Резолютивная часть постановления объявлена 07.10.2025.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.10.2025.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей: Евдокимова И.В., Плотникова И.В.,

при ведении протокола и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Голованевым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от администрации города Симферополя Республики Крым - Сейтибрагимова Эльвира Деляверовна, представитель на основании доверенности от 05.11.2024 N 24/01-69/7661,

от индивидуального предпринимателя Козмиди Альберт Саввич - Смаль Ирина Николаевна, представитель на основании доверенности от 01.10.2025 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Симферополя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2025 по делу N А83-3601/2024 (судья Шкуро В.Н.),

по иску администрации города Симферополя Республики Крым

к индивидуальному предпринимателю Козмиди Альберту Саввичу,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым,

о сносе самовольно возведенного строения,

Администрация города Симферополя Республики Крым (далее - Администрация, истец, апеллянт) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к индивидуальному предпринимателю Козмиди Альберту Саввичу (далее - ИП Козмиди А.С., предприниматель, ответчик) о сносе самовольно возведенного строения.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком спорный объект реконструирован на земельном участке муниципальной собственности, принадлежащем ИП Козмиди А.С. на основании договора аренды, не предоставленном для целей строительства и без получения необходимых разрешений, в связи с чем, он является самовольным и подлежит сносу на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14 июля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить полностью решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В своей апелляционной жалобе Администрация отмечает, что решение суда первой инстанции противоречит нормам процессуального и материального права, поскольку реконструированный объект на земельном участке, используемом ИП Козмиди А.С. на правах аренды, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, пр. Победы, 269-а, лит. "Г", возведен без получения соответствующих разрешений. В качестве обоснования причин признания спорного объекта недвижимости самовольной постройкой, апеллянт приводил также расхождение технических характеристик в инвентаризационных документах с результатом работ по реконструкции, в том числе, таких как увиличение площади застройки надземных конструкций, посредством выполненного устройства железобетонных элементов, выполненным заполнением ограждающих конструкций.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда.

В судебном заседании представитель апеллянта просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме. Представитель ответчика, в судебном заседании, просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие третьих лиц.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив его материалы, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям Федеральной государственной информационной системы Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 90:22:010208:53 по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, пр. Победы, 269-а площадью 847+/-10 кв. м имеет установленную категорию земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "объекты придорожного сервиса", является публично-правовой собственностью муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым (государственная регистрация от 11.05.2016 N 90:90/016-90/016/978/2016-760/1) (том 1 л.д. 112-126).

На основании решения 16 сессии Симферопольского городского совета I созыва от 02.04.2015 N 255 "О вопросах управления и распоряжения земельными участками на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым" между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 10.03.2016 заключен договор аренды земельного участка N 33-2016 (зарегистрирован 16.09.2016 за N 90-90/016-90/016/305/2016-32/1, далее - договор аренды, том 1 л.д. 59-68), по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок общей площадью 847 кв. м сроком на 10 лет с целью обслуживания и эксплуатации кафе с видом разрешенного использования - общественное питание, код - 4.6, категория земель - земли населенного пункта (далее - договор, том 1 л.д. 59-68).

Пунктом 4.1.5 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по использованию участка в соответствии с целью, для которой он предоставлен.

Пунктом 4.3.2 договора аренды предусмотрено право арендатора на возведение строений и сооружений в соответствии с видом разрешенного использования участка и утвержденной проектной на основании соответствующего разрешения на строительство.

Согласно представленного в материалы дела инвентаризационного дела на здания и сооружения, расположенные по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, пр-т Победы N 269-а, а именно сводного акта стоимости зданий, вспомогательных строений и сооружений (л. 2 инвентарного дела), по состоянию на 28.11.2008 на земельном участке расположены пристройка лит. "А1", пристройка лит. "А2", кафе лит. "Б", шашлычная лит. "В", магазин лит. "Г", уборная "Д", сооружения и мощения (N 1-N 6/I).

Согласно оценочному акту (л. 53 инвентарного дела) здание магазина литер "Г", одноэтажное, 2008 года постройки, имеет площадь застройки 54,1 кв. м, высоту 3,2 м, строительный объем 173 куб. м, имеет подключение к электроснабжению.

Согласно извлечения от 03.02.2009 право собственности на здание магазина литер "Г" было зарегистрировано за ИП Козмиди А.С. Крымским республиканским предприятием "Симферопольское межгородское бюро регистрации и технической инвентаризации" под регистрационным номером 23895150 на основании решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 12.01.2009 по делу N 2-18/11086-2008 (том 3 л.д. 2-13).

23.03.2015 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание - магазин, площадью 48,9 кв. м, на основании вышеуказанного решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 12.01.2009 по делу N 2-18/11086-2008 с указанием кадастрового номера 90:22:010205:64 (том 1 л.д. 105).

По результатам контрольного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом в виде выездного обследования в отношении ответчика, осуществленного Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым на основании задания N 507 от 27.12.2023, составлен акт выездного обследования N 507 от 28.12.2023 (далее - акт, том 1 л.д. 32-36).

Как усматривается из акта, объектом выездного обследования явилась деятельность застройщика (предпринимателя) по реконструкции здания лит. Г по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, проспект Победы, 269-а (кадастровый номер земельного участка 90:22:010208:53).

В результате анализа данных об объекте контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90:22:010208:53 осуществлена реконструкция здания лит. Г, и на момент контрольного (надзорного) мероприятия объект имеет следующие характеристики: объект капитального строительства представляет собой бетонный фундамент, выполнено устройство несущего железобетонного каркаса, с заполнением мелкоштучным камнем, выполнено устройством фасада в оранжевом цвете, устройствами заполнения дверных и оконных проемов, устройством кровли с визуально определяемой этажностью 1 надземный этаж.

Произведенными измерениями установлено, что выполнены работы по реконструкции лит. Г с увеличением площади застройки надземных конструкций, посредством выполненного устройства железобетонных элементов, выполненным заполнением осаждающих конструкций. Проведенными обмерами и визуальным осмотром указанных конструкций, и сопоставлением схематического плана лит. Г, установлены линейные размеры, которые составляют 12,2 м х 7,8 м. Ориентировочная общая площадь объекта составляет 95 кв. м. Фактическая конфигурация лит. Г не соответствует размерам, отображенным в плане согласно инвентарного дела Крым БТИ N 5394.

По результатам проведенных мероприятий обследования министерством 28.12.2023 составлено уведомление о выявлении самовольной постройки N 01-34/19243/6.1, а именно факт реконструкции объекта капитального строительства, обладающего признаками самовольной постройки (ОСП) согласно статьи 222 ГК РФ (том 1 л.д. 30-31).

24.01.2024 состоялось заседание комиссии по пресечению самовольного строительства и принятию решений о сносе самовольных на территории муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, на котором принято решение обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки (том 1 л.д. 99-100).

Ответчик, возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, и в суде первой, и апелляционной инстанции не отрицал факт реконструкции спорного объекта. Вместе с тем, ссылается на то, что реконструкция осществлялась в соответствии с проектной документации "Капитальный ремонт нежилого здания Магазин по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, просп. Победы, 269-а (Шифр 10/01/24-АС) от 2024 года", и технического плана здания от 05.02.2024, подготовленных индивидуальным предпринимателем Киримовым Бекиром Эскендеровичем (том 1 л.д. 134, 140-165).

28.05.2024 судом первой инстанции была назанчена комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, о чем ходатайствовал ответчик (том 3, л.д. 14, 41-46), проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению "Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации". 28.02.2025 N 1295/6-3-24 (том 3 л.д. 65-104) в суд поступило заключение эксперта.

Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены оспариваемого решения суда исходя из нижеследующего.

Оценивая заключение эксперта в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции, верно исходил из того, что в результате произведенных строительных работ изменено первоначальное объемно-планировочное решение объекта, а также его конструктивная схема, посему речь идет о реконструкции в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В суде апелляционной инстанции ходатайств о назначении новой или дополнительной экспертизы истцом или ответчиком не заявлено, в связи с чем суд рассматривает ее как одно из доказательств по делу не оспариваемое обеими сторонами.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), согласно которому, "постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)".

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац 4 статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В пункте 2 Постановления N 44, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ указывается исчерпывающий перечень признков самовольной постройки:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Суд первой инстанции верно пришел к выводу о необходимости получения разрешения на строительство, которое представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (часть 1 статьи 51 ГрК РФ) при реконструкции объекта недвижимости, при которой изменились конструктивные характеристики. В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, соглашаясь с судом первой инстанции, суд указывает на необходимость соблюдения принципа пропорциональности, на важность которого указал Верховный суд РФ в пункте 25 Постановления N 44: "исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц".

Однако апеллянт не предоставил в своей жалобе необходимых доводов, которые обосновывали бы несоответствия реконструкции требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Напротив, экспертом сделан вывод о том, что по критерию технического состояния, а также по критерию возможности, с точки зрения объемно-планировочного решения здания, обеспечить безопасность нахождения людей в нем и возможность обеспечить их безопасную и своевременную эвакуацию, объект реконструкции литеры "Г", расположенный на земельном участке за кадастровым номером 90:22:010208:53 по адресу: Республика Крым, г. Симферополь, пр. Победы, 269-а, угрозу жизни и здоровью граждан на дату осмотра не создает.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно установил отсутствие препятствий для использования результата реконструкции, которые могли бы выступить основанием для его сноса в целом или демонтажа той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (возведенной надстройки).

Также экспертом было установлено, что спорный объект реконструкции соответствует большинству необходимых градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил. Несоответсвие нормам экспертом было выявлено, в части:

- пункта 8.1 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", а именно: в исследуемом здании отсутствует отопление.

- таблицы 1 пункта 4.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", а именно: расстояние между исследуемым зданием и соседним зданием литер "А", расположенным с юго-западной стороны, составляет 1,70 м (должно быть не менее 6 м), в то же время несоответствие противопожарного расстояния обусловлено сложившейся застройкой.

Как указано в пункте 29 Постановления N 44, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Суд первой инстанции верно не отнес выявленные несоответствия к существенным, принимая также во внимание, что в силу части 8 статьи 36 ГрК РФ, пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Такие обстоятельства в данном случае не установлены и апеллянт них не ссылается

В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции не усматриваются признаки самовольности постройки в понимании статьи 222 ГК РФ, которые могли бы послужить основанием для ее сноса.

Все иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2024 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.07.2024 по делу N А83-3601/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Симферополя Республики Крым - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.