Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2025 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В.,

судей Бондарева А.В., Валиева В.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.07.2025 по делу N А40-234352/24,

по иску ООО "ГЭЛТЭКС-3" (ОГРН: 1197746512150, ИНН: 7714450657)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Киреева Л.Н. по доверенности от 25.08.2024;

от ответчика: Лях Е.В. по доверенности от 12.05.2025;

ООО "ГЭЛТЭКС-3" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик, Департамент), в котором просило урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005005:8246, общей площадью 104,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 11, корп. 1, пом. 2Н, на условиях истца (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 04.07.2025 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005005:8246, общей площадью 104,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 11, корп. 1, пом. 2Н, изложив:

Пункт 1.7. "Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ".

Пункт 3.1. "Цена Объектов составляет 7 613 254 (семь миллионов шестьсот тринадцать тысяч двести пятьдесят четыре) рубля 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "МСВ КОНСАЛТ".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.3. "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов".

Пункт 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 90 634 (девяносто тысяч шестьсот тридцать четыре) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов".

Пункт 4.1. "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством".

Пункт 5.3. "В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 1% от цены Объекта".

Пункт 6.3. "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 9 Договора".

Дополнить раздел 7 пунктом: "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации".

Пункты 8.3 - 8.3.3. "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден".

Абзац 2 п. 1.6, абзацы 5 - 6 п. 1.8, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 2.4, 2.5, 2.6, абзацы 12 - 14 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.2, 4.3, 4.6, 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6 - исключить из текста договора.

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40 000 руб., а также расходы по оплате госпошлине в размере 50 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных Департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005005:8246, общей площадью 104,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 11, корп. 1, пом. 2Н, на основании договора аренды N 00-00844/20 от 01.10.2020.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 21.05.2024 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 9 687 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки Аверс" от 16.07.2024 N М458-1832-П/2024.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом с сопроводительным письмом от 12.08.2024 направлен ответчику протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 1.7, 3.3, 4.1, 5.3, 6.3, 8.3 - 8.3.3 договора, исключить абз. 2 п. 1.6, абз. 5 - 6 п. 1.8, п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 2.4, 2.5, 2.7, абз. 12 - 14 п. 3.6, п. 3.7, 3.8, 4.2, абз. 2 п. 4.3, п. 4.6, п. 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5., 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6 договора, дополнить раздел 7 договора новым пунктом, при этом цена договора определена истцом в размере 7 040 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке N КС-0808/0165 от 09.08.2024, выполненным ООО "КС-Аналитик".

Письмом N 33-5-64395/24-(0)-9 от 26.08.2024 Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, а также условия договора купли-продажи, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 2020 года.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения составляет 104,4 кв. м, что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение площадью 104,4 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой ООО "МСВ КОНСАЛТ" выполнено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0005005:8246, общей площадью 104,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 11, корп. 1, пом. 2Н, по состоянию на 21.05.2024 составляет 7 613 254 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз.

Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 90 634 (девяносто тысяч шестьсот тридцать четыре) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Несогласие ответчика с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что пункты 1.7, 3.3, 4.1, 5.3, 6.3, 8.3 - 8.3.3 договора подлежат изложению в редакции истца, абз. 2 п. 1.6, абз. 5 - 6 п. 1.8, п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6 - 2.1.6.4, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 2.4, 2.5, 2.7, абз. 12 - 14 п. 3.6, п. 3.7, 3.8, 4.2, абз. 2 п. 4.3, п. 4.6, п. 4.7 - 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5., 5.7, 5.8, 5.9, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 8.6 подлежат исключению из договора, раздел 7 договора подлежит дополнению новым пунктом, в связи со следующим.

Верховный суд Российской Федерации в Определении N 305-ЭС24-12864 от 24.10.2024 изложил правовую позицию, согласно которой реализация субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи, с учетом требований действующего законодательства, не свидетельствует о нарушении положений Закона "О конкуренции".

Согласно п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.05.2024), включение явно обременительных положений в договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, не допускается.

В частности, если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны, за нарушение обязательств, либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Из приведенных положений следует, что в ситуации, когда сторона договора не имеет возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения, суд не вправе отклонить возражения такой стороны относительно применения спорного условия договора только по той причине, что при заключении договора, в отношении этого условия не были высказаны возражения.

Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для, так называемой, "слабой стороны" договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с п. 4 ст. 1, п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Верховный суд Российской Федерации в Определении по делу N А40-191684/22 отметил, что сторона, предлагающая условия договора, должна доказать их императивность. Императивными, являются нормы "категорические", не допускающие отступления от правил, предписанных нормой. Именно "Основной закон" является базисным для всех императивных норм, ключевым свойством которых, является необходимость точного и неукоснительного соблюдения, не предполагающего выбора субъекту, на которого они распространяются, альтернативного поведения. Императивные нормы права - это нормы высшей степени властности (императивности) и подчинения, выраженные в форме обязанностей или запретов (категорические предписания), исключающие любые альтернативные варианты поведения участников, исполнение которых потенциально обеспечено реализацией неотвратимых юридических последствий, а в случае несоблюдения либо неисполнения категорических предписаний - действительным применением к нарушителям мер государственного принуждения.

Пункты 1.7 и 2.6 договора, аналогичные по смыслу отсылают для урегулирования вопроса по земельному участку к п. 2.3 договора, согласно которому правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположен объект недвижимости должны регламентироваться п. п. 3, 4 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, вышеуказанный пункт противоречит п. 1 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Пункты 3 и 4 ст. 28 ФЗ N 178 не применимы к правоотношениям сторон, поскольку данные пункты регулируют правоотношения по ранее возведенным объектам недвижимости на неразграниченных земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ФЗ N 178, приватизация зданий, строений и сооружений, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Реализуемый объект недвижимости расположен в многоквартирном доме, где собственникам помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Поскольку договор купли-продажи не содержит сведений, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (в этом случае право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в доме без дополнительных заявлений) или если участок не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (при этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества), следовательно п. 1.7 договора должен регулироваться в соответствии с действующим законодательством в области использования земельных участков.

Регулирование вопроса использования земельного участка происходит и в том числе по ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

О неразрывности судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости неоднократно высказывался ВС РФ (например, определение по делу N А65-23181/19 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 1 (2018)).

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Аналогичное требование установлено п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной".

Спорные условия договора в изложенной Департаментом редакции не соответствуют действующему законодательству, в связи с чем подлежат изложению в редакции истца.

Абзацы 5, 6 п. 1.8 договора подлежат исключению, поскольку противоречит п. 42 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которому при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Кроме того, условие о расторжении договора, в случае неисполнения требований абз. 5, 6 п. 1.8 договора нарушает императивные положения ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности исполнения решения суда.

Пункты 2.1.2, 2.5 и 5.4, аналогичные по смыслу, подлежат исключению из договора, поскольку предусматривают передачу электронной закладной на предмет залога.

Буквальное толкование термина электронная закладная содержится в ст. 13.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которым электронная закладная - это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог.

Правила об обеспечении платежа урегулированы ст. 381.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача в качестве обеспечительного платежа ценных бумаг или вещей, определенных родовыми признаками).

Между тем, 159-ФЗ не предусмотрен порядок передачи ценных бумаг в качестве обеспечения обязательств под выдачу ипотечного кредита. Ответчик, выступая в качестве продавца не является кредитной организацией, осуществляющей кредитование истца.

Пункты 2.1.3, 2.1.5 и 5.7 договора подлежат исключению из договора, поскольку возлагают на покупателя обязанности по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Таким образом, действующее законодательство определяет круг участников сделки с использованием электронной закладной: банк и юридическое или физическое лицо.

В соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, бремя содержания переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

В соответствии с Федеральным законом "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.11.2009 N 261-ФЗ требования к энергоэффективности устанавливает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Порядок определения таких требований закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 27 сентября 2021 года N 1628 для учета потребления коммунальных ресурсов и их расчета в здании устанавливаются соответствующие приборы учета, с целью эффективного и рационального использование энергетических ресурсов.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности относятся: проведение государственной политики в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, разработка и реализация муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности.

Таким образом, Департамент городского имущества г. Москвы не наделен полномочиями контролирующих органов власти, осуществляющих контроль в области пожарной безопасности помещений и в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности.

Пункт 2.1.4 договора подлежит исключению, поскольку установленная в нем обязанность не предусмотрена ни положениями Закона ФЗ-159, ни нормами п. 5 ст. 51 ФЗ-14 "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Пункты 2.1.6.1 - 2.1.6.4 подлежат исключению из договора, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ч. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" включение условия о страховании имущества залогодателем, также не является обязательным.

Страхование недвижимости на территории Российской Федерации не является обязательным, исключение - страхование объекта ипотеки, которое обязательно по закону (ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Пункты 1.6 абз. 2 и 2.1.7 и 2.2 договора, являющиеся аналогичными по требованиям договора, подлежат исключению, поскольку ограниченное право пользования чужой вещью устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (ст. 274 ГК РФ).

Пункт 2.1.9 договора подлежит исключению как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Пункт 3.3 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку предложенная истцом редакция пункта не нарушает права ответчика и соответствует требованиям действующего законодательства.

Абзацы 12 - 14 п. 3.6 договора подлежат исключению, поскольку реквизиты платежа являются существенным условием договора и их смена в одностороннем порядке, без уведомления должника приводят к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие договора настоящее положение требует письменного информирования стороны о таких изменениях. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации любые изменения и дополнения к договору вступают в силу только при условии оформления в письменном виде.

Пункт 3.7 договора подлежит исключению, как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку переплата по договору является неосновательным обогащением стороны, принявшей переплату (ст. 1102 ГК РФ).

Пункт 3.8 договора подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону, статус субъекта малого и среднего предпринимательства имеет значение исключительно на дату заключения договора.

Пункт 4.1 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку п. 5 ст. 5 Федерального закона 159-ФЗ, установлено, что арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом залог устанавливается только на цену объекта купли-продажи.

Права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя (п. 3 ст. 336, абз. 4 п. 2 ст. 334 ГК РФ). Договором может быть предусмотрено, что залог не распространяется на доходы от использования заложенной вещи третьими лицами (п. 5. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2023 года N 23 "О применении судами правил о залоге вещей").

Пункт 4.2 договора подлежит исключению, поскольку противоречит п. 2 ст. 218 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Абзац 2 п. 4.3, п. 4.6, п. п. 4.7 - 4.7.2.2 договора, аналогичные по смыслу, подлежат исключению из договора, поскольку ограничивают права покупателя как собственника, а также противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8, 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Пункты 5.1, 5.2 договора об установлении договорной неустойки в двукратном размере ключевой ставки ЦБ РФ и покрытие убытков сверх неустойки подлежат исключению, поскольку истец возражает против включения повышенной, по сравнению с предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации, меры ответственности.

Пункт 5.3 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку предложенная Департаментом редакция пункта 5.3 договора не учитывает обоюдную ответственность сторон за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект, для соблюдения баланса интересов сторон.

Пункт п. 5.5 договора подлежит исключению, поскольку возлагает дополнительную финансовую нагрузку на покупателя, связывает его обязательствами по уплате штрафа в размере сверх, предусмотренных договором неустоек - 1% от цены объекта, не только за отсутствие страхового полиса, но и за просрочку в его направлении в адрес Департамента городского имущества г. Москвы.

Пункт 5.8 договора подлежит исключению, поскольку истец возражает и не дает своего согласия на размещение информации об имеющейся у него задолженности по договору в открытых источниках.

Пункты 5.9 - 5.11 договора подлежат исключению, поскольку общество не дает своего согласия на оплату за него предусмотренных договором платежей любым, даже неизвестным обществу, третьим лицом без его согласия, в том числе по обязательствам, срок которых не наступил. Данное положение противоречит Закону 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке.

Пункт 6.3 договора подлежит изложению в редакции истца, поскольку в предложенной истцом редакции не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы ответчика.

Пункт 7.4 договора подлежит исключению из договора, поскольку установление согласия на внесудебное расторжение договора возможно только при достижении обоюдного согласия сторон и не является обязательным условием для договора купли-продажи.

Пункт 7.5 договора подлежит исключению, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, на которое к покупателю перешли права собственности от продавца, также не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении условий расторжения договора, так как договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Пункт 7.9 договора подлежит исключению, поскольку не согласуется с требованиями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Обстоятельства для расторжения, указанные в п. 7.9 договора, не могут являться причинами для расторжения договора.

Пункт 7.10 договора, подлежит исключению, поскольку истец возражает против включения данного пункта в условия договора.

Пункты 8.3 - 8.3.3 подлежат изложению в редакции истца, поскольку покупателем является юридическое лицо, которое не может быть под опекой или патронажем, факт составления протокола разногласий свидетельствует о несогласии покупателя с условиями договора, осознание последствий нарушения условий договора не относятся к предмету спора о заключении договора купли-продажи. Валидность электронной подписи зависит от сроков ее действия и не может прогнозироваться при условии длительности заключения договора и его последующей регистрации.

Пункт 8.6 договора подлежит исключению из текста договора, поскольку не относится к существенным условиям договора купли-продажи. Согласие сторон по данному пункту не достигнуто. Императивность нормы отсутствует.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.07.2025 по делу N А40-234352/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.