Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 августа 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2026 по делу N А40-200977/25 по иску ООО "Каспий" (ОГРН: 1217700457347) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании: от истца Киреева Л.Н. (по доверенности от 20.12.2025 г.); от ответчика Клюкин С.Е. (по доверенности от 01.12.2025 г.)

Общество с ограниченной ответственностью "Каспий" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи N 59-11279 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубнинская, д. 22, корпус 4, помещение V, с кадастровым номером 77:09:0002028:14993, общей площадью 94 кв. м, в редакции истца по цене, определенной по результатам проведения экспертизы.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 29 514 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Центр оценки Аверс".

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом с сопроводительным письмом от 20.06.2025 направлен ответчику протокол разногласий, согласно которому истец предлагал изменить редакцию пунктов 1.7, 2.3, 3.2, 3.3, 3.4, 4.1, 4.2, 4.8, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 6.1, 6.3, 7.3, 9.3 договора, исключить Абзацы 5-7 п. п. 1.8, пункт 1 Договора, подпункт 2.1.2, подпункт 2.1.3, подпункт 2.1.4, подпункт 2.1.5, подпункт 2.1.6, подпункт 2.1.8, подпункт 2.5. пункта 2 Договора, абзацы 12-14 подпункта 3.6, подпункт 3.7, подпункт 3.8 пункта 3 Договора, абзац 2 подпункта 4.3, подпункты 4.7 - 4.7.2.2 пункта 4 Договора, подпункт 6.4, подпункт 6.5, подпункт 6.7, подпункт 6.10, подпункт 6.11 пункта 6 Договора, подпункт 8.4, подпункт 8.5, подпункт 8.7, подпункт 8.8, подпункт 8.9, подпункт 8.10 пункта 8 Договора, подпункты 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3. и подпункт 9.6 пункта 9 Договора, дополнить договор подпунктом 8.12, при этом цена договора определена истцом в размере 8 930 000 руб. в соответствии с отчетом N КС1006/097, выполненным ООО "КС-Аналитик".

Письмом от 26.06.2025 33-5-49093/25-(0)-8 Департамент отклонил протокол разногласий и отказал истцу в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 15.05.2026 г. исковые требования удовлетворены, разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Каспий", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:

- подпункт 1.7 пункта 1 договора изложен в редакции покупателя:

"Правоотношения по использованию земельного участка, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), подлежат оформлению в соответствии с законодательством РФ";

- подпункт 2.3. пункта 2 договора изложен в редакции покупателя: "Право собственности на земельный участок, на котором располагается Объект (пункт 1.1 Договора), переходит покупателю в соответствии со ст. ст. 259.1, 273, 287.5, 552 ГК";

- подпункт 3.1 пункта 3 договора изложен в редакции покупателя: "Цена Объекта составляет 12 950 500 (двенадцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч пятьсот) рублей 00 коп. в соответствии с заключением эксперта от 26.02.2026 г., выполненным ООО "А101 Консалт". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- подпункт 3.2 пункта 3 договора изложен в редакции покупателя: "Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня его заключения";

- подпункт 3.3 пункта 3 договора изложен в редакции покупателя: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской, действующей на дату вынесения Распоряжения о приватизации Объектов";

- подпункт 3.4 пункта 4 договора изложен в редакции покупателя: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 154 172 (сто пятьдесят четыре тысячи сто семьдесят два) рубля 62 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга";

- подпункт 4.1 пункта 4 договора изложен в редакции покупателя: "В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по Договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством";

- подпункт 4.2. пункта 4 договора изложен в редакции покупателя: "Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способом произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одновременно с Объектом (объектами недвижимости, возникшими в результате раздела или иного преобразования Объекта) Покупатель передает Договор новому покупателю. При этом стороной по Договору становится новый покупатель (новые покупатели) (в части приобретенной площади в случае отчуждения части объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта). В данном случае внесение изменений в указанной части в Договор не требуется.

В случае отчуждения Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта) ипотека на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результате раздела или иного преобразования Объекта) сохраняется до даты полного исполнения обязательств Покупателя и (или) нового покупателя (новых покупателей) по Договору.

Покупатель и (или) новый покупатель (новые покупатели) обязаны проинформировать Продавца о завершении мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности к новому покупателю (новым покупателям) на Объект (объекты недвижимости, возникшие в результат раздела или иного преобразования Объекта), направив Продавцу копию (и) выписки (ок) из Единого государственного реестра недвижимости, содержащую(ие) сведения о новом правообладателе.)";

- подпункт 5.1 пункта 5 договора изложен в редакции покупателя: "В соответствии со ст. 343 ГК РФ Покупатель обязан застраховать Объект залога в полной стоимости (пункт 3.1.) от рисков и гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта";

- подпункт 5.2 пункта 5 договора изложен в редакции покупателя: "Выгодоприобретателем по договору страхования является Покупатель".

- подпункт 5.3 пункта 5 договора изложен в редакции покупателя: "Страховой полис Объекта должен храниться у Покупателя".

- подпункт 5.4 пункта 5 договора изложен в редакции покупателя: "При наступлении страхового случая Покупатель обязан: принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта; произвести восстановление Объекта за счет собственных средств";

- подпункт 6.1 пункта 6 договора изложен в редакции покупателя: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в порядке ст. 395 ГК РФ";

- подпункт 6.3 пункта 6 договора изложен в редакции покупателя: "В случае уклонения Покупателя или Продавца от государственной регистрации перехода права собственности, залога уклонившаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5% от цены Объектов";

- подпункт 6.8 пункта 6 договора изложен в редакции покупателя: "Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной Покупателем в срок задолженности по Договору являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты, установленных в пункте 3.4 Договора могут быть размещены Продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - www.mos.ru только с согласия Покупателя";

- подпункт 7.3 пункта 7 договора изложен в редакции покупателя: "Стороны договорились, что переписка, в том числе направление претензий, уведомлений, требований и иных юридически значимых сообщений, в целях исполнения Договора Сторонами осуществляется путем направления писем почтовым отправлением по адресам регистрации (нахождения), указанным в разделе 10 Договора";

- раздел 8 договора дополнен подпунктом 8.12 в редакции покупателя: "По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации";

- подпункт 9.3 пункта 9 договора в редакции продавца: "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (статья 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), что:...", сократить, исключив подпункты 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3 и изложить подпункт 9.3. в редакции Покупателя: "Лица, подписавшие Договор, заверяют друг друга (ст. 431.2 ГК РФ), что являются надлежащими уполномоченными представителями Сторон, что Договор не является сделкой с заинтересованностью, а лицо подписавшее Договор со стороны Покупателя, заверяет Продавца, что Договор не является для Покупателя крупной сделкой, либо, что порядок согласования крупной сделки соответствующими органами управления Покупателя для Договора соблюден";

- Абзацы 5-7 п. п. 1.8, пункт 1 договора, подпункт 2.1.2, подпункт 2.1.3, подпункт 2.1.4, подпункт 2.1.5, подпункт 2.1.6, подпункт 2.1.8, подпункт 2.5. пункта 2 договора, абзацы 12-14 подпункта 3.6, подпункт 3.7, подпункт 3.8 пункта 3 договора, абзац 2 подпункта 4.3, подпункты 4.7 - 4.7.2.2 пункта 4 договора, подпункт 6.4, подпункт 6.5, подпункт 6.7, подпункт 6.10, подпункт 6.11 пункта 6 договора, подпункт 8.4, подпункт 8.5, подпункт 8.7, подпункт 8.8, подпункт 8.9, подпункт 8.10 пункта 8 договора, подпункты 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3. и подпункт 9.6 пункта 9 договора - исключены из текста договора.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции, предложенной им истцу.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в письменных объяснениях, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дубнинская, д. 22, корпус 4, помещение V, с кадастровым номером 77:09:0002028:14993, общей площадью 94 кв. м, на основании договора аренды N ЭТ02-00415/21 от 02.12.2021.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта и спорных пунктов договора.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании положений ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 16.05.2025 г., согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила по состоянию на указанную дату 12 950 500 руб.

Судом первой инстанции в судебном заседании был проведен опрос эксперта Блиновой Анастасии Викторовны, выполнившей экспертное заключение, что отражено в аудиопротоколе судебного заседания, эксперт ответила на вопросы сторон и суда относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования, представила письменные ответы на поставленные перед ней вопросы.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО "А101 Консалт" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя жалобы в части того, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Довод заявителя относительно того, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Кроме того, вопреки доводам жалобы, п. п. 1.7, 2.3, 3.2, 3.3, 3.4, 4.1, 4.2, 4.8, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 6.1, 6.3, 7.3, 9.3 договора правомерно изложены судом в редакции истца, абзацы 5-7 п. п. 1.8, пункт 1 договора, подпункт 2.1.2, подпункт 2.1.3, подпункт 2.1.4, подпункт 2.1.5, подпункт 2.1.6, подпункт 2.1.8, подпункт 2.5. пункта 2 договора, абзацы 12-14 подпункта 3.6, подпункт 3.7, подпункт 3.8 пункта 3 договора, абзац 2 подпункта 4.3, подпункты 4.7 - 4.7.2.2 пункта 4 договора, подпункт 6.4, подпункт 6.5, подпункт 6.7, подпункт 6.10, подпункт 6.11 пункта 6 договора, подпункт 8.4, подпункт 8.5, подпункт 8.7, подпункт 8.8, подпункт 8.9, подпункт 8.10 пункта 8 договора, подпункты 9.3.1, 9.3.2, 9.3.3. и подпункт 9.6 пункта 9 договора подлежат исключению, договор подлежит дополнению подпунктом 8.12, в связи со следующим.

Подпункт 1.7 договора, подпункт 2.3. договора, подпункт 3.2 договора, подпункт 3.3 договора, подпункт 3.4 договора, подпункт 4.1 договора, подпункт 4.8 договора, подпункт 5.1 договора, подпункт 5.2 договора, подпункт 5.3 договора, подпункт 5.4 договора, подпункт 6.1 договора, подпункт 6.3 договора, подпункт 6.8 договора, пункт 7.3 договора, подпункт 9.3 договора правомерно изложен в редакции, предложенной покупателем, поскольку предложенная истцом редакция не нарушает баланса интересов сторон, не противоречат требованиям действующего законодательства.

Судом указано, что подпункт 1.7 п. 1 договора отсылает для урегулирования вопроса по земельному участку к подпункту 2.3 договора, согласно которому правоотношения по использованию земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должны регламентироваться п. п. 3, 4 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако вышеуказанный пункт противоречит пункту 1 ст. 28 того же 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Положения п. п. 3 и 4 ст. 28 178-ФЗ не применимы к правоотношениям сторон, поскольку данные пункты регулируют правоотношения по ранее возведенным объектам недвижимости на неразграниченных земельных участках.

В соответствии с п. 1 ст. 28 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Реализуемый объект недвижимости расположен в многоквартирном доме, где собственникам помещений в многоквартирном доме, в соответствии с ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что поскольку договор купли-продажи не содержит сведений, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учет (в этом случае право общей собственности возникает одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в доме без дополнительных заявлений) или если участок не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования (при этом собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома и объектов, входящих в состав общего имущества), соответственно пункт 1.7 договора должен регулироваться в соответствии с действующим законодательством, в области использования земельных участков, а не в соответствии с условиями пункта 2.3 договора.

Регулирование вопроса использования земельного участка происходит и в том числе по ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме. Аналогичное требование установлено п. 7 ст. 3 Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной".

Выход в гражданский оборот двух неразрывно связанных объектов по отдельности, не только противоречит требованиям закона, но и подрывает стабильность гражданского оборота, способствует возникновению конфликтов в коммерческой сфере при отсутствии изначально к тому предпосылок. Соответственно суд может признать такую сделку ничтожной по иску заинтересованного лица.

Абзац 5-7 подпункта 1.8. пункта 1 договора противоречит п. 42 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которого при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Кроме того, условие о расторжении договора, в случае неисполнения требований абзацев 5-7 пункта 1.8 договора нарушает императивный статус ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обязанности исполнения решения суда.

При изложенных обстоятельствах, подпункт 1.7 договора правомерно изложен судом в редакции истца.

Подпункты 2.1.2 пункта 2 договора предусматривает передачу электронной закладной на предмет залога.

Однако 159-ФЗ не предусмотрен порядок передачи ценных бумаг в качественны обеспечения обязательств под выдачу ипотечного кредита. Ответчик, выступая в качестве продавца не является кредитной организацией, осуществляющей кредитование истца.

Буквальное толкование термина электронная закладная содержится в ст. 13.2. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог.

Таким образом, действующее законодательство определяет круг участников сделки с использованием электронной закладной: банк и юридическое или физическое лицо. Смешение понятий кредитной организации и государственного органа, выступающих в качестве залогодержателя, а также действия 159-ФЗ и 102-ФЗ во времени, пространстве и в отношении определенного круга лиц, приводит к неверному толкованию природы самих правоотношений, выстроенных по различным схемам: получение ипотечного кредита в банке под покупку недвижимости, использование преимущественного права на приобретение недвижимости в рассрочку за счет собственных средств.

Подпункты 2.1.3, 2.1.5 пункта 2 и подпункт 6.7 пункта 6 договора возлагают на покупателя обязанность и ответственность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов. Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрено ст. 34 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, бремя содержания, переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

В соответствии с Федеральным законом "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 23.11.2009 N 261-ФЗ требования к энергоэффективности устанавливает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Порядок определения таких требований закреплен в постановлении Правительства РФ от 27.09.2021 года N 1628 для учета потребления коммунальных ресурсов и их расчета в здании устанавливаются соответствующие приборы учета, с целью эффективного и рационального использование энергетических ресурсов.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности относятся: проведение государственной политики в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, разработка и реализация муниципальных программ в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу относительно того, что Департамент городского имущества г. Москвы не наделен полномочиями контролирующих органов власти, осуществляющих контроль в области пожарной безопасности помещений и в области энергосбережения и повышения энергетической эффективности, следовательно, не вправе требовать от Общества выполнение тех или иных действий, которые Общество сочтет провести по своему усмотрению, в случае необходимости и после согласования с компетентными органами.

Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Судом также правомерно указано на то, что включая указанные пункты по устранению недостатков товара силами покупателя, при их обнаружении, продавец таким образом, заранее снимает с себя финансовую нагрузку и ответственность, и перекладывает ее на плечи покупателя, что нарушает баланс интересов сторон договора и возлагает на покупателя финансовую нагрузку устранять недостатки товара.

Подпункт 2.1.4. пункта 2 договора обязывает покупателя информировать продавца о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала и о введении процедуры банкротства, при этом такая обязанность не предусмотрена ни положениями Закона ФЗ-159, ни нормами п. 5 ст. 51 ФЗ-14 "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Несогласие с процедурой реорганизации Общества и порядок ее обжалования предусмотрен п. 2 ст. 60 и ст. 60.1. Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обязанность по извещению о начале процедуры банкротства возложена законодателем на арбитражного управляющего, который обязан уведомлять кредиторов о введении процедуры банкротства в отношении должника в делах о банкротстве застройщиков (абз. 2 п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве) и в делах о банкротстве физических лиц (абз. 8 п. 8 ст. 213.09, п. 2.1. ст. 213.34 Закона о банкротстве).

Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ предусмотрена процедура публикации уведомления от должника о намерении подать заявление о банкротстве, которое должно быть опубликовано на Федресурсе не менее чем за 15 дней до передачи заявления о признании банкротом в Арбитражный суд. При этом данная информация, как и сведения о движении дела в Арбитражном суде, находятся в открытом доступе.

Требования подпункта 2.1.6. пункта 2 Договора об установлении и регистрации публичного сервитута при его отсутствии на момент заключения договора купли-продажи преждевременны. Ограниченное право пользования чужой вещью устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 7 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

В соответствии с ч. 17 ст. 23 136-ФЗ сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных п. 4 ст. 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

На момент заключения договора, сведений о наличии какого-либо решения об установлении публичного сервитута, интереса в использовании объекта заинтересованными лицами, неизвестными ни покупателю, ни продавцу отсутствуют, каких-либо притязаний на объект никто не заявлял, письменного соглашения о сервитуте или наличие информации о его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что подпункт 2.1.8 пункта 2 договора в редакции продавца ограничивает права покупателя как собственника, противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом правомерно указано, что подпункт 3.1 пункта 3 договора с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2208 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном судебным решением.

Подпункт 3.2 пункта 3 договора исключает возможность применения изменений в законодательстве по вопросам предоставления рассрочки, в связи с чем, увеличение срока рассрочки не сможет распространяться на покупателя. Возможность распространения действия закона на отношения, возникшие до его принятия, регулируются ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подпункт 3.3. пункта 3 договора в редакции Департамента не соответствует алгоритму взаимодействия между сторонами в рамках выкупа помещения. Так, ФЗ-159 установлены следующие сроки рассмотрения заявления и заключения договора купли-продажи: рассмотрение заявления и проверка права на выкуп; оценка рыночной стоимости; подготовка и направление проекта договора купли-продажи; подписание договора арендатора.

Таким образом, условия о начислении процентов на рассрочку платежа по ключевой ставке, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, противоречат самой процедуре выкупа, тем более что на момент подписания договора купли-продажи, дата такого объявления покупателю не известна, что создает неопределенность в установлении действующей ключевой ставки.

Подпункт 3.4 пункта 3 договора правомерно изложен в редакции истца, поскольку положения ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон. Норма ст. 319 Гражданского кодекса Российской Федерации диспозитивна.

Абзацы 12-14 подпункта 3.6 пункта 3 договора - реквизиты платежа являются существенным условием договора и их смена в одностороннем порядке, без уведомления должника приводят к начислению неустоек и возникновению задолженности. Как и любое условие договора настоящее положение требует письменного информирования стороны о таких изменениях. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации любые изменения и дополнения к договору вступают в силу только при условии оформления в письменном виде.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 N 54 разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 316 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, по денежным обязательствам, исполняемым путем безналичных расчетов, местом исполнения обязательства является место нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора (получателя средств). При этом моментом исполнения денежного обязательства является зачисление денежных средств на корреспондентский счет банка, обслуживающего кредитора, либо банка, который является кредитором. Между тем ст. 859 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право банка расторгнуть договоры банковского обслуживания, известив об этом клиента, обязанности извещать контрагентов клиента, осуществляющих расчеты по гражданским договорам у банка, отсутствует, что влечет неблагоприятные последствия для покупателя.

Конкретных требований к форме внесения изменений в реквизиты законом не установлено, однако его можно оформить в виде уведомления о смене реквизитов и дополнительного соглашения.

Подпункт 3.8 пункта 3 договора обоснованно изложен в редакции истца, поскольку действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении отнесения покупателя к субъектам малого и среднего предпринимательства на весь срок рассрочки по договору. Такого условия также не предусмотрено Законом 159-ФЗ. Согласно Закону статус субъекта малого и среднего предпринимательства (СМП) имеет значение исключительно на дату заключения договора.

Подпункт 4.1 пункта 4 договора также подлежит изложению в редакции истца, поскольку ст. 5 п. 5 Федерального закона 159-ФЗ предусмотрено, что арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Таким образом залог устанавливается только на цену объекта купли продажи.

Права на получение причитающихся залогодателю доходов от использования заложенной вещи третьими лицами считаются находящимися в залоге у залогодержателя (пункт 3 статьи 336, абзац четвертый пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная норма является диспозитивной. Договором может быть предусмотрено, что залог не распространяется на доходы от использования заложенной вещи третьими лицами (п. 5. Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 г. N 23 "О применении судами правил о залоге вещей").

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что подпункт 4.2 пункта 4 договора противоречит п. 2 ст. 218 и ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право залога и право собственности - понятия в гражданском праве РФ, которые регулируют разные аспекты отношений собственности.

Право залога - способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор получает право на имущество должника в случае несоблюдения им взятых на себя обязательств. Право собственности - юридически закрепленная возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

При залоге движимого имущества оно, по сути, находится на хранении, без права пользования; при залоге недвижимого имущества - остается во владении и пользовании должника, который лишается лишь права отчуждения и нового залога.

Сам по себе залог не делает Департамент городского имущества г. Москвы собственником помещения при продаже, но дает право на удовлетворение своих требований в случае неисполнения заемщиком обязательств.

При продаже помещения в рассрочку ДГИ г. Москвы не является собственником, а лишь держателем залога, что позволяет ему защитить свои интересы.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю. Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю. Таким образом, ст. ст. 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Таким образом, как отмечено судом, условие о сохранении права собственности на залоговое имущество, переданное по договору купли-продажи влечет его мнимость.

Суд апелляционной инстанции также полагает, что абзац 2 пункта 4.3 пункта 4 договора ограничивают права покупателя как собственника, противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. ст. 8 и 35 Конституции Российской Федерации, гарантирующих защиту частной собственности и право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Право продавца на получение доходов покупателя, связанных с использованием залогового имущества, обязанность получения согласия продавца на сдачу помещения в аренду, включение в договор аренды условий о банковской гарантии, поручительства арендатора по обязательствам покупателя, а также последствия признания договора аренды незаключенным, при отсутствии в договоре аренды вышеуказанных условий, влечет нарушение фундаментальной ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации "Основные начала гражданского законодательства", провозглашающей основные принципы гражданского права: неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Норма статьи 136 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

По условиям пункта 1 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Вопреки доводам жалобы подпункты 4.7 - 4.7.2.2 пункта 4 договора противоречат Закону N 159-ФЗ. Кроме того, правоотношения при отчуждении имущества, находящегося в залоге урегулированы специальными нормами Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которыми не предусмотрено заключение соглашения о передаче договора в соответствии с положениями ст. 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, выдачи поручительства или иного обеспечения исполнения обязательств нового залогодателя, в частности, предоставления банковской гарантии.

Действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя и имущества, находящегося в залоге, поскольку данный вопрос урегулирован Гражданским кодексом Российской Федерации.

Подпункт 4.8 пункта 4 договора предусматривает солидарную ответственность покупателя и "нового покупателя" при продаже залогового объекта. По общему правилу обязательства исполняются сторонами обязательства (должником и кредитором). Как следует из стандартных условий договоров купли-продажи, в случае возникновения спорных ситуаций ответственность возложена только на продавца или покупателя.

В ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации также прямо указано, что обязательство по договору не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, применение статей 321 - 323 Гражданского кодекса Российской Федерации об установлении солидарной обязанности (ответственности) при неделимости предмета обязательства между "покупателем 1" и "покупателем 2" не соответствует закону.

Подпункты 5.1 - 5.5 пункта 5 договора правомерно изложены в редакции покупателя, в связи со следующим.

Страхование недвижимости на территории Российской Федерации не является обязательным, оно осуществляется на добровольных началах.

Исключение - страхование объекта ипотеки, которое обязательно по закону (ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Страхование залога - это обязательное условие исключительно для ипотечного кредитования. Отказ от страхования имущества влечет за собой отказ в ипотечном кредитовании. Между тем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются иным законом ФЗ-159, не предусматривающим ипотечное кредитование.

При этом, к отношениям стороны вправе применить нормы ст. 343 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой также предусмотрена обязанность залогодателя страховать объект залога. Однако применение данной нормы не возлагает на покупателя (залогодателя) таких дополнительных обязанностей как: направление копии страхового полиса залогодержателю в течение 10 дней с даты его оформления, страхование объекта в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), уплата штрафа за неисполнение обязанностей по страхованию.

Являясь выгодоприобретателем по договору страхования, покупатель лишен возможности восстановления имущества за счет страхового покрытия, что ставит его в невыгодное положение.

Вопреки доводам жалобы положения подпунктов 5.4 и 5.5 договора предусматривают возможность требования продавца к покупателю о досрочном исполнении обязательств по договору или обращения взыскание на залог (п. 6.4), что противоречит сути заключения договора в рамках ФЗ N 159 и предоставления рассрочки по оплате.

Судом также отмечено, что подпункт 6.1 пункта 6 договора о начислении пени в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ, не учитывает социально-экономические изменения, связанные с ростом ставки рефинансирования ЦБ РФ и ее нестабильностью, нарушает права покупателя, истец против возложения на него дополнительной ответственности возражает, в связи с чем, указанный пункт правомерно изложен в редакции истца.

Подпункт 6.3 пункта 6 договора в редакции истца устанавливает обоюдную ответственность за уклонение от регистрации перехода права собственности на объект для соблюдения баланса интересов сторон.

Суд апелляционной инстанции полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что подпункт 6.4 пункта 6 договора противоречит положениям N 159-ФЗ, который не предусматривает права продавца требовать досрочного погашения предоставленной рассрочки.

В подпункте 6.5 пункта 6 договора Общество не дает своего согласия на покрытие убытков сверх неустойки. Установление договорной неустойки Законом N 159-ФЗ не предусмотрено. В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения обязательства. Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

При этом на основании ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство, по которому не достигнуто соглашения и его внесение в договор не предусмотрено Законом, не может быть включено в договор.

В отношении подпункта 6.8 пункта 6 договора - судом учтено, что Общество возражает и не дает своего согласия на размещение информации о имеющейся у него задолженности по договору в открытых источниках в связи с угрозой возникновения репутационного риска, при котором возникает вероятность изменения общественного мнения о компании в худшую сторону из-за той или иной информации.

Подпункт 6.10 пункта 6 договора также правомерно исключен, поскольку возлагает финансовую нагрузку на покупателя, связывая его обязательствами по уплате штрафа в размере 1% от цены объекта, за нарушение сроков направления электронной закладной (п. п. 2.1.2), за использование помещения под апартаменты (п. п. 2.1.8.), за отсутствие страхование объекта и направления копии полиса (п. п. 5.1.), пункт 6.10 является последствиями неисполнения пунктов, подлежащих исключению.

В отношении подпункта 6.11 пункта 6 договора судом правомерно указано следующее.

По смыслу статей 332, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в пункте первом статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи Конституции Российской Федерации.

Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Подпункт 8.4 пункта 8 договора свидетельствует о передаче Обществу объекта с обременением, в связи с чем, покупатель не дает своего согласия на внесудебное расторжение договора, в случае выявленных п. 8.3 договора обстоятельств (притязание третьих лиц на объект или земельный участок), а также на досрочное исполнение обязательств по договору, данные положения не предусмотрены 159-ФЗ и ему противоречат, расторжение договора по инициативе продавца лишает его права требовать возмещения, так как инициатива расторжения на стороне продавца.

Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц предусмотрена ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Подпункт 8.4 пункта 8 договора свидетельствует об извлечении преимущества ответчика, как хозяйствующего субъекта, занимающего доминирующее положение. Суд обоснованно заключил, что данный пункт нарушает п. 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 10 ФЗ-135.

Так, согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Частью 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц (хозяйствующих субъектов) в сфере предпринимательской деятельности либо неопределенного круга потребителей.

Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется (пункт 42 Постановления ВС РФ от 25.12.2018), решение суда обязательно к исполнению (ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что подпункт 8.7. пункта 8 договора во взаимосвязи с пунктом 8.6, предусматривающего изъятие Объекта в интересах государственных или муниципальных нужд, а также пункт 8.10 договора (об изъятии в связи с реновацией) отвечают исключительно интересам продавца, исключая возможность наступления неблагоприятных последствий для покупателя.

Изъятие объекта в рамках выкупа для государственных или муниципальных нужд относится к обстоятельствам, за которые истец не отвечает, в связи с чем, стороны должны стремиться к урегулированию ситуации, с учетом необходимого времени для решения вопросов по компенсации потерь истца в связи с таким изъятием в соответствии со ст. 8 Закона города Москвы от 17.05.2017 N 14 "О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве", п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 13 ст. 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих компенсацию в денежном эквиваленте или предоставлении иного помещения (земельного участка).

Таким образом, вопреки доводам жалобы пункт 8.7 вносит неопределенность в условия договора и правомерно исключен.

Подпункт 8.8. пункта 8 договора также подлежит исключению, поскольку с момента заключения договора купли-продажи, арендные отношения прекращают свое действия в порядке п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон, следовательно, требования о выплате арендных платежей за фактическое использования покупателем (являющегося собственником) своего же помещения не предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Являясь сособственником имущества в порядке ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации и неся бремя его содержания в порядке ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации у покупателя не возникает каких-либо дополнительных обязанностей, связанных с возобновлением, ранее существующих арендных отношений, в том числе и по оплате за пользование имуществом бывшему владельцу (продавцу) или третьим лицам, в связи с досрочным расторжением договора купли-продажи в одностороннем порядке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что подпункт 8.9 пункта 8 договора не согласуется с требованиями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом под существенными изменениями обстоятельств имеется в виду что-то крайне неординарное для гражданского оборота.

Расторжение договора по причинам, указанным в пункте 8.9, не нарушает баланс интересов.

Кроме того, для расторжения договора необходимо, что обстоятельства его расторжения соответствовали следующим критериям: непредвиденность, непреодолимость, существенность, непринятие риска.

Ухудшение финансового состояния арендатора, наличие просроченной задолженности перед третьими лицами не является существенным изменением обстоятельств по смыслу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку экономическая (предпринимательская) деятельность является деятельностью, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли, отсутствие которой не является основанием для освобождения от исполнения обязанностей перед контрагентами и применения мер ответственности. Ухудшение финансового состояния стороны договора не относится к обстоятельствам, возникновение которых нельзя предвидеть. Вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учесть экономическую ситуацию, в том числе спрогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Таким образом, обстоятельства для расторжения, указанные в п. 8.9 договора не соотносятся с вышеуказанными критериями, в связи с чем не могут является причинами для расторжения договора.

Подпункт 9.3 - 9.3.3 договора обоснованно изложены в редакции истца, поскольку покупателем выступает Общество с ограниченной ответственностью, к которому не применимы понятия: дееспособность, патронаж, заболевания и состояние здоровья.

Как правомерно указано судом, в соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принятие условий договора в редакции, отличающейся от условий типовой формы договора, приводит к преимущественному положению Общества. Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставленного гражданским законодательством права урегулировать в судебном порядке условия договора купли-продажи, с учетом требований действующего законодательства, не свидетельствует о нарушении положений Закона "О конкуренции".

Включение явно обременительных положений в договор, условия которого определены одной из сторон и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, не допускается.

В частности, если условия договора определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом, то применительно к пунктам 1 - 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не должен содержать условий, лишающих эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключать или ограничивать ответственность другой стороны, за нарушение обязательств, либо содержать другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

Как указано в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела, такая сделка может быть признана судом недействительной.

Таким образом, в ситуации, когда сторона договора не имеет возможности активно и беспрепятственно участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения, суд не вправе отклонить возражения такой стороны относительно применения спорного условия договора только по той причине, что при заключении договора, в отношении этого условия не были высказаны возражения.

Если спорное условие договора грубо нарушает баланс интересов сторон и его применение приводит к возникновению неблагоприятных последствий для, так называемой, "слабой стороны" договора, а сторона, в интересах которой установлено спорное условие договора, не обосновала его разумность, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях защиты прав слабой стороны разрешает спор без учета данного договорного условия, применяя соответствующие нормы законодательства.

Согласно п. 5 ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц.

Судом принято во внимание, что Департамент городского имущества г. Москвы относится к группе хозяйствующих субъектов, занимающих монопольное положение по заключению договоров купли-продажи имущества в порядке 159-ФЗ.

Сторона, предлагающая условия договора, должна доказать их императивность. Императивными, являются нормы "категорические", не допускающие отступления от правил, предписанных нормой. Именно "Основной закон" является базисным для всех императивных норм, ключевым свойством которых, является необходимость точного и неукоснительного соблюдения, не предполагающего выбора субъекту, на которого они распространяются, альтернативного поведения. Императивные нормы права - это нормы высшей степени властности (императивности) и подчинения, выраженные в форме обязанностей или запретов (категорические предписания), исключающие любые альтернативные варианты поведения участников, исполнение которых потенциально обеспечено реализацией неотвратимых юридических последствий, а в случае несоблюдения либо неисполнения категорических предписаний - действительным применением к нарушителям мер государственного принуждения.

Вместе с тем, пункты, которые Департамент городского имущества г. Москвы включил в проект договора купли-продажи и которые истец просит исключить или изложить в предложенной им редакции, не носят императивного характера и за неисполнение указанных пунктов - нет государственного понуждения, соответственно, если покупатель возражает против включения этих пунктов в договор купли-продажи, то они не могут быть включены в него против его воли и исключительно по инициативе продавца.

Суд апелляционной инстанции также полагает, что пополнение раздела 8 договора подпунктом 8.12 в редакции покупателя соответствует требованиям действующего законодательства, не нарушает баланс интересов сторон.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2026 г. по делу N А40-200977/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.