Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 августа 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Е.А Птанской, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем В.В. Тихоновым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05 мая 2026 года по делу N А40-153745/25,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АЛЬФА" (ОГРН: 1207700181061, ИНН: 7720642854)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Алешкин А.А. по доверенности от 27.02.2025,

от ответчика - Какорина А.М. по доверенности от 01.12.2025.

Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11768 общей площадью 57,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Первомайская, д. 12А, пом. 34П, путем принятия пунктов 1.6, 1.8, 2.1.3, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 3.1, 3.4, 3.7 в редакции истца и установления цены в размере 3 775 696 руб. 81 коп. в соответствии с государственной кадастровой оценкой, утвержденной распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08 ноября 2023 г. N 91214.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст. ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 05 мая 2026 г. суд первой инстанции иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену, судом не правомерно исключены пункты договора в редакции Департамента.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Считает решение суда законным и обоснованным, доводы апелляционной жалобы несостоятельными.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11768 общей площадью 57,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Первомайская, д. 12А, пом. 34П, на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 04.08.2020 г. N 00-00562/20.

Истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более 2-х лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ 04.02.2025 г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы, рассмотрев обращение общества с ограниченной ответственностью "Альфа", 25.02.2025 г. направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 57,4 кв. м установлена в размере 8 606 000 руб. 00 коп. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04 февраля 2025 г. N М1088-135-П/2025, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 06 февраля 2025 г. N 33/101-25, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

В соответствии с государственной кадастровой оценкой, утвержденной распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08 ноября 2023 г. N 91214 кадастровая стоимость объекта составляет 3 775 696 руб. 81 коп.

Истец полагая, что цена выкупаемых помещений является существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов п. 1.6, 1.8, 2.1.3, 2.1.7, 2.1.9, 2.2, 3.1, 3.4, 3.7, договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его 21.03.2025 г. в Департамент.

Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Лаборатория судебных экспертиз".

Согласно экспертному заключению эксперта N 040-ОЭ от 20.02.2026, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005014:11768 общей площадью 57,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Первомайская, д. 12А, пом. 34П по состоянию на 04.02.2025 г. составляет 6 200 000 руб., без учета НДС.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции признал исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность доводов апелляционной жалобы, не находит их обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Довод ответчика, что суд необоснованно исключил пункт договора в его редакции, не состоятелен, на основании следующего.

Установленное п. 2.1.9 договора в редакции Департамента ограничение прав истца, как собственника для размещения апартаментов своего имущества является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность истца.

С учетом изложенного, п. 2.1.9 подлежит исключению.

Пункт 2.1.3 договора подлежит исключению из договора, поскольку возлагает на покупателя обязанность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, бремя содержания переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Из анализа вышеперечисленных норм следует, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

Абзац 2 пункта 1.6 договора, п. 2.1.7, указывающий на необходимость установления публичного сервитута на выкупаемый объект противоречит положениям ст. 460 ГК РФ, устанавливающим обязанность собственника передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц либо с оформленным надлежащим образом обременением, в связи с чем, подлежит исключению.

Пункт 3.7 договора в редакции, предлагаемой ответчиком, противоречит возможности распоряжения истцом принадлежащими ему денежными средствами по своему усмотрению, в связи с чем, подлежит исключению.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2023 N 305-ЭС23-9123 с момента вступления решения суда в законную силу договор купли-продажи считается заключенным между сторонами, при этом каких-либо дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется, в связи с чем абз. 4-7 п. 1.8 подлежат исключению.

Пункт 2.2 подлежит изложению в редакции проекта договора, предложенного Департаментом, поскольку доказательств того, что предложенная ответчиком в проекте договора редакция данного пункта противоречит закону, истцом в материалы дела не представлено. Спорный пункт создает основания для соблюдения баланса интересов сторон и не противоречат нормам действующего законодательства РФ.

Исключение судом из договора пунктов перечисленных выше не противоречит действующему законодательству, соответствует воле сторон договора и не нарушает права и законные интересы Департамента города Москвы. Об ином заявителем апелляционной жалобы не заявлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком апелляционная коллегия исследовала, оценила и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

Правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Доводы жалобы, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.05.2026 по делу N А40-153745/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.