Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Птоховой З.Ю.,

судей Белинской С.В., Чекрий Л.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-823/2025 по иску Ц. к С., общество с ограниченной ответственностью "Сфера" о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещенияпо кассационным жалобам Ц.., С. на решение Боровичского районного суда Новгородской области от 26 сентября 2025 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 18 марта 2026 г. Заслушав доклад судьи Чекрий Л.М., объяснения представителя Ц. Д., поддержавшего доводы соответствующей кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

Ф. обратилась в суд с иском к С. о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и признании договора субаренды недействительной сделкой, указав, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 5 декабря 2022 г. она приобрела нежилое помещение с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты>.м, находящееся по адресу: <адрес> В отношении данного помещения имелось обременение в виде аренды сроком действия с 17 июня 2019 г. на 10 лет. Договор аренды был заключен между предыдущим собственником нежилого помещения ФИО12 и ИП С. За период действия договора аренды ответчиком систематически нарушались условия договора по внесению арендной платы, с марта 2025 г. ответчик перестал вносить арендную плату, в результате чего образовалась задолженность, которая до настоящего времени не погашена. 22 января 2025 г. ей стало известно, что деятельность ИП С. прекращена с 19 ноября 2023 г., о чем последний ее в известность не поставил, несмотря на то, что такая обязанность была предусмотрена договором аренды. При прекращении предпринимательской деятельности указанная в договоре аренды деятельность, обозначенная как разрешенный вид использования арендуемых помещений, становится невозможной. Требование (претензия) от 22 января 2025 г. об освобождении арендуемых помещений осталось без ответа. В июле 2025 г. ей стало известно о заключенном между ИП С. и обществом с ограниченной ответственностью "Сфера" договоре субаренды нежилого помещения от 1 сентября 2019 г. Истец полагает, что договор субаренды нежилого помещения является мнимой сделкой, то есть сделкой, совершенной лишь для вида без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (ООО "Сфера") с прекращением его статуса третьего лица, а также в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, ИП П., Отдел надзорной деятельности по <данные изъяты> ГУ МЧС России по Новгородской области.

Решением Боровичского районного суда Новгородской области от 26 сентября 2025 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 18 марта 2026 г. решение суда в части удовлетворения иска Ц. к С. и ООО "Сфера" о признании недействительным договора субаренды, заключенного между ИП С. и ООО "Сфера" 1 сентября 2019 г. отменено, в указанной части принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционные жалобы С. и ООО "Сфера" - без удовлетворения. С ООО "Сфера" взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 15 000 руб.

Не согласившись с апелляционным определением в части отмены решения суда, Ц. подала кассационную жалобу.

С. в кассационном порядке обжаловал решение суда и апелляционного определения в части удовлетворения исковых требований.

В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) дело рассмотрено при данной явке в отсутствие не явившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений, с учетом частичной отмены решения судом апелляционной инстанции, не имеется.

Как установлено судебными инстанциями, 17 июня 2019 г. между ИП П. (арендодатель) и ИП С. (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) следующие объекты недвижимого имущества: часть нежилого помещения, расположенного <данные изъяты> по адресу: <адрес>, кадастровый N общей площадью <данные изъяты> кв. м, границы которого стороны согласовали на плане <данные изъяты> здания; часть земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, границы которого стороны согласовали на плане, для ведения следующих видов деятельности: деятельности в области демонстрации кинофильмов; деятельности по предоставлению продуктов питания и напитков; деятельность в области отдыха и развлечений; деятельности зрелищно-развлекательная прочая; розничной продажи продуктов питания через торговые автоматы; деятельность в области фотографии; деятельности рекламной; продажи сувенирной продукции (в том числе, но не ограничиваясь, одежды, спортивного инвентаря, игр), продажи и проката аудио/видео продукции, компьютерных игр.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объектов арендатору и до момента фактической передачи (возврата) арендатором по акту приема-передачи арендодателю.

В соответствии с пунктом 3.8 договора аренды оплата постоянной арендной платы производится арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа следующего месяца за месяц, следующий за - текущим.

В пункте 5.1 указано, что настоящий договор вступает в силу в день его подписания сторонами и действует в течение срока аренды. Срок аренды составляет 10 лет с даты приема-передачи объектов по акту.

Пунктом 2.4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор вправе передать объекты (их части) в субаренду (с условием о разрешенном использовании), письменно уведомив о совершенной сделке арендодателя.

В силу пункта 5.6 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив арендатора об отказе от договора не позднее, чем за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора, при наступлении следующих обстоятельств: если арендатор не внес арендную плату и/или обеспечительный платеж в полном объеме, в соответствии с пунктами 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 договора, по настоящему договору в течение 15 банковских дней после наступления даты платежа более 3 раз в течение календарного года; возбуждения любой из процедур несостоятельности (банкротства) в отношении арендатора; ненадлежащего исполнения/неисполнения арендатором обязательств, предусмотренных п. 2.3.1.

Государственная регистрация договора аренды произведена, в установленном порядке, о чем внесены соответствующие сведения в ЕГРН.

Арендованное нежилое помещение ИП С. использовал для размещения кинотеатра "Сфера".

1 сентября 2019 г. между ИП С. (арендатор) и ООО "Сфера" (субарендатор) в лице генерального директора С., заключен договор субаренды, по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное возмездное владение и пользование (аренду) вышеуказанные часть нежилого помещения и часть земельного участка, с момента подписания договора на 11 месяцев с автоматическим продлением на неопределенный срок, если не менее чем за 15 дней до истечения срока субаренды ни одна из сторон не заявит возражений. Договор субаренды в соответствии с пунктом 1.4 является одновременно актом приема-передачи.

Из сведений ЕГРЮЛ следует, что С. является генеральным директором и единственным учредителем ООО "Сфера".

Согласно материалам реестрового дела нежилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес> площадью <данные изъяты> кв. м, образовано в результате перепланировки, зарегистрированной ИП П. в 2022 г.

5 декабря 2022 г. ИП П. продал Ф. земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м, а также нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, в том числе нежилое помещение с кадастровым номером N общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Государственная регистрация данной сделки и перехода права собственности к Ф. произведена 12 декабря 2022 г.

20 декабря 2022 г. Ф. направила ИП С. уведомление о смене собственника и банковских реквизитах для осуществления арендной платы.

Согласно выписке из ЕГРИП ИП С. прекратил деятельность индивидуального предпринимателя с 19 ноября 2023 г.

31 октября 2024 г. ГУ МЧС России по Новгородской области проведена выездная проверка в рамках осуществления федерального государственного пожарного надзора в отношении ООО "Сфера" по адресу <адрес>, в ходе которой выявлено 34 нарушения правил пожарной безопасности, срок устранения которых установлен до 1 апреля 2025 г. в выданном Обществу предписании от 29 ноября 2024 г.

Постановлением заместителя главного государственного инспектора <данные изъяты> по пожарному надзору от 10 декабря 2024 г. ООО "Сфера" признано виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ за нарушение требований пожарной безопасности с назначением наказания в виде предупреждения.

Перечисленные в вышеуказанном предписании нарушения правил пожарной безопасности устранены не были.

22 января 2025 г. Ф. обратилась в адрес С. с требованием (претензией), в котором указала на прекращение договора аренды в связи с существенным нарушением его условий, требовала освободить и вернуть переданное в аренду недвижимое имущество в срок до 1 марта 2025 г.

14 августа 2025 г. истцом в адрес С. направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате в срок до 15 сентября 2025 г.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432, 450, 606, 615, 619, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, исходил из того, что к Ф. перешли права и обязанности арендодателя по вышеуказанному договору аренды; арендатором допущено систематическое существенное нарушение условий договора аренды

При этом суд исходил из того, что С. в нарушение пункта 2.4.3 договора аренды ни в адрес ИП П., ни в адрес Ф., не направлялось письменное уведомление о сдаче ИП арендованного имущества в субаренду ООО "Сфера", в нарушение пункта 9.4 договора не сообщалось Ф. о прекращении деятельности в качестве индивидуального предпринимателя с 19 ноября 2023 г.

Пунктом 2.3.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора содержать помещение в состоянии, соответствующем санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям пожарной безопасности.

В нарушение вышеуказанного условия договора С. не выполнена обязанность по содержанию помещения в состоянии, соответствующем требованиям пожарной безопасности.

Суд также принял во внимание, что С. с марта 2025 г. перестал оплачивать арендную плату Ц., чем нарушил условия договора аренды, предусмотренные пунктом 3.8 договора. Общая задолженность по договору аренды недвижимого имущества по состоянию на 1 августа 2025 г. составила 918 780 руб. На момент рассмотрения спора задолженность С. не погашена.

Судом также установлено, что пользование объектами аренды осуществлялось ответчиком до марта 2025 г., после чего С. прекратил использование указанных объектов, без их передачи арендодателю по соответствующему акту.

Ссылки ответчиков на невозможность использования объекта аренды в связи с чинимыми истицей препятствиями, в том числе в доступе к коммунальным услугам, признаны судом бездоказательными.

Разрешая исковое требование о признании спорного договора субаренды недействительной сделкой, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил оснований для признания этого договора мнимой сделкой, вместе с тем, пришел к выводу о том, что данный договор подлежит признанию недействительным на основании положений пункта 3 статьи 157.1, пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Новгородского областного суда признав правильными выводы суда первой инстанции о расторжении договора аренды, с выводом суда первой инстанции о признании договора недействительным не согласилась, исходя из того, что в качестве основания для признания договора субаренды недействительным истицей заявлена мнимость сделки, тогда как суд признал договор недействительным по иному основанию, которого Ц. не заявлялось.

Придя к выводу, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных истцом исковых требований, судебная коллегия приняла в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора субаренды недействительным, поскольку допустимых, достаточных и достоверных доказательств мнимости договора субаренды истицей суду не представлено.

Отклоняя доводы апелляционных жалоб о том, что настоящий спор неподсуден суду общей юрисдикции, судебная коллегия исходила из того, что истец Ц. выступает в правоотношениях сторон не как индивидуальный предприниматель, а как физическое лицо, которое именно в этом статусе приобрело право собственности на спорное недвижимое имущество, ее требования не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности. Ответчик С. также не имеет статуса индивидуального предпринимателя. Судом первой инстанции в ходе разрешения настоящего спора рассматривалось ходатайство ответчика о передаче дела в арбитражный суд, в удовлетворении которого определением от 24 июля 2025 г. отказано. Данное определение сторонами не обжаловалось и вступило в законную силу 15 августа 2025 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы судебных инстанций, с учетом частичной отмены решения в апелляционном порядке, соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права к спорным правоотношениям.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, повторяют правовую позицию сторон при рассмотрении дела судами двух инстанций, основаны на неверном толковании норм процессуального права, а также направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов судов по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судами и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части 3 статьи 390 ГПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

решение Боровичского районного суда Новгородской области от 26 сентября 2025 г. в неотмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 18 марта 2026 г. оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 23 июля 2026 г.