Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Филиппова А.Е.

судей Курносова И.А., Глебкина П.С.

при секретаре К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б. к ГК "МОТОР", Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ПАО "Ростсельмаш" о признании права собственности на гараж по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 декабря 2025 года. Заслушав доклад судьи Филиппова А.Е. судебная коллегия,

Истец обратился в суд с настоящим иском, в обоснование заявленных требований указав на то, что согласно решению исполнительного комитета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 392 от 19.04.1989 года "О разрешении ПО "Ростсельмаш" производства проектно-изыскательских работ по строительству 2-х этажного кооперативного гаража АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН было разрешено производство проектно-изыскательских работ по строительству 2-х этажного кооперативного гаража на земельном участке ориентировочной площадью 0,67 га в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

Согласно решению исполнительного комитета, Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 164 от 21.02.1990 года "О разрешении гаражно-строительному кооперативу "Мотор" проектирования и строительства 1 очереди 2-х этажного гаража по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Во исполнение вышеуказанных решений в 1996 году, на территории гаражного кооператива "МОТОР", по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН был возведен гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который используется им по назначению, он несет расходы по его содержанию. Строительство гаражного бокса было окончено в 1996 году. Однако, в эксплуатацию вышеуказанный гараж бокс сдан не был, акт ввода в эксплуатацию на возведенный объект в установленном законом порядке не был получен, на технический учет поставлен не был, право собственности зарегистрировано не было.

Согласно справке АО "Ростовское БТИ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2025 года сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 01.07.2025 года отсутствуют.

28.09.2007 года ГК "МОТОР" было проведено межевание земельного участка, установлена его фактическая площадь 0,4062 га, был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, фактическое использование - для эксплуатации гаражей. В настоящее время вышеуказанный земельный участок с кадастрового учета снят по неизвестным обстоятельствам.

На основании изложенного, истец просил суд признать за ним право собственности на гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН лит. А, состоящий из гаража помещения N 1, общей площадью 19,2 кв. м основной площади, 19,2 кв. м, инвентарный номер N 818, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, улица 1-й Конной Армии.

Решением Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 декаб-ря 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с постановленным решением суда, Администрация г. Ростова-на-Дону подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене указанного решения, принятии нового судебного акта.

В обоснование жалобы апеллянт оспаривает судебную оценку представленным доказательствам и указывает на то, что у истца отсутствует вещное право на земельный участок, на котором расположен спорный гаражный бокс по смыслу ст. 222 ГК РФ у него не возникает оснований для признания права собственности. Гаражный кооператив свои права, как правообладатель земельного участка, на котором расположены спорные гаражные боксы, в установленном законом порядке не зарегистрировал, доказательств обратного не представлено. Земельный участок с КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на котором предположительно находится спорный объект недвижимости, имеет вид разрешенного использования "Для эксплуатации полосы отвода железной дороги", находится в собственности Российской Федерации и предоставлен в аренду ОАО "РЖД".

Кроме того, автор апелляционной жалобы обращает внимание, что ни ГК "Мотор", ни истец за получением разрешения на строительство не обращались, ввод в эксплуатацию указанных строений не производили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав присутствующих, также посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. ст. 218, 219, 222 ГК РФ, положив в основу решения заключение судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.11.2025, выполненное ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, исходил из того, что спорный гараж соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, принимая во внимание то, что решение уполномоченного органа, осуществляющего согласование строительства объектов недвижимого имущества на территории г. Ростова-на-Дону, о сносе соответствующего строения отсутствует, а также учитывая, что строительство осуществлено на земельном участке, предоставленном для этих целей гаражному кооперативу, членом которого является истец, пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может, находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, в связи с чем решение суда подлежит отмене исходя из следующего.

Установлено, что согласно решению исполнительного комитета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 392 от 19.04.1989 года "О разрешении ПО "Ростсельмаш" производства проектно-изыскательских работ по строительству 2-х этажного кооперативного гаража АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в полосе отвода СКЖД" ПО "Ростсельмаш" разрешено производство проектно-изыскательских работ по строительству 2-х этажного кооперативного гаража на земельном участке ориентировочной площадью 0,67 га в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.

Согласно решению исполнительного комитета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 164 от 21.02.1990 года "О разрешении гаражно-строительному кооперативу "Мотор" проектирования и строительства 1 очереди 2-х этажного гаража по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в полосе отводе.

Во исполнение вышеуказанных решений в 1996 году, на территории гаражного кооператива "МОТОР", по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН был возведен гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который используется истцом по назначению, он несет расходы по его содержанию. Строительство гаражного бокса было окончено в 1996 году.

В эксплуатацию вышеуказанный гараж бокс сдан не был, акт ввода в эксплуатацию на возведенный объект в установленном законом порядке не был получен, на технический учет поставлен не был, право собственности зарегистрировано не было.

Согласно сведений технического паспорта по состоянию на 17.06.2025 года, гараж бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН лит. А состоит из гаража помещения N 1, общей площадью 19,2 кв. м, основной площадью 19,2 кв. м.

Согласно справки АО "Ростовское БТИ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 01.07.2025 года сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 01.07.2025 года отсутствуют.

Согласно Уведомлению Росреестра по Ростовской области сведения о спорном объекте недвижимости по указанному адресу в ЕГРН отсутствуют. На кадастровом учете не состоит.

Как следует из справки, выданной председателем ГК "МОТОР" от 11.06.2025 года гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН принадлежит на праве собственности Б., который является членом гаражного кооператива ГК "МОТОР", паевой взнос внесен им полностью, задолженности по уплате членских взносов не имеет.

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, уставом ГК "МОТОР", гаражный кооператив зарегистрирован в качестве юридического лица с 13.05.2003.

28.09.2007 года ГК "МОТОР" было проведено межевание земельного участка, установлена его фактическая площадь 0,4062 га, был поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, фактическое использование - для эксплуатации гаражей.

Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости по указанному адресу в ЕГРН отсутствуют, на кадастровом учете объект - гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресуАДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не состоит.

Поскольку, спорными обстоятельствами по делу явились соответствие спорного гаража градостроительным, строительным и иным нормам и правилам по делу проведена строительно-техническая экспертиза, производство которой, поручено ФБУ "ЮРЦ СЭ Минюста России".

В соответствии с заключением НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.11.2025, выполненном экспертом ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России, помещение гаражного бокса НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН литер "А", общей площадью 19,2 кв. м, основной площадью 19,2 кв. м, инвентарный номер N 818, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН является строением II группы капитальности, II степени огнестойкости, класса конструктивной пожарной опасности СО и относящийся по функциональной пожарной опасности к классу Ф 5.2, по своим конструктивному и объемно-планировочным решениям имеет как соответствия, так и не соответствия требованиям норм и правил, предъявляемым к стоянкам автомобилей без технического обслуживания и ремонта (Гаражам).

Гараж бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по своим конструктивному и объемно-планировочным решениям соответствует санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным требованиям, а именно СП 113.13330.2023. Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (п. п. 4.4, 4.12, 4.14, 5.22, 5.23, 5.26, 5. 4, 5.17, 10.1) СП 42.13330.30-2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (п. 11.34).

Набор конструктивных элементов гаража НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН соответствует набору конструктивных элементов, приведенному в характеристике зданий к таблице 67 "Гаражи для автомобилей" сборника N 19 УПВС.

Размещение исследуемого гаража бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН ГК "Мотор" соответствует перечню видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков и параметрам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для кода 2.7.1. "Хранение автотранспорта, приведенным в п. 4 ст. 35 "Градостроительного регламента территориальной зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, соответствует перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности (ПД) гл.5 "Градостроительные регламенты" Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону.

Конструктивные элементы исследуемого помещения гаража бокса НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения каркаса, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений конструкций в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2023 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивны элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждения, обеспечивается, что в свою очередь, обуславливает техническую безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

При этом исследуемый гараж бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеет следующие несоответствия строительным нормам и правилам:

- наличие в гараже боксе глухих ворот без оборудования помещения установкой объемного пожаротушения не соответствует требованию п. 7.2.1, согласно требованиям, ворота в боксах следует предусматривать в виде сетчатого ограждения. При этом данный пункт СП предусматривает устройство глухих ворот при наличии в боксах установок объемного пожаротушения.

Вышеуказанные несоответствия являются технически устранимыми, путем установки в гараже боксе сетчатого ограждения, либо оборудования его установкой Объемного пожаротушения, а также оборудование имеющейся приточно-выпряжной вентиляции механическим побуждением.

Кроме этого, двухэтажное нежилое здание, в котором расположен исследуемый гараж-бокс N 187 имеет следующие несоответствия строительным и противопожарным нормам:

- отсутствие в здании системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) не соответствует требованиям п. 6.2.31 СП13.13330.2023 "Стоянки автомобилей" Актуализированная редакция СНиП 21-02-99 и требованиям СП 3.13130.2009. "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности", согласно которым оно должно быть оборудовано СОУЭ 2-го типа;

- наличие в гараже боксе глухих ворот без оборудования помещения установкой объемного пожаротушения, не соответствует требованию п. 7.2.1 СП 113.13330.2023, согласно требованиям которого, ворота в боксах следует предусматривать в виде сетчатого ограждения. При этом данный пункт предусматривает устройство глухих ворот при наличии в боксах установок объемного пожаротушения.

Вышеуказанное несоответствие является технически устранимым, путем установки в гаражном боксе сетчатого ограждения, либо оборудования его установкой объемного пожаротушения.

Кроме этого, двухэтажное нежилое здание, в котором расположен исследуемый гараж бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеет следующие несоответствия строительным и противопожарным нормам и правилам:

- отсутствие в здании системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ) не соответствует требованиям п. 6.2.31 СП 113.13330.2023 "Стоянки автомобилей" Актуализированная редакция СНиП 21-02-99 и требованиям СП (3.13130.2009. "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности", согласно которым оно должно быть оборудовано СОУЭ 2-го типа; - отсутствие в здании (в пожарном отсеке, в котором располагается исследуемый гаражный бокс) автоматической установки пожаротушения (АУП) и системы пожарной сигнализации (СПС) не соответствует требованиям п. 4.8, 4.9 и таблицы N 1 СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности", регламентирующих защиту 2-х этажных зданий надземных автостоянок закрытого типа АУП, а также дополнительно СПС (так как в предоставленных материалах дела расчета обеспеченности безопасной эвакуации людей из здания с учетом инерционности срабатывания АУП не имеется);

- отсутствие в нежилом здании (в пожарном отсеке, в котором располагается исследуемый гаражный бокс) эвакуационных выходов (единственный имеющийся выезд/выезд на 2-й этаж здания не является эвакуационным выходом, так как оно осуществляется по рампе, ширина проезжей части которой составляет 3 м, и не предусматривает пешеходного движения, для обеспечения которого должен быть предусмотрен тротуар шириной не менее 0,8 м с бордюром высотой не менее 0,1 м, а также фактическая длина пути эвакуации по внутри гаражному проезду (исследуемого, гаражного бокса НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН до выхода на рампу (наружу), составляющая по тупиковому внутри гаражному проезду не менее 30 м) не соответствует требованиям п. 8.4.3. и таблице N 19 СИ 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", согласно которым с каждого этажа пожарного отсека автостоянок как правило, должно быть предусмотрено не менее двух рассредоточенных эвакуационных выходов непосредственно наружу, а также допустимое расстояние от наиболее удаленного места хранения автомобиля до ближайшего эвакуационного выхода при расположении его в тупиковой части здания - составляет 25 м, а между эвакуационными выходами - 60 м (т.е. при наличии не менее 2-х выходов).

Вышеуказанные несоответствия нежилого двухэтажного здания, в котором расположен исследуемый гараж бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН являются технически устранимыми, путем устройства АУП, СПС, СОУЭ 2-го типа и путем устройства эвакуационных выходов в соответствии с требованиями СП 11.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы" по отдельно разработанному проекту.

Решение вопроса, связанного с определением возможности дальнейшей эксплуатации исследуемого гаражного бокса НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выходит за рамки компетенции судебного эксперта.

Судебная коллегия, оценив заключение эксперта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.11.2025, выполненное экспертом ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России, принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого и достоверного доказательства. Заключение эксперта аргументировано, отвечает требованиям гражданского процессуального законодательства, согласуется с другими доказательствами по делу и не противоречит им, не вызывает сомнений в его правильности или обоснованности, при проведении экспертизы эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, им были разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, заключение экспертов и его содержание соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, так как включает в себя подробное описание проведенного исследования, его выводы, содержит исчерпывающие ответы на поставленные судом вопросы, является определенным и не имеет противоречий, выводы экспертизы являются научно аргументированными, обоснованными и достоверными.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", обязательными для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, на основании определения суда в соответствии с профилем деятельности экспертной организации, определенным выданной лицензией, заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы. Экспертами проведено полное исследование представленных материалов дела, заключение является полным, не содержит противоречий, все имеющие значение для исследования спорного объекта при проведении судебной строительно-технической экспертизы учтены.

Вместе с тем, в подтверждение устранения выявленных нарушений строительных и противопожарных норм и правил представителем истца в материалы дела представлено заключение о результатах исследований N 2721 от 10 декабря 2025 года, выполненное экспертом Центра независимых экспертиз П., согласно которому: Несоответствия, указанные в заключении НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.10.2025 года выполненное экспертом ФБУ Южного РЦСЭ МИНЮСТА России В., в гаражном боксе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в ГК "МОТОР", расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-й Конной Армии, устранены не в полном объеме, а именно:

- в нежилом здании, как с первого, так и со второго этажей выполнено устройство второго выхода наружу с габаритными параметрами по наружному обмеру 2,70 х 2,10 м, шириной горизонтальных участков путей эвакуации с улицы - 1,2 м. Однако, несмотря на это, имеющийся выезд/выезд на 2-ой этаж не является эвакуационным выходом, так как он осуществляется по рампе, ширина проезжей части которой составляет 3 м, и не предусматривает пешеходного движения, для обеспечения которого должен быть предусмотрен тротуар шириной не менее 0,8 м с бордюром высотой не менее 0,1 м. Следовательно, в здании, где располагается объект исследования, со второго этажа предусмотрено менее двух рассредоточенных эвакуационных выходов непосредственно наружу, что не соответствует требованиям п. 8.4.3 и таблице N 19 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы".

Однако, требование п. 8.4.3 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" об устройстве тротуара с бордюром на эвакуационной рампе неисполнимо для данного объекта из-за технических ограничений, а уменьшение ширины тротуара нецелесообразно по причинам, описанным в исследовательской части стр. 18. При этом необходимый уровень защиты и безопасность эвакуации достигается, т.к. габаритные размеры имеющихся выходов наружу соответствуют требованиям п. 4.2.18 и п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", а эвакуационные пути к ним соответствуют п. 4.3.2 и п. 4.3.3.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Данная норма права в качестве основания для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.

В соответствии с п. 4. ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Иными словами, указанные лица, полностью внесшие свой паевой взнос за объект недвижимого имущества, приобретают право на данный объект в полном объеме с момента внесения паевого взноса, при этом, право члена кооператива на вновь созданное имущество производно от прав на данное имущество такого кооператива.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта: если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 Постановления N 44 также указано, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, оценив представленные доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается то обстоятельство, что спорный гаражный бокс располагается в пределах того земельного участка, на который имеются права, допускающие строительство указанного объекта.

Спорный гараж расположен на земельном участке, отведенном в соответствии с законодательством, действующим на момент отведения земли гаражному кооперативу, членом которого является истец, полностью выплативший паевой взнос.

Материалы дела не содержат допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект капитального строительства возведен с соблюдением строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, поскольку выявленные в ходе судебной экспертизы недостатки в виде отсутствия автоматической установки пожаротушения, наличия глухих ворот без оборудования установкой объемного пожаротушения, не были устранены, а доказательств принятия мер для их устранения не представлено.

Таким образом, отсутствие в настоящее время автоматической установки пожаротушения (АУП) в нежилом здании не соответствует требованиям п. 4.8 таблицы N 1 СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности", регламентирующих наличие АУП в подобных зданиях.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что в настоящее время спорный гаражный бокс расположен в здании, не соответствующем действующим строительным и противопожарным нормам, данные обстоятельства препятствуют признанию за истцом права собственности на данный гаражный бокс.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что согласно уставу ГК "Мотор", данный кооператив создан на основании Решения общего собрания пайщиков и зарегистрирован Решением Горисполкома N 164 от 21.02.1990. Данным решением ГСК "Мотор" разрешено проектирование 2-х этажного гаража на АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кроме того, ненадлежащее оформление уполномоченными на то органами разрешительной документации не может само по себе препятствовать признанию права собственности истца на спорный гараж при отсутствии нарушений законодательства, действовавшего на момент возведения постройки.

Доводы ответной стороны о том, что гаражный кооператив не оформил в установленном законом порядке свои права на земельный участок, на котором расположен спорный гараж не влечет возможности ограничения права члена гаражного кооператива, выплатившего паевой взнос, на получение переданного ему кооперативом имущества в собственность.

Кроме того, в материалах дела имеется ситуационный план, составленный по состоянию на 1996 год Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону, на котором отображены согласованные границы земельного участка по решению Исполнительного комитета Ростовского-на-Дону городского совета народных депутатов N 164 от 21.02.1990, сведений о нарушении которых, при возведении спорного объекта, материалы дела не содержат.

Давая оценку факту нахождения спорного гаража в полосе отвода железной дороги суд обоснованно учел то, что в соответствии с пп. "а" п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации М 611 от 12.10.2006 года, в границах полосы отвода в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта заинтересованная организация обязана не допускать размещения капитальных зданий и сооружений, многолетних насаждений других объектов, ухудшающих видимость железнодорожного пути и создающие угрозу безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта.

Спорный гараж был построен до утверждения указанных Правил, и к данным правоотношениям они неприменимы.

Ссылки ответной стороны на то, что спорный гаражный бокс не был принят в эксплуатацию после завершения строительства, и право на него не было первоначально оформлено ГСК "Мотор" несостоятельны.

При таких обстоятельствах материалами дела подтверждено, что истец является членом кооператива, выплатившим в полном объеме паевой взнос за гаражный бокс, которым пользуется.

Спорный гаражный бокс возведен на отведенном гаражному кооперативу для целей строительства гаражей земельном участке с получением необходимых на момент его возведения разрешений.

Между тем при рассмотрении настоящего спора отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на гаражный бокс НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН ввиду наличия нарушений строительных и противопожарных норм в нежилом здании, в котором расположен бокс, в связи с чем исковые требования истца подлежат оставлению без удовлетворения.

С учетом изложенного, судебная коллегия не может признать законным и обоснованным оспариваемое решение суда, поскольку оно принято при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильном применении норм материального права и процессуального права (ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 декабря 2025 года подлежит отмене с принятием нового решения.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ

решение Первомайского районного суда г. Ростова-на-Дону от 11 декабря 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Б. к ГК "МОТОР", Администрации г. Ростова-на-Дону, третьи лица: Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ПАО "Ростсельмаш" о признании права собственности на гараж - оставить без удовлетворения.

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 21 мая 2026 года.