Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яицкой С.И.,

судей Сулименко О.А., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романенко М.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Риф Д.Г. (посредством веб-конференции): представителя Зафирова С.В. по доверенности от 02.12.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2026 по делу N А32-13054/2024

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к индивидуальному предпринимателю Рыжовой Ксении Андреевне (ИНН 592011248223, ОГРНИП 322460000000591);

к индивидуальному предпринимателю Риф Дарье Геннадиевне (ИНН 325304388113, ОГРНИП 322325600023180);

к индивидуальному предпринимателю Гусаченко Ольге Михайловне (ИНН 910601019977, ОГРНИП 322911200043479)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), Курамшина Мария Сергеевна, Хузиахметов Ильдар Альбертович,

о сносе самовольной постройки,

по встречному иску индивидуального предпринимателя Рыжовой Ксении Андреевны, индивидуального предпринимателя Риф Дарьи Геннадиевны, индивидуального предпринимателя Гусаченко Ольги Михайловны

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

о сохранении объектов,

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Рыжовой Ксении Андреевне, индивидуальному предпринимателю Рудник Дарье Геннадиевне, индивидуальному предпринимателю Гусаченко Ольге Михайловне (далее - ИП Рыжкова К.А., ИП Рудник Д.Г., ИП Гусаченко О.М., предприниматели) с исковым заявлением, в котором просила:

- признать объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Туапсинская, 21, - самовольными постройками;

- обязать предпринимателей произвести снос объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Туапсинская, 21, за свой счет;

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи указать, что решение суда является основанием для аннулирования права собственности предпринимателей на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69;

- признать отсутствующими права собственности на объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Туапсинская, 21, путем аннулирования записи о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав недвижимости;

- при вынесении судебного акта об удовлетворении иска администрации города Сочи взыскать с ответчиков в пользу администрации города Сочи судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 рублей в день, за каждый день просрочки исполнения решения.

Определением суда от 18.12.2025 принято встречное исковое заявление предпринимателей к администрации о сохранении объектов недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2026 произведена замена наименования ответчика с ИП Рудник Д.Г. на ИП Риф Д.Г. Принят отказ предпринимателей от встречного иска, производство по встречному иску прекращено. В удовлетворении первоначального искового заявления отказано. С администрации в пользу ИП Рыжовой К.А. взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 659 625 руб. С администрации в пользу ФБУ Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации взыскано 40 000 руб. стоимости экспертизы. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2024. Судебный акт мотивирован тем, что в данном конкретном случае специального разрешения на проведение капитального ремонта, произведенного ответчиками, не требовалось. Спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном в установленном порядке и разрешенное использование которого допускает строительство на нем данных объектов. Спорные объекты соответствуют техническим, строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и интересы третьих лиц. Суд пришел к выводу об истечении срока исковой давности.

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда от 12.02.2026 отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что факт реконструкции с увеличением площади и этажности зданий с кадастровыми номерами: 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69 без получения разрешения на строительство подтвержден выписками из ЕГРН, экспертным заключением и материалами проверки прокуратуры, что образует признаки самовольной постройки. Вывод суда об отсутствии реконструкции ошибочен. Срок исковой давности не пропущен, так как о нарушении администрация узнала только 27.12.2023 из сообщения прокуратуры, а иск подан 01.03.2024. Экспертное заключение не содержит мотивированных выводов об отсутствии угрозы жизни и здоровью, а вопрос о пожарной безопасности не входит в компетенцию эксперта-строителя. Суд не учел, что легализация самовольной постройки в судебном порядке не может подменять собой обязательный административный порядок получения разрешений.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Риф Д.Г. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание администрация, ИП Рыжкова К.А., ИП Гусаченко О.М и третьи лица, явку представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ИП Риф Д.Г. в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, сотрудниками управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи без взаимодействия с контролируемым лицом произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205029:5, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный р-н, ул. Туапсинская, 21, относящегося к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования - деловое управление.

Указанный земельный участок находится в пользовании на условиях договора аренды N 1974 до 01.01.2047: Рыжовой Ксении Андреевны, Рудник (Риф) Дарьи Геннадиевны, Гусаченко Ольги Михайловны, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выписке из ЕГРН в пределах земельного участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 23:38:0103043:61 - нежилое здание (проходная) расположено по адресу: город Сочи, Краснодарский край, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, площадью 7.2 кв. м, этажность - 1, принадлежит на праве собственности Рыжовой К.А.; 23:38:0103043:62 - нежилое здание расположено по адресу: город Сочи, Краснодарский край, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, площадью 408,4 кв. м, этажность - 2, в том числе подземных 0, принадлежит на праве собственности Рыжовой К.А.; 23:38:0103043:68 нежилое здание расположено по адресу: город Сочи, Краснодарский край, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, площадью 624,5 кв. м этажность 4, в том числе подземных 1, принадлежит на праве собственности Рудник (Риф) Д.Г.; 23:38:0103043:69 нежилое здание расположено по адресу: город Сочи, Краснодарский край, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, площадью 873,3 кв. м, этажность - 3, в том числе подземных 0, принадлежит на праве собственности Гусаченко О.М.

Согласно информации, поступившей из прокуратуры Центрального района города Сочи, 14.12.2023 в ЕГРН на основании заявления собственников объектов недвижимости и технических планов внесены изменения в части технических характеристик объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69.

Изучением сведений из ЕГРН в отношении объекта с кадастровым номером 23:38:0103043:62 установлено, что площадь строения изменилась с 188,2 кв. м до 408,4 кв. м, этажность объекта увеличилась с 1 до 2 этажей. Объект недвижимости с кадастровым номером 23:38:0103043:68 также претерпел изменения: площадь объекта увеличена с 428,5 кв. м, до 624,5 кв. м общая этажность объекта изменилась с 3 на 4. Объект с кадастровым номером 23:38:0103043:69 претерпел изменения: площадь увеличена с 502,8 кв. м до 873,3 кв. м, количество этажей изменено с 2 на 3.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 29.12.2023 N 22867/21.01-11 сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности по состоянию на 28.12.2023 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5, по ул. Туапсинская, 21, Центрального района, города Сочи отсутствует.

По результатам осмотра установлено, что фактическим на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 расположены строения, частично затянутые строительной сеткой, визуально ведутся строительные работы по устройству фасадов без получения соответствующего разрешения на реконструкцию.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 25 постановления Пленума N 44 разъяснено, что возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

С иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство (пункты 12, 13 постановления Пленума N 44).

При этом в пункте 5 постановления Пленума N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Также в пункте 8 постановления Пленума N 44 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит исследование фактических причин несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации порядка получения разрешения на строительство/реконструкцию и оценка поведения застройщика, а также вопросы о том, возведена ли постройка с соблюдением или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объекта признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 постановления Пленума N 44 необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Вопрос безопасности возведенных строений и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С целью установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по заявленным требованиям, определением суда от 15.11.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации Москаленко А.Ю.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) В границах какого земельного участка расположены спорные объекты: нежилое здание-склад с кадастровым номером 23:38:0103043:62, административное здание с кадастровым номером 23:38:0103043:68, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:69 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный р-н, ул. Туапсинская, д. 21? Описать фактическое расположение спорных объектов в границах соответствующего земельного участка с описанием поворотных точек их расположения и отступа от границ земельного участка, заступа при наличии, а также относительно близлежащих объектов. Какие еще объекты (капитального и некапитального строительства) расположены в границах соответствующего земельного участка? Представить графическую схему расположения объектов и подробный фотоматериал.

2) Каковы точные технико-экономические показатели спорных объектов (размеры, площадь, площадь застройки, этажность, высота, материал стен, фундамента (в том числе, его вид и глубина залегания) и перегородок, планировка, проведенные коммуникации, наличие и вид внутренней отделки, а также фактический год постройки. Являются ли спорные объекты объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, и возможно ли перемещение их без несоразмерного ущерба для его целевого назначения? Если является или нет, то по каким признакам.

3) Какое основное функциональное назначение спорных объектов, в соответствии с которым они используются и в соответствии с которым могут быть использованы. Соответствует ли функциональное назначение спорных объектов разрешенному использованию земельного участка, на котором они расположены?

4) Соответствуют ли спорные объекты разрешительной, проектной и технической документации (при наличии), в том числе техническим паспортам по состоянию на 16 июля 2010 года (инвентарный номер 6665)? Если нет, установить указанные несоответствия и их причины (реконструкция, перепланировка, переустройство, капитальный ремонт и т.д.), время осуществления соответствующих работ, а также определить, возможно ли приведение спорных объектов в состояние до проведения соответствующих работ. Если возможно, определить, какие виды работ необходимо провести для этого?

5) Соответствуют ли спорные объекты градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, процент нарушений предельно допустимых параметров строительства, а также возможно ли устранение данных несоответствий и каким образом?

6) Создают ли объекты по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровью граждан?

Результаты судебной экспертизы отражены в заключении от 12.11.2025.

По первому вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что спорные объекты: нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:62, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:68, нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:69 расположены в границах земельного участка с кадастровым номеров 23:49:0205029:5 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21. Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:62, до границ земельного участка составляет: до границы с соседним земельным участок с кадастровым номером 23:49:0205029:23 составляет 0,35-0,72 м; до границы с соседним земельным участков с кадастровым номером 23:49:0000000:14067 составляет 3,91 м; до границы с соседним земельным участков с кадастровым номеров 23:49:0205029:5003 составляет 11,84-14,33 м. Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:68, до границ земельного участка составляет: до границы с соседним земельным участков с кадастровым номером 23:49:0205029:23 составляет 14,27 м; до границы с соседним земельным участком с кадастровым номером 23:49:0000000:14067 составляет 4,05 м. Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:69 до границ земельного участка составляет: до границы с соседним земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205029:23 составляет 0,88-1,06 м; до границы с соседним земельным участков с кадастровым номером 23:49:0000000:14067 составляет 19,55 м. Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:62 до нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:69 составляет 8,94 м. Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:68 до нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:69 составляет 15,86 м. В границах земельного участка также расположены: строение литер "Г"; строение между зданиями с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:69; модульная конструкция заводской готовности. Расстояние от нежилых зданий с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62 и 23:38:0103043:69 до строения, расположенного между ними, составляет 1,29 м и 1,16 м соответственно.

Расстояние от нежилого здания с кадастровым номером 23:38:0103043:68, до модульная конструкция заводской готовности составляет 16,25 м. Внешний вид и состояние конструктивных элементов исследуемых объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21 были представлены экспертом в фототаблице.

По второму вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что на момент осмотра спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: Краснодарский край, г Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21 имеют следующие характеристики:

- нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:62: габаритные размеры здания в плане, отражены на схеме N 2 (стр. 28 экспертного заключения); общая площадь здания составляет 408,4 кв. м; площадь застройки составляет 240,96 кв. м; этажность - 2; высота здания 8,15 м (в доступных местах для замеров); фундамент - бетонный ленточный (глубину залегания определить не представляется возможным ввиду отсутствия вскрытия); стены - блоки; перегородки - смешанные кирпичные и гипсокартонные; планировка Литера В, здания с кадастровым номеров 23:38:0103043:62 в целом соответствует планировке помещений, указанной в техническом паспорте от 10.03.2022;

- нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:68: габаритные размеры здания в плане, отражены на схеме N 2 (стр. 28 экспертного заключения); общая площадь здания составляет 624,5 кв. м; площадь застройки составляет 212,11 кв. м; этажность - 4 (в том числе 1 цокольный этаж); высота здания 12,75 м (в доступных местах для замеров); фундамент - бетонный ленточный (глубину залегания определить не представляется возможным ввиду отсутствия вскрытия); стены - блоки; перегородки - смешанные кирпичные и гипсокартонные; планировка Литера Б, здания с кадастровым номеров 23:38:0103043:68 в целом соответствует планировке помещений, указанной в техническом паспорт от 10.03.2022;

- нежилое здание с кадастровым номером 23:38:0103043:69: габаритные размеры здания в плане, отражены на схеме N 2 (стр. 28 экспертного заключения); общая площадь здания составляет 873,3 кв. м; площадь застройки составляет 341,12 кв. м; этажность - 3; высота здания 9,80 м (в доступных местах для замеров); фундамент - бетонный ленточный (глубину залегания определить не представляется возможным ввиду отсутствия вскрытия); стены - блоки; перегородки - смешанные кирпичные и гипсокартонные; планировка Литера А, здания с кадастровым номеров 23:38:0103043:69 в целом соответствует планировке помещений, указанной в техническом паспорт от 10.03.2022.

Объекты исследования с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 21, имеют несущие конструктивные элементы, которые технически невозможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, имеет прочную связь с земной поверхностью, имеют значительный период эксплуатации, имеют системы инженерно-технического обеспечения, на основании чего эксперт пришел к выводу, что исследуемые объекты обладают признаками капитального объекта.

По третьему вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что на момент осмотра исследуемые строения не эксплуатируются, в связи с чем, определить их фактическое назначение не представляется возможным. Спорные объекты с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 21, в соответствии с данными содержащимися в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, имеют нежилое назначение. Назначение спорных объектов, в соответствии с данными, содержащимися в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

По четвертому вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что конфигурация объектов исследования соответствует сведениям, отраженным в технических паспортах по состоянию на 16 июля 2010 года (инвентарный номер 6665). Несущие конструктивные элементы зданий соответствуют сведениям, отраженным в технических паспортах по состоянию на 16 июля 2010 года (инвентарный номер 6665). Площадь и этажность зданий не соответствует сведениям, отраженным в технических паспортах по состоянию на 16 июля 2010 года (инвентарный номер 6665). Экспертом установлено, что возможность приведения зданий с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенных по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 21, к параметрам в соответствии с технической документацией определяется проектной документацией по демонтажу и строительству (ПОС, ПОС и ППР), разработанными специализированной организацией. Разработка проектной документации не входит в компетенцию экспертов. В связи с отсутствием методики определения временного фактора, определить время осуществления соответствующих работ, не представляется возможным. В связи с тем, что разрешительная и первичная проектная документация в материалах дела отсутствуют, и дополнительно по ходатайству эксперта не представлены, определить соответствуют ли объект исследования проектной и разрешительной документации не представляется возможным.

По пятому вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что на момент осмотра объекты исследования с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 21, соответствуют действующим строительным требованиям, строительные конструкции исследуемого объекта находятся в работоспособном техническом состоянии. Признаки, свидетельствующие о наличии деформации несущих конструкций, доступных для исследования экспертным осмотром, не зафиксированы, несущая способность конструктивных элементов исследуемого строения обеспечена, обрушение строения при соблюдении правил эксплуатации невозможно; соответствует действующим требованиям сейсмобезопасности в следующих параметрах: на момент осмотра смещение вертикальных конструкций, наличие деформаций, вызванных неравномерной осадкой либо чрезмерной нагрузкой, в конструкциях отсутствует, что соответствует п. 2.1.23 ТСН 22-302-2000* "Краснодарского края (СНКК 22-301-2000*); п. 4.2, п. 4.3 СП 63.13330.2018 "Бетонные и железобетонные конструкции. Основные положения"; п. 5.18.4 СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87; соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям в следующих параметрах: в зданиях имеются естественное освещение, что соответствует требованиям ст. 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", п. 5.1 СП 52.13330.2016 Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*; п. 7.4 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (с Изменениями N 1-5); вблизи от исследуемого объекта и внутри здания отсутствуют какие-либо источники шума, требующие устройства специальной защиты в помещениях, что соответствует требованиям ст. 10 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений; экспертом установлено органолептическим методом, что параметры микроклимата в помещениях исследуемых объектов на момент проведения натурного осмотра соответствовали допустимым значениям, так как эксперт в процессе исследования не ощущал дискомфорта, ухудшения самочувствия, и понижения работоспособности в течение всего проведенного времени внутри исследуемых помещений, что соответствует ст. 20 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"; соответствует действующим противопожарным требованиям в следующих параметрах: высота горизонтальных участков путей эвакуации составляет более 2,0 м, ширина не менее 1,0 м, что соответствует п. 4.1.2, п. 4.3.2, п. 4.3.3 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы; высота эвакуационных выходов в свету не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м, что соответствует п. 4.2.18, п. 4.2.19 СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы; расстояние между объектами с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, а также до строения на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:23 не превышает минимального пожарного расстояния, что соответствует ст. 69, ст. 71, ст. 80 (в части нераспространение пожара на соседние здания и сооружения) Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (с изменениями на 25.12.2023 года), п. 4.3 СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с Изменениями N 1-4); конструктивные, объемно-планировочные и инженерно-технические решения исследуемых строений предполагают эвакуационный выход, возможность проведения мероприятий по спасению людей, что соответствует статье 80 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности; также противопожарное расстояние между объектами с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:69 и строением, расположенным между ними, не нормируется в соответствии с п. 4.12 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" и п. 6.7 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты"; соответствует Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, а именно: нормативная максимальной высоты здания 22 м, максимальная высота объектов 12,15 м; нормативный процент застройки 40%, по факту 22%; нормативный коэффициент использования территории 1,8%, по факту под исследуемыми строениями 0,48; объекты исследованиям расположены на земельном участке, площадь которого не превышает параметры функциональной зоны, предусмотренные Генеральным планом муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края; спорные объекты не нарушают требований "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи", в использовании земельного участка и объекта капитального строительства в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.

По шестому вопросу: эксперт пришел к выводу о том, что объекты исследования с кадастровыми номерами 23:38:0103043:62, 23:38:0103043:68, 23:38:0103043:69, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, д. 21, в настоящее время по объемно планировочном решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию на момент проведения натурного осмотра угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Оценив представленное экспертное заключение от 12.11.2025, суд первой инстанции в соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно признал его соответствующим установленным требованиям.

Указанное экспертное заключение является полным, ясным и понятным, в заключении приведен перечень исследуемых материалов, изложены примененные методики, даны ответы на поставленные судом вопросы. Противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

Таким образом, заключением судебной экспертизы подтверждается, что ответчиками произведена реконструкция зданий (наличие дополнительного этажа), в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о том, что ответчиками предпринимались меры для получения разрешительных документов, что подтверждается письмами департамента от 07.06.2023.

Между тем, из содержания указанных писем следует, что департамент указывал на отсутствие необходимости получения разрешения на строительство для выполнения работ по устройству (изменению) перегородок, тогда как ответчиками изменена этажность каждого здания.

Кроме того, в указанных письмах департамент указывал, что работы не должны приводить к изменению параметров объектов капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), а также не должны приводить к изменению вида разрешенного использования объекта, который должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что в данном конкретном случае специального разрешения на проведение капитального ремонта, произведенного ответчиками, не требовалось, является ошибочным, поскольку возведение дополнительного этажа в каждом спорном здании является реконструкцией, для проведения которой требуется получение соответствующего разрешения.

Довод ответчиков о том, что в спорных зданиях изначально имелась эксплуатируемая кровля, которая не включалась в общую площадь зданий, отклоняется апелляционным судом, поскольку из технических паспортов 2022 года и содержания заключения эксперта следует, что пространства помещений последних этажей зданий соответствует признакам этажа, а не эксплуатируемой крыши, что свидетельствует о проведении реконструкции.

Кроме того, характеристики последних этажей спорных зданий, приведенные в технических паспортах 2022 года и заключении эксперта, не позволяют отнести их к понятию эксплуатируемой кровли, приведенному в "СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76" (утверждены приказом Минстроя России от 31.05.2017 N 827/пр).

Представленное в материалы дела решение Советского районного суда г. Краснодара от 22.06.2023 по делу N 2а-5464/23, которым суд обязал управление Росреестра по Краснодарскому краю внести изменения в ЕГРН в отношении спорных объектов в части количества этажей и площади, соответствующим фактическим, не может быть принято во внимание судом, поскольку не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске администрацией срока исковой давности, исчисляемый с даты постановки спорных объектов на кадастровый учет.

Указанный вывод судебная коллегия находит ошибочным по следующим основаниям.

Статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

По результатам судебной экспертизы установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205029:5, на котором расположены спорные здания, принадлежит ответчикам на праве аренды на основании договора от 12.10.2000 N 1974 (с учетом дополнительного соглашения от 17.03.2023).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

По смыслу статей 208 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

Предъявленный администрацией иск является негаторным и представляет собой требования собственника земельного участка к лицу, не владеющему земельным участком об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения земельным участком. Исковая давность на такие требования не распространяется (абзац 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению судом заявленных требований.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что участок выбыл из владения администрации, поскольку передан в долгосрочную аренду сроком до 01.01.2047 и занят зданиями ответчиков, являющимся объектом недвижимости, является ошибочным. Срок исковой давности в отношении заявленных требований администрацией не пропущен.

Судебная коллегия также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты расположены на земельном участке, предоставленном в установленном порядке и разрешенное использование которого допускает строительство на нем данных объектов, по следующим основаниям.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Из материалов дела следует, что разрешенное использование земельного участка, на котором расположены спорные объекты, - "деловое управление". В соответствии с договором аренды от 12.10.2000 N 1974 цель предоставления земельного участка в аренду - "база материально-технического снабжения".

В заключении судебной экспертизы эксперт указал, что на момент осмотра исследуемые строения не эксплуатируются, в связи с чем, определить их фактическое назначение не представляется возможным. С учетом того, что в соответствии с данными, содержащимися в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, имеют нежилое назначение, следовательно, назначение спорных объектов, в соответствии с данными, содержащимися в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, соответствуют разрешенному использованию земельного участка.

Между тем, из представленных ответчиками в материалы дела эскизных проектов, технических паспортов по состоянию на 2022 год, технических заключений на спорные здания, отчетов по определению расчетных величин индивидуального пожарного риска для объектов "апартаментный комплекс (литер А)", "апартаментный комплекс (литер В)", "апартаментный комплекс (литер В)", заключения о независимой оценке пожарного риска объекта - апартаментный комплекс (литер А, Литер Б, Литер В) следует, что целью реконструкции является использование спорных зданий для оказания услуг по проживанию граждан.

Так, при сопоставлении параметров объектов, приведенных в технических паспортах 2010 года и 2022 года, установлено, что помещения, которые в технических паспортах 2010 года были указаны в качестве кабинетов и складов, в технических паспортах 2022 года указаны как комнаты и апартаменты, в каждом из которых предусмотрено устройство санузлов и душевых.

Тот факт, что на момент проведения экспертизы санузлы не были оборудованы, поскольку велись строительные и отделочные работы, не свидетельствует о соответствии такой реконструкции разрешенному использованию земельного участка.

Таким образом, последующая эксплуатация спорных зданий в качестве апартаментного комплекса после завершения реконструкции в соответствии с характеристиками, отраженными в технических паспортах 2022 года, не будет соответствовать виду разрешенного использования земельного участка, а также цели предоставления земельного участка в аренду.

Поскольку ответчиками не доказан факт реконструкции зданий в установленном Законом порядке, а характеристики и назначение зданий, приведенные в представленных ответчиками документах, не соответствуют виду разрешенного использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования администрации являются обоснованными.

Вместе с тем, согласно правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Таким образом, при разрешении спора в области самовольного строительства суд выясняет, устранимы ли допущенные при ее возведении нарушения градостроительных и строительных норм.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 30 постановления Пленума N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На необходимость постановки перед сторонами указанного вопроса о возможности приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями ориентирует также правовой подход, изложенный в определении Верховного Суда Российской Федерации N 309-ЭС23-11923 от 02.09.2025.

Из материалов дела не следует, что суд первой инстанции выносил на обсуждение сторон вопрос о возможности приведения указанных объектов в соответствие с установленными требованиями (в том числе путем устранения нарушений, связанных с реконструкцией), в связи с чем, суд апелляционной инстанции в определении от 08.06.2026 предложил сторонам выразить позицию по данному вопросу.

Во исполнение определения суда администрацией представлена письменная позиция от 30.06.2026, в которой истец настаивает на сносе объектов. Ответчик - ИП Риф Д.Г. в письменных пояснениях указывает на отсутствие существенных нарушений, влекущих снос спорных объектов. Ответчики ИП Рыжкова К.А. и ИП Гусаченко О.М. пояснения по поставленному судом вопросу не представили.

Судом апелляционной инстанции учитывается, что эксперт при ответе на четвертый вопрос в заключении от 26.12.2024 пришел к выводу о том, что конфигурация объектов исследования, несущие конструктивные элементы зданий, соответствует сведениям, отраженным в технических паспортах по состоянию на 16 июля 2010 года. Несоответствия техническим паспортам по состоянию на 16 июля 2010 года выявлены в части этажности и площади.

С учетом увеличения площади спорных объектов только за счет реконструкции с увеличением этажности в каждом из трех зданий при неизменности конфигурации и несущих конструктивных элементов зданий, а также вывода эксперта о наличии возможности приведения зданий в соответствие с технической документацией, суд апелляционной инстанции считает возможным приведение спорных построек в соответствие с характеристиками, приведенными в технических паспортах ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи по состоянию на 16.07.2010.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 31 постановления Пленума N 44, при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при строительстве возведении (создании) самовольной постройки, указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Приведение спорных объектов в соответствии с указанными техническими документами в части назначения помещений в зданиях также приведет к устранению нарушения разрешенного использования земельного участка.

С учетом установленной судом апелляционной инстанции возможности приведения зданий в соответствии с технической документацией, основания для удовлетворения требований администрации о признании отсутствующими прав ответчиков на спорные объекты и аннулировании записей о регистрации прав на данные здания отсутствуют.

В рамках настоящего дела администрация также просила взыскать с ответчиков судебную неустойку в размере 10 000 руб. в день в случае неисполнения решения суда в установленный срок.

По правилам статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Поскольку обязательность исполнения судебных решений является неотъемлемым элементом права на судебную защиту, неисполнение судебного акта или неправомерная задержка его исполнения рассматривается как нарушение права на справедливое правосудие в разумный срок.

Согласно статье 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7), на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя.

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 31 постановления N 7, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.

Из приведенных разъяснений следует, что размер ответственности должен быть обременительным для должника, стимулирующим к исполнению решения незамедлительно с момента объявления резолютивной части судебного акта о присуждении неустойки.

С учетом вышеприведенных норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает необходимым установить ответственность ответчиков за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день до дня фактического исполнения настоящего постановления.

При этом оснований для солидарного взыскания судебной неустойки отсутствуют, поскольку настоящим судебным актом на ответчиков возложена обязанность привести принадлежащий каждому из них объект капитального строительства в соответствие с техническим паспортом, в связи с чем, судебная неустойка подлежит взысканию с каждого ответчика при неисполнении ими судебного акта в соответствующей части (применительно к каждому объекту).

Стоимость судебной экспертизы составила 699 625 руб. Ответчиком на депозитный счет Арбитражного суда Краснодарского края внесены денежные средства в размере 659 625 руб. по платежным поручениям: от 11.10.2024 N 561 (на сумму 559 625 руб.), от 24.06.2024 N 446 (на сумму 100 000 руб.), в связи с чем, денежные средства на проведение экспертизы в сумме 40 000 руб. подлежат взысканию с ответчиков в пользу федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, по 13 333,34 руб. с каждого ответчика.

Поскольку администрация освобождена от оплаты государственной пошлины, государственная пошлина по иску в сумме 18 000 руб. (по 6 000 руб. за каждый объект) и по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб. подлежит взысканию с ответчиков в доход федерального бюджета.

В части прекращения производства по встречному иску решение суда первой инстанции не обжалуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2026 по делу N А32-13054/2024 в обжалуемой части отменить.

Обязать индивидуального предпринимателя Рыжову Ксению Андреевну (ИНН 592011248223, ОГРНИП 322460000000591) в трехмесячный срок со дня принятия настоящего постановления привести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0103043:62, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи по состоянию на 16.07.2010.

Обязать индивидуального предпринимателя Риф Дарью Геннадиевну (ИНН 325304388113, ОГРНИП 322325600023180) в трехмесячный срок со дня принятия настоящего постановления привести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0103043:68, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи по состоянию на 16.07.2010.

Обязать индивидуального предпринимателя Гусаченко Ольгу Михайловну (ИНН 910601019977, ОГРНИП 322911200043479) в трехмесячный срок со дня принятия настоящего постановления привести объект капитального строительства с кадастровым номером 23:38:0103043:69, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205029:5 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Туапсинская, 21, в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи по состоянию на 16.07.2010.

В случае неисполнения настоящего постановления в течение установленного срока, взыскать с индивидуальных предпринимателей Рыжовой Ксении Андреевны (ИНН 592011248223, ОГРНИП 322460000000591) Риф Дарьи Геннадиевны (ИНН 325304388113, ОГРНИП 322325600023180), Гусаченко Ольги Михайловны (ИНН 910601019977, ОГРНИП 322911200043479) в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день до дня фактического исполнения настоящего постановления.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рыжовой Ксении Андреевны (ИНН 592011248223, ОГРНИП 322460000000591) в пользу федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 2308012771) 13 333,34 руб. за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Риф Дарьи Геннадиевны (ИНН 325304388113, ОГРНИП 322325600023180) в пользу федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 2308012771) 13 333,34 руб. за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гусаченко Ольги Михайловны (ИНН 910601019977, ОГРНИП 322911200043479) в пользу федерального бюджетного учреждения Краснодарской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 2308012771) 13 333,34 руб. за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рыжовой Ксении Андреевны (ИНН 592011248223, ОГРНИП 322460000000591) в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Риф Дарьи Геннадиевны (ИНН 325304388113, ОГРНИП 322325600023180) в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гусаченко Ольги Михайловны (ИНН 910601019977, ОГРНИП 322911200043479) в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.