Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2026 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2026 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Корнилова А.Б.,

судей Некрасовой Е.Н. и Сорокиной О.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А., с участием:

ИП Купцова О.П., лично, паспорт, представитель Куприянов Д.А., доверенность от 28.05.2025,

от Департамента управления имуществом Администрации городского округа Самара - Шалыгина Е.К., доверенность от 06.03.2026,

иные участники не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Купцова Олега Павловича

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2026 года по делу N А55-36601/2025 (судья Коршикова О.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Купцова Олега Павловича к Департаменту управления имуществом Администрации городского округа Самара,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация городского округа Самара,

Глава городского округа Самара,

МБУ г.о. Самара "Служба сопровождения операций с имуществом", индивидуальный предприниматель Шалковская Татьяна Александровна,

Крюкова Елена Михайловна,

об оспаривании приказа,

Индивидуальный предприниматель Купцов Олег Павлович обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным приказ Департамента управления имуществом от 29.08.2025 N 4433 "Об отмене приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 05.05.2025 N 2190 "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены, - Администрация городского округа Самара, Глава городского округа Самара, МБУ г.о. Самара "Служба сопровождения операций с имуществом", ИП Шалковская Татьяна Александровна, Крюкова Елена Михайловна.

Решением от 27.04.2026 по делу N А55-36601/2025 Арбитражный суд Самарской области в удовлетворении заявленных требований отказал.

ИП Купцов О.П. в апелляционной жалобе просил отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Департамент управления имуществом Администрации городского округа Самара отклонил апелляционную жалобу по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Иные участвующие в деле лица отзывы на апелляционную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению настоящего дела по имеющимся в нем доказательствам.

В судебном заседании ИП Купцов О.П. апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда первой инстанции как незаконное и необоснованное.

Представитель Департамента управления имуществом Администрации городского округа Самара апелляционную жалобу отклонил, просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст. 156 и 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал" и ИП Купцовым О.П. заключен договор аренды от 11.10.2021 N А 20-2021 нежилого помещения площадью 146,6 кв. м, технический этаж N 1, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221 (далее - Договор).

На основании приказа Департамента от 17.09.2024 N 4924 "Об исключении из состава имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал", акта приема-передачи от 25.09.2024, вышеуказанное муниципальное имущество передано Департаменту, обремененное Договором.

Срок Договора определен разделом 5, составляет 5 лет с 11.10.2021 по 11.11.2026.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, дата государственной регистрации 25.10.2021.

Согласно пунктам 1 и 2 дополнительного соглашения от 28.10.2024 к Договору арендодателем по Договору является Департамент, Договору присвоен номер 008617А.

Пунктом 3 дополнительного соглашения к Договору пункт 1.1. Договора изложен в следующей редакции:

"1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение площадью 146,6 кв. м (технический этаж, ком. N 13-16,22,23,26), расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221, с целью размещения досугового центра".

При этом, использование помещения не является сезонным.

Руководствуясь положениями Федерального закона от 22.07.2015 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) 13.11.2024 ИП Купцов О.П. обратилось с заявлением в Департамент о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения, арендуемого по договору аренды N 008617А от 11.10.2021, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221.

13.11.2024 комиссией Департамента по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими движимого и недвижимого имущества на основании документов, подготовленных Департаментом для рассмотрения, сделан вывод о том, что ИП Купцов О.П. как субъект малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ может реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого здания.

Впоследствии, заинтересованным лицом был принят приказ от 29.08.2025 N 4433 "Об отмене приказа Департамента управления имуществом городского округа Самара от 05.05.2025 N 2190 "Об условиях приватизации арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8".

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с рассматриваемыми требованиями в суд.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно правовой позиции, изложенной Верховым судом Российской Федерации в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативного акта органа местного самоуправления об отмене в порядке самоконтроля ранее принятого им распорядительного акта суды не должны ограничиваться формальной констатацией доводов, содержащихся в оспариваемом акте. При этом обязательной является оценка законности ранее принятого и отмененного ненормативного акта.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2022 N 605-ФЗ, от 06.04.2024 N 76-ФЗ)

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (п. 1.1 введен Федеральным законом от 29.12.2022 N 605-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 29.12.2022 N 605-ФЗ);

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как установлено материалами дела, 13.11.2024 комиссией Департамента по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого ими движимого и недвижимого имущества на основании документов, подготовленных Департаментом для рассмотрения, сделан вывод о том, что ИП Купцов О.П. как субъект малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ может реализовать преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого здания.

На основании отчета об оценке от 27.03.2025 N 2312-25, выполненного ООО "Центр оценки и экспертизы Метод", где рыночная стоимость объекта оценки составила 4 837 500,00 руб., Департаментом издан приказ от 05.05.2025 N 2190 "Об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8".

В соответствии с пунктом 2.2.1. Договора Арендатор обязан использовать нежилое помещение в соответствии с условиями настоящего Договора.

Как указано в пункте 1.1. Договора нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0707001:6221 предоставлено ИП Купцову О.П. с целью размещения досугового центра, при этом, использование помещения не является сезонным

В ходе выездной проверки соблюдения условий использования объектов муниципальной собственности, проведенной Департаментом, установлено, что объект аренды - нежилое помещение площадью 146,6 кв. м (технический этаж, ком. N 13-16, 22, 23, 26), расположенное по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, кадастровый номер 63:01:0707001:6221, на момент проверки закрыто, не используется, о чем составлен акт от 11.07.2025.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ).

По результатам проведенного контрольного мероприятия установлено, ИП Купцов О.П. не осуществляет предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении.

Более того, согласно представленной муниципальным предприятием городского округа Самара "Ремжилуниверсал" информации, деятельность по проведению детских в спорном нежилом помещении приостановлена 15.04.2024.

Таким образом, условие, установленное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона 159-ФЗ о временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно арендуемым имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества ИП Купцовым О.П. не соблюдено.

Учитывая несоответствие соблюдения требований статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 27 Устава городского округа Самара вышеуказанный приказ Департамента 05.05.2025 N 2190 об условии приватизации нежилого помещения, отменен приказом Департамента от 29.08.2025 N 4433.

Более того, согласно пункту 2.2.3. Договора Арендатор обязан эксплуатировать Объект и территорию общего пользования в соответствии с действующими техническими, санитарно-гигиеническими и противопожарными нормами, выполняя все требования эксплуатации и не допуская хранение на объекте предметов и веществ, требующих специального разрешения на хранение.

Письмом от 22.07.2025 Администрация Промышленного района городского округа Самара представило в Департамент жалобы и обращения граждан по вопросу нарушения требований пожарной безопасности при использовании 2021 нежилого помещения площадью 146,6 кв. м, технический этаж N 1, расположенного по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8.

Письмом от 10.04.2025 Главное управление МЧС России по Самарской области сообщило, что по результатам внепланового контрольного (надзорного) мероприятия в виде инспекционного визита, проведенного 19.03.2025 в отношении индивидуального предпринимателя Крюковой Елены Михайловны, осуществляющей деятельность на техническом этаже в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. Молодежная, д. 8, установлены нарушения требований пожарной безопасности в части использования технического этажа многоквартирного дома не по назначению и с нарушениями требований пожарной безопасности к эвакуационным путям и выходам.

В отношении ИП Крюковой Е.М. возбуждено дело об административном правонарушении от 27.03.2025 N 2303-63-001-00023 по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ, ИП Крюковой Е.М. выдано предписание об устранении выявленных требований пожарной безопасности.

Таким образом, ИП Купцовым О.П. нарушены пункты 1.1., 2.2.1., 2.2.3. Договора, указанные пункты Договора установлены сторонами как существенные.

В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Поскольку актом проверки установлено, что спорный объект используется с нарушением условий договора аренды, Департаментом сделан правомерный вывод, что у заявителя отсутствуют основания для приобретения объекта недвижимости в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции верно отметил, при оценке правовых оснований совершения заинтересованным лицом действий, предусмотренных части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющегося мерой государственной поддержки такого субъекта, надлежит проверить имеются ли нарушения со стороны арендатора в использовании арендуемого имущества, неисполнение требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащее выполнение арендатором своих договорных обязательств. Удовлетворение судом требования о выкупе арендуемого имущества без проверки доводов о существенном нарушении арендатором других условий договора, позволяет недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись предоставленным законом преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, в связи с чем, подобные обстоятельства должны быть проверены при рассмотрении дела.

Указанная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 N 308-ЭС24-22761 по делу N А32-64821/2023.

По смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

Поскольку таких обстоятельств из материалов дела судом не было установлено, суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, что Департамент не имел правовых оснований совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющиеся мерой государственной поддержки такого субъекта и обоснованно отказал заявителю в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая несоответствие соблюдения требований статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьей 27 Устава городского округа Самара вышеуказанный приказ Департамента 05.05.2025 N 2190 об условии приватизации нежилого помещения, отменен приказом Департамента от 29.08.2025 N 4433.

Исходя из изложенного, оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание приведенное выше нормативно-правовое регулирование и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии оспариваемого отказа нормам права, об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя, в связи с чем на основании положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказал ИП Купцову О.П. в удовлетворении заявленного требования.

Судебные расходы судом первой инстанции распределены верно.

При указанных фактических обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, а также являлись предметом исследования на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.

Сведений, опровергающих выводы суда, в жалобе не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 апреля 2026 года по делу N А55-36601/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.