Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Елоева А.М.,

судей Головкиной О.Г., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества г. Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.05.2026 по делу N А40-184819/25 по иску ООО "Сити Рони" (ОГРН: 1205000068580) к Департаменту городского имущества г. Москвы (ОГРН: 1037739510423), об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании:

от истца: Абаев Е.А. по доверенности от 24.06.2025,

от ответчика: Чемпалова А.Ю. по доверенности от 12.01.2026,

ООО "Сити Рони" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, д. 6, пом. 4П, с кадастровым номером 77:02:00115005:1810.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.05.2026 иск удовлетворен частично.

Не согласившись с принятым решением, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.05.2026 отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия на условиях, предложенных департаментом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0015005:1810 общей площадью 134,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, д. 6 пом. 4П, на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, от 12.05.2021 N ЭТ03-00273/21.

Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Помещения непрерывно арендуются истцом на протяжении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а задолженность по арендным платежам отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ 20.05.2025 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Департамент, рассмотрев обращение общества, 06.06.2025 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого помещения, стоимость выкупаемого помещения площадью 134,9 кв. м была установлена в размере 16 123 000 руб. (п. 3.1), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 апреля 2025 г. N М1419-900-П/2025, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", и экспертным заключением от 05 мая 2025 г. N 33/895-25, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

Истец, посчитав цену существенно завышенной и не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным ООО "Судебная экспертиза и оценка" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, цена объекта площадью 134,9 кв. м составила 11 466 500 руб. без НДС.

Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся пунктов 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.4, 2.1.5, 3.1, 3.4, 4.3, 4.5, 4.7.2.1, 5.1, 5.5, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 8.7, 8.8, 8.9, 8.10, и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его 01.07.2025 в Департамент.

Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, учитывая наличие разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, а также заявленное ответчиком ходатайство, была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы было поручено ООО "Центр оценки собственности".

По результатам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0015005:1810 общей площадью 134,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, д. 6 пом. 4П, по состоянию на 20.05.2025, то есть на дату обращения истца с заявлением о выкупе, составляет 11 503 000 руб. без учета НДС.

Принимая во внимание данные обстоятельства спора, доводы и возражения сторон, оценив по правилам статей 65, 71, 75 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, которое было признано судом обоснованным, полным, объективным и соответствующим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что ООО "Сити Рони" соответствует всем критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет право на выкуп арендуемого имущества. Суд обоснованно применил положения статей 445, 446 ГК РФ и статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", указав, что цена подлежащего приватизации имущества устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и, учитывая наличие разногласий сторон по цене, правомерно определил ее на основании результатов судебной экспертизы, не приняв во внимание отчет оценщика ответчика. Суд также проанализировал остальные спорные пункты договора на предмет их соответствия императивным нормам Гражданского кодекса РФ, в частности статьям 334, 336, 343, 346, 348 - 351, 421, 422, 450, 450.1 ГК РФ, и нормам Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и правомерно исключил из договора те условия, которые возлагали на покупателя излишние обременения, не предусмотренные законом, либо противоречили принципу свободы договора и балансу интересов сторон.

Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции вынес законный и обоснованный судебный акт, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Оценивая довод жалобы о том, что именно собственник в лице Департамента вправе устанавливать цену выкупа на основании проведенной им оценки, суд апелляционной инстанции указывает, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ цена выкупа для субъектов МСП устанавливается равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4 ст. 4.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, оценил представленные отчеты оценщиков, назначил и исследовал заключение судебной экспертизы, которое является надлежащим и допустимым доказательством, и на его основании определил рыночную стоимость объекта.

Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом N 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.

Отклоняя довод жалобы о неправомерности проведения обществом собственной оценки, суд апелляционной инстанции отмечает, что законодательство не лишает субъекта МСП права оспаривать предложенную уполномоченным органом цену и представлять в обоснование своей позиции доказательства, в том числе отчет независимого оценщика, для последующей оценки их судом.

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не должно иметь приоритета перед отчетом, выполненным по его заказу и прошедшим экспертизу в СРО, также не может быть принят, поскольку в силу статей 65, 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и в данном случае заключение судебной экспертизы, назначенной по определению суда, является полным, обоснованным и соответствует требованиям законодательства.

Утверждение Департамента о нарушении имущественных интересов города Москвы вследствие применения цены, определенной судебной экспертизой, не основано на законе, поскольку суд первой инстанции правильно применил специальные нормы Федерального закона N 159-ФЗ, регулирующие особенности выкупа арендуемого имущества субъектами МСП, который предусматривает приобретение имущества именно по рыночной стоимости, а не по максимально возможной цене.

Довод жалобы о том, что включение пунктов 2.1.2 и 2.4 об оформлении электронной закладной является законным и соответствует требованиям Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", также не принимается апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Из толкования данной нормы следует, что выдача закладной является правом, а не обязанностью сторон.

Учитывая, что положениями статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ также не установлена императивная обязанность по оформлению закладной, суд первой инстанции правомерно исключил пункт 2.1.2 и изложил пункт 2.4 в редакции истца.

Отклоняя доводы Департамента о необходимости включения пунктов 2.1.3 и 2.1.5 об обязанности покупателя оборудовать помещение средствами пожарной безопасности и обеспечения его приборами учета, апелляционный суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена статьей 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При этом ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, согласно статье 38 указанного закона, несут собственники имущества.

Таким образом, обязанность по обеспечению пожарной безопасности и оснащению помещения соответствующими средствами возникает у покупателя с момента перехода к нему права собственности.

К моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

Следовательно, включение данных пунктов в проект договора является неправомерным, и суд первой инстанции обоснованно исключил их из текста договора, равно как и связанный с ними пункт 6.7 об ответственности за их нарушение.

Апелляционный суд также признает правомерным исключение из договора абзаца 2 пункта 4.3, которым предлагалось распространить действие залога на любые доходы покупателя от использования объекта.

Согласно пункту 3 статьи 336 ГК РФ, на полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.

Однако как верно указал суд первой инстанции, данное условие является излишне обременительным для покупателя и не является существенным для договора купли-продажи с условием о рассрочке, поскольку залог обеспечивает исполнение обязательства по оплате стоимости самого объекта.

Включение такого пункта нарушает баланс интересов сторон и не соответствует цели обеспечительной функции залога, в связи с чем он был обоснованно исключен.

Проверяя доводы жалобы о правомерности включения пункта 4.7.2.1 и пункта 5.1 в редакции Департамента, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции.

Предложенная истцом редакция пункта 4.7.2.1, не противоречит положениям статьи 313 ГК РФ, согласно которой кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Включение данного условия в договор не нарушает прав продавца.

Что касается пункта 5.1, то редакция истца, устанавливающая срок для страхования объекта, является разумной и не нарушает прав залогодержателя, поскольку соответствует статье 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Довод жалобы о том, что пункт 6.8 о размещении информации о ненадлежащем исполнении обязательств на официальном портале в сети Интернет не противоречит закону, является несостоятельным.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а применение подобных санкций, не поименованных в законе, возможно только при явно выраженном согласии сторон.

Поскольку истец возражал против включения данного пункта, его исключение является правомерным.

Аналогичным образом суд апелляционной инстанции оценивает пункт 6.9, который в редакции ответчика ограничивал права истца, предусмотренные статьей 313 ГК РФ, и был обоснованно исключен судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции также отклоняет доводы жалобы относительно пунктов 8.3 - 8.7, 8.9 и 8.10, касающихся оснований и порядка расторжения договора.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных законом.

Статьи 310 и 450.1 ГК РФ допускают односторонний отказ от договора (отказ от исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Учитывая, что в рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения о внесудебном порядке расторжения договора, а истец возражал против включения таких условий, суд первой инстанции правомерно исключил пункты 8.4, 8.5, 8.6, 8.7, 8.9 и 8.10.

Таким образом, проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда г. Москвы, апелляционная инстанция не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска по существу полно определил круг обстоятельств, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал надлежащую юридическую оценку, правильно оценил представленные в дело доказательства, доводы участников спора, сделал правильные выводы о применении норм материального права и обеспечил соблюдение норм процессуального права.

В этой связи решение Арбитражного суда г. Москвы является законным и обоснованным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.05.2026 по делу N А40-184819/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.