Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Мезриной Е.А., Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 09.04.2026 г. по делу N А40-183431/25 по иску Общества с ограниченной ответственностью "ШИП" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

при участии в судебном заседании: от истца Абаев Е.А. (по доверенности от 10.07.2025 г.); от ответчика - не явился, извещен

Общество с ограниченной ответственностью "ШИП" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с учетом принятых в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений, об урегулировании разногласий путем принятия п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.8, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 4.4, 4.9, 5.1, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9, 8.11 договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025016:1628 общей площадью 159,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Дмитровское, д. 165Е, в редакции истца и установления цены, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 25 199 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс". Истец, посчитав цену существенно завышенной, обратился в специализированную оценочную компанию. В соответствии с подготовленным АНО "Коллегия независимых экспертов" заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений цена объекта составила 11 320 000 руб. без НДС. Истец подписал предложенный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий, касающимся п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.8, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 4.4, 4.9, 5.1, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9, 8.11 договора и предложением заключить договор купли-продажи на иных условиях и направил его в Департамент. Департамент городского имущества города Москвы отказал в подписании договора купли-продажи недвижимости в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены выкупаемого объекта и исключения спорных пунктов, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.04.2026 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "ШИП", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения, урегулированы в следующей редакции:

Пункт 2.1.4 "Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 дней с даты принятия соответствующего решения".

Пункт 2.4. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

Пункт 3.1. Цена Объекта составляет 15 200 000 (Пятнадцать миллионов двести тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-183431/2025-6-1339 (далее - Отчет), выполненная ООО "ПрофОценка и Экспертиза".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 180 952 (Сто восемьдесят тысяч девятьсот пятьдесят два) рублей 38 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.

Пункт 4.3 Предметом залога является Объекты. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

Пункт 4.4 Оценка Объекта указана в п. 3.1 Договора.

Пункт 4.9 Продавец вправе проводить в установленном порядке осмотр Объекта.

Пункт 5.1 В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ застраховать в течение 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

Пункт 5.4 При наступлении страхового случая Покупатель обязан:

- незамедлительно известить страховщика и Продавца о наступлении страхового случая, направив письменное уведомление в срок не позднее одного дня с даты происшествия;

- принять разумные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры для обеспечения сохранности поврежденного Объекта до его осмотра представителями страховщика, обеспечив страховщику, Продавцу, инженерным службам возможность проведения осмотра поврежденного Объекта.

Пункт 6.1 За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя неустойки (пени) в размере 1/365 однократной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пункт 6.10 в случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.8, абз. 2 п. 4.3, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9 исключить.

Пункты 6.5, 8.11 оставить в редакции Департамента городского имущества города Москвы.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции, предложенной им истцу.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в судебное заседание не явился, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:02:0025016:1628 общей площадью 159,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, шоссе Дмитровское, д. 165Е, на основании договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Москвы от 01.04.2021 г. N ЭТ03-00140/21.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании положений ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 19.06.2025 г., согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила по состоянию на указанную дату 15 200 000 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная ООО "ПрофОценка и Экспертиза" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с положениями ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя жалобы относительно того, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Довод заявителя относительно того, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно изложен в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере не менее 180 952 руб. 38 коп.

Возражения Департамента по иным пунктам договора также подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Так, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Таким образом, ни положениями ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ни положениями ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выдача закладной, том числе электронной, не является обязательным условием ипотеки в силу закона. В этой связи условия п. 2.4 обоснованно изложены в редакции истца, п. 2.1.2 договора исключен.

Вопреки доводам жалобы, п. 2.1.4 договора в редакции иска о необходимости уведомления продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства содержит разумный срок.

Пункты 2.1.3 и 2.1.5 спорного договора правомерно исключены из договора, поскольку возлагают на покупателя обязанность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

При этом в соответствии со ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

В силу положений ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, бремя содержания переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

Ввиду изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что к моменту заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи, передаваемый объект недвижимости уже должен быть оборудован средствами пожарной безопасности со стороны продавца.

Доводы жалобы в отношении п. 2.1.6 договора также подлежат отклонению, поскольку данный пункт, указывающий на необходимость установления сервитута на выкупаемый объект, противоречит положениям ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим обязанность собственника передать покупателю объект либо свободным от прав третьих лиц либо с оформленным надлежащим образом обременением, обоснованно исключен.

Пункт 2.1.8 договора также правомерно исключен, поскольку установленное п. 2.1.8 договора в редакции Департамента ограничение прав истца, как собственника для размещения апартаментов своего имущества является вмешательством во внутрихозяйственную деятельность истца.

Кроме того, абзац 2 п. 4.3 договора подлежит исключению, поскольку распространяет действие залога не только на сам объект договора, но и на любые доходы покупателя от использования объекта.

Пункт 4.9 договора обоснованно изложен судом в редакции истца, поскольку в предложенной истцом редакции не противоречит нормам действующего законодательства, не нарушает права и законные интересы ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Пункты 5.1, 5.4 договора правомерно изложены в редакции истца учетом диспозитивности как указанных положений, так и положений ст. 30 вышеназванного закона.

Поскольку обязательство, предусмотренное дефисом три п. 5.4 договора исключено, п. 5.5 спорного также правомерно исключен судом первой инстанции.

Как правомерно указано судом первой инстанции, случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп. 1, 2 п. 1 и пп. 1, 3 п. 2 ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации. При данных обстоятельствах п. 6.4 договора подлежит изложению в редакции истца - исключению полностью.

Из материалов дела усматривается, что п. 6.3 спорного договора, в редакции ответчика, предусмотрен штраф в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной накладной на объект в размере суммы, рассчитанной как стоимость права пользования объектом, определенная согласно ранее действовавшим между сторонами условиям договора аренды.

При этом п. 6.10 спорного договора, в редакции ответчика, предусмотрен штраф в случае неисполнения покупателем обязанностей, предусмотренных п. п. 2.1.2, 2.1.8, 5.1 договора в размере 1% от цены объекта.

При наличии возражений со стороны истца в отношении включения данных условий в представленной редакции, п. 6.3 правомерно исключен по причине не достижения сторонами соглашения о неустойке в соответствии с положениями ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.10 договора изложен в редакции истца.

Кроме того, п. 6.1 правомерно принят в редакции истца, поскольку истец не согласен с установлением двукратной ключевой ставкой ЦБ РФ. Федеральным законом N 159-ФЗ ответственность за просрочку внесения денежных средств не предусмотрена.

Размещение информации о ненадлежащем исполнении истцом обязанности по оплате в соответствии с условиями договора не предусмотрено положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в связи с чем, п. 6.8 спорного договора также подлежит исключению.

Заявитель жалобы также не согласен с исключением из текста спорного договора п. 6.9, однако предложенная ответчиком редакция указанного пункта, как правомерно указал суд первой инстанции, противоречит положениям ст. 313 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении п. 6.11 спорного договора судом первой инстанции правомерно указано на то, что данный пункт по своей сути ограничивает право покупателя реализации предоставленного положениями ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации права, в связи с чем, является ничтожным и подлежит исключению.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором, а п. 2 ст. 450 Кодекса предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Кроме того, ст. 310 и 450.1 Кодекса допускают отказ от договора (отказ от исполнения договора) в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных законом или договором.

Принимая во внимание возможность расторжения договора по соглашению сторон и в судебном порядке и то обстоятельство, что случаи отказа от договора (отказа от исполнения договора) должны быть согласованы сторонами, а истец возражал против внесудебного порядка расторжения договора, п. 8.4, 8.5 правомерно исключены.

Пункт 8.9 договора также обоснованно исключен из текста договора, поскольку не относится к существенным условиям договора купли-продажи. Согласие сторон по данному пункту не достигнуто. Императивность нормы отсутствует.

Ссылка ответчика на п. п. 6.5, 8.11 договора не принимаются апелляционным судом во внимание, поскольку указанные пункты изложены в редакции проекта договора, предложенного Департаментом.

Таким образом, вопреки возражениям апеллянта, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи, путем принятия п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.8, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 4.4, 4.9, 5.1, 5.4, 5.5, 6.1, 6.3, 6.4, 6.5, 6.7, 6.8, 6.9, 6.10, 6.11, 8.4, 8.5, 8.9, 8.11, в редакции истца, п. п. 6.5, 8.11 в редакции Департамента.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 09.04.2026 г. по делу N А40-183431/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.