Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М.,

судей Ивановой С.Ю., Фокеевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Р., С.Л., С.В.П. - М. на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 22 апреля 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 18 декабря 2025 года по гражданскому делу N 2-4/2025 по исковому заявлению Р., С.Л., С.В.П. к К., администрации городского округа Отрадный Самарской области о признании права общей долевой собственности на самовольное строение,

заслушав доклад судьи Ромасловской И.М., пояснения представителя истцов адвоката ФИО9, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

истцы Р., С.Л., С.В.П. обратились в суд с исковым заявлением к К., в котором с учетом изменений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просили признать за Р., С.Л., С.В.П. право общей долевой собственности на самовольное строение - жилой дом, площадью N кв. м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером: N, расположенном по адресу: <адрес>, по N доле за каждым.

Определениями Отрадненского городского суда Самарской области от 15.07.2024, от 17.09.2024, от 20.11.2024, от 06.02.2025, от 28.03.2025 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Б.М., Б.Г., Б.П., Ш., ГУ МЧС России по Самарской области, ООО "МП АрхПроект г. Отрадного", Филиал ППК "Роскадастр" по Самарской области, администрация г.о. Отрадный в лице отдела архитектуры и градостроительства г.о. Отрадный Самарской области.

Решением Отрадненского городского суда Самарской области от 22.04.2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 18.12.2025, в удовлетворении исковых требований Р., С.Л., С.В.П. к К., администрации г.о. Отрадный Самарской области о признании права общей долевой собственности на самовольное строение - жилой дом отказано.

В кассационной жалобе представителя Р., С.Л., С.В.П. - ФИО9 ставится вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы дела, заслушав представителя истцов, судебная коллегия приходит к следующему:

Согласно ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что наследниками, принявшими наследство после смерти С.А. являются мать С.Л., отец С.В.П., дочь Р., сын С.В.А., дочь С.М.А., получившие каждый свидетельство о праве собственности на N долю в наследственном имуществе.

Наследственное имущество, в том числе, состоит из N доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N и N доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>.

Собственником иной N доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное имущество является К.

Судом первой инстанции установлено, что фактически жилой дом с кадастровым номером N снесен, вместо него при жизни С.А. построен новый жилой дом, площадью N кв. м, внутренняя и наружная конфигурация которого не совпадают со старым домом, новый дом имеет другую этажность.

Для постановки на кадастровый учет спорного жилого дома кадастровым инженером ФИО12 подготовлен технический план от 07.04.2022, согласно которому здание по адресу: <адрес>, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N, этажность здания - 3 этажа, в том числе подземных - 1, площадь здания N кв. м.

Вместе с тем, судом установлено, что данный дом на кадастровый учет не поставлен, сведений об обращении для постановки его на кадастровый учет, а также в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что здание по адресу: <адрес>, подключено к электрическим (договор энергоснабжения от 01.07.2012 с Н.), и газовым (акт о первичном пуске газа от 19.12.2017) сетям.

Судом первой инстанции установлено, что согласно Правилам землепользования и застройки г.о. Отрадный Самарской области, утвержденным решением думы г.о. Отрадный от 29.09.2016 N 121, земельный участок на котором расположен спорный дом расположен в территориальной зоне Ж1 Зона стройки индивидуальными и малоэтажными жилыми домами. Для земельного участка с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, и имеются предельные параметры разрешенного строительства: минимальная площадь земельного участка для размещения жилого дома - N кв. м; максимальная площадь земельного участка для размещения жилого дома - N кв. м; минимальный отступ от границ земельного участка до жилого дома - 3 м; минимальный отступ от границ земельного участка до гаражей и подсобных сооружений - 1 м; максимальная высота жилого дома, за исключением гаража и подсобных сооружений - 20 м; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60%; максимальная высота гаражей и подсобных сооружений - 3.50 м; максимальная площадь гаражей - N кв. м.

В соответствии с заключением эксперта Ассоциация судебных экспертиз от 30.03.2024 N, подготовленного на основании определения Отрадненского городского суда от 04.09.2023 содержатся следующие выводы:

1) Самовольное строение жилой дом, площадью N кв. м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, существовало на дату смерти наследодателя С.А., умершего 02.12.2020;

2) Жилой дом, площадью N кв. м, возведенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>,

- не соответствует градостроительным нормам в части: расстояние от границ участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м; расстояние от границ участка до хозяйственных построек (гараж) должно быть не менее 3 м, расстояния от окон жилых помещений (комнат), кухонь и веранд жилых дома, до стен жилых домов и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани) расположенных на соседних земельных участках должны быть не менее 6 м;

- соответствует строительным нормам и правилам,

- не соответствует правилам застройки в части: минимальный отступ от границ земельного участка до жилого дома составляет менее 3 м; минимальный отступ от границ земельного участка до гаражей и подсобных сооружений составляет менее 1 м; максимальная площадь гаража превышает допустимые N кв. м;

- соответствует экологическим нормам и правилам;

- не соответствует противопожарным норма и правилам в части: минимальное расстояние между жилыми зданиями при организованной малоэтажной застройки должны составлять 8 м;

- выявленные несоответствия жилого дома, площадью N кв. м, возведенном на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, противопожарным нормам и правилам являются устранимыми;

3) При возведении жилого дома, площадью N кв. м, на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, использовались кирпич керамический лицевой ГОСТ 530-2012 М-125-М150, металлочерепица Каскад 8017 (шоколад);

4) Рыночная стоимость жилого дома, площадью N кв. м, возведенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, на дату смерти наследодателя С.А. - ДД.ММ.ГГГГ составляет 19982000.00 рублей, на дату проведения экспертизы - 26291000.00 рублей;

5) Для приведения фактически существующего объекта в соответствие с противопожарными нормами и правилами, в том числе разрушения и сноса рекомендуется установка гидранта пожарного подземного - устройство для отбора воды из водопроводной сети с помощью пожарной колонки, в соответствии с п. 5.3.4 СП 4.12130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" позволит уменьшить противопожарное расстояние между домами 7 и 9, 9 и 11 на 50%;

6) Исходя из выводов по предыдущему вопросу 5 стоимость работ по приведению фактически существующего объекта в соответствие противопожарным нормам и правилам, без разрушения и сноса, на дату смерти наследодателя С.А. - ДД.ММ.ГГГГ составляет 258775.49 рублей, на дату проведения экспертизы - 345276.40 рублей;

7) Стоимость N доли в самовольном строении - жилом доме, площадью N кв. м, возведенном на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, на дату смерти наследодателя С.А. - ДД.ММ.ГГГГ составляет 899000.00 рублей, на дату проведения экспертизы составляет - 1183000.00 рублей

Несмотря на то, что объемно-пространственные характеристики первого этажа объекта имеют 2 отдельных выхода на улицу, выделить помещения 1 го этажа в долях (N долю) в натуре невозможно по следующим основаниям:

- отсутствие доступа на второй этаж и равноценного разделения мест общего пользования,

- отсутствие технической возможности устройства обособленных систем коммуникаций (отопление, водоснабжение, канализация, электроотведение, газоснабжение).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", исходя из того, что поскольку жилой дом, возведенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, построен без разрешительной документации, в существующем в настоящее время состоянии не соответствует противопожарным, градостроительным нормам, а также Правилам землепользования и застройки г.о. Отрадный Самарской области и создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводам о регулировании спорных правоотношений нормами о самовольной постройке и об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суд указал, что истцы не лишены права обратиться с аналогичными требованиями в случае устранения допущенных при строительстве спорного жилого дома нарушений.

Суд кассационной инстанции с такими выводами суда первой и апелляционной инстанции согласиться не может.

Согласно п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В силу подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем четвертым п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 ст. 222 ГК РФ).

Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абз. 4 п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. п. 4, 7 ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что спорный жилой дом не соответствует противопожарным норма и правилам в части: минимальное расстояние между жилыми зданиями при организованной малоэтажной застройки должны составлять 8 м.

Однако, Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям, сооружениям и строениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения (ч. 1 ст. 1).

К нормативным документам по пожарной безопасности относятся, в том числе национальные стандарты, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности, применение которых на добровольной основе обеспечивает соблюдение требований настоящего Федерального закона (ч. 3 ст. 4 ФЗ-123).

Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 13.02.2023 N 318 (действовавшим на момент проведения экспертизы) утвержден Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В данный Перечень включен СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. 16 раздела 2 Перечня), на который ссылался эксперт в заключении, утвержденный приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288 в соответствии с Законом N 123-ФЗ.

Абзацем 5 п. 4.3 СП 4.13130.2013 предусмотрена возможность уменьшения противопожарного расстояния между жилыми, общественными зданиями и сооружениями.

Более того, п. 4.13 СП 4.13130.2013 предусмотрено, противопожарные расстояния между домами, домами и хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются при применении противопожарных стен в соответствии с п. 4.11.

Возведение домов, хозяйственных построек на смежных земельных участках допускается без противопожарных разрывов по взаимному согласию собственников (домовладельцев).

Поскольку данные положения норм материального права не были применены к спорным правоотношениям, судом первой инстанции в качестве юридически значимых обстоятельств не определен вопрос о наличии или отсутствии согласия собственников смежных домовладений относительно местоположения спорного жилого дома.

Судом первой инстанции не дана оценка тому, что, согласно выводам эксперта, выявленные несоответствия жилого дома, площадью 443.3 кв. м, возведенном на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, противопожарным нормам и правилам являются устранимыми, для чего экспертом рекомендуется лишь установка гидранта пожарного подземного - устройство для отбора воды из водопроводной сети с помощью пожарной колонки, в соответствии с п. 5.3.4 СП 4.12130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" позволит уменьшить противопожарное расстояние между домами 7 и 9, 9 и 11 на 50%.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требования относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На стадии апелляционного пересмотра судебного постановления, являющейся составной частью гражданского судопроизводства, апелляционный суд, реализуя положения ст. 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выполняет указанные задачи посредством осуществления проверки законности и обоснованности не вступившего в законную силу решения суда первой инстанции.

В соответствии с ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются (п. 3 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не устранены судом апелляционной инстанции, апелляционное определение не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить все юридически значимые обстоятельства и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 18 декабря 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции - Самарский областной суд.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 11 июня 2026 года.