Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думашкиной В.М.

судей Брянского В.Ю., Руденко Ф.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению С., Б.Н.ГА. к З., Б.К.И. о запрете эксплуатации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в качестве гостиницы - базы отдыха,

по кассационной жалобе представителя администрации города Ростова-на-Дону по доверенности Шпигорь В.С. на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 2 октября 2025 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2026 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав участников процесса, судебная коллегия

С. и Б.Н.ГА. обратились в суд с иском к З., в обоснование которого указали, что истцы и ответчик являются собственниками смежных земельных участков.

З. на принадлежащем ей земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, организовала базу отдыха под названием "Четыре сезона", а домовладение, расположенное на данном земельном участке, используется под гостиницу, что делает невозможным факт проживания истцов на своих участках и нарушает их права, а также других соседей.

Земельный участок с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - "для садоводства", а жилой дом с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования - "индивидуальный жилой дом".

Таким образом, данный земельный участок и домовладение, расположенное на нем, используются не по целевому назначению, в связи с чем объект капитального строительства, возведенный на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, является самовольной постройкой.

Возведенная ответчиком гостиница создает угрозу жизни и здоровью истцам и третьим лицам, нарушает их права на благоприятные условия проживания.

На основании изложенного, уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцы просили суд запретить З., а также иным физическим и юридическим лицам эксплуатацию земельного участка с кадастровым номером N, жилого дома с кадастровым номером N, нежилого помещения - хозяйственное строение с кадастровым номером N, нежилого помещения - сарай с кадастровым номером N, нежилого помещения - беседка с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>/69, в качестве гостиницы - базы отдыха с организацией развлечений и услуг; обязать З. привести объекты капитального строительства - жилой дом с кадастровым номером N; нежилое помещение - хозяйственное строение с кадастровым номером N; нежилое помещение - сарай с кадастровым номером N нежилое помещение - беседка с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>/69, в соответствие с требованиями, установленными для объекта индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом), в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения З. обязанности по приведению объектов капитального строительства в соответствие с требованиями, установленными для объекта индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом) в установленный срок, обязать З. осуществить снос данных объектов капитального строительства; в случае неисполнения обязанности по приведению объектов капитального строительства в соответствие с требованиями, установленными для объекта индивидуального жилищного строительства, взыскать с З. в пользу С. и Б.Н.ГБ. судебную неустойку в размере 10 000 рублей на каждого за каждый день просрочки, начиная с момента вступления решения суда в законную силу до даты фактического исполнения решения суда; взыскать с З. в пользу истцов понесенные судебные расходы.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 августа 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 декабря 2024 года, исковые требования удовлетворены частично.

Суд запретил З., а также иным физическим и юридическим лицам эксплуатацию земельного участка с кадастровым номером N жилого дома с кадастровым номером N, нежилого помещения - хозяйственного строения с кадастровым номером N, нежилого помещения - сарая с кадастровым номером N, нежилого помещения - беседки с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>/69 в качестве гостиницы - базы отдыха с организацией развлечений и услуг.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Также суд взыскал с З. в пользу С. расходы на оплату экспертизы в размере 41 440 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, а всего 51 440 рублей; взыскал с З. в пользу Б.Н.ГА. расходы на оплату экспертизы в размере 14 000 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 10 000 рублей, а всего 24 000 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 22 мая 2025 года решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 августа 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 декабря 2024 года в части удовлетворения требований С. и Б.Н.ГА. отменены, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела протокольным определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 июля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечен Б.К.И.

С учетом уточненных исковых требований при новом рассмотрении дела истцы в окончательном варианте просили запретить З., Б.К.И., а также иным физическим и юридическим лицам эксплуатацию земельного участка с кадастровым номером N, с кадастровым номером N, жилого дома с кадастровым номером N, нежилого помещения - хозяйственного строения с кадастровым номером N, нежилого помещения - сарая с кадастровым номером N, нежилого помещения - беседки с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>, в качестве гостиницы - базы отдыха с организацией развлечений и услуг.

Решением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 2 октября 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2026 года, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель администрации города Ростова-на-Дону - Шпигорь В.С., ссылаясь на нарушение судами нижестоящих инстанций норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

От представителя С., Б.Н.ГА. - П. поступил отзыв на кассационную жалобу, поименованный как пояснения, с просьбой об удовлетворении жалобы.

В возражениях на кассационную жалобу представитель З., Б.К.И. - Лакизо А.В. просил вынесенные по делу судебные постановления оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель С., Б.Н.ГА. - Ч. поддержал доводы кассационной жалобы администрации города Ростова-на-Дону, просил отменить оспариваемые судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

З., представитель З., Б.К.И. - Лакизо А.В. в судебном заседании против удовлетворения кассационной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанные основания по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела установлены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, С. является собственником земельного участка с кадастровым номером N и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

Б.Н.ГА. является собственником 7/9 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом с кадастровым номером N, расположенных по адресу: <адрес>. Собственниками указанного домовладения с 7 июня 2024 года являются также Т.А. - 1/18 доли, Т.К. - 1/18 доли, Т.Д. -1/18 доли, Т.Б., - 1/18 доли.

З. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N и расположенные на нем объекты недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N по адресу: <адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером N и расположенный на нем объект недвижимого имущества с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности Б.К.И.

Земельные участки с кадастровыми номерами N и N образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N, принадлежавшего ранее З.

Согласно выпискам из ЕГРН земельные участки с кадастровыми номерами N и N имеют вид разрешенного использования "туристическое обслуживание".

Как следует из технического паспорта АО "Р. БТИ" по состоянию на 25 апреля 2024 года, на земельных участках ответчиков, расположенных по адресу: <адрес>, находятся: деревянный рубленный из бревен двухэтажный жилой дом литер "А", построенный в 2020 году, общей площадью 129 кв. м, с деревянными ступенями "а", сарай литер "Б", туалет-душ литер "В", беседок: литер "Г" со ступенями "г", литер "Д" со ступенями "д", литер "Е" со ступенями "е", литер "Ж" и литер "З", сливная яма N 5, бассейн N 6, бассейн N 7, замощения из тротуарной плитки N 8, калитка N 1, ворота N 2, калитка N 3 и забор N 4.

В обоснование исковых требований С. и Б.Н.ГА. ссылались на то, что ответчиками принадлежащие им земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости эксплуатируются в качестве гостиницы-базы отдыха с организацией развлечений и услуг, в результате чего слышна громкая музыка, базу отдыха посещает неограниченный круг лиц, которые шумят, кричат, самовольно перелазят через забор к истцам, база отдыха ярко освещена, возле земельных участков ответчиков постоянно большое количество припаркованных автомобилей, с высоты беседки ответчиков просматриваются земельные участки истцов, что нарушает право истцов на благоприятные условия проживания. Земельные участки ответчиков расположены на территории СНТ и образованы из земель с разрешенным использованием "садоводство", что по мнению истцов, само по себе исключает возможность ведения на данных участках коммерческой деятельности.

З. в ходе рассмотрения дела ссылалась на то, что жилой дом ею не используется в качестве гостиницы, а сдается в аренду без предоставления гостиничных услуг. В подтверждение данных доводов ответчик представила соответствующие договоры от 10 июня 2025, 27 июня 2025 года, 15 мая 2025 года.

Определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 31 января 2024 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

В заключении ФБУ "Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" N от 12 июля 2024 года эксперт пришел к выводу о том, что, исходя из архитектурно-планировочного решения, исследуемый земельно-имущественный комплекс, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>/69, на момент проведения осмотра имеет признаки его функционального использования в качестве базы отдыха с организацией развлечений и услуг и состоит из двухэтажного деревянного строения, одноэтажных строений, двухуровневых беседок и бассейнов.

В случае использования исследуемого объекта в качестве базы отдыха с организацией развлечений и услуг, исследуемый земельно-имущественный комплекс, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>/69, относящийся к классу Ф 3.6 функциональной пожарной опасности, по выполненным объемно-планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям преимущественно соответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к строениям, используемых в качестве строений по организации отдыха и развлечений.

Размещение исследуемого земельно-имущественного комплекса, имеющего признаки его функционального использования в качестве базы отдыха с организацией развлечений и услуги и состоящего из двухэтажного деревянного строения, одноэтажных строений, двухуровневых беседок и бассейнов, на земельном участке с кадастровым номером N, не соответствует виду разрешенного использования - садоводство, согласно данным копии выписки из ЕГРН и имеет ряд несоответствий:

- высота котельной N 1, в которой располагаются газовые котлы, обеспечивающие отопление и горячее водоснабжение исследуемого здания, составляет 2,20 м, что не соответствует требованиям п. 5.24 СП 373.1325800.2018 "Источники теплоснабжения автономные. Правила проектирования", п. 4.7 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения";

- площадь остекления котельной N 1, в которой установлены напольный газовый котел "Сигнал КОВ-100", и настенный газовый котел "Optimus", составляет 0,68 кв. м, что не соответствует требованиям п. 4.16 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения";

- расстояние от левой стены исследуемого строения Литер "А" (ориентация указана относительно <адрес>) до соседнего двухэтажного кирпичного жилого дома, обшитого сайдингом, расположенного по адресу: пер. 4-й кустарный <адрес>, являющегося наиболее близким строением составляет 6,1 м, что не соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;

- размеры ступеней лестницы при входе в исследуемое здание имеют различную ширину и высоту, что не соответствует требованиям п. 5.7 СП 118.13330.2022* "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009";

- местоположение туалета-душа Литер "В" на расстоянии 0,01 м до северной границы земельного участка с кадастровым номером <...>, не соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП. 07.01-89*";

- отсутствие входного тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе в отапливаемое нежилое помещение, не соответствует требованиям п. 5.2 СП 118.13330.2022 "Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009".

В случае использования исследуемого объекта в качестве жилого дома, как указано в дополнительно представленной копии технического паспорта исследуемого объекта, составленного АО "Р. БТИ" по состоянию на 25 апреля 2024 года, относящегося к классу Ф 1.4 функциональной пожарной опасности, фактическое выполненное объемно-планировочное, конструктивное и инженерно-техническое решения жилого дома преимущественно соответствует требованиям действующих строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемых к индивидуальному жилому дому, а именно: СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные СНиП 31-02-2001", СП 53.13330.2019. "Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)" (п. п.: 5.1, 6.1, 6.4, 6.8), СанПиН 1.2.3685-21 Санитарные правила и нормы "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания" (п. п.: 165, 166), СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95* (п. 5.1), Федерального закона N 123-ФЗ от 22 июля 2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. ст.: 52,53, 80), Федерального закона N 384-ФЗ от 2 июля 2013 года, "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (ст. ст.: 10, 22, 25), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. п.: 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.4.4), СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочными конструктивным решениям" (п. п.: 8.1.4, 8.1.8), СП 62.13330.2011*" Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002" (п. п. 6 5.1.6, 7.1), СП 373.1325800.2018 "Источники теплоснабжения автономные. Правила проектирования" (п. 5.20), 42-101-2003. "Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб" (п. 6.19), ГОСТ Р 56288-2014 "Конструкции оконные со стеклопакетами легкосбрасываемые для зданий. Технические условия" (п. 5.1.4.7), соответственно, предусматривающих и регламентирующих: обеспечение жилого дома системой водоснабжения, канализации, обеспечение обогрева и горячего водоснабжения жилого дома от автономной системы с установкой необходимого газового оборудования, естественное освещение жилых комнат и кухни.

Характерных дефектов конструктивных элементов исследуемого жилого дома Литер "А", свидетельствующих о их недостаточной несущей способности не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений" конструктивные элементы исследуемого жилого дома Литер "А" находятся в исправном техническом состоянии.

Вместе с тем, исследуемое здание имеет ряд несоответствий:

- высота котельной N 1, в которой располагаются газовые котлы, обеспечивающие отопление и горячее водоснабжение исследуемого здания, составляет 2,20 м, что не соответствует требованиям п. 5.24 СП 373.1325800.2018 "Источники теплоснабжения автономные. Правила проектирования", п. 4.7 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения", регламентирующих минимальную высоту автономных источников теплоснабжения", регламентирующих минимальную высоту помещения АИТ от отметки чистого пола до низа выступающих конструкций перекрытия (в свету) 2,5 м;

- площадь остекления котельной N 1, в которой установлены напольный газовый котел "Сигнал КОВ-100", и настенный газовый котел "Optimus", составляет 0,68 кв. м, что не соответствует требованиям п. 4.16 СП 41-104-2000 "Проектирование автономных источников теплоснабжения";

- расстояние от левой стены исследуемого строения Литер "А" (ориентация указана относительно <адрес>) до соседнего двухэтажного кирпичного жилого дома, обшитого сайдингом, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, являющегося наиболее близким строением составляет 6,10 м, что не соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям;

- размеры ступеней лестницы при входе в исследуемое здание имеют различную ширину и высоту, что не соответствует требованиям п. 5.7 СП 118.13330.2022* "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009";

- местоположение туалета-душа Литер "В" на расстоянии 0,01 м до северной границы земельного участка с кадастровым номером N, не соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП. 07.01-89*";

- процент застройки земельного участка с кадастровым номером N составляет 34%, что превышает максимальный процент застройки земельного участка (20%), регламентируемый требованиями пункта 4 статьи 53 Градостроительного регламента территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1" "Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону".

Определением Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 августа 2025 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ".

Согласно заключению комиссии экспертов N 563-НС от 18 сентября 2025 года, выполненному НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", здание лит. "А.а" по адресу <адрес>/69, располагается на земельном участке с разрешенным использованием - туристическое обслуживание, для индивидуального жилищного строительства, в соответствии с техническим паспортом АО "Р. БТИ" за 25 апреля 2025 года является жилым домом, по своему архитектурному объемно-планировочному и конструктивному решению обладает как признаками индивидуального жилого дома, указанными в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, СП 55.133330.2016 "Дома жилые одноквартирные", так и признаками предприятия, предоставляющего услуги размещения, указанными в пунктах 5, 12 Положения о классификации средств размещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года N 1951, п. 3.1, п. 6.2.6, п. 6.3.1, п. 6.3.6 СП 257.132800,2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования", в связи с чем объект может эксплуатироваться, как в качестве индивидуального жилого дома, так и в качестве здания общественного назначения - гостиницы.

Архитектурно-планировочное решение и фактическое использование земельного участка, земельно-имущественного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с пунктом 7 Положения о классификации средств размещения, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года N 1951, относится к типу средств размещения "база отдыха".

С учетом отсутствия фактической границы между земельными участками с кадастровыми номерами N и N, образованными из исходного участка с кадастровым номером N в 2025 году, соответствия фактического расположения всех строений и сооружений, расположенных на территории земельно-имущественного комплекса, данным технического паспорта АО "Р. БТИ" на 25 апреля 2024 года, выполненного до раздела исходного участка, фактическое использование земельно-имущественного комплекса по адресу: <адрес>/69 в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером N на два земельных участка с кадастровыми номерами N и N не изменилось и вновь созданные земельные участки и расположенные на них строения и сооружения сохраняют единое целевое использование.

Имеются следующие несоответствия имущественно-земельного комплекса по адресу: <адрес>/69, которые могут затрагивать права и интересы граждан, проживающих по адресам <адрес> и <адрес>:

- Виды разрешенного использования земельных участков с кадастровыми номерами N и N, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером N, не соответствует виду разрешенного использования исходного участка с кадастровым номером N - садоводство, что противоречит пункту 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 24 статьи 54 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ, пункту 7 статьи 53 "Градостроительного регламента территориальной зоны реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа (ЗР-1)" Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

- Беседки лит. "Е.е" и лит. "Ж", входящие в состав исследуемого земельного имущественного комплекса по адресу: <адрес>/69, расположены с заступом за южную границу собственного земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой содержатся в ЕГРН, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки <адрес>.

- Беседка лит. "Д,д", входящая в состав исследуемого земельно-имущественного комплекса по адресу: <адрес>/69, расположена с заступом за южную границу собственного земельного участка с кадастровым номером N, сведения о которой содержатся в ЕГРН, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки <адрес>;

- Проницаемость сливной ямы Лит. "5" по адресу: <адрес>/69 не соответствует требованиям пункту 19 статьи 3 правил организации сбора, вывода, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов в городе Ростове-на-Дону, принятых решением Р. от 28 августа 2012 года N 304.

В материалы дела истцами представлены распечатки с сети Интернет, согласно которым по адресу: <адрес> расположена база отдыха "Четыре сезона", имеются места для пикника и бассейны, также представлены фото и видео.

В судебном заседании суд первой инстанции обозрел представленные истцами фото и видео, на которых изображены люди, доносится их разговор, вскрики, играет музыка, на улице припаркованы автомобили.

В судебном заседании 31 января 2024 года в качестве свидетеля допрошен Т.А., который пояснил, что Б.Н.ГА. является матерью его супруги. Он проживает по адресу: <адрес> и соседка З., проживающая рядом, устраивает постоянные дискотеки для отдыхающих, а они мучаются. Балконы З. выходят к ним во двор, и отдыхающие постоянно наблюдают за ними. Имеют место постоянно забитые парковки, шум, громкая музыка. Земельный участок ответчиком используется как коммерческая недвижимость. Эта территория постоянно сдается чужим людям. При нем никто из отдыхающих не заселялся. По адресу: 5-й Кустарный, 3, истец не проживает, там проживает свидетель. Свидетель не может раздвинуть шторы, так как у ответчика висят очень яркие гирлянды. Раньше на заборе ответчика висел баннер, но, когда они туда заехали, ответчик баннер убрала.

Согласно ответу Отдела полиции N 1 от 5 августа 2025 года N 2/6419, в ходе проверки с ГДиР по электронной базе "СЭД", с учетной группой по книгам учетам заявлений и сообщений о преступлениях, об административных правонарушениях, о происшествиях (КУСП) установлено, что заявлений С., Б.Н.ГА. и иных лиц к З., Б.К.И. по факту запрета использования жилого дома и хозяйственных построек в качестве гостиницы - базы отдыха с организацией развлечений и услуг, а также обязании привести объекты капитального строительства в соответствии с требованиями, установленными для объектов капитального строительства, за 2024-2025 годы в ОП N 1 Управления МВД России по г. Ростову-на-Дону не поступали.

При новом рассмотрении суд первой инстанции руководствовался положениями статей 304, 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации, 17 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 года N 1951, статьей 2.3 Областного закона Ростовской области от 25 октября 2022 года N 273-ЗС "Об административных правонарушениях", разъяснениями, содержащимися в пунктах 45, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 20120 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", и исходил из того, что заключения двух судебных экспертиз не содержат выводов экспертов о нарушении прав истцов в результате осуществления ответчиками коммерческой деятельности.

Суд пришел к выводу о том, что при условии использования в коммерческих целях принадлежащего ответчикам земельно-имущественного комплекса он имеет признаки его функционального использования в качестве базы отдыха.

Суд отметил отсутствие доказательств тому, что шум на территории ответчиков превышает предельно допустимые уровни шума на территории жилой застройки, а также наличие шума в период с 23:00 до 7:00, запрещенный нормами действующего законодательства.

Суд указал, что само по себе наличие яркого освещения не может служить доказательством нарушения прав истцов именно вследствие осуществления ответчиками коммерческой деятельности, при этом доказательств нарушения норм освещенности придомовой территории материалы дела не содержат.

Кроме того, суд учитывал, что не представляется возможным установить периодичность проведения ответчиками мероприятий, а потому и сделать вывод о систематическом нарушении прав истцов в результате осуществления ответчиками коммерческой деятельности.

Также суд установил, что ни один из истцов фактически не проживает в принадлежащих им домовладениях по соседству с ответчиками, на момент приобретения домовладения Б.Н.ГА. достоверно знала об осуществлении ответчиками коммерческой деятельности.

Суд также отметил, что материалами дела не подтверждено, какие именно права истцов нарушены вследствие осуществляемой ответчиками деятельности.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился, указав, что ответчиками осуществляется использование принадлежащих им земельных участков в качестве базы отдыха, то есть в полном соответствии с их видами разрешенного использования, что свидетельствует об отсутствии оснований для запрещения осуществляемой ими деятельности. Кроме того, исходя из вида разрешенного использования спорных участков, ответчики фактически имеют право исключительно на размещение туристических объектов и не вправе использовать земельный участок в каких-либо иных целях.

С выводами судов первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда не может согласиться ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение предназначено для проживания граждан (часть 1).

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (часть 2).

В соответствии с частью 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения.

Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной документацией, исполнительной документацией. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов (часть 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 3 статьи 80 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" при изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.

В силу подпункта "н" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16 сентября 2020 года N 1479, на объектах защиты запрещается эксплуатировать после изменения класса функциональной пожарной опасности здания, сооружения, пожарные отсеки и части здания, а также помещения, не отвечающие нормативным документам по пожарной безопасности в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

Требования к гостиницам регламентированы сводом правил СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009; СП 257.1325800.2020. Свод правил. Здания гостиниц. Правила проектирования; СП 2.13130 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты", в соответствии с которыми предусмотрены требования к степени огнестойкости, классу конструктивной пожарной безопасности, допустимой высоте зданий гостиниц. Указанные требования установлены законом в целях обеспечения безопасности, как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства.

Федеральным законом от 23 июля 2013 года N 208-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам антитеррористической защищенности объектов", Правительство Российской Федерации наделено правом устанавливать обязательные для выполнения требования к антитеррористической защищенности объектов (территорий), категории объектов (территорий), порядок разработки указанных требований и контроля за их выполнением, порядок разработки и форму паспорта безопасности таких объектов (территорий) (за исключением объектов транспортной инфраструктуры, транспортных средств и объектов топливно-энергетического комплекса).

В силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" антитеррористическая защищенность объекта (территории) - состояние защищенности здания, строения, сооружения, иного объекта, места массового пребывания людей, препятствующее совершению террористического акта. При этом под местом массового пребывания людей понимается территория общего пользования федеральной территории, поселения, муниципального округа или городского округа, либо специально отведенная территория за их пределами, либо место общего пользования в здании, строении, сооружении, на ином объекте, на которых при определенных условиях может одновременно находиться более пятидесяти человек.

Согласно пункту 7.1 санитарных правил СП 2.1.3678-20 размещение гостиниц в жилых помещениях не допускается.

В соответствии со статьей 1 Закона об основах туристской деятельности под гостиницей понимается тип средства размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое соответствует требованиям, установленным положением о классификации средств размещения, утвержденным Правительством Российской Федерации. Под гостиничными услугами понимается комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания в гостинице и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

Согласно пункту 5 Положения о классификации средств размещения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. N 1951, к типу средств размещения "гостиница" относятся средства размещения, в которых предоставляются услуги средств размещения и которые используются для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц в помещениях (номерах), в том числе многоместных, расположенных в здании (строении), части здания (строения) с отдельным входом или в нескольких зданиях, строениях (корпусах) при условии наличия отдельного входа в здание, строение (корпус), объединенных одной территорией, находящихся под единым управлением юридического лица или индивидуального предпринимателя, осуществляющего деятельность, связанную с использованием гостиницы, и являющегося собственником (арендатором) средства размещения или лицом, уполномоченным собственником средства размещения или собственниками помещений (номеров) в составе средства размещения.

К гостиницам могут относиться отели (городские, загородные, курортные и другие), мотели, отели, апарт-отели, хостелы, пансионаты и иные аналогичные средства размещения, в том числе модульные некапитальные средства размещения.

Представленными в материалы дела доказательствами, в том числе проведенными по делу судебными экспертизами достоверно установлено, что спорный земельно-имущественный комплекс используется в нарушение действующего законодательства, в коммерческих целях, неопределенным кругом лиц, функциональное назначение объекта предполагало необходимость разработки проектной документации, учитывающей специальные нормы и правила, требуемые для строительства подобного рода объектов.

При этом, ответчиками не представлены в материалы дела доказательства того, что оказываемые ими гостиничные услуги не нарушают требований безопасности в местах массового нахождения людей, требований действующего законодательства о наличии разрешения на строительство и утвержденной проектной документации, выданной до начала строительства и согласования с контрольно-надзорными органами, в том числе органами пожарной безопасности, экологического контроля либо получения таких разрешений в результате реконструкции здания.

Согласно части 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

Частью 24 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу названного Федерального закона, садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами N и N образованы из земельного участка, предоставленного садоводческому хозяйству до введения в действие Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ, и вид разрешенного использования менялся после 1 января 2019 года, заслуживают своего внимания доводы кассационной жалобы о том, что такое изменение в силу статьи 54 названного Федерального закона является незаконным.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2026 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, дать оценку всем юридически значимым обстоятельствам по делу, отразить выводы по ним в судебном акте и вынести законное и обоснованное судебное постановление, при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2026 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 16 июля 2026 года.