Резолютивная часть определения объявлена 11 июня 2026 года.

Определение в полном объеме изготовлено 26 июня 2026 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С.,

судей Дурневой С.Н., Севастьяновой Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на решение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 27 ноября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 4 марта 2026 года по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к З., О.О., третьи лица: Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о сносе самовольно возведенного объекта капитального строительства, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения представителя З. и О.О. - Д. (доверенности от 11 марта 2025 года и 4 июля 2023 года), просившего в удовлетворении кассационной жалобы отказать, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции,

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в суд с иском к З., О.О. (далее - ответчики, З., О.О.) со следующими требованиями:

- признать самовольной постройкой двухэтажное нежилое здание, площадью около 292 кв. м (по сведениям Единого государственного реестра недвижимости; далее - ЕГРН), расположенное на участке с кадастровым номером <данные изъяты>, по адресу: <адрес>;

- обязать ответчиков в трехмесячный срок с момента вступления решения в силу снести двухэтажное нежилое здание на данном участке по адресу: <адрес>;

- прекратить право общей долевой собственности ответчиков на объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> здание площадью 292 кв. м, погасив записи ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N и N соответственно, одновременно прекратив все зарегистрированные в ЕГРН запрещения, ограничения, обременения, аресты в отношении данного здания;

- Управлению Росреестра по Ростовской области при поступлении заявления о прекращении права собственности ответчиков на спорный объект с кадастровым номером <данные изъяты> погасить записи ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N и N, одновременно погасить все зарегистрированные в ЕГРН запрещения, ограничения, обременения, аресты в отношении здания с кадастровым номером <данные изъяты> сведения о которых содержатся в ЕГРН на дату рассмотрения государственным регистратором прав заявления о прекращения права собственности ответчиков на указанный объект;

- при неисполнении решения суда в установленный срок взыскать с ответчиков в пользу истца неустойку за неисполнение в размере 1 000 руб. за каждый календарный день просрочки исполнения решения

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Администрация города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 27 ноября 2025 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 4 марта 2026 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное определение отменить, принять по делу новое решение, которым требования департамента удовлетворить в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального права. Ответчики не предпринимали попыток к получению разрешения на строительство (реконструкцию) в административном порядке, что является самостоятельным основанием для удовлетворения исковых требований департамента о сносе спорного объекта. Достоверные сведения о соответствии спорного объекта требованиям законодательства не представлены. Спорный объект не соответствует градостроительным нормам. В материалах дела отсутствуют сведения об обеспеченности спорного здания парковочными местами для автотранспорта, о доступности для инвалидов. В рамках рассмотрения спора ответчиками не заявлено требование о сохранении самовольной постройки, признании права на объект.

В возражениях на кассационную жалобу З., О.О. указали на законность и обоснованность принятых судами нижестоящих инстанций судебных актов, просили в удовлетворении кассационной жалобы отказать, пояснив, что все доводы заявителя получили надлежащую судебную оценку при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций. Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства. Вопреки доводам кассатора, объект оборудован автоматической пожарной сигнализацией и оповещения людей о пожаре. Допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью гражданине нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. В материалы дела представлены доказательства обеспеченности здания парковочными местами и доступности здания для инвалидов.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в деле доказательствам и по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела.

Как следует из материалов дела и установлено судами, З. и О.О. являются собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 340+/-6 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, в размере по 1/2 доле каждый, что подтверждается записями ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям ЕГРН по состоянию на 14.02.2025 года земельный участок имеет вид разрешенного использования - "Хранение автотранспорта размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в т.ч. подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в т.ч. с разделением на машиноместа, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с номером Р.4.29.00); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг); магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары))".

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону от 21 декабря 2018 года (в ред. от 13 августа 2024 года) участок расположен в границах территориальной зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа МФ-3.

20 июля 2022 года О.Е., О.О. выдано разрешение на строительство N на указанном участке нежилого здания - гаража для хранения автотранспорта (объекта гаражного назначения) площадью 292,5 к в. м со следующими показателями: этажность - 1, высота - 5,45 м, количество помещений - 7 шт., площадь помещений 279,3 кв. м (л.д. 22-24). 17.07.2024 застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 61-44-015909-2024, согласно которому на участке возведено нежилое здание - гараж для хранения автотранспорта с характеристиками: площадь 292,5 кв. м, площадь нежилых помещений 279,3 кв. м, количество помещений - 7, количество этажей - 1, высота - 5,45 м, материалы стен - газобетонные блоки, сэндвич-панели.

Согласно выписке ЕГРН на участке с кадастровым номером <данные изъяты> расположен объект недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> - 1-этажное нежилое здание площадью 292,5 кв. м, 2024 года постройки, правообладателями которого являются З. и О.О. - по 1/2 доле каждый согласно записям в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ N, N соответственно. Ограничений прав и обременений не зарегистрировано.

В соответствии с актом выездного обследования N 1/1 от 30 января 2025 года, составленным специалистом Ростовского отдела N 2 Ростовского управления государственного строительного надзора, в результате проведения выездного обследования по адресу: <адрес>, установлено, что на участке с кадастровым номером <...> возведен объект капитального строительства с количеством этажей - 2. Со стороны ул. Стартовой к зданию имеется свободный доступ (фасадная часть). На момент обследования признаков эксплуатации нет, во внутренних помещениях верхнего этажа производились ремонтные работы, на нижнем этаже - работы по утеплению цоколя, устройству ограждающих конструкций (стен) из газобетонных блоков, видимых дефектов и повреждений, характерных деформаций здания и отдельных конструкций не выявлено. Под нижним этажом, по периметру здания выполнен монолитный фундамент, на нижнем и верхнем этажах есть оконные проемы, на верхнем этаже - дверные проемы. На нижнем этаже с о стороны ул. Алая имеются 2 больших проема, закрытых профлистами. Признаков разрушения несущих и (или) ограждающих конструкций не усматривается. В ходе визуального осмотра установлено несоответствие параметров зарегистрированного объекта показателям, указанным в выписке ЕГРН от 29.01.2025, а именно: этажность здания составляет 2, площадь увеличилась ориентировочно в 2 раза (за счет реконструкции нижнего этажа). При этом в ГИСОГД сведения о выданном разрешении о реконструкции объекта отсутствуют.

Ответчики факт отсутствия соответствующего разрешения на проведение реконструкции не оспаривали.

5 февраля 2025 года Региональной службой ГСН РО в адрес ДАиГ г. Ростова-на-Дону направлено уведомление N 38/ГСН/269 о выявлении самовольной постройки по указанному адресу, а именно: факта возведения здания без получения необходимых согласований, разрешений.

По данным технического паспорта по состоянию на 21 июля 2025 года, выполненному ООО "Росттехкад", нежилое здание литер "А" по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 589,1 кв. м, состоит из: подвала, включающего основную N l (247,7 кв. м), основную N 2 (25,3 кв. м), лестницу N 3 (8,1 кв. м), подсобную N 4 (1,8 кв. м), подсобную N 5 (7,5 кв. м) с высотой 3,81 м; 1-го этажа, включающего основную N l (32,6 кв. м), санузел N 2 (3,8 кв. м), основную N 3-4-5 (226,9 кв. м), лестницу N б (6,9 кв. м), подсобную N ба (7,6 кв. м), санузел N 7 (2,4 кв. м, высотой 4,74 м); антресоли 1-го этажа, включающего помещение N l (18,5 кв. м с высотой 2,53 м).

Истец полагает, что допущенные при реконструкции объекта капитального строительства существенные изменения объекта, связанные с увеличением параметров - этажности, площади и т.д., при отсутствии разрешения на реконструкцию, свидетельствуют о нарушении градостроительных и строительных норм и правил при его возведении, созданию угрозы жизни и здоровью граждан, что влечет необходимость применения санкции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в виде сноса объекта.

Для установления юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам заключения экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 20 октября 2025 года N 2063/10-2-25 по первому вопросу нежилое здание общей площадью 589,1 кв. м, 2024 года постройки, расположенное на участке с кадастровым номером 61: 44:0010403:371 площадью 340+/-6 кв. м, по адресу: <адрес>, относящееся к классу Ф 3.1 функциональной пожарной опасности, имеющее нормальный класс ответственности здания, по выполненным объемно - планировочному, конструктивному и инженерно-техническому решениям, при условии завершения работ по устройству покрытия пола в помещениях здания, по внутренней отделке помещений здания, а также работ по устройству ограждения антресоли и устройству воздушно-тепловых завес при входах в здание, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (строительно-техническим, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения, а именно: СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009" (пункты: 4.1, 4.5., 4.21, 4.26, 4.27, 5.1, 5.2, 5.4, 5.6, 5.7, 5.10, 5.11, 7.1, 7.4, 8.1, 8.3, 8.8, 8.11, 8.13, 8.19), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (пункты: 4.1.2, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 4.41, 4.4.4, 7.6.2 и таблицы 11. 7.6.3, пункт 7.6.4, 7.6.5), СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (пункт 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (пункты: 4.1, 4.3, 4.12, 7.1, 7.3, 8.1.1, 8.1.4), ФЗ N 123-ФЗ от 22 июля 2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (статьи: 52, 53, 80), ФЗ N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" (статьи: 10, 11, 17, 22, 29), СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" (пункт 14.21), СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование. СНиП 41-01-2003" (пункты: 6.1.1, 6.1.2, 7.8.1), СП 486.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности" (таб. 1), СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем пожарной защиты. Нормы и правила проектирования" (пункт 1.1 и таблицы А.1). Конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений, смещений перекрытий и перемычек, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению здания.

Расположение здания на участке с кадастровым номером <данные изъяты> в зоне многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4) не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и участков, градостроительного регламента указанной зоны в статье 59 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. Расположение здания на участке с кадастровым номером <...> не противоречит виду разрешенного использования, указанному в выписке ЕГРН от 14 февраля 2025 года N КУВИ-001/2025-41783090 - хранение автотранспорта (размещение отдельно стоящих и пристроенных гаражей, в т.ч. подземных, предназначенных для хранения автотранспорта, в т.ч. с разделением на машино-места, за исключением гаражей, размещение которых предусмотрено видом разрешенного использования с номером Р.4.29.00); бытовое обслуживание (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки и иные объекты капитального строительства для бытовых услуг); магазины (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м); общественное питание (объекты капитального строительства для устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)).

Выполненная высота и количество этажей здания соответствуют градостроительному регламенту зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), представленному в статье 5 9 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Расположение здания на участке с кадастровым номером <...> по отношению к существующей застройке, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (пункт 4.3 и таблицы 1, 7.1, 8.1.1, 8.1.4), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной зашиты. Эвакуационные пути и выходы" (пункты: 4.3.2, 4.3.3), ФЗ от 22 июля 2008 года N 123 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (статья 80), ФЗ N 384-ФЗ от 30 декабря 2009 года "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" (статья 17), а также градостроительному регламенту зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), представленному в статье 59 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Вместе с этим, исследуемое нежилое здание имеет следующее несоответствие требованиям действующих норм и правил: процент застройки земельного участка с кадастровым номером <...> составляет 92,5%, что более максимально допустимого процента застройки (60%), предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны многофункциональной застройки вдоль реки Темерник третьего типа (МФ-3) (МФ-3/1/4), приведенному в статье 59 Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону. Указанное превышение максимально допустимого процента застройки участка с кадастровым номером <...>, исходя из расположения исследуемого здания по отношению к существующей застройке, не ведет к отсутствию технической возможности эксплуатации исследуемого здания по его функциональному назначению.

Выполненные конструктивное, объемно-планировочное и архитектурно планировочное решения обеспечивают техническую возможность выполнения работ по устройству воздушно-тепловых завес при входах в исследуемое здание, что предусмотрено требованиями пункт 5.2, пункт 8.13 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009", пункт 7.8.1 СП 60.13330.2020 "Отопление, вентиляция и кондиционирование. СНиП 41-01-2003", регламентирующих устройство у наружных дверей общественных зданий воздушно-тепловой завесы.

Решение вопросов о создании спорным нежилым зданием, угрозы жизни и здоровью граждан выходит за рамки компетенции эксперта, так как определение указанных параметров не предусмотрено строительной терминологией и критериями оценки технического состояния строений, объемно планировочных и конструктивных решений исследуемого объекта.

При этом конструктивные элементы исследуемого здания не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций, смещений перекрытий и перемычек, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 ГК РФ, статей 1, 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление от 12 декабря 2023 года N 44), Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, и исходил из того, что выявленные экспертами недостатки, отраженные в заключении от 20 октября 2025 года, устранены, что подтверждается представленными ответчиками доказательствами.

Доводы представителя истца о несоответствии назначения объекта выданному разрешению на строительство и на ввод в эксплуатацию суд первой инстанции оценил критически, поскольку установленное экспертами функциональное назначение здания - "магазин" соответствует одному из основных видов разрешенного использования земельного участка.

Само по себе нарушение процента застройки земельного участка признано судом несущественным и недостаточным для сноса объекта с учетом отсутствия доказательств того, что таким образом нарушены права неопределенного круга лиц или иной публичный интерес.

Констатировав, что спорный объект в целом соответствует строительным нормам и правилам, первая судебная инстанция заключила об отсутствии оснований для удовлетворения иска, поскольку департамент не доказал наличие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, создания угрозы жизни и здоровью граждан, а сам по себе факт отсутствия разрешения на реконструкцию не является достаточным основанием для сноса спорного здания.

Судебная коллегия апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержала.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы судов основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того, при разрешении спора судами не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, что привело к вынесению незаконных судебных актов.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Под точным соблюдением норм процессуального права понимается обязанность суда и сторон строго следовать императивным положениям гражданского процессуального законодательства.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 ГПК РФ, то есть должно быть законным и обоснованным.

Данные требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не выполнены, апелляционное определение приведенным положениям закона и акту их толкования не соответствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

При этом в силу частей 1 и 2 статьи 51 ГрК РФ возведение объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления. Такой документ подтверждает соответствие планируемого объекта проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если эти обстоятельства установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 2 постановления от 12 декабря 2023 года N 44 разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из указанных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ критериев.

На основе сопоставления этих критериев с фактическими результатами застройки суд апелляционной инстанции признал, что ответчики указанными требованиями законодательства пренебрегли и действовали недобросовестно. Вопреки закону на земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" Забелины возвели гостиницу, разрешение на строительство которой не получили.

При таких обстоятельствах указанное строение правильно квалифицировано судом как объект недвижимости, на который распространяется правовой режим статьи 222 ГК РФ о самовольном строительстве.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации недопустимость участия самовольной постройки в гражданском обороте направлена на защиту прав граждан, поддержание баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения от 24 марта 2015 года N 658-О, от 28 июня 2018 года N 1515-О, от 28 января 2021 года N 75-О и др.).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 ГК РФ. В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О, от 28 марта 2017 года N 609-О и др.).

Самовольная постройка к таким объектам не относится, в связи с чем подлежит сносу или приведению в соответствие с требованиями законодательства при наличии к тому оснований (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

В обоснование заявленного иска департамент последовательно указывал на наличие признаков самовольной постройки у спорного объекта.

Истец просил обратить внимание, что строительство спорного объекта осуществлялось в отсутствие выданного департаментом разрешения на строительство (реконструкцию), а также проектной документации, прошедшей соответствующую экспертизу в соответствии с частью 1 статьи 49 ГрК РФ. Учитывая функциональное назначение спорного объекта, установленное в ходе экспертизы ФБУ ЮРЦСЭ Минюста России N 2063/10-2-25 от 20 октября 2025 года "торговый объект" - нежилое здание предназначено для посещения неограниченного круга лиц, на стр. 23 заключения экспертизы произведен расчет, согласно которого в помещении торгового зала могут находиться 76 человек, что относит его к объектам массового пребывания граждан. Однако при проектировании численность персонала (максимальная единовременная вместимость) объекта составляла 5 человек (водители автотранспорта - 4 человек, охрана 1 человек) Для строительства спорного объекта, в данном случае - торгового - экспертиза проектной документации является обязательным условием.

В ходе разрешения иска проведена судебная экспертиза, однако функциональное назначение здания экспертами не устанавливалось.

Суд первой инстанции не определил, каким образом будет использоваться спорный объект капитального строительства, вместе с тем данное обстоятельство относится к юридически значимым.

Проектная документация в отношении спорного строения судом первой инстанции не истребовалась и не исследовалась.

В свою очередь истец просил учесть, что ответчик не доказал, что строение проектировалось специализированным учреждением, возводилось квалифицированным подрядчиком или трудовым коллективом, при надлежащем строительном контроле, а его приемка и введение в эксплуатацию произведены в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Департамент настаивал на том, что строение и его помещения не проходили проверку на предмет их соответствия стандартам безопасности и санитарно-гигиеническими требованиям. Надежность строительных конструкций и оснований, их огнестойкость не исследовалась, параметры микроклимата в помещениях не измерялись, системы противопожарной защиты, эвакуационные пути и выходы не верифицировались. Наличие системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не выяснялось, соответствие отопления, вентиляций и кондиционирования требования пожарной безопасности не проверялось. Оснащенность прилегающей территории достаточным количеством парковочных мест не изучалась, доступность здания для лиц с ограниченными возможностями не определялась.

Устанавливая обязательные для всех строительные нормы и правила (своды правил), законодатель преследует цель защитить жизнь и здоровье граждан, имущество физических или юридических лиц, государственное или муниципальное имущество, обеспечить охрану окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений, предупредить действия, вводящие в заблуждение приобретателей, обеспечить энергетическую эффективность зданий и сооружений (статья 1 Федерального закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Кроме этого, департамент со ссылкой на заключение судебной экспертизы указывал, что процент застройки земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет 92,5%, что более максимально допустимого процента застройки (60%), предусмотренного градостроительным регламентом территориальной зоны МФ-3.

В нарушение положений статьи 67 ГПК РФ, устанавливающей правила исследования и оценки доказательств, судом соответствующие доводы истцовой стороны не проверены.

Часть 1 статьи 55 ГПК РФ содержит закрытый перечень источников, из которых допускается получение сведений о фактах, имеющих значение для дела, согласно которой доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Согласно положениям части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Заключение экспертов ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России от 20 октября 2025 года N 2063/10-2-25 не содержит вывода о том, что спорный объект с учетом его будущего функционального использования не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом эксперты указали на то, что решение вопросов о создании спорным нежилым зданием, угрозы жизни и здоровью граждан, выходит за рамки компетенции судебного эксперта.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию, которая применяется с учетом характера допущенных нарушений (определения от 29 января 2015 года N 101-О, от 24 марта 2015 года N 658-О, от 27 сентября 2016 года N 1748-О, от 28 марта 2017 года N 609-О и др.).

В этой связи без судебного исследования остались доводы департамента о том, что цель эксплуатации спорного здания не установлена, внутренняя планировка здания не изучена, характеристики объекта, которые должны возникнуть по итогам окончания ремонтных и отделочных работ, не исследованы. При этом каких-либо доказательств того, что объект при его дальнейшей эксплуатации угрожать жизни и здоровью неопределенного круга лиц не будет, материалы дела не содержат.

Следует отметить, что установление данных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора по иску публичного органа о сносе объекта самовольного строительства.

Неустановление поименованных юридически значимых обстоятельств повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 ГПК РФ.

В рамках проверки законности и обоснованности решения судом апелляционной инстанции указанные нарушения норм материального и процессуального права не исправлены.

Суд второй инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (абзац второй части 1 статьи 327 ГПК РФ).

Апелляционный суд рассматривает дело в пределах изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления доводов (абзац первый части 1 статьи 327.1 ГПК РФ).

В апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ).

При оставлении без удовлетворения апелляционных жалобы, представления суд обязан указать мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления отклоняются (часть 3 статьи 329 ГПК РФ).

Из приведенных норм процессуального закона следует, что суд апелляционной инстанции должен исправлять ошибки, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, поэтому он наделен полномочиями по повторному рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции. Выводы, к которым пришел суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела, должны быть мотивированы с указанием закона, иного нормативного правового акта, на нормах которого эти выводы основаны. При оставлении апелляционных жалобы, представления без удовлетворения суд апелляционной инстанции также должен привести мотивы, по которым доводы апелляционных жалобы, представления были им отклонены.

Данные требования Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не выполнены, допущенные судом первой инстанции при разрешении спора существенные нарушения норм процессуального права не устранены.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции в нарушение требований части 1 статьи 327.1, пункта 5 части 2 и части 3 статьи 329 ГПК РФ доводы жалобы департамента, аналогичные доводам искового заявления, не рассмотрел и не указал мотивов, по которым они не приняты им во внимание.

Приведенное свидетельствует об уклонении суда апелляционной инстанции от рассмотрения доводов апелляционной жалобы администрации вопреки требованиям процессуального закона (статья 327, часть 1 статьи 327.1 и пункт 5 части 2 статьи 329 ГПК РФ), определяющим порядок, пределы рассмотрения дела судом апелляционной инстанции и содержание постановления суда апелляционной инстанции, и, соответственно, от проверки законности и обоснованности решения суда первой инстанции и от рассмотрения дела по существу.

Таким образом, выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются преждевременными, сделаны без учета вышеприведенных норм материального права и установленных по делу юридически значимых обстоятельств.

При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций допустили существенное нарушение норм материального и процессуального права, что повлекло за собой вынесение постановлений, не отвечающих положениям статей 195, 329 ГПК РФ, что в порядке статьи 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены обжалуемых решение и апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные недостатки, с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, в том числе непосредственно исследовать и оценить все представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, при необходимости предложить лицам, участвующим в деле, представить соответствующие доказательства в материалы дела, и определить обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и по результатам оценки всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установления всех юридически значимых обстоятельств разрешить спор по существу с учетом заявленных требований и в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решение Ворошиловского районного суда города Ростова-на-Дону от 27 ноября 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 4 марта 2026 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Ворошиловский районный суд города Ростова-на-Дону.