Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2026 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.В. Балакир, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.С. Гочяном,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представителя Паламодова В.В. (доверенность от 20.01.2026),

от Общества представитель не явился,

от ООО "ДантистЪ" представитель не явился,

от Предпринимателя представитель не явился,

по правилам, установленным для рассмотрения дел судом первой инстанции, дело N А42-2325/2025 по иску:

администрации муниципального округа город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области (184250, Мурманская область, г. Кировск, пр. Ленина, д. 16, ИНН: 5103020946, ОГРН: 1025100561661)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кировский молодежный центр" (184250, Мурманская область, г. Кировск, ул. Кондрикова, д. 19 к. 13, ИНН: 5103062431, ОГРН: 1025100561342)

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "ДантистЪ" (184250, Мурманская область, г. Кировск, ул. Хибиногорская, д. 39, кв. 60; ОГРН: 1155118000180, ИНН: 5103300573)

индивидуальный предприниматель Гайдарова Елена Николаевна (ОГРНИП: 325510000004454, ИНН: 402804715275)

о сносе самовольной постройки

и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кировский молодежный центр" к администрации муниципального округа город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области

о признании права собственности на самовольную постройку,

администрация муниципального округа город Кировск с подведомственной территорией Мурманской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кировский молодежный центр" (далее - Общество) о признании самовольными постройками пристроек к зданию, расположенному по адресу: Мурманская область, город Кировск, улица Кондрикова, дом 19 корпус 13, с кадастровым номером 51:16:0000000:193: пристройку к зданию с фасадной части длиной 42,4 метра, шириной 3,6 метра, площадью 152,64 кв. м; пристройку с торцевой части здания длиной 24,9 метра, шириной 5 метров, площадью 124,5 кв. м; пристройку с обратной стороны здания, длиной 3 метра, шириной 3 метра, площадью 9 кв. м и обязании их снести.

Определением от 16.06.2025 принято к производству встречное исковое заявление Общества к Администрации о признании права собственности на самовольные постройки: пристройки к зданию с кадастровым номером 51:16:0000000:193, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 51:16:0040108:129.

Впоследствии Общество уточнило заявленные требования, просило признать право собственности Общества на самовольную постройку (пристройки к зданию с кадастровым номером 51:16:0000000:193), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 51:16:0040108:129: объект веранда (с фасада здания), представляющий собой одноэтажное, прямоугольное в плане здание без подвала, главный фасад объекта выходит на ул. Кондрикова, г. Кировск, габаритные размеры здания: вдоль ул. Кондрикова, г. Кировск - 42,44 м в уровне первого этажа, перпендикулярно (вглубь двора) - 3,65 м, высота здания - 4,65 м, площадь застройки - 154,9 кв. м; объект склад (с торца здания), представляющий собой одноэтажное, прямоугольное в плане здание без подвала, габаритные размеры: вдоль ул. Кондрикова, г. Кировск - 5,91 м в уровне первого этажа, перпендикулярно (вглубь двора) - 24,91 м, высота здания - 4,625 м, площадь застройки - 147,21 кв. м; объект балкон (с обратной стороны здания), представляющее собой прямоугольное в плане строение, габаритные размеры: вдоль ул. Апатитское шоссе, г. Кировск, - 6,118 м в уровне первого этажа, перпендикулярно (вглубь двора) - 2,87 м, высота сооружения - 1,699 м, площадь застройки - 17,55 кв. м.

Решением от 21.07.2025 иск Администрации удовлетворен, признаны самовольными постройками пристройки к зданию, расположенному по адресу: Мурманская область, город Кировск, улица Кондрикова, дом 19 корпус 13, с кадастровым номером 51:16:0000000:193: пристройка к зданию с фасадной части длиной 42,4 метра, шириной 3,6 метра, площадью 152,64 кв. м; пристройка с торцевой части здания длиной 24,9 метра, шириной 5 метров, площадью 124,5 кв. м; пристройка с обратной стороны здания, длиной 3 метра, шириной 3 метра, площадью 9 кв. м, Общество обязано осуществить снос самовольных пристроек к зданию, расположенному по адресу: Мурманская область, город Кировск, улица Кондрикова, дом 19 корпус 13, с кадастровым номером 51:16:0000000:193 площадью 152,64 кв. м, площадью 124,5 кв. м и площадью 9 кв. м в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречный иск.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции не дал надлежащей оценки представленному ответчиком заключению специалиста, судом не были установлены признаки недвижимого имущества, критерий прочной связи с землей судом не установлен.

В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит решение оставить без изменения, указывает, что Общество неправильно интерпретирует цель предоставления земельного участка, земельный участок не предоставлялся для строительства, в связи с чем все действия по строительству и реконструкции необходимо производить в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Определением от 20.01.2026 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "ДантистЪ", индивидуального предпринимателя Гайдарову Елену Николаевну.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал исковые требования, указал, что изменение параметров здания в результате осуществления пристроек подтверждается материалами дела, ответчик не предпринимал мер для получения разрешений на строительство, пояснил, что в настоящее время объект арендует только общество с ограниченной ответственностью "ДантистЪ".

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит объект капитального строительства - здание капустного цеха N 12 площадью 1 569 кв. м с кадастровым номером 51:16:0000000:193, расположенное по адресу: Мурманская область, город Кировск, ул. Кондрикова, дом 19, корпус 13.

08.04.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 51:16:0040108:128, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Кировск, ул. Кондрикова, в границах, указанных в кадастровом паспорте в приложении N 1 к договору, площадью 3 270 кв. м (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора разрешенное использование участка: склады.

Впоследствии распоряжением Администрации от 30.12.2025 установлено соответствие вида разрешенного использования земельного участка как "Амбулаторно-поликлиническое обслуживание" и общественное питание.

Срок договора установлен с 08.04.2016 по 07.04.2065 (пункт 2.1 договора).

21.12.2023 Министерством государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области проведен осмотр объекта "Пристройка к зданию капустного склада N 12, расположенного по адресу: Мурманская область, г. Кировск, ул. Кондрикова, д. 19, корп. 13", по результатам которого установлено, что на территории земельного участка с кадастровым номером 51:16:0040108:129 вдоль стены склада со стороны улицы Кондрикова возведена пристройка к существующему зданию с фасадом из необработанной доски, односкатной кровлей и оконными проемами в виде витража вдоль длинной стороны.

Пристройка состоит из двух помещений, разделенных перегородкой с дверным проемом: зона выдачи оборудования клиентам, хранилище горнолыжного оборудования. Вход в пристройку со стороны торца и длинного фасада. Пристройка имеет общую внутреннюю стену, которая является ограждающей конструкцией существующего здания, дверные проемы заполнены дверями с остеклением, оконный проем сохранен.

Согласно данным с сайта 2ГИС пристройка расположена на земельном участке с кадастровым номером 51:16:0040108:129, используется под прокат горнолыжной экипировки компании Getski.mc, указан адрес: г. Кировск, ул. Кондрикова, д. 19, корп. 13.

Ссылаясь на то, что спорный объект является самовольно возведенным на земельном участке истца, без получения разрешений и соблюдения норм градостроительства, ввиду чего обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Общество предъявило в суд встречный иск о признании права собственности на указанный объект, ссылаясь на то, что спорный объект соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, градостроительным и строительным нормам и правилам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Как предусмотрено абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществившим ее лицом или за его счет, за исключением случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано за указанными в пункте 3 той же статьи лицами при наличии предусмотренных этим пунктом условий. По смыслу указанной нормы, самовольная постройка подлежит сносу, если она не соответствует требованиям, установленным на момент рассмотрения вопроса о ее сносе.

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) принципами законодательства о градостроительной деятельности являются осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам; осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В силу части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Строительство определяется как создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства (пункт 13 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно пункту 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с ГрК РФ подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Таким образом, по смыслу статей 1, 2, 8, 9, 14, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия прав на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Приведенными нормами права предусмотрена возможность застройщика производить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости только при наличии соответствующего разрешения.

Ответчик за получением разрешения не обращался.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Пристройка к зданию не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему зданию, зарегистрированному на праве собственности, следует учитывать, что первоначальный объект права при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего здания, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом права в таком случае является здание, включающее в себя самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта недвижимости в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к первоначальному зданию.

Указанное согласуется с позицией Верховного Суда Российской Федерации (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Согласно представленному ответчиком заключению специалиста указанные объекты являются реконструкцией нежилого здания, с увеличением габарита нежилого дома прежнее строение функционирует в прежнем режиме.

Как следует из письменных объяснений Администрации, спорные объекты конструктивно связаны с существующим зданием, в том числе через опирание кровли и крепление элементов к зданию капустного склада.

Как следует из материалов дела, Общество, заявляя иск о признании права собственности на спорные объекты, обязано представить доказательства наличия прав на земельный участок, на котором эти объекты находятся.

В пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление N 44) разъяснено, что арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта. При рассмотрении вопроса о признании права собственности на объект, самовольно возведенный на арендованном земельном участке, особое значение имеет правовой режим земельного участка и условия договора о предоставлении его в аренду. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендодателя и без соблюдения установленных требований. Если участок предоставлен в аренду без права возведения объектов недвижимости либо для размещения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, отсутствуют.

Между тем земельный участок с кадастровым номером 51:16:0040108:128 площадью 3 270 +/- 20 кв. м находится в собственности муниципального образования, предоставлен в аренду Обществу на основании договора аренды от 08.04.2016 N 59 на срок до 07.04.2065 для эксплуатации здании здания капустного склада N 12 с разрешенным использованием - склады.

Реконструкция произведена на земельном участке, предоставленном не в целях строительства, а в целях эксплуатации расположенного на нем объекта.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума N 44, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда окружающей среде, жизни или здоровью граждан осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.

Безопасность возведенных строений и возможность их легализации определяется с учетом законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 1 статьи 263 ГК РФ, подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Таким образом, именно Общество должно было в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить положительные заключения соответствующих служб, свидетельствующие о соответствии самовольной постройки установленным нормам и правилам, а также возможности введения ее в последующем в эксплуатацию, что в рассматриваемом случае сделано не было.

Представленное в дело заключение от 21.06.2025, выполненное по заказу Общества, не может заменить всех предусмотренных ГрК РФ, а также иными специальными нормативно-правовыми актами документов, необходимых для решения вопроса безопасности самовольной постройки и возможности ее легализации (апелляционным судом также отмечено, что данное заключение не содержит выводов относительно пожарной безопасности здания).

Следует отметить, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р утвержден Перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, который распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р дополнен разделом VIII "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством". В данном разделе в качестве вида судебной экспертизы, проводимой исключительно государственными судебно-экспертными организациями, указана судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам о самовольном строительстве.

Законодатель, устраняя возможность проведения строительно-технических экспертиз негосударственными экспертными организациями по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, исходил из особенностей данной категории споров, которые в силу своей правовой природы обладают особым публичным значением, затрагивая помимо прочего вопросы общественной безопасности. Иными словами, рассматриваемое нормативное ограничение обусловлено в первую очередь необходимостью защиты публично-правовых интересов, которые не могут игнорироваться со ссылкой на принципы равноправия и состязательности участвующих в деле лиц.

О судебной экспертизе по делу истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции не ходатайствовал; на стадии апелляционного производства вопрос о назначении по делу экспертизы в государственной экспертной организации ставился апелляционным судом на обсуждение сторон (определения суда от 10.02.2026, 10.03.2026, 21.04.2026), однако Общество не оплатило экспертизу в соответствии с определением суда

Принимая во внимание положение статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которой установлено осуществление судопроизводства в арбитражном суде на основе состязательности, заинтересованные в исходе дела лица вправе отстаивать свою правоту в споре путем представления доказательств, состязательность предполагает возложение бремени доказывания на сами стороны и снятие, по общему правилу, с арбитражного суда обязанности по сбору доказательств, учитывая обстоятельства дела. Гарантируя каждому лицу, участвующему в деле, право представлять арбитражному суду доказательства часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одновременно возлагает на названных лиц риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Мурманской области от 21.07.2025 по делу N А42-2325/2025 отменить.

Признать самовольной реконструкцию здания капустного цеха N 12 площадью 1 569 кв. м с кадастровым номером 51:16:0000000:193, расположенный по адресу: Мурманская область, город Кировск, ул. Кондрикова, дом 19, корпус 13.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Кировский молодежный центр" в течение одного месяца привести указанное здание в первоначальное состояние путем сноса пристроек к зданию: пристройку к зданию с фасадной части длиной 42,4 метра, шириной 3,6 метра, площадью 152,64 кв. м; пристройку с торцевой части здания длиной 24,9 метра, шириной 5 метров, площадью 124,5 кв. м; пристройку с обратной стороны здания, длиной 3 метра, шириной 3 метра, площадью 9 кв. м.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Кировский молодежный центр" в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.