Резолютивная часть постановления объявлена 26.05.2026.

Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2026.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мишина А.А., судей: Сулейманова З.М. и Счетчикова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ордынцевым В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Прокуратуры Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2025 по делу N А63-13820/2023, при участии в судебном заседании представителей от индивидуального предпринимателя Дубривной Юлии Александровны - Сурковой И.С. (доверенность от 31.08.2023), от Комитета градостроительства администрации города Ставрополя - Галахова С.Ю. (по доверенности от 03.10.2025), представителя администрации города Ставрополя - Гуляева С.И. (по доверенности от 23.04.2026), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дубривной Юлии Александровне (далее - ответчик, ИП Дубривная Ю.А.), в котором просил: признать самовольной постройкой нежилое здание этажностью 1 ед., примерными наружными размерами 27х8 м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8 по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской Революции, 23 б; обязать ответчика за свой счет осуществить снос нежилого здания этажностью 1 ед., примерными наружными размерами 27х8 м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8 по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской Революции, 23 б; в случае неисполнения ответчиком установленного решением суда обязательства о сносе в тридцатидневный срок в соответствии со статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскать с Дубривной Ю.А. в пользу комитета градостроительства администрации г. Ставрополя судебную неустойку за каждый день неисполнения решения суда в размере 5 000 руб. в день.

Определением от 25.07.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация г. Ставрополя и Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия

Определением от 23.06.2025 удовлетворено ходатайство Прокуратуры Ставропольского края о вступлении в дело.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2025 по делу N А63-13820/2023 в удовлетворении требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что спорный объект в заявленных размерах 27х8 м не является объектом недвижимого имущества, оснований для сноса спорного объекта, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Не согласившись с принятым решением, Прокуратура Ставропольского края (апеллянт) обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования удовлетворить. Надзорный орган указывает, что указанный объект является самовольной постройкой, в силу требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возведен без получения разрешений на строительство (реконструкцию), а также в нарушение требований Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Спорное здание является самовольной постройкой, на которую не могло быть приобретено право собственности по решению третейского суда. На момент первоначального предоставления земельного участка Исламовой Ф.Р. под строительство капитального здания кафе взамен ранее существующего на указанном земельном участке нестационарного объекта - летнего кафе с павильоном "Мороженое" отсутствовала утвержденная градостроительная документация.

Определением суда от 01.12.2025 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда, судебное заседание назначено на 03.02.2026.

В отзыве ответчик просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия в своем отзыве поддержало позицию надзорного органа.

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 12.05.2026.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на общедоступных сайтах http://arbitr.ru/ в разделе "Картотека арбитражных дел" и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с этого момента является общедоступной.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 20.05.2026, и до 26.05.2026 в целях вызова в судебное разбирательство эксперта Жукову Н.И. для дачи пояснений к заключению судебной экспертизы.

С учетом невозможности явки в судебное заседание эксперта, судом направлялись вопросы, требующие дополнительного разъяснения на электронную почту эксперту Жуковой Н.И.

От эксперта посредством электронной почты поступили ответы и пояснения по заданным вопросам апелляционного суда.

В судебном заседании, лица, участвующие в деле, высказали свою позицию по спору. Представитель ответчика не возражал по ответам, данным экспертом.

Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2025 по делу N А63-13820/2023 в соответствии с требованиями главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции следует отменить по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ИП Дубривной Ю.А. на праве собственности принадлежит нежилое здание - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147, расположенное по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской Революции, 23б (том 1, л.д. 63-69).

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030105:8 по указанному адресу предоставлен ответчику в аренду сроком до 21.10.2024 по договору аренды от 27.11.2024 N 4348 на основании постановления администрации города Ставрополя "под кафе" (том 1, л.д. 82-84, 86 оборот).

В комитет градостроительства администрации города Ставрополя от Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия поступило уведомление N 05-03/5475 от 27.06.2023 о выявлении самовольной постройки, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8 (том 1, л.д. 18-22).

Согласно данному уведомлению управлением установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8 по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской Революции, 23б, расположен объект незавершенного строительства, который попадает в защитные зоны ряда объектов культурного наследия регионального значения, что является нарушением Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Уведомление составлено на основании задания на проведение контрольного (надзорного) мероприятия N 85-Р от 23.06.2023 и акта контрольного (надзорного) мероприятия N 177-ВО-Р от 26.06.2023 (том 1, л.д. 23-27).

По результатам проведения контрольного (надзорного) мероприятия - выездное обследование - выявлены нарушения статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Специалистами комитета выездом на место также проведен осмотр объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8, в ходе которого установлено, что на территории участка площадью 169 м² ведутся работы по строительству (реконструкции) нежилого здания - кафе, этажностью 1 ед., примерными наружными размерами 27 х 8 м. Разрешение на строительство (реконструкцию) данного объекта комитетом не выдавалось (том 1, л.д. 70-72).

Комитет, полагая, что действия ИП Дубривной Ю.А. по строительству объекта являются самовольными, обратился в суд с иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, руководствуясь положениями норм статей 12, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), а также с учетом проведенной в ходе рассмотрения судебной экспертизы, пришел к выводу о том, что оснований для сноса спорного объекта в заявленных размерах 27х8 м, т.е как единого объекта, не имеется. Из представленных технических документов и заключения экспертизы следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8, по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23 Б, отсутствуют капитальные строения, кроме принадлежащего на праве собственности ответчику здания кафе, площадью 18,2 м². Право собственности на объект недвижимого имущества площадью 18,2 м² принадлежит на праве собственности ответчику, на основании договора купли-продажи, право собственности предыдущего собственника зарегистрировано на основании исполнительного листа Минераловодского городского суда.

Между тем, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы лиц, участвующих в деле, коллегия судей не может согласиться с выводами, изложенными в обжалуемом судебном акте по следующим основаниям.

В силу абзаца 3 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В случаях, предусмотренных Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица.

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, - в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

На основании пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки, о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, орган местного самоуправления вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов о сносе самовольной постройки (часть 1 статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления городского округа по месту нахождения самовольной постройки вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

В силу статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 14 Федерального закона от 06.10.2013 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в числе прочих относятся вопросы, касающиеся использования земель на территории городского поселения, выдача разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля в границах поселения, осуществление в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, осмотров зданий, сооружений и выдача рекомендаций об устранении выявленных в ходе таких осмотров нарушений.

По смыслу названных норм в целях защиты интересов муниципального образования, населения городского округа органы местного самоуправления при выявлении самовольно возведенной постройки, создающей потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, вправе обратиться в суд с иском о сносе такой постройки.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 названного Кодекса).

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Понятие самовольной постройки, последствия ее возведения и условия признания права на нее содержатся в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Самовольной постройкой является объект недвижимости, отвечающий любому из признаков, названных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Правовые последствия возведения самовольной постройки определены в пункте 2 этой статьи, в силу которой по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама такая постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

К признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Любое из указанных признаков должно быть установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

По смыслу положений статей 128, 129, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, в том числе продавать, дарить, сдавать в аренду, право на него не может быть установлено и зарегистрировано, его использование не допускается.

Конституционным Судом Российской Федерации в пункте 2 определения от 03.07.2007 N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления N 44 следует, что в случае нахождения самовольной постройки (самовольно реконструированного объекта) во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 25 и 43 Постановления N 44 необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из разъяснений, приведенных в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), при разрешении вопроса о сносе самовольной постройки или ее сохранении необходимо установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Прокуратура Ставропольского края, обращаясь с апелляционной жалобой, указала, что спорное здание является самовольной постройкой, на которую не могло быть приобретено право собственности по решению третейского суда, с учетом отсутствия полученного разрешения на строительство предыдущему собственнику.

Суд апелляционной инстанции, повторно исследовав материалы дела в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 02.02.2000 за ООО "Галина" (ИНН 2634040744) в лице директора Романенко Г.И. закреплено в краткосрочную аренду земельный участок под летней площадкой "Мороженое" площадью 169 м² по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции в квартале 78 (том 2, л.д. 128). ООО "Галина" обязано в месячный срок заключить договор аренды на землю с комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Ставрополя с последующей арендной платой.

ООО "Галина" в лице директора Романенко Г.И. (арендатор) и администрация города Ставрополя (арендодатель) 04.04.2000 заключили договор аренды N 985 на основании постановления главы города Ставрополя N 347 от 02.02.2000, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 3 года, т.е. до 02.02.2003 земельный участок площадью 169 м², КН 26:12:03:01:05:01, по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции в квартале 78 для размещения летней площадки "Мороженое" (том 2, л.д. 114-128).

Далее, ООО "Галина" в лице директора Игнатюк В.Г. (продавец) и Романенко Г.И. (покупатель) заключили 19.10.2000 договор купли-продажи павильона "Мороженное" по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23 (том 4, л.д. 92-93). Договор удостоверен нотариусом по Шпаковскому районному нотариальному округу Ставропольского края Коваленко А.П. Документы на павильон не представлены.

Романенко Г.И., действующая в интересах ООО "Галина" направила в Управление Федеральной государственной регистрационной службы по Ставропольскому краю заявление о внесении изменений в ЕГРН (том 2, л.д. 132).

В последующем, соглашением от 28.07.2007 договор аренды между ООО "Галина" в лице директора Романенко Г.И. и администрацией города Ставрополя, комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя от 04.04.2000 договор аренды N 985 расторгнут (том 1, л.д. 148, том 2, л.д. 95 оборот).

Уведомлением от 25.08.2005 погашена регистрационная запись по договору N 985 от 04.04.2000 (том 4, л.д. 5).

02.02.2005 между Романенко Г.И. и Исламовой Ф.Р. заключен договор купли-продажи по продаже павильона "Мороженное" округлой формы, металлический, диаметром 5,5 м, обшит снаружи пластиковой вагонкой, внутри утеплен минватой, прошит ДВП, крыт металлом, с козырьком из андулина, расположенному по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23 (том 4, л.д. 91).

Исламова Ф.Р. (арендатор) и комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) 24.05.2005 заключили договор аренды земельного участка в границах земель города Ставрополя N 4469, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 3 года, земельный участок площадью 169 м², КН 26:12:03:01:05:01, по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции в квартале 78 под существующим временным торговым павильоном "Мороженное" и летней площадкой (том 2, л.д. 137-141). Указанный договор заключен на основании постановления главы города Ставрополя Ставропольского края N 1583 от 16.05.2005, которым предоставлено Исламовой Ф.Р. в аренду на 3 года земельный участок площадью 169 м² с особым режимом использования по соответствующим временным торговым павильоном "Мороженное" и летней площадкой в квартале 78 пр-кта Октябрьской Революции из земель поселений, согласно материалам межевания (том 2, л.д. 146-147).

Исламова Ф.Р. обратилась 02.06.2005 с заявкой о внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции (том 2, л.д. 70).

06.03.2005 Исламовой Ф.Р. утверждено задание на межевание земель (том 4, л.д. 90), а также технический проект на межевание земель (том 4, л.д. 94).

Актом от 13.03.2005 согласованы границы земельного участка и схема границ земельного участка (том 4, л.д. 98-99)

Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 29.06.2007 N 1796 утвержден акт выбора земельного участка, принято согласовать Исламовой Ф.Р. место размещения кафе по проспекту Октябрьской Революции в квартале 78 (том 4, л.д. 52-53). Пунктами 5.4 и 6 указанного постановления на Исламову Ф.Р. возложена обязанность получить разрешение на строительство в установленном порядке и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончании строительных работ.

Соглашением от 28.06.2007 договор аренды между Исламовой Ф.Р. и администрацией от 24.05.2005 N 4469 расторгнут (том 2, л.д. 96 оборот).

Между Исламовой Ф.Р. и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя 04.07.2007 заключен договор аренды земельного участка N 5868 для проектирования и строительства кафе по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23б в квартале 78 (том 4, л.д. 57-62).

Уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 25.07.2007 договор аренды земельного участка N 5868 зарегистрирован (том 2, л.д. 109).

Росприроднадзором по Ставропольскому краю 23.05.2007 N 04-04/732 согласован земельный участок для реконструкции летнего кафе под капитальное (том 2, л.д. 105). Росприроднадзор обратил внимание Исламовой Ф.Р., что при разработке проекта на реконструкцию кафе следует учесть требования, изложенные в письме Министерства культуры Ставропольского края от 17.05.2007 N 06-19/165 с учетом принятия во внимание размещения памятника архитектуры и градостроительства, а также наличия существующих на участке деревьев.

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 17.06.2010 N 1206 постановлено отменить постановление главы города Ставрополя Ставропольского края от 29.06.2007 N 1796, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.07.2007 (том 4, л.д. 51). Указанное исполнено во исполнение пояснительной записки заместителя главы администрации города Ставрополя (директора комитета градостроительства администрации города Ставрополя) в связи с нарушением пункта 3.22 СНиП "Общественные здания и сооружения", а также учитывая, что объект строительства расположен за пределами красной линии проспекта Октябрьской Революции, т.е. на территории общего пользования (том 4, л.д. 56).

На основании постановления администрации города Ставрополя Ставропольского края от 22.10.2014 N 3530 с Кашпаровым Р.В. заключен договор аренды "под кафе" (том 1, л.д. 82-87).

Из кадастрового паспорта земельного участка 26:12:030105:8 от 30.05.2013 N 26/501/13-206179, согласно которому сведения о кадастровом номере земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 01.07.2005. Паспорт содержит сведения об обременениях: предоставление в аренду Исламовой Ф.Р., арест на основании судебного акта мирового судьи судебного участка N 2 г. Баксан Кабардино-Балкарской Республики (том 1, л.д. 86).

Решением третейского суда от 19.05.2010 расторгнут договор инвестирования от 01.09.2007, заключенный Исламовой Ф.Р., Королевым С.А. и Акопян Л.С., за Королевым С.А. признано право собственности на нежилое здание - кафе. Суд обязал Акопян Л.С. передать Королеву С.А. до 01.06.2010 технические документы на спорное имущество.

Определением Минераловодского городского суда от 31.10.2013 удовлетворено заявление Королева С.А. о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Арбитражного суда на Кавказских Минеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ "Арбитр" (постоянно действующий третейский суд, далее - третейский суд) от 19.05.2010 по делу N Т-129/2010-С1-М о признании за Королевым С.А. права собственности на нежилое здание - кафе, литер А, общей площадью 18,2 м2, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23б, инвентарный номер 38171 (том 7, л.д. 45).

Судебными актами пятого кассационного суда общей юрисдикции от 23.05.2024 и от 09.07.2024 отказано Прокуратуре Ставропольского края в восстановлении пропущенного срока подачи кассационного представления на определение Минераловодского городского суда от 31.10.2013 (том 7, л.д. 46-49).

Таким образом, вопрос о правомерности признания права собственности судами не разрешался.

Исходя из вышеизложенного, стоит прийти к выводу о том, что, несмотря на попытки Исламовой Ф.Р. получить разрешение на строительство, оно так и не получено арендатором, на момент первоначального предоставления земельного участка Исламовой Ф.Р. под строительство капитального здания кафе взамен ранее существующего на указанном земельном участке нестационарного объекта - летнего кафе с павильоном "Мороженое" отсутствовала утвержденная градостроительная документация.

Дубривная Ю.А. (покупатель) и Исламов С.И. (продавец) 23.06.2022 заключили договор купли-продажи недвижимости с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя N 4348 от 27.11.2014, по условиям которого продавец продал, т.е. передал право собственности, а покупатель купил, т.е. принял право собственности на нежилое здание, площадью 18.2 м2, этажность 1, КН 26:12:030105:147 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23-б (том 1, л.д. 80-81). Из пунктов 1.1 - 1.3 договора аренды N 4348 от 27.11.2014 следует, что целевое назначение земельного участка - под кафе. На участке имеются: капитальный объект недвижимости и инженерные коммуникации. Ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка N РФ-26-2-12-0-00-2022-0021 от 27.01.2022 его площадь составляет 169 м2. В границах земельного участка расположены объекты капитального строительства в количестве 2 (двух) единиц. Земельный участок находится в территориальной зоне "ИТ-3" - зона объектов улично-дорожной сети. Раздел 5 градостроительного плана содержит информацию об охранной зоне линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации (внесена в ЕГРН под номером 26:06-6.793), зоне охраны объекта культурного наследия (внесена в ЕГРН под номером 26:12-6.168). Земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет 169 м2 (том 1, л.д. 120-126).

28.02.2025 администрацией города Ставрополя и Дубривной Ю.А. заключен договор N 12829 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:030105:8 на срок до 27.02.2074 (том 7, л.д. 11-15).

Участок обременен правами организаций, эксплуатирующих коммуникации, производящих ремонтные работы в связи с необходимостью эксплуатации водопровода, электрических сетей; приаэродромная территория (подзона 3 (секторы 3, 3.2), подзона 4 (сектор 26), подзоны 5, 6); охранная зона инженерных коммуникаций (26:12-6.1355); защитные зоны объектов культурного наследия (26:12-6.1395, 26:12-6.1671, 26:12-6.1825, 26:12-6.1826); защитные зоны объектов культурного наследия; объединенная охранная зона памятников природы, истории и культуры "Старый город"; защитная зона объекта культурного наследия регионального значения "Жилой дом", 2-я половина XIX в., расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 31 (26:12-6.1408); охранная зона объекта культурного наследия регионального значения "Доходный дом с магазином", кон. XIX в., Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 19 (литера "А") (26:12-6.168); охранная зона линий и сооружений связи и сооружений радиофикации (26:06-6.793) (пункт 3 договора).

Для целей проверки доводов комитета, определением суда от 15.04.2024 назначалось производство судебной экспертизы, порученное ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебных экспертиз Министерства юстиции России эксперту Жуковой Н.И.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Является ли капитальным строением сооружение - летняя площадка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8, прилегающая к нежилому зданию - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147?

2. Являются ли работы, проведенные в отношении нежилого здания - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147, работами по реконструкции или работами по капитальному ремонту?

3. Были ли нарушены при проведении работ в основном здании с кадастровым номером 26:12:030105:147, а также при возведении летней площадки на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8 градостроительные, санитарные нормы и правила, требования пожарной безопасности, параметры, установленные документацией по планировке территории, правил землепользования и застройки с учетом защитный зон объектов культурного наследия? Если были допущены нарушения, то указать способы их устранения.

Из заключения судебной экспертизы N 2479/8-2, N 2480/8-2 от 15.05.2025 (том 5, л.д. 13-88) экспертом установлено что: до выполнения строительных работ летняя площадка представляла собой - летний зал, обтянутый банером, крыша из металлопрофиля. На дату проведения экспертного осмотра на объекте выполнялись строительно-монтажные работы.

Объект исследования представляет собой одноэтажное здание трапециевидной формы с помещениями. Первичные сведения об объекте исследования содержатся, в т.ч в техническом паспорте БТИ от 19.01.2010, в соответствии с которым объект исследования представляет собой основное строение лит. "А", год постройки 2008, параметрами в плане (4,03 х 3,04 м), пл. 12,3 м2 и пристройкой лит. "а" - (2,15 х 1,33 + (2,37+4,03)/2х1,41 м2 (том 5, л.д. 28).

Конструктивная схема здания гибкая - металлический каркас с системой продольных и поперечных связей. Пространственная жесткость здания обеспечивается совместной работой каркаса с элементами связей.

Конструкция летней площадки представляет собой металлический каркас, стойки диаметром 100 м, смонтированные на болтовом соединении, с заполнением плитами ППС, утеплителем, обшивкой снаружи гибкой панелью МСМ. Перекрытие - металлические фермы с пролетом 3 м, с применением гнутых профилей прямоугольного и квадратного сечения. Полы - бетонные. Оконные проемы - смонтированы витражи по левой стене (3 шт.), правой (4 шт.) и тыльной стене.

Летняя площадка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8, прилегающая к нежилому зданию - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147, не является объектом капитального строительства. Работы, проведенные в отношении нежилого здания - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147, относятся к капитальному ремонту.

Анализ фактического размещения контура кафе с летней площадкой в пределах земельного участка, сведения о котором в координатах узловых и поворотных точек границ внесены в ЕГРН "кадастровые границы" определяет, что контур строения на расстоянии от 0,23 м до 2,60 м находится за пределами земельного участка с КН 26:12:030105:8, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23б, за счет выступающих частей кровли. Каркас стен сооружения по его контуру расположен в границах предоставленного земельного участка, что также подтверждается отчетом о проведении профилактического визита от 25.03.2025, подписанного заместителем начальника отдела государственного земельного надзора - заместителем главного государственного инспектора Ставропольского края по использованию и охране земель.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030105:8, на котором расположен исследуемый объект, расположен в границах защитных зон объектов культурного наследия, согласно которым: строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади): проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, в том числе связанных с динамическим и вибрационным воздействием на конструкции памятника; снижение негативного влияния дисгармоничных зданий (сооружений) путем изменения их внешней отделки, цветового решения (возможна их реконструкция) - запрещены.

Расположение кафе с летней площадкой в части нарушает требования, изложенные в пункте 4 Приказа Министерства культуры РФ от 30.12.2013 N 856 "Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения "Особняк, начало XIX века" (фактическая дата создания - начало ХХ в.)", в части обзорности сектора и направления видовых раскрытий, визуальных связей памятника: относительно фасада здания кафе - летней площадки имеется просматриваемость полностью второго этажа, а также частично первого этажа объекта культурного наследия, расположенного по пр-кт Октябрьской Революции, 23, которое осуществляется через витражное остекление летней площадки, как снаружи, так и внутри помещения. При устройстве дополнительного витражного остекления тыльной части кафе - летней площадки, обзорность первого этажа памятника культурного наследия, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, 23, будет выполнена, что будет соответствовать требованиям п. 4 Приказа Министерства культуры РФ от 30.12.2013 г. N 856. Внешнее и цветовое решение наружной отделки объекта исследования кафе - летней площадки не противоречит требованиям, изложенным в письме N 2751 Управления Ставропольского края по сохранению и государственной охране объектов культурного наследия.

В состав строения, находящегося на земельном участке, входит основное строение (кафе) площадью 18,2 м2 и пристройка к этом строению - летняя площадка, представляющая собой металлический каркас, стойки диаметром 100 м, смонтированные на болтовом соединении, с заполнением плитами ППС, утеплителем, обшивкой снаружи гибкой панелью МСМ. Перекрытие - металлические фермы с пролетом 3 м, с применением гнутых профилей прямоугольного и квадратного сечения. Полы - бетонные.

Оконные проемы - смонтированы витражи по левой стене (3 шт.), правой (4 шт.) и тыльной стене, не являющаяся объектом капитального строительства.

Из представленных технических документов и заключения экспертизы следует, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:030105:8, по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23 Б, отсутствуют капитальные строения.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, материалы дела, заключение экспертизы, - пришел к выводу о том, что спорное строение состоит из основного здания и летней площадки, которые не являются объектом капитального строительства, при этом право собственности на объект недвижимого имущества (кафе) площадью 18,2 м2 (являлся предметом исследования по оценке судебного эксперта и расположен на спорном участке) зарегистрировано за ответчиком, на основании договора купли-продажи, а право собственности предыдущего собственника зарегистрировано на основании исполнительного листа Минераловодского городского суда.

Лица, участвующие в деле, в том числе ответчик, не оспорили результаты судебной экспертизы, согласились с результатами оценки судебного эксперта..

Для цели всестороннего исследования имеющихся у коллегии вопросов, в судебное заседание для дачи пояснений вызывался эксперт Жукова Н.И.

Из ответа экспертного учреждения ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебных экспертиз Министерства юстиции России от 16.04.2026 за исх. N 01-74/429 учреждение сообщило суду апелляционной инстанции о том, что в настоящее время эксперт Жукова Н.И. в штате сотрудников не числится по причине увольнения с 28.05.2025. Одновременно экспертным учреждением сообщены контрактные данные эксперта.

Судом направлено письмо в адрес эксперта по электронной почте.

Из ответа эксперта от 25.05.2026 на вопросы апелляционного суда следует следующее: летняя площадка, расположенная на земельном участке кадастровым номером 26:12:030105:8, прилегающая к нежилому зданию - кафе с кадастровым номером 26:12:030105:147 не является объектом капитального строительства". В заключении эксперта N 2479/8-2, N 2480/8-2, на листе 30 заключения также отмечено (том 5, л.д. 42), что конструкция летней площадки представляет собой металлический каркас, стойки диаметром 100 м, смонтированные на болтовом соединении, с заполнением плитами ППС, утеплителем, обшивкой с наружи гибкой панелью МСМ и витражным остеклением, инженерные коммуникации отсутствуют. На разрешение эксперта вопрос о капитальности/не капитальности здания пл. 18,2 м² не ставился.

Однако, при проведении экспертного осмотра экспертом определено, что стены основного строения кафе пл. 18,2 м² и летней площадки выполнены идентично из облегченных металлоконструкций на болтовом соединении, с облицовкой стеновыми панелями. Конструкции строения кафе пл. 18,2 м² и летней площадки представляют собой: металлический каркас, стойки диаметром 100 м, смонтированные на болтовом соединении, с заполнением плитами ППС, утеплителем, обшивкой с наружи гибкой панелью МСМ, в летней площадке выполнено витражное остекление, которые технически возможно разобрать на составляющие элементы, переместить и установить на иное место. Данные признаки свидетельствуют о не капитальности строительства. Строение кафе пл. 18,2 м² и летняя площадка, расположенные по адресу: г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23 б - не являются объектами капитального строительства. В результате проведенного исследования было определено, что земельный участок с 26:12:030105:8 находится в зоне с особыми условиями использования территорий, в зоне расположения памятников культурного наследия, в частности на расстоянии 4,78 м от здания культурного наследия, расположенного по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, 23. Расположение кафе с летней площадкой в части нарушает требования, изложенные в пункте 4 Приказа Министерства культуры РФ от 30.12.2013 N 856 "Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения "Особняк, начало XIX века".

Представитель ИП Дубривной Ю.А. подтвердил, что присутствовал при осмотре экспертом спорного строения; не возражал, по представленным ответам эксперта; согласился с пояснениями и озвученными в ответе выводами.

Исследовав и оценив экспертное заключение, а также письменные пояснения эксперта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержат. Проведение экспертизы назначено и проведено по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденном об уголовной ответственности; заключение эксперта являются полным, мотивированным, нормативно обоснованным, не содержит неточностей и неясности в ответах на поставленные вопросы; вывод эксперта являются однозначными, основан на последовательных суждениях и не носят вероятностного характера.

Удовлетворяя требования в полном объеме, коллегия судей приходит к выводу, что объект с кадастровым номером 26:12:030105:147, площадью 18,2 м2 литер "А", литер "а", объект с кадастровым номером 26:12:030105:8 площадью 169 м2 являются самовольными постройками, а право собственности на объект с кадастровым номером 26:12:030105:147, площадью 18,2 м2 вовсе получено с пороками, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 данного кодекса предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

В соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункты 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25)).

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления N 25).

В постановлении N 25 по поводу содержания публичного интереса касательно сделок указано, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечения безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Кроме того, к нарушению публичного интереса Пленум ВС РФ в своем постановлении N 25 также отнес и совершение сделки вопреки явно выраженному запрету, установленному законом (пункт75).

Как ранее установлено, ООО "Галина" в лице директора Романенко Г.И. (арендатор) и администрация города Ставрополя (арендодатель) 04.04.2000 заключили договор аренды N 985 на основании постановления главы города Ставрополя N 347 от 02.02.2000, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 3 года, т.е. до 02.02.2003 земельный участок площадью 169 м2, КН 26:12:03:01:05:01, по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции в квартале 78 для размещения летней площадки "Мороженое" (том 2, л.д. 114-128).

В то же время, параллельно, ООО "Галина" в лице директора Игнатюк В.Г. (продавец) и Романенко Г.И. (покупатель) заключили 19.10.2000 договор купли-продажи павильона "Мороженное" по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23 (том 4, л.д. 92-93).

При этом, органами власти не проверялись сведения о продаже павильона в период его действия договора аренды.

Разрешение на строительство (реконструкцию) данного объекта не выдавалось.

Далее, органом власти заключен договор аренды с Исламовой Ф.Р. от 24.05.2005 N 4469 под существующим временным торговым павильоном "Мороженное" и летней площадкой (том 2, л.д. 137-141).

Соглашением от 28.06.2007 договор аренды между Исламовой Ф.Р. и администрацией от 24.05.2005 N 4469 расторгнут (том 2, л.д. 96 оборот).

Между Исламовой Ф.Р. и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя 04.07.2007 заключен договор аренды земельного участка N 5868 для проектирования и строительства кафе по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23б в квартале 78 (том 4, л.д. 57-62). В новом договоре уже изменено целевое назначение земельного участка.

Разрешение на строительство в установленном порядке и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончании строительных работ не выдавалось.

На момент первоначального предоставления земельного участка Исламовой Ф.Р. под строительство капитального здания кафе взамен ранее существующего на указанном земельном участке нестационарного объекта - летнего кафе с павильоном "Мороженое" отсутствовала утвержденная градостроительная документация.

Материалами дела установлено, что одной из причин невозможности получения разрешения на строительство капитального объекта общественного питания являлось его нахождение на землях общего пользования, что подтверждалось Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Ставрополя, утвержденными постановлением администрации г. Ставрополя от 15.10.2021 N 2342, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 26:12:030105:8 расположен в зоне ИТ-3 "Зона объектов улично-дорожной сети", а также действовавшими на 31.10.2013 Правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Ставрополя, утвержденными постановлением администрации г. Ставрополя от 27.10.2010 N 97, согласно которым данный земельный участок расположен в зоне ИТ-3 "Зона предприятий автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог, объектов коммунального хозяйства и объектов инженерной инфраструктуры".

Согласно градостроительному регламенту в указанной зоне на 31.10.2013 и на настоящий момент возможно только лишь "размещение зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса" при условно-разрешенном виде использования "заправка транспортных средств".

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030105:8 расположен в границах зоны охраны (Режим Р-2) объекта культурного наследия регионального значения "Доходный дом с магазином", конец XIX века, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 19 (литер Л) (далее "Доходный дом с магазином", конец XIX). Приказом Управления от 22.05.2015 г. N 49 утверждены границы территории, зоны охраны и режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны "Доходного дома с магазином", конец XIX века.

Согласно данному приказу режим Р-2 запрещает размещение временных построек, киосков, навесов, строительство любых зданий, строений, сооружений за исключением работ по восстановлению (регенерации) ценной историко-культурной градостроительной среды, прокладку наземных и воздушных инженерных коммуникаций, в том числе высоковольтных линий электропередач, установку вышек мобильной связи.

Предусматривает: сохранение исторической планировочной системы улиц в границах охранной зоны; сохранение беспрепятственного визуального восприятия Памятника в основных секторах обзора; сохранение визуально-композиционной связи Памятника с другими объектами культурного наследия, периода строительства 2-й половины XIX века - начала XX века

Размещение временного здания и сооружения, в том числе летних павильонов запрещено на земельном участке 26:12:030105:8, входящем в зону Режим Р-2 объекта "Доходный дом с магазином", конец XIX.

Обращаясь к открытым источникам "Google Карты" и "Яндекс Панорамы" можно наглядно установить, как видоизменялся объект с 2013 года по 2024 год, как, по мнению ответчика, являвшийся его собственностью, так и пристроенное здание.

https://www.google.com/maps/place/%D0% BF%D1% 80.+%D0% 9E%D0% BA%D1% 82% D1% 8F%D0% B1% D1% 80% D1% 8C%D1% 81% D0% BA%D0% BE%D0% B9+%D0% A0% D 0% B5% D0% B2% D0% BE%D0% BB%D1% 8E%D1% 86% D0% B8% D0% B8,+23,+%D0% A1% D1% 82% D0% B0% D0% B2% D1% 80% D0% BE%D0% BF%D0% BE%D0% BB%D1% 8C,+%D0% A1% D1% 82% D0% B0% D0% B2% D1% 80% D0% BE%D0% BF%D0% BE%D0% BB%D1% 8C %D1% 81% D0% BA%D0% B8% D0% B9+%D0% BA%D1% 80% D0% B0% D0% B9,+355000/@4 5.043505,41.9730687,3a,75y,217.98h,82.06t/data=!3m8!1e1!3m6!1swAcvg_qsaQNwrDmH1Ez Tyw!2e0!5s20130801T000000!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels- pa.googleapis.com%2Fv1% 2Fthumbnail%3Fcb_client%3Dmaps_sv.tactile%26w%3D900% 26h %3D600% 26pitch%3D7.944170005068173% 26panoid%3DwAcvg_qsaQNwrDmH1EzTyw%26 yaw%3D217.9753417745331!7i13312!8i6656!4m15!1m8!3m7!1s0x40f90094ca31db0b:0xb765 8a2e39a040d7!2z0L_RgC4g0J7QutGC0Y_QsdGA0YzRgdC60L7QuSDQoNC10LLQvtC70Y7 RhtC40LgsIDIzLCDQodGC0LDQstGA0L7Qv9C-0LvRjCwg0KHRgtCw0LLRgNC-0L_QvtC70YzRgdC60LjQuSDQutGA0LDQuSwgMzU1MDAw!3b1!8m2!3d45.0432613!4d41. 9723452!16s%2Fg%2F11bw4mh5pp!3m5!1s0x40f90094ca31db0b:0xb7658a2e39a040d7!8m2! 3d45.0432613!4d41.9723452!16s%2Fg%2F11bw4mh5pp?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDYw MS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

https://www.google.com/maps/place/%D0% BF%D1% 80.+%D0% 9E%D0% BA%D1% 82% D1% 8F%D0% B1% D1% 80% D1% 8C%D1% 81% D0% BA%D0% BE%D0% B9+%D0% A0% D 0% B5% D0% B2% D0% BE%D0% BB%D1% 8E%D1% 86% D0% B8% D0% B8,+23,+%D0% A1% D1% 82% D0% B0% D0% B2% D1% 80% D0% BE%D0% BF%D0% BE%D0% BB%D1% 8C,+%D0% A1% D1% 82% D0% B0% D0% B2% D1% 80% D0% BE%D0% BF%D0% BE%D0% BB%D1% 8C %D1% 81% D0% BA%D0% B8% D0% B9+%D0% BA%D1% 80% D0% B0% D0% B9,+355000/@4 5.0435115,41.9730197,3a,75y,213.55h,81.21t/data=!3m7!1e1!3m5!1sr6W8Cj3QvJkrF0DuN 1D 4vw!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels- pa.googleapis.com%2Fv1% 2Fthumbnail%3Fcb_client%3Dmaps_sv.tactile%26w%3D900% 26h %3D600% 26pitch%3D8.791773649038461% 26panoid%3Dr6W8Cj3QvJkrF0DuN 1D4vw%26y aw%3D213.55465761924722!7i13312!8i6656!4m15!1m8!3m7!1s0x40f90094ca31db0b:0xb765 8a2e39a040d7!2z0L_RgC4g0J7QutGC0Y_QsdGA0YzRgdC60L7QuSDQoNC10LLQvtC70Y7 RhtC40LgsIDIzLCDQodGC0LDQstGA0L7Qv9C-0LvRjCwg0KHRgtCw0LLRgNC-0L_QvtC70YzRgdC60LjQuSDQutGA0LDQuSwgMzU1MDAw!3b1!8m2!3d45.0432613!4d41. 9723452!16s%2Fg%2F11bw4mh5pp!3m5!1s0x40f90094ca31db0b:0xb7658a2e39a040d7!8m2! 3d45.0432613!4d41.9723452!16s%2Fg%2F11bw4mh5pp?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI2MDYw MS4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

https://yandex.ru/maps/36/stavropol/house/prospekt_oktyabrskoy_revolyutsii_23/YEgYf wBiTkEOQFpvfXx1cn9hZw==/panorama/?l=stv%2Csta&ll=41.972748% 2C45.043324&panora ma%5Bdirection%5D=233.482905% 2C0.078252&panorama%5Bfull%5D=true&panorama%5B point%5D = 41.973085% 2C45.043295&panorama%5Bspan%5D = 110.500174% 2C60.000000&ta b=panorama&z = 17.22

Апелляционным судом установлено, что с 2013 по 2019 года на спорном земельном участке находились объекты питания примечательно друг от друга не отличались. Имелась летняя площадка с навесом, не крытая по периметру. Различия составляла цветовая гамма и наименования. Зеленые насаждения сохранены.

Оценивая объект, реконструированный на дату 2024 года, а в том числе и наличие фототаблице, представленной в материалы дела, в том числе при проведении судебной экспертизы (том 1, л.д. 71, том 5, л.д. 25-27, 70-71) суд установил отсутствие зеленых насаждений на всей занимаемой объектом территории, нарушение видимости и просматривамости Особняка П.Г. Кушакова, начало XIX века.

Суд отмечает, что расположение кафе с летней площадкой нарушает требования, изложенные в пункте 4 Приказа Министерства культуры РФ от 30.12.2013 N 856, в части обзорности сектора и направления видовых раскрытий объекта культурного наследия "Особняк, начало XIX века". Нарушение заключается в том, что через витражное остекление летней площадки обеспечивается просматриваемость объекта культурного наследия. Указанное в том числе установлено заключением судебной экспертизы.

В данном случае стоит констатировать, что при разработке проекта на реконструкцию кафе не учтены требования, изложенные в письме Министерства культуры Ставропольского края от 17.05.2007 N 06-19/165 и принятия во внимание размещения памятника архитектуры и градостроительства, а также наличия существующих на участке деревьев.

Также, расположение строения, не обеспечит нормальную возможность подъезда пожарных автомобилей по существующим подъездным путям не обеспечит его необходимыми эвакуационными путями требованиям СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (п. п. 7.1, 8.1.1, 8.1.4, 8.1.5, 8.1.6), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. 4.2.9, п. 4.3.2, п. 4.3.3); СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009" (п. 6.8), Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (статья 80).

Вышеизложенное отчетливо дает право установить, что ответчиком произведена реконструкция объекта капитального строительства, а не его капитальный ремонт, что противоречит статье 34.1 Закона N 73-ФЗ.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строит сльства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Размеры спорной постройки значительно превышают площадь 18,2 м2.

Очевидно, что Дубривной Ю.А. после приобретения в собственность объекта недвижимого имущества площадью 18,2 м2 самовольно, в нарушение установленного законом порядка изменены его параметры, произведена реконструкция объекта в нарушение норм статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно приказу министерства культуры от 30.12.2013 N 2850 секторы и направления видовых раскрытий, визуальные связи памятника "Особняк" относятся к предмету охраны указанного объекта культурного наследия.

Режимом Р-2 в границах зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения "Доходный дом с магазином", конец XIX века, предусмотрено сохранение беспрепятственного визуального восприятия Памятника в основных секторах обзора, установлен запрет на размещение временных построек, киосков, навесов, сохранение исторической планировочной системы улиц в границах охранной зоны, предусмотрено сохранение беспрепятственного визуального восприятия Памятника в основных секторах обзора, сохранение визуально-композиционной связи Памятника с другими объектами культурного наследия, периода строительства 2-й половины XIX века - начала XX века.

Спорный объект - кафе попадает в защитные зоны следующих объектов культурного наследия регионального значения: "Дом купца В.И. Алафузова", 1880 года, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 21 (23 м);

"Жилой дом", вторая половина XIX века, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции. 37 (186 м);

"Жилой дом", 2-я пол. XIX века, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 31 (93 м);

"Жилая усадьба (два здания)", конец XIX века, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 20 (ансамбль);

"Особняк Могильницкого", 2-я пол. XIX века, Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской революции, 14 (34 м);

"Здание, в котором в 1918 году размещался Ставропольский комитет РСДРП(б) и Совет солдатских депутатов", конец XIX в., 1918 года, Ставропольский край, г. Ставрополь, Дзержинского, 102;

"Усадьба Панова", нач. XX века, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 127 (ансамбль) (192 м).

Защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади).

Согласно статьям 3, 33 и 34 Закона N 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Аналогичные требования содержались и в действовавшем на момент включения в список памятников истории и культуры Ставропольского края, подлежащих государственной охране как памятников местного и республиканского значения (1981 год) Законе РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры" (статьи 1, 2, 8, 10, 21, 27, 33 - 35 указанного закона).

В соответствии со статьей 34 Закона N 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

В части 2 данной статьи закреплено, что охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия в отношении объектов культурного наследия федерального значения либо проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.

В пункте 5 статьи 63 Закона N 73-ФЗ установлено, что зоны охраны памятников истории и культуры, установленные в соответствии с законодательством РСФСР и законодательством Российской Федерации вокруг памятников истории и культуры республиканского и местного значения, отнести соответственно к зонам охраны объектов культурного наследия федерального и регионального значения.

Аналогичные требования в отношении установления охранных зон, зон регулирования застройки содержались и в Законе РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры". В целях обеспечения охраны памятников истории, археологии, градостроительства и архитектуры, монументального искусства устанавливаются охранные зоны, зоны регулирования застройки и зоны охраняемого природного ландшафта в порядке, определяемом законодательством Союза ССР и РСФСР (статья 33). В статье 35 данного Закона установлено, что в пределах охранных зон, зон регулирования застройки и зон охраняемого природного ландшафта запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность без разрешения соответствующих органов охраны памятников Союза ССР или РСФСР. В пределах зон охраны памятников истории и культуры республиканского и местного значения производство указанных работ и хозяйственная деятельность запрещаются без разрешения Министерства культуры РСФСР. Разрешение на проведение работ в пределах указанных зон выдается по представлениям Советов Министров автономных республик, исполнительных комитетов краевых, областных, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов.

В силу пункта 1.3 Инструкции N 33, утвержденной приказом Минкультуры СССР от 24.01.1986, границы территории недвижимых памятников вступают в силу одновременно со взятием памятника под охрану государства, то есть с момента включения его в список недвижимых памятников истории и культуры, утверждаемый в установленном порядке, и указываются в учетных документах.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона N 73-ФЗ имущественные отношения, возникающие при сохранении, использовании, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации с учетом особенностей, установленных данным законом. Указанные правоотношения являются безвозмездными, обязательства по сохранению объектов культурного наследия установлены не в пользу управления, а в целях сохранения имущества, являющегося объектом особой охраны, то есть, по сути, являются публичной обязанностью, установленной законом.

Согласно части 3 статьи 34.1 Закона N 73-ФЗ границы защитной зоны объекта культурного наследия для памятника, расположенного в границах населенного пункта устанавливаются на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника, для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля.

На основании части 4 статьи 34.1 Закона N 73-ФЗ в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника.

Таким образом, ИП Дубривной Ю.А. при возведении спорной самовольной постройки также нарушены нормы статьи 34.1 Закона N 73-ФЗ.

Земельный участок с кадастровым номером 26:12:030105:8 по адресу: г. Ставрополь, проспект Октябрьской Революции, 23 б непосредственно связан с земельными участками в границах территории объектов культурного наследия регионального значения:

"Особняк", нач. XIX века, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Октябрьской Революции, 23 (реестровый номер 261710844350005);

"Государственная природная историко-культурная заповедная территория "Бабина роща", сер. XIX века, расположенный по адресу (местонахождение): Ставропольский край, г. Ставрополь, Ленинский район, ЦПКиО, (реестровый номер 261731288970005).

В силу части 3 статьи 36 Закона N 73-ФЗ строительные и иные работы на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия, проводятся при наличии в проектной документации разделов об обеспечении сохранности указанного объекта культурного наследия или о проведении спасательных археологических полевых работ или проекта обеспечения сохранности указанного объекта культурного наследия либо плана проведения спасательных археологических полевых работ, включающих оценку воздействия проводимых работ на указанный объект культурного наследия, согласованных с региональным органом охраны объектов культурного наследия.

Материалы дела не содержат сведений о поступлении проектной документации, содержащей разделы об обеспечении сохранности вышеуказанных объектов культурного наследия в региональный орган охраны на согласование не поступала, имеет место быть также нарушение положений части 3 статьи 36 Закона N 73-ФЗ. Производство работ по расширению кафе без учета этих ограничений и без разрешительной документации свидетельствует о пренебрежении публичными интересами.

В контексте земельных правоотношений и правоотношений по охране объектов культурного наследия такие действия не могут быть квалифицированы как обычный капитальный ремонт существующего здания, так как фактически привели к созданию нового имущественного комплекса (кафе с летней верандой).

Суд, указывая на недоказанность вреда, не учел, что наличие самого нарушения особого режима использования земель в границах зон охраны (Р-2) является достаточным основанием для пресечения действий, его нарушающих.

При этом, суд первой инстанции не оценил и не исследовал основания по которым право собственности зарегистрировано на объект недвижимого имущества площадью 18,2 м2.

Установленные обстоятельства и оценка доказательств, данная судом по ранее рассмотренному спору, преюдиции по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не образуют, но учитываются судом, рассматривающим второй спор. В том случае, если суд придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Следовательно, в данном случае, отсутствуют основания полагать, что право собственности в установленном законом порядке получено ответчиком. При этом, остается не явным на основании каких правоустанавливающих документов получено право собственности помимо Дубривной Ю.А. также: Исламовым С.И., Кашпаровым Р.В., Кануковым А.Б., Королевым С.А. (том 7, л.д. 40-41), учитывая арест на основании судебного акта мирового судьи судебного участка N 2 г. Баксан Кабардино-Балкарской Республики.

Более того, из представленных в материалы дела доказательств (определение от 31.10.2013 года Минераловодского городского суда по делу N 2-2481/13) следует, что на основании решения от 19.05.2010 Арбитражного суда на КавказскихМинеральных Водах Ставропольского края при юридическом центре на КМВ "Арбитр" (постоянно действующий третейский суд) выдан исполнительный лист о признании за Королевым С.А. право собственности на здание - кафе, Литер А, общей площадью 18, м2, по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Октябрьской революции,23б (далее - кафе).

12.12.2013 произведена первая запись о праве собственности на спорное здание за Королевым С.А., основанием указано договор купли-продажи от недвижимости от 26.12.2013, ранее 12.12.2013 права на спорное имущество не регистрированы.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что основанием для регистрации права собственности на указанное здание - кафе, Литер А, общей площадью 18, м2, по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Октябрьской революции,23б, явилось решение третейского суда, которые Королевым С.А. приобретены по договору, т.е. Королев С.А. обращаясь с иском о расторжении договора и признании права собственности на кафе, указал в ответчиках Исламову Ф.Р. и Акопян Л.С., которые не имели законного материального интереса в отношении прав на этот объект. Передача на рассмотрение третейского суда спора о праве собственности на данный объект в настоящем случае преследовала цель уклониться от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество.

Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Создание видимости частноправового спора, в том числе с отнесением его на рассмотрение третейским судом для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.

Изложенный в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26.05.2011 N 10-П вывод о допустимости рассмотрения третейскими судами споров, касающихся недвижимого имущества, не может быть истолкован как возможность признания третейскими судами за заинтересованными лицами отсутствующих (не возникших) у них прав на здания, строения и сооружения в обход установленных законодательством регистрационных процедур.

Заключением судебной экспертизы в рамках рассматриваемого дела установлено, что в состав строения, находящегося на земельном участке, входит основное строение (кафе) площадью 18,2 м2 и пристройка к этом строению - летняя площадка, представляющая собой металлический каркас, стойки диаметром 100 м, смонтированные на болтовом соединении, с заполнением плитами ППС, утеплителем, обшивкой снаружи гибкой панелью МСМ. Перекрытие - металлические фермы с пролетом 3 м, с применением гнутых профилей прямоугольного и квадратного сечения. Полы - бетонные. Оконные проемы - смонтированы витражи по левой стене (3 шт.), правой (4 шт.) и тыльной стене, не являющаяся объектом капитального строительства.

Как установил суд и не оспаривается ответчиком, разрешение на строительство (реконструкцию) спорного объекта у ответчика и его правопредшественников отсутствует.

Постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 29.06.2007 N 1796 утвержден акт выбора земельного участка, принято согласовать Исламовой Ф.Р. место размещения кафе по проспекту Октябрьской Революции в квартале 78 (том 4, л.д. 52-53). Пунктами 5.4 и 6 указанного постановления на Исламову Ф.Р. возложена обязанность получить разрешение на строительство в установленном порядке и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию по окончании строительных работ.

Соглашением от 28.06.2007 договор аренды между Исламовой Ф.Р. и администрацией от 24.05.2005 N 4469 расторгнут (том 2, л.д. 96 оборот).

Между Исламовой Ф.Р. и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя 04.07.2007 заключен договор аренды земельного участка N 5868 для проектирования и строительства кафе по адресу: г. Ставрополь, пр-кт Октябрьской Революции, д. 23б в квартале 78 (том 4, л.д. 57-62).

Уведомлением Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю от 25.07.2007 договор аренды земельного участка N 5868 зарегистрирован (том 2, л.д. 109).

Росприроднадзором по Ставропольскому краю 23.05.2007 N 04-04/732 согласован земельный участок для реконструкции летнего кафе под капитальное (том 2, л.д. 105). Росприроднадзор обратил внимание Исламовой Ф.Р., что при разработке проекта на реконструкцию кафе следует учесть требования, изложенные в письме Министерства культуры Ставропольского края от 17.05.2007 N 06-19/165 с учетом принятия во внимание размещения памятника архитектуры и градостроительства, а также наличия существующих на участке деревьев.

Постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 17.06.2010 N 1206 постановлено отменить постановление главы города Ставрополя Ставропольского края от 29.06.2007 N 1796, комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя расторгнуть договор аренды земельного участка от 04.07.2007 (том 4, л.д. 51). Указанное исполнено во исполнение пояснительной записки заместителя главы администрации города Ставрополя (директора комитета градостроительства администрации города Ставрополя) в связи с нарушением пункта 3.22 СНиП "Общественные здания и сооружения", а также учитывая, что объект строительства расположен за пределами красной линии проспекта Октябрьской Революции, т.е. на территории общего пользования (том 4, л.д. 56).

Таким образом, Исламовой Ф.Р. не было получено разрешение на строительство капитального строения на арендуемом земельном участке, расположенном по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, проспект Октябрьской революции,23б.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-0-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

После принятия объекта в эксплуатацию Дубривной Ю.А., в результате проведенной реконструкции не создан принципиально новый объект, как было указано ранее и не оспорено сторонами, экспертном исследуемый объект характеризован как "не являющийся объектом капитального строительства".

Таким образом, в силу требований статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации здание кафе является самовольной постройкой, на которую не могло быть приобретено право собственности на основании решения третейского суда.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что помимо пристройки, произведенной ответчиком с нарушением, право собственности на объект площадью 18,2 м2 у нее вовсе отсутствует, с учетом того, что ранее заключенные договоры аренды, начиная с 2014 года, представленные ответчиком, содержат пороки их предоставления, постольку здание является самовольной постройкой, на которую не могло быть зарегистрировано право собственности, в связи с этим все последующие договора аренды о предоставлении в пользование земельного участка для эксплуатации кафе, как предоставленные под находящийся объект недвижимости являются ничтожными, ввиду подтверждения экспертным заключением по настоящему делу о том, что весь объект не является капитальным.

Вывод эксперта об отсутствии реконструкции в техническом смысле не отменяет того факта, что производство любых строительных работ (включая монтаж сборных конструкций) в границах зон охраны объектов культурного наследия подлежит особому регулированию и согласованию.

Таким образом, в результате проведенного мероприятия были выявлены нарушения обязательных требований, установленных законодательством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, а именно осуществление строительства на земельном участке, непосредственно связанном с участком, в границах которого расположен объект культурного наследия.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что надлежащих сведений о получении разрешения на строительство ни ответчиком, ни его предшественниками не получены, действительная природа правоотношений не установлена, объект возведен в нарушение градостроительных норм, Закона N 73-ФЗ без разрешительной документации, а следствие и все заключенные договоры аренды, в том числе неясна природа заключения с ИП Дубривной Ю.А. и администрацией города Ставрополя договора аренды от 28.02.2025 N 12829, при условии признания сделок недействительными (ничтожными).

Действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (постановления Конституционного суда Российской Федерации от 13.07.2021 N 35-П, от 27.05.2024 N 25-П).

От правильной квалификации сделки как оспоримой или ничтожной зависит разрешение вопроса о применении исковой давности по заявлению ответчика.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, в том числе в постановлении от 28 января 2025 года N 3-П по делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Г.Н., Гулордавы Н.З. и других, сам по себе момент нарушения права публично-правового образования не может считаться моментом начала исчисления срока исковой давности. Течение давностного срока связано с моментом выявления такого нарушения уполномоченными органами или должностными лицами, а равно с моментом, когда уполномоченным органам или должностным лицам стало известно об этом нарушении.

Суд апелляционной инстанции в данном случае отмечает, что как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Специфика правоотношений, регулируемых Законом N 73-ФЗ, исключает применение исковой давности как срока, установленного для защиты субъективного гражданского права конкретного лица.

Осуществление действий вопреки закону и установленным правилам означает выход за рамки предоставленных полномочий, а, следовательно, и невозможность выступать в таком случае от лица Российской Федерации.

Делегирование государством тех или иных функций органам власти и должностным лицам возможно только при добросовестном поведении последних и строгом соблюдении ими требований нормативных актов.

Иной подход означал бы фактическую легализацию противоправных действий, совершаемых от имени Российской Федерации, что противоречит базовым конституционным принципам, согласно которым Российская Федерация -есть демократическое правовое государство, носителем суверенитета и единственным источником власти в котором является ее многонациональный народ, осуществляющий свою власть непосредственно, а также через органы государственной власти и органы местного самоуправления (статьи 1, 3 Конституции Российской Федерации).

Следовательно, продолжая заключать договор аренды с ответчиком, орган муниципальной власти, помимо ранее заключенных договоров аренды с предшественниками ответчика, фактически легализует право аренды на спорный объект, с нарушением вышеперечисленных норм.

Оценивая же действия ответчика по приобретению права собственности в неустановленном законном порядке, квалифицированы судом апелляционной инстанции как относящиеся к рискам предпринимательской деятельности, которые профессиональный участник правоотношений должен был разумно предвидеть.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Позиция ответчика о нарушении его прав, возникших при осуществлении ими предпринимательской деятельности по результатам вынесения настоящего судебного акта является основанием для обращения с иском о взыскании убытков и не является предметом настоящего разбирательства.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей считает исковое заявление и апелляционная жалоба прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании пункта 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции в части или полностью и принять по делу новый судебный акт.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность, имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение судом первой инстанции норм материального права или норм процессуального права.

С учетом изложенного, Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2025 по делу N А63-13820/2023 отменить следует отменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску апелляционной жалобе распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Так, с учетом удовлетворения требований, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе по 36 000 рублей (6 000+30 000).

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи, с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа и по их ходатайству копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269 - 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2025 по делу N А63-13820/2023 отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт. Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Обязать индивидуального предпринимателя Дубривную Юлию Александровну (г. Ставрополь, ОГРНИП 315265100002702) в месячный срок за свой счет осуществить демонтаж самовольно возведенного нежилого здания этажностью 1 ед. объект с кадастровым номером 26:12:030105:147, площадью 18,2 м² литер "А", литер "а", объект с кадастровым номером 26:12:030105:8 площадью 169 м².

В случае если индивидуальный предприниматель Дубривная Юлия Александровна (г. Ставрополь, ОГРНИП 315265100002702) не исполнит настоящий судебный акт в течение установленного срока, взыскать с индивидуального предпринимателя Дубривной Юлии Александровны (г. Ставрополь, ОГРНИП 315265100002702) в пользу комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, (ОГРН 1052600294064) неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки по истечении месячного срока со дня его вступления в законную силу и до момента его полного исполнения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Дубривной Юлии Александровны (г. Ставрополь, ОГРНИП 315265100002702) 36 000 рублей государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.