Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2026 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2026 по делу N А40-30829/25, по иску ООО "Прайм" (ОГРН 1197746032802, ИНН 7716929251) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.01.2025 N 59-10551 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 2, пом. 17/3П, с кадастровым номером 77:01:0002005:2912, общей площадью 175,9 кв. м, изложив пункты 2.1.4, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.1, 6.10 в редакции истца, исключив пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.6, 8.9 из текста договора (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)

при участии в судебном заседании: от истца Абаев Е.А. (по доверенности от 10.01.2025 г.); от ответчика Клюкин С.Е. (по доверенности от 01.12.2025 г.)

Общество с ограниченной ответственностью "Прайм" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском, уточненным в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 15.01.2025 г. N 59-10551 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 2, пом. 17/3П, с кадастровым номером 77:01:0002005:2912, общей площадью 175,9 кв. м, изложив п. п. 2.1.4, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 5.1, 6.10 в редакции истца, исключив п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.6, 8.9 из текста договора.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства и на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения. Вместе с тем, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, цена объекта согласно п. 3.1 договора установлена в размере 15 891 000 руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", которая является завышенной. В последующем Общество выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости, а также редакции п. п. 2.1.4, 2.4, 4.3, 5.1, 6.10 договора и исключения п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.6, 8.9 из текста договора. Департамент не согласился с предложенной обществом ценой недвижимого имущества, протокол разногласий отклонил письмом от 10.02.2025 исх. N 33-5-139236/24-(0)-6, в связи с чем, последовало обращение с настоящим иском в суд.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 27.01.2026 г. суд урегулировал разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и обществом с ограниченной ответственностью "Прайм", возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения, изложив:

пункт 2.1.4 договора в следующей редакции: "2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения";

пункт 2.1.8 договора в следующей редакции: "2.4. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.";

пункт 3.1 договора в следующей редакции: "3.1. Цена Объекта составляет 9 949 000 (Девять миллионов девятьсот сорок девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-30829/25-54-236 (далее - Отчет), выполненной обществом с ограниченной ответственностью "ПрофОценка и Экспертиза".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.".

Пункт 3.4 договора в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 118 440 (Сто восемнадцать тысяч четыреста сорок) руб. 47 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.".

Пункт 4.3 договора в следующей редакции: "4.3. Предметом залога является Объект. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.".

Пункт 5.1 договора в следующей редакции: В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Покупатель обязан застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта в течение 30 (тридцати) дней с даты оформления Продавцу одним из следующих способов:

- в электронном виде через сервис "Электронная приемная" на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru (получатель "Департамент городского имущества города Москвы");

- почтовым отправлением или через ящик для обращений, установленный по месту нахождения Продавца;

- отправлением на адрес электронной почты: ez_dgi@mos.ru.".

Пункт 6.10 договора в следующей редакции: "пункт 6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.".

Пункты 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.6, 8.9 из текста договора исключены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в редакции, предложенной им истцу.

Истец против удовлетворения жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 175,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Автозаводская, д. 2, пом. 17/3П.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании положений ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 18.12.2024 г., согласно выводам эксперта итоговая величина которой, без учета НДС, составила по состоянию на указанную дату 9 949 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная общества с ограниченной ответственностью "ПрофОценка и Экспертиза" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

В судебном заседании суда первой инстанции экспертом Князевой Екатериной Вячеславовной, выполнившей экспертное заключение, даны исчерпывающие ответы на вопросы относительно выполненного исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Ответчиком в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Довод заявителя жалобы относительно того, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании ч. 5 ст. 10 Закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Также довод заявителя жалобы о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен. Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), а разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора обоснованно изложен с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 118 440 руб. 47 коп.

Кроме того, вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу относительно того, что п. п. 2.1.4, 2.4, 3.1, 3.4, 4.3, 6.10 договора подлежат изложению в редакции истца, п. 5.1 договора - редакции суда, а п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.6, 8.9 - исключению из текста договора.

Так, согласно п. 2.1.2 проекта договора Департаментом установлена обязанность покупателя не позднее 5 рабочих дней с даты получения о продавца электронной закладной на объект подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить продавцу после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на объект.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку при подписании настоящего договора купли-продажи обязательства по нему и так обеспечены ипотекой в силу закона, то права ответчика защищены в полной мере, в этой связи суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение электронной закладной являются излишним пунктом договора.

Пунктом 2.1.3 договора Департаментом установлена обязанность покупателя оборудовать объект средствами пожарной безопасности, однако в силу положений п. 4.1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" передаваемый объект уже должен иметь систему обеспечения пожарной безопасности, поскольку объект находился в собственности города Москвы на момент передачи.

В связи с исключением п. 2.1.3 из текста договора, п. 6.7 договора, устанавливающий ответственность покупателя за необорудование объекта средствами пожарной безопасности, также правомерно исключен.

Вопреки доводам жалобы, изложение п. 2.1.4 договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы ответчика.

Пунктами 2.1.6 и 2.1.7 договора на покупателя возлагается обязанность установить сервитут на выкупаемый объект.

Однако суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что указанные условия не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы, в связи с чем, ввиду отсутствия соглашения сторон по данным пунктам, п. п. 2.1.6, 2.1.7 правомерно исключены.

Пункт 2.1.9 договора, предусматривающий запрет на использование объекта для размещения апартаментов в период нахождения объекта в залоге, а также и после снятия залога, также обоснованно исключен, поскольку установление договором купли-продажи ограничения использования объекта, не предусмотренное действующим законодательством, является вмешательством в хозяйственную деятельность истца и ограничивает его права как собственника.

В связи с исключением п. п. 2.1.6, 2.1.7 из договора, п. 2.4 договора правомерно изложен в редакции истца.

Пункт 4.3 договора также правомерно изложен в редакции истца, поскольку положения о том, что залог распространяется на доходы покупателя от имущества, покупатель вправе направлять доходы на цели, не связанные с погашением обязательств по договору исключительно при отсутствии каких-либо денежных обязательств покупателя по договору, срок которых наступил, не предусмотрено законом, ограничивает права собственника на распоряжение и пользование своим имуществом.

С учетом разногласий сторон относительно п. 5.1 договора, предложенных ими редакций и положений действующего законодательства, суд правомерно посчитал возможным урегулировать данный пункт в следующей редакции: "В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ Покупатель обязан застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта в течение 30 (тридцати) дней с даты оформления Продавцу одним из следующих способов:

- в электронном виде через сервис "Электронная приемная" на Официальном портале Мэра и Правительства Москвы www.mos.ru (получатель "Департамент городского имущества города Москвы");

- почтовым отправлением или через ящик для обращений, установленный по месту нахождения Продавца;

- отправлением на адрес электронной почты: ez_dgi@mos.ru.".

Пункт 6.10 договора изложен судом в следующей редакции: "пункт 6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.". Изложение пункта 6.10 договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы ответчика, кроме того, установление согласия на внесудебное расторжение договора возможно только при достижении обоюдного согласия сторон и не является обязательным условием для договора купли-продажи.

В связи с исключением п. п. 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.17 из текста договора п. п. 5.5, 6.3, 6.4, 6.7 также правомерно исключены из договора купли-продажи.

Кроме того, судом исключен п. 6.8 договора, поскольку соглашение по обязательству между сторонами не достигнуто, при этом оно не является обязательным условием для договора купли продажи.

Пункт 6.9 также правомерно исключен судом первой инстанции из текста договора, поскольку данное положение противоречит Закону N 159-ФЗ о предоставлении рассрочки по оплате арендуемого помещения по льготной кредитной ставке. Выплаченное обязательство третьим лицом возлагает на него права требования досрочного погашения выплаченного обязательства.

Также из договора обоснованно исключен п. 8.4, в связи с тем, что наличие данного пункта договора ущемляет право покупателя на обращение за защитой своих интересов, которые закреплены Конституцией РФ.

В связи с ограниченными сроками на осуществление государственной регистрации перехода права собственности, установленными в п. 8.5 договора купли-продажи, учитывая, что осуществление государственных услуг может осуществляться в течение длительного времени, данный пункт будет нарушать права покупателя, в связи с чем, подлежит исключению из договора купли-продажи.

В отношении п. 8.9 договора суд первой инстанции правомерно установил, что данное условие нарушает права истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для покупателя и экономически не обосновано, в связи с чем, наряду с указанными пунктами, подлежит исключению из договора.

Доводы, изложенные в жалобе, фактически обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, к которым он пришел при разрешении спора, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и основаны на неверном толковании норм материального права.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение об удовлетворении иска. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27.01.2026 по делу N А40-30829/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.