Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2026 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2026 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Погореловой П.В. проводимого с использованием систем видео-конференц-связи с Арбитражным судом Ростовской области, при участии в судебном заседании от истца - департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (ИНН 6164045474, ОГРН 1026103292380) - Жидковой О.С. (доверенность от 12.01.2026), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации города Ростова-на-Дону - Пашкова А.Н. (доверенность от 23.12.2025), в отсутствие ответчика - индивидуального предпринимателя Эреванцева Дмитрия Николаевича (ИНН 616841015263, ОГРНИП 314619506200037), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2026 по делу N А53-41858/2023, установил следующее.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Эреванцеву Дмитрию Николаевичу (далее - предприниматель) о признании объекта капитального строительства - автомойки состоящей из шести боксов и операторской, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041115:278 по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. 7-го Февраля, земельный участок 27/223 самовольной постройкой, возложении обязанности в трехмесячный срок с момента вступления решения в законную силу осуществить снос указанного объекта, взыскании 10 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2025, оставленным без изменения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2026 в иске отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить иск. По мнению подателя жалобы, суды не дали оценки требованиям в отношении одного из спорных объектов - здания с кадастровым номером 61:44:0041115:63, состоящего из двух боксов, тогда как иск заявлялся в отношении единого объекта автомойки из шести боксов, включающего оба строения. Выводы судебной экспертизы, положенные судами в основу отказа в иске, касаются исключительно здания с кадастровым номером 61:44:0041115:62, что свидетельствует о неполном исследовании обстоятельств дела. Суды проигнорировали, что спорный объект фактически используется как автомойка и станция технического обслуживания, что прямо противоречит градостроительному регламенту и санитарным требованиям. Ссылка судов на возможность использования здания как гаража является необоснованной, поскольку выводы эксперта носят условный характер и поставлены в зависимость от гипотетического использования объекта без соответствующего оборудования, тогда как фактически на участке размещен и эксплуатируется объект коммерческого назначения - автомойка на шесть постов, что подтверждается ранее принятыми судебными актами, актами осмотра, рекламными вывесками, сведениями из открытых источников и результатами контрольных мероприятий. Суды не учли противоречия между выводами экспертизы и иными доказательствами, в том числе вступившими в законную силу судебными актами о наличии нарушений санитарных и противопожарных требований, которым не дана надлежащая правовая оценка. Отказ апелляционного суда в истребовании решения суда общей юрисдикции о нарушениях пожарной безопасности носит формальный характер.

Предприниматель представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу поддержала доводы содержащиеся в ней и просит удовлетворить жалобу.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов, выслушав представителей лиц участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить, по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что предприниматель является собственником земельного участка площадью 996 кв. м с кадастровым номером 61:44:0041115:278 по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. 7-го Февраля, земельный участок 27/223, относящегося к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, хранения автотранспорта, автомобильных моек, бытового обслуживания, магазинов, общественного питания.

В границах земельного участка учтено четыре объекта капитального строительства, в том числе: нежилые здания гаражей, площадью 174 кв. м и 134,6 кв. м с кадастровыми номерами 61:44:0041115:62, 61:44:0041115:63. Собственником указанных объектов недвижимости также является предприниматель. Государственная регистрация права собственности на эти объекты осуществлена в упрощенном порядке на основании технического плана в 2017, 2018 годах.

По мнению департамента, гаражи возведены предпринимателем в отсутствие соответствующего разрешения. Согласно правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденным решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 N 605, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне общегородского центра второго типа, градостроительный регламент не предусматривает размещение автомойки.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в суд с рассматриваемым иском.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ) в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований.

Частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и пунктом 26 части 1 статьи 16 Закона N 131-ФЗ к вопросам местного значения городского округа отнесены утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление муниципального земельного контроля за использованием земель городского округа. Органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель (статья 72 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

В силу разъяснений, данных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России. В заключении от 05.11.2025 N 4384/10-3-24 эксперты пришли к следующим выводам. Одноэтажное нежилое здание гаража с кадастровым номером 61:44:0041115:62, с мезонином над центральным отсеком в плане здания, без подвала и технического этажа, имеющее наружные стены из несъемной опалубки с заполнением ее армированным бетоном, оштукатуренные и окрашенные с наружной стороны и облицованные металлическими профилированными листами с внутренней стороны, площадью 174 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041115:278 в случае его эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка и в соответствии с данными произведенного 25.04.2025 осмотра объекта исследования, при отсутствии в помещениях оборудования, предназначенного для диагностики и ремонта автотранспорта (подъемники демонтированы, смотровых канав не имеется), то есть в качестве гаража по своему архитектурно-планировочному, объемно-планировочному и конструктивному решениям, а также по габаритным размерам существующих четырех помещений боксов в плане и по высоте, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-техническим, градостроительным), предъявляемым к зданиям аналогичного функционального назначения. Фактически существующий набор конструктивных элементов здания соответствует набору конструктивных элементов зданий, с размещением в них оборудования, для стоянок, обслуживания и ремонта автомобилей, предусмотренному типовыми конструктивными решениями проектирования и строительства зданий с аналогичным функциональным назначением. Конструктивные элементы в исследуемом здании не имеют повреждений, трещин, просадок конструкций и полов в ходовых и проезжих частях, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений в местах сопряжения конструкций стен и перекрытия, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности и находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Расположение одноэтажного гаража в территориальной зоне общегородского центра второго типа (Ц-2), соответствует перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, приведенному в пункте 2 статьи 50 Градостроительного регламента. Расположение гаража по отношению к жилым домам с кадастровыми номерами 61:44:0041115:61, КН 61:44:0041115:59, расположенным на одном с объектом исследования земельном участке, то есть в одном домовладении, соответствует нормативным требованиям. Размещение гаража в случае его эксплуатации в качестве станции технического обслуживания транспортных средств на четыре поста, признаки которой имелись на момент проведения экспертного осмотра 23.10.2024, а также его расположение по отношению к окружающей застройке не соответствует требованиям действующих норм и правил.

Суды оценили представленное экспертное заключение и пришли к выводу, что оно соответствуют требованиям статьи 86 Кодекса, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Кодекса, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе". Оснований не доверять указанному заключению не имеется. Экспертиза проведена экспертом предупрежденным об уголовной ответственности; само заключение эксперта является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; вывод эксперта является однозначным и не вызывает сомнений в их обоснованности.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что спорный объект капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0041115:62, зарегистрированный в качестве гаража, при его эксплуатации в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка - для хранения автотранспорта - соответствует градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, расположен в пределах территориальной зоны, допускающей размещение объектов хранения автотранспорта и автомобильных моек как вспомогательного вида использования, в связи с чем отсутствуют предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса основания для признания объекта самовольной постройкой и его сноса, при этом сам по себе факт временного использования спорного объекта в качестве автомойки либо станции технического обслуживания, по мнению судов, не свидетельствует о наличии признаков самовольного строительства и может являться лишь основанием для запрета соответствующей эксплуатации объекта, но не для его сноса.

Между тем суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, при неправильном применении приведенных выше нормативных положений и разъяснений суда высшей судебной инстанции, а также при существенном нарушении норм процессуального права, регламентирующих оценку доказательств и распределение бремени доказывания.

В силу пунктов 1, 2 постановления Пленума N 44 правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков, в том числе возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как следует из материалов дела, предметом заявленных требований являлось признание самовольной постройкой объекта капитального строительства - автомойки (6 боксов и операторская), расположенной на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0041115:278, и возложение на ответчика обязанности осуществить снос указанного объекта. При этом сам истец указывал, что спорный объект фактически состоит из двух отдельно стоящих объектов капитального строительства: нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0041115:62, включающего четыре бокса, и нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0041115:63, включающего два бокса, которые в совокупности образуют единый комплекс автомойки и автосервиса.

Между тем судами фактически исследованы обстоятельства лишь в отношении объекта с кадастровым номером 61:44:0041115:62. Из содержания судебной экспертизы от 05.11.2025 N 4384/10-3-24 усматривается, что выводы экспертов касаются исключительно указанного объекта. Каких-либо выводов относительно объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0041115:63 экспертное заключение не содержит. Судебные акты также не содержат мотивов, по которым отказано в удовлетворении требований применительно ко второму объекту недвижимости, входящему в состав спорной автомойки. При этом из содержания исковых требований, представленных графических материалов, выписок из ЕГРН и доводов сторон прямо следовало, что спор охватывал оба объекта недвижимости как единый объект предпринимательской деятельности.

Таким образом, судами в нарушение требований части 4 статьи 170 Кодекса не приведены мотивы, по которым отвергнуты доводы истца относительно объекта с кадастровым номером 61:44:0041115:63, не установлены юридически значимые обстоятельства, касающиеся соответствия данного объекта градостроительным, санитарным и противопожарным требованиям, а также его фактического использования. Указанное свидетельствует о неполном рассмотрении предмета заявленного иска.

Кроме того, выводы судов о том, что спорный объект не обладает признаками самовольной постройки, основаны на экспертном заключении, которое носит условный и предположительный характер.

Из содержания заключения экспертов следует, что соответствие объекта требованиям градостроительных, санитарных и противопожарных норм поставлено экспертами в зависимость от ряда обстоятельств, имеющих вероятностный характер, а именно: "в случае эксплуатации объекта в качестве гаража", "при отсутствии оборудования для диагностики и ремонта автотранспорта", "при демонтаже подъемников". Иными словами, экспертами исследовался не фактически существующий и эксплуатируемый объект, а гипотетическая модель его использования после демонтажа оборудования и прекращения деятельности автомойки и СТО.

Между тем в силу статьи 222 Гражданского кодекса правовое значение имеет соответствие объекта требованиям закона с учетом его реального функционального назначения и фактической эксплуатации. Самовольность постройки определяется не формальным наименованием объекта в ЕГРН, а действительным характером его создания и использования.

Как установлено самой судебной экспертизой, при эксплуатации объекта в качестве станции технического обслуживания транспортных средств либо автомойки спорный объект не соответствует видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом территориальной зоны Ц-2, а также нарушает требования санитарного законодательства ввиду отсутствия необходимой санитарно-защитной зоны. Эксперты прямо указали, что размещение СТО в указанной территориальной зоне не предусмотрено ни основными, ни условно разрешенными видами использования. Также экспертизой установлено нахождение жилой застройки в пределах нормативной 50-метровой санитарно-защитной зоны объекта обслуживания автомобилей. Несмотря на указанные выводы, суды пришли к выводу об отсутствии признаков самовольной постройки, фактически проигнорировав установленное экспертами несоответствие объекта требованиям законодательства при его реальном использовании.

При этом судами не дана надлежащая оценка представленным в материалы дела доказательствам фактической эксплуатации спорного объекта именно в качестве автомойки и автосервиса. Так, в материалах дела имелись вступившие в законную силу судебные акты судов общей юрисдикции, которыми установлено осуществление ответчиком деятельности по мойке автотранспортных средств по спорному адресу, а также наличие нарушений санитарных требований. В частности, решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу N 2-4880/2021 на ответчика возложена обязанность разработать проект санитарно-защитной зоны для объекта "Автомойка на 6 постов". Апелляционным определением Ростовского областного суда от 18.04.2023 установлен факт эксплуатации автомойки по спорному адресу и наличие нарушений санитарного законодательства. Указанные обстоятельства в силу части 3 статьи 69 Кодекса подлежали оценке судом наряду с иными доказательствами, однако надлежащей правовой оценки не получили. Кроме того, судами не дана оценка акту визуального осмотра департамента от 28.04.2025, которым зафиксировано наличие вывесок "Автотехцентр" и "NIKI LAUDA DETAILING STUDIO", а также фактическое использование объекта для оказания услуг по мойке автомобилей. Данный осмотр произведен после экспертного исследования и свидетельствует о продолжении эксплуатации объекта по спорному назначению. Оставлены без оценки и представленные заявителем сведения о размещении информации об оказании услуг автомойки и детейлинга в открытых источниках, а также отзывы потребителей услуг, свидетельствующие о фактическом функционировании объекта.

При таких обстоятельствах вывод судов о том, что спорный объект используется исключительно как гараж для хранения автотранспорта, не основан на всестороннем и полном исследовании доказательств.

Суд округа также учитывает, что выводы судов о допустимости эксплуатации объекта в качестве гаража фактически подменили предмет заявленного иска. Истцом оспаривалась законность существования объекта, созданного и используемого как автомойка и СТО, а не абстрактная возможность его эксплуатации в ином режиме после демонтажа оборудования. Суды, сославшись на возможность использования объекта в качестве гаража, не установили, соответствует ли разрешенному использованию земельного участка и требованиям законодательства фактически существующий объект в том виде, в котором он создан и эксплуатируется ответчиком. Кроме того, выводы судов о неприменимости статьи 222 Гражданского кодекса к спорным правоотношениям противоречат правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 19 постановления Пленума N 44, согласно которой возведение объекта с нарушением вида разрешенного использования земельного участка само по себе является самостоятельным признаком самовольной постройки.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (абзац третий пункта 25 постановления Пленума N 44).

При этом строительство объектов капитального строительства нежилого коммерческого назначения, производится на основании разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (за исключением случаев, установленных в данной статье).

Следует учитывать, что возведение самовольной постройки коммерческого назначения без принятия надлежащих мер по получению разрешения на строительство, в отсутствие проектной документации и без учета строительных норм и требований, а также на земельном участке, не представленном в установленном порядке для такого строительства, может являться явным и намеренным недобросовестным поведением (статья 10 Гражданского кодекса).

С учетом изложенного суд округа приходит к выводу о том, что судами первой и апелляционной инстанций допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, выразившиеся в неполном исследовании обстоятельств дела, отсутствии оценки части заявленных требований и доказательств, использовании неполного и условного экспертного заключения в качестве единственного основания для отказа в иске, а также в неправильном применении положений статьи 222 Гражданского кодекса.

Поскольку допущенные нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Кодекса с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит установить фактическое функциональное назначение спорных объектов, дать оценку всем представленным доказательствам их эксплуатации в качестве автомойки и СТО, установить соответствие каждого из объектов капитального строительства требованиям градостроительного регламента, санитарных и противопожарных норм, проверить доводы сторон относительно наличия признаков самовольной постройки применительно к обоим объектам недвижимости, при необходимости назначить повторную либо дополнительную судебную экспертизу, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.12.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2026 по делу N А53-41858/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.