Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Серебряковой О.И.,

судей Ромасловской И.М., Якимовой О.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Куйбышевская железная дорога" на решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 23 июля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22 декабря 2025 г. по гражданскому делу N 2-312/2024 по иску М., общества с ограниченной ответственностью "Самара Транспортная безопасность" к Куйбышевской железной дороге - филиал открытого акционерного общества "Российские железные дороги" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по встречному иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к М., обществу с ограниченной ответственностью "Самара Транспортная безопасность" об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения,

заслушав доклад судьи Серебряковой О.И., пояснения представителя ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Куйбышевская железная дорога" - ФИО5, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя М. - ФИО6, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ООО "Самара Транспортная Безопасность" - ФИО6, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордера от ДД.ММ.ГГГГ, проверив материалы дела, судебная коллегия

общество с ограниченной ответственностью "Самара Транспортная Безопасность" и М. обратились в суд с иском к Куйбышевской железной дороге - филиал ОАО "Российские железные дороги" о понуждении к заключению договора субаренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 176,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. С даты государственной регистрации права собственности на здание, ООО "Самара Транспортная Безопасность" провело ряд организационно-правовых мероприятий, а именно: в ЕГРН внесены сведения о местоположении здания и координаты характерных точек объекта недвижимости; произведена адресная привязка здания, с последующим внесением сведений в Федеральную информационную адресную систему и Единый государственный реестр юридических лиц; осуществлена электрификация здания; от ООО "Самарские коммунальные системы" получено временное разрешение на использование ресурсов водоснабжения с условием получения недостающих документов (подтверждающих права на земельный участок) до ДД.ММ.ГГГГ.

Принадлежащее им нежилое здание расположено в полосе отчуждения железной дороги (станция Пятилетка, 1100/1111 км, четная сторона главного входа), на земельном участке с кадастровым номером N, входящем в состав единого землепользования с кадастровым номером N который ОАО "РЖД", в свою очередь, арендует у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области для обеспечения эксплуатации объектов железнодорожного транспорта на основании распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ.

Желая оформить право на получение земельного участка под расположенным на нем зданием и прилегающей территорией в субаренду, ООО "Самара Транспортная Безопасность" обратилось к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду ДД.ММ.ГГГГ исх. N, зарегистрированным ДД.ММ.ГГГГ за N, по результатам которого было разъяснено, что на основании пункта 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РДЖ", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N, арендатор обязан заключать договор субаренды с лицами, имеющими в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания, строения, сооружения по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более, чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. Указано на необходимость предоставить графическую схему земельного участка с указанием координат поворотных точек.

По результатам повторного обращения ООО "Самара Транспортная Безопасность" ДД.ММ.ГГГГ отказано в предоставлении земельного участка в субаренду, в связи с тем, что территория необходима для использования ее для нужд жителей и гостей города.

По результатам обращения в Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области о разъяснении сложившейся ситуации, получен ответ исх. N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером N не входит в зону планируемого размещения транспортно-пересадочного узла "Пятилетка".

Согласно схеме расположения земельного участка, подготовленной кадастровым инженером, испрашиваемый в субаренду земельный участок имеет площадью 1 800 кв. м.

Комиссией филиала в составе 8 должностных лиц - работников КБШ ж.д. - филиала ОАО "РЖД" подписан акт полосы отвода Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО "РЖД" в границах Самарского региона дороги для передачи его в субаренду юридическому (физическому) лицу.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, указав, что в связи с отсутствием решения ответчика о передаче земельного участка в субаренду, ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. просили суд обязать Куйбышевская железная дорога - филиал ОАО "РЖД" заключить с ними договор в представленной редакции субаренды земельного участка общей площадью 1 800 кв. м, являющегося частью земельного участка общей площадью 894 950 +/- 123 кв. м с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта Железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, со следующими координатами:

Номер точки Координата Х Координата Y N.

Куйбышевская железная договора - филиал ОАО "РЖД" обратилась со встречным исковым заявлением к ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М., указав, что по результатам проведенной ДД.ММ.ГГГГ комиссионной проверки фактического использования земельного участка полосы отвода, расположенного по адресу: <адрес> четное направление главного хода выявлен незаконный пристрой из металлической конструкции ориентировочной площадью 20 кв. м к зданию с кадастровым номером N площадью 176,3 кв. м, расположенному по адресу: <адрес>, принадлежащему на праве долевой собственности ООО "Самара Транспортная безопасность" и М.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, указав, что ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. используют часть земельного участка с кадастровым номером N без наличия на то законных оснований, уточнив встречный иск Куйбышевская железная договора - филиал ОАО "РЖД" просила суд обязать ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. освободить часть земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка под объекты железнодорожного транспорта, незаконно занимаемого самовольной постройкой; обязать ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. демонтировать незаконный пристрой к нежилому зданию с кадастровым номером N площадью 176,3 кв. м, расположенному по адресу: <адрес> взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г. Самары от 23 июля 2024 г. исковые требования удовлетворены,

Суд обязал Куйбышевскую железную дорогу - Филиал открытого акционерного общества "Российские железные дороги" заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная безопасность" и М. договор (в редакции представленной истцами) субаренды земельного участка, общей площадью 1 800 кв. м, являющейся частью земельного участка общей площадью 894 950+\-123 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, с координатами согласно топографическому плану границ земельного участка, изготовленному ООО Геоид-С" от января 2023 г.:

Встречные исковые требования открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к М., обществу с ограниченной ответственностью "Самара Транспортная безопасность" об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22 декабря 2025 г. постановлено:

"Отказать открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Решение Железнодорожного районного суда г. Самара от 23 июля 2024 г. - изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

"Обязать Куйбышевскую железную дорогу - Филиал открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (ИНН <...>, ОГРН <...>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Транспортная безопасность" (ИНН <...>, ОГРН <...>) и М. для коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 176,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок 15 лет, с определением размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2023 г. N 492 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264" в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду, договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 786 кв. м, являющейся частью земельного участка общей площадью 894 950 +- 123 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, с координатами согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью "Современные кадастровые технологии":

Номер точки Координаты Х Координаты Y N.

Встречные исковые требования открытого акционерного общества "Российские железные дороги" к М., обществу с ограниченной ответственностью "Самара Транспортная безопасность" об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, оставить без удовлетворения".

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала "Куйбышевская железная дорога" не согласилось с принятыми судебными постановлениями и обратилось в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 23 июля 2024 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22 декабря 2025 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Истцы в отзыве на кассационную жалобу с доводами заявителя не согласились, просили апелляционное определение оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ОАО "Российские железные дороги" в лице филиала "Куйбышевская железная дорога" - ФИО5 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала в полном объеме. Представитель М. и ООО "Самара Транспортная Безопасность" - ФИО6 возражала против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся в судебное заседание представителя ответчика и представителя истцов, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на кассационную жалобу, проверив в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. являются долевыми собственниками нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 176,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Указанное нежилое здание расположено на территории земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование участка: под объекты железнодорожного транспорта. Собственником земельного участка является Российская Федерация, что подтверждается свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ N.

Куйбышевская железная дорога - филиал ОАО "РЖД" является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N, номер государственной регистрации N.

Согласно карте градостроительного зонирования, объект по адресу: <адрес> с кадастровым номером N, расположен в территориальной зоне Ц-4т - Общественно-деловая зона для размещения объектов общественно-транспортного назначения.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" обратилось к ОАО "РЖД" с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Дата регистрации заявления ДД.ММ.ГГГГ ОАО "РЖД" письмом от ДД.ММ.ГГГГ N уведомило ООО "Самара Транспортная Безопасность" о рассмотрении вопроса предоставления земельного участка в аренду на основании пункта 4 Правил пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными ОАО "РЖД", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264, согласно которому арендатор обязан заключать договор субаренды с лицами, имеющими в собственности либо в хозяйственном ведении расположенные на этом участке здания. Строения, сооружения по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более, чем на срок действия договора аренды земельного участка, и за плату, размер которой не превышает размера арендных платежей, рассчитанных пропорционально размеру соответствующей части арендованного земельного участка. При этом ООО "Самара Транспортная Безопасность" было проинформировано о необходимости предоставления графической схемы земельного участка с указанием координат поворотных точек.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" повторно обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему нежилое здание в субаренду.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" был получен отказ в предоставлении земельного участка в субаренду, в связи с тем, что территория необходима для использования ее для нужд жителей и гостей города.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" обратилось в Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области с заявлением о разъяснении сложившейся ситуации, на что ДД.ММ.ГГГГ был получен ответ исх. N, согласно которому нежилое здание с кадастровым номером N не входит в зону планируемого размещения транспортно-пересадочного узла "Пятилетка".

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" обратилось к Куйбышевской железной дороге - филиал ОАО "Российские железные дороги" с заявлением о предоставлении в субаренду земельного участка под принадлежащим ему зданием с приложением ответа Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Самара Транспортная Безопасность" вновь обратилось к Куйбышевской железной дороге - филиал ОАО "Российские железные дороги" с заявлением о рассмотрении вопроса о заключении договора субаренды земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Куйбышевская железная дорога - филиал ОАО "Российские железные дороги" письмом N в очередной раз уведомило о возможности рассмотрения заявления о заключении договора субаренды при условии предоставления акта выбора земельного участка, согласованного структурными подразделениями железной дороги, графической схемы испрашиваемого земельного участка с указанием площади и координат поворотных точек.

В целях заключения договора субаренды по заявлению ООО "Самара Транспортная Безопасность" кадастровым инженером ООО "Геоид-С" подготовлена схема расположения земельного участка с указанием площади и координат поворотных точек. Земельный участок общей площадью 1 800 кв. м, являющийся частью земельного участка общей площадью 894 950 +/- 123 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты транспорта Железнодорожного, расположенного по адресу: <адрес>, имеет следующие координаты:

Номер точки Координата Х Координата Y N.

Комиссией филиала в составе 8 должностных лиц - работников Куйбышевская железная дорога - филиала ОАО "РЖД" подписан акт полосы отвода Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО "РЖД" в границах Самарского региона дороги для передачи его в субаренду юридическому (физическому) лицу. Акт подписан вместе с графической частью, без каких-либо замечаний и возражений.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи 2/10 доли в праве собственности на вышеуказанное нежилое здание переданы в собственность М., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В связи с необходимостью эксплуатации нежилого здания, обустройства прилегающей территории, осуществления мероприятий по охране и содержанию нежилого здания и прилегающей территории, отсутствием решения о предоставлении земельного участка в субаренду либо мотивированного отказа об отказе в предоставлении участка, ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Куйбышевской железной дороги - филиала ОАО "РЖД" был направлен проект договора субаренды, содержащий все существенные условия договора.

До настоящего момента ответа на проект договора субаренды, а также подписанных экземпляров договора, истцами не получено.

Согласно данным ЕГРН, а также технического паспорта, здание по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, 1950 г. постройки.

В ходе проверки от ДД.ММ.ГГГГ выявлено, что к вышеуказанному зданию пристроена металлическая конструкция ориентировочной площадью 20 кв. м, о чем составлен акт комиссионной проверки фактического использования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

О проведении данной проверки собственники здания - ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. не уведомлялись, к участию в проверке не приглашались.

Согласно пояснениям представителя ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М., никаких действий по строительству пристроя к зданию они не производили.

С целью обоснования площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. здания, представлено градостроительное обоснование, подготовленное ООО "Архитектурно-проектная мастерская", согласно которому размещение административного комплекса для обслуживания участников дорожного движения по пути следования, включающего объекты, необходимые для эксплуатации (нежилое здание; открытые стоянки автомобильного транспорта; необходимые проезды) на испрашиваемом земельном участке не противоречат основным видам использования земельного участка, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа Самара и соответствуют требованиям СП 42.13330.2016 "Градостроительства. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Испрашиваемый участок, площадью 1 800 кв. м, необходим для соблюдения требований СП 118.13330.2022, СП 42.13330.2016 и требований Правил застройки и землепользования в городе Самара. Испрашиваемый земельный участок, площадью 1 800 кв. м, на котором расположено здание, а также прилегающая к нему территория, необходим для использования и безопасной эксплуатации существующего административного комплекса для обслуживания участников дорожного движения, пассажиров и граждан по пути следования, складирования грузов, устройства погрузочно-разгрузочных площадок, включающего объекты, необходимые для эксплуатации (нежилое здание; открытые стоянки автомобильного транспорта; необходимые проезды).

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции кадастровый инженер ФИО7 поддержал выводы, изложенные в указанном градостроительном обосновании.

ОАО "РЖД" представлена в материалы дела письменная консультация (рецензия) N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненная АНО "Самарский союз судебных экспертов", согласно которой градостроительное обоснование, подготовленное ООО "Архитектурно-проектная мастерская" составлено с нарушениями принципов объективности, всесторонности и полноты экспертного исследования, исследования и расчеты проведены на основании данных и характеристик, представленных заказчиком, то есть заинтересованным лицом, а не на результатах всестороннего, полного и объективного исследования.

ОАО "РЖД" в материалы дела представлен Акт экспертного исследования, подготовленный ООО "АО "Приоритет" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому площадь земельного участка, достаточная для эксплуатации нежилого здания, обустройства прилегающей территории, осуществления мероприятий по охране и содержанию указанного нежилого здания площадью 176,3 кв. м, при условии соблюдения требования Правил застройки и землепользования, составит 293,83 кв. м.

В связи с наличием в материалах дела противоречивых результатов исследований, определением суда первой инстанции от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено специалистам ООО "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз".

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, достаточную для эксплуатации и содержания нежилого здания, обустройства прилегающей к зданию территории, осуществления мероприятий по обеспечению противопожарной безопасности здания, при условии соблюдения всех градостроительных и противопожарных нормативов, а также требований Земельного кодекса Российской Федерации к образованию земельных участков, с учетом границ смежных землепользователей. Планируемый вид разрешенного использования образуемого земельного участка - объекты дорожного сервиса (код ВРИ 4.9.1.).

2. Определить возможность разделения испрашиваемого истцами участка, площадью 1 800 кв. м на два самостоятельных земельных участка без ущерба (ухудшения условий) режима нормальной эксплуатации обоих земельных участков, при условии соблюдения всех норм градостроительного, земельного, противопожарного законодательства.

Согласно заключению эксперта N, подготовленного экспертами ООО "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз и исследований", площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации и содержания нежилого здания, обустройства прилегающей к зданию территории, осуществления мероприятий по обеспечению мероприятий по обеспечению противопожарной безопасности здания с учетом стоянки автомобилей, погрузо-разгрузочной площадки, площадки для размещения ТБО при условии соблюдения всех градостроительных и противопожарных нормативов, а также требований Земельного кодекса Российской Федерации к образованию земельных участков, с учетом границ смежных землепользователей составляет 2 026 кв. м; разделить земельный участок площадью 2 026 кв. м, образованного с учетом порядка пользования нежилым зданием как единым объектом, на два самостоятельных земельных участка без ущерба (ухудшения условий) режима нормальной эксплуатации обоих земельных участков, при условии соблюдения всех норм градостроительного, земельного, противопожарного законодательства, невозможно.

Допрошенные в судебном заседании суда первой инстанции эксперты ФИО8, осуществлявший экспертное исследование по первому вопросу судебной экспертизы, эксперт ФИО9, осуществлявший экспертное исследование по второму вопросу судебной экспертизы, поддержали изложенную в заключении позицию.

ОАО "РЖД" в материалы дела представлена письменная консультация специалиста (рецензия) N на заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленная ФИО17.

С учетом высказанных замечаний и вопросов представителей сторон, допрошенный эксперт ФИО8 пояснил, что на стр. 4 "Заключения эксперта N", допущена техническая ошибка: указана не действующая редакция ГОСТ 31937-2011. С ДД.ММ.ГГГГ действует ГОСТ 31937-2024, при этом эксперт обратил внимание, что обследование объекта производилось ДД.ММ.ГГГГ, то есть ГОСТ 31937-20211 на момент проведения осмотра действовал, а ГОСТ 31937-2024 еще не действовал. Кроме того, применяемые экспертом положения и требования ГОСТ 31937-2011 полностью идентичны требованиям ГОСТ 31937-2024, в связи с чем, данная техническая ошибка не оказала влияние на выводы, к которым пришел эксперт в своем заключении. Также эксперт пояснил, что в связи с многофункциональностью здания и наличием различных вариантов видов разрешенного использования земельного участка, руководствовался именно указанными в заключении градостроительными, техническими и санитарными нормами и правилами.

Разрешая заявленные ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. исковые требования, и встречный иск ОАО "РЖД", оценив представленные доказательства, и, установив, что объект недвижимости, принадлежащий ООО Самара Транспортная Безопасность" и М. возведен на спорном земельном участке до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, до формирования земельного участка и передачи его в ведение ОАО "РЖД" по договору аренды, что акт, на который ОАО "РЖД" ссылается во встречном исковом заявлении, не содержит ни обмеров, ни указаний на то, какой именно объект был осмотрен, не указан адрес расположения объекта, и, учитывая, что истцы по первоначальному иску оспаривают факт возведения пристроя к принадлежащему им зданию, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора, а также принимая во внимание распоряжение ОАО "РЖД" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды", и приказ ОАО "РЖД" от ДД.ММ.ГГГГ N "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД", и, в связи с этим, сославшись на то, что передача собственнику объекта недвижимости земельного участка лишь в границах существующего на нем здания нарушает права собственника такого объекта недвижимости, поскольку не позволяет осуществлять эксплуатацию здания, лишает возможности организовать подходы, подъезды к зданию, а также обеспечить эксплуатацию здания с учетом предъявляемых технических, противоэпидемиологических, противопожарных и иных норм, а также сославшись на то, что истцы по первоначальному иску обладают исключительным правом на заключение договора субаренды земельного участка, расположенного под принадлежащим им нежилым зданием и необходимым для его использования, а ответчик по первоначальному иску обязан заключить договор субаренды части переданного ему в аренду земельного участка, удовлетворил первоначальный иск, возложив на Куйбышевскую железную дорогу - филиал ОАО "РЖД" обязанность заключить с ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 800 кв. м, являющейся частью земельного с кадастровым номером N, в соответствии с координатами согласно топографическому плану границ земельного участка, изготовленному ООО Геоид-С". При этом сославшись на то, что достаточных сведений о том, что осмотренное нежилое здание имеет иные, отличные от указанных в технической документации, параметры, не представлено, отказал в удовлетворении встречного иска ОАО "РЖД".

Отклоняя доводы ОАО "РЖД" о возможности предоставления в субаренду земельного участка только площадью 241,4 кв. м, аналогично ранее заключенному договору ДД.ММ.ГГГГ N с предыдущим собственником нежилого здания - ООО "Сельхозпродукты", суд первой инстанции исходил из того, что на момент обращения ООО "Самара Транспортная Безопасность" с заявлением о заключении договора субаренды, указанный договор был расторгнут, права предыдущего собственника нежилого здания по указанному договору ООО "Самара Транспортная Безопасность" не передавались.

Отклоняя доводы ОАО "РЖД" о том, что прилегающая к нежилому зданию территория подлежит формированию в виде отдельного земельного участка с последующим предоставлением права субаренды на торгах, суд первой инстанции исходил из положений пункта 4 раздела 1 приказа ОАО "РЖД" от ДД.ММ.ГГГГ N "О порядке распоряжения недвижимым имуществом ОАО "РЖД", а также содержания правовой позиции Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Самарской области о том, что площадь, подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Представленная ОАО "РЖД" письменная консультация специалиста (рецензия) N на заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленная подготовлена ФИО17, не принята судом первой инстанции в качестве допустимого доказательства, со ссылкой на то, что она изготовлена по заявлению заинтересованного лица, выполнена лицом, не являющимся специалистом в области проводимого исследования (специалист не имеет высшего строительно-технического образования и опыта работы в сфере строительства), что диплом о профессиональной переподготовке по программе "Судебная землеустроительная экспертиза" выдан в 2023 г., что также свидетельствует об отсутствии опыта работа в землеустроительной сфере и отсутствии опыта проведения данного вида экспертиз, и, что специалист не имеет специальных познаний в области пожарной безопасности.

Отклоняя доводы ОАО "РЖД" о том, что испрашиваемая территория предполагается к использованию для нужд города, согласно Распоряжению Правительства Самарской области от 4 мая 2023 г. N 226-р, которым утверждена комплексная схема организации транспортного обслуживания населения Самарско-Тольяттинской агломерации общественным транспортом, суд первой инстанции сослался на то, что согласно представленному графическому материалу не доказано прохождение каких-либо дорог общего пользования через испрашиваемый земельный участок, в материалы дела не представлено сведений о том, что данный земельный участок подлежит изъятию для государственных либо муниципальных нужд под проектировку и последующее размещение каких-либо объектов транспорта либо транспортной инфраструктуры, земельный участок не указан ни на одной из страниц представленного документа, не имеется отсылки ни на кадастровый номер участка, ни на его адресные ориентиры, в документе отсутствует схема размещения объектов, утвержденный план границ земельных участков, необходимых для размещения планируемых объектов, техническая документация, разработанная в соответствии с действующими нормами и регламентами. Более того, испрашиваемый земельный участок входит в границы земельного участка с кадастровым номером N, входящем в состав единого землепользования с кадастровым номером N который является собственностью Российской Федерации, при этом Правительство Самарской области не наделено полномочиями по распоряжению Федеральной собственностью, документов, свидетельствующих о передаче части земельного участка из единого землепользования в собственность Самарской области, либо о передаче прав субъекту РФ на распоряжение указанным земельным участком в виде его застройки или размещения каких-либо иных объектов транспортной инфраструктуры, в материалы дела не представлено, в открытых информационных источниках отсутствуют. Кроме того, в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, договор субаренды прекращает свое действие в части земельного участка, подлежащего изъятию.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска ОАО "РЖД", а также о необходимости удовлетворения первоначального иска о возложении на Куйбышевскую железную дорогу - филиал ОАО "РЖД" обязанности заключить с ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. договор субаренды части земельного участка с кадастровым номером N, при этом не согласился с определенной судом площадью передаваемой в субаренду части указанного земельного участка, а также редакцией резолютивной части решения, в которой отсутствует указание на существенные условия договора субаренды, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, в связи с которыми заключается договор.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон; по итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49, при принятии решения об обязании заключить договор суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов.

Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В связи с чем, лицо, обратившееся с заявлением о предоставлении земельного участка, должно подтвердить необходимость использования земельного участка в испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, для определения площади и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером N, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером N, необходимо учитывать вид фактического использования здания, соответствует ли он разрешенным видам использования, исходя из градостроительного зонирования, а также иные обстоятельства, связанные с безопасной эксплуатацией здания, в том числе, исходя из его фактического местоположения в полосе отвода железной дороги.

Как следует из материалов дела, удовлетворяя заявленные ООО "Самара Транспортная Безопасность" и М. исковые требования, суд первой инстанции положил в основу решения заключение эксперта ООО "Межрегиональная лаборатория судебных экспертиз", которым определены площадь и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером N, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером N, исходя из всех разрешенных видов использования формируемого участка, предусмотренных градостроительным зонированием.

Между тем, поскольку судом первой инстанции, при постановке перед экспертами вопросов, не учтены значимые по делу обстоятельства, а именно, что для определения площади и местоположения границ земельного участка, в пределах границ земельного участка с кадастровым номером N, входящего в состав единого землепользования с кадастровым номером N, для эксплуатации и содержания нежилого здания с кадастровым номером N, необходимо учитывать вид фактического использования здания, соответствует ли он разрешенным видам использования, исходя из градостроительного зонирования, а также иные обстоятельства, связанные с безопасной эксплуатацией здания, в том числе, исходя из его фактического местоположения в полосе отвода железной дороги, что в свою очередь на прямую влияет на правильность сделанных в решении выводов, судом апелляционной инстанции по делу была назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту ООО "Волга-Инвест" ФИО10, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка.

Учитывая длительный срок нахождения дела в производстве эксперта с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (4 месяца), в целях обеспечения разумных сроков и своевременности рассмотрения дела, определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство М. об истребовании материалов гражданского дела N из производства эксперта ООО "Волга-Инвест" ФИО10.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена повторная судебная землеустроительная экспертиза.

Проведение повторной судебной экспертизы было поручено эксперту ООО "Современные кадастровые технологии" ФИО11, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: 1) Определить площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство ООО "Современные кадастровые технологии" о привлечении к производству судебной экспертизы эксперта в области строительно-технической экспертизы ФИО12 Разрешено включить данного эксперта в состав комиссии экспертов.

Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному экспертом ООО "Современные кадастровые технологии" ФИО11 и экспертом ФИО12, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером N площадью 45 609,1 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, относящемся к землям населенных пунктов, имеющем вид разрешенного использования "фактически занимаемый земельный участок полосой отчуждения железной дороги".

На данном земельном участке имеется нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 176,3 кв. м, расположенное по адресу: <адрес> имеющем наименования "Административное здание", год постройки 1950, количество этажей: 1.

Описание объекта: Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N. Площадь земельного участка: 45 609,1 кв. м. Этажность здания: 1. Подземный этаж отсутствует. Год постройки - 1950. Назначение: административное здание. Класс капитальности II. Класс ответственности: II. Класс функциональной пожарной опасности: Ф3.5. Класс конструктивной пожарной опасности: СЗ. Степень огнестойкости строительных конструкций: V (деревянные конструкции крыши). Конструктивная схема здания решена с несущими продольными и поперечными стенами, деревянными перекрытиями. Общая площадь здания: 176,3 кв. м. Объем: 720 куб. м. Площадь застройки: 240 кв. м. Высота: 5,5 м. Кадастровый номер здания: N Здание состоит из помещений нежилых помещений.

На момент проведения экспертизы в здании имелось расхождение фактического объекта, с данными плана технического паспорта, в части перепланировки и устройства и переноса перегородок внутри здания. Так как данная перепланировка не зарегистрирована, эксперт не рассматривает ее при производстве экспертизе, но руководствуется предоставленными правоустанавливающими и техническими документами.

Описание конструкций здания. Фундаменты ленточные железобетонные. Стены крупнопанельные с облицовочным слоем из кирпича. Перекрытия по деревянным балкам утепленные. Крыша из деревянной стропильной системы с покрытием из профнастила. Полы бетонные с покрытием плиткой и линолеумом. Оконные конструкции из ПВХ профилей с двухкамерным стеклопакетом. Двери межкомнатные деревянные. Двери наружные металлические. Здание прямоугольной формы размерами в плане 6.45 х 35.1 м. Со стороны главного фасада здания имеется крыльцо с выступающей частью 1.22 х 3.48 м.

Земельный участок с кадастровым номером N, согласно Правил землепользования и застройки городского округа Самара, расположен в зоне Ц-4т (Общественно-деловая зона для размещения объектов общественно-транспортного назначения.

В соответствии с п. 13.2 Правил Землепользования и застройки городского округа Самара основными видами разрешенного использования для данной зоны являются: хранение автотранспорта; размещение гаражей для собственных нужд; предоставление коммунальных услуг; парки культуры и отдыха; служебные гаражи; объекты дорожного сервиса; заправка транспортных средств; обеспечение дорожного отдыха; автомобильные мойки; ремонт автомобилей; стоянка транспортных средств; железнодорожные пути; обслуживание железнодорожных перевозок; автомобильный транспорт; размещение автомобильных дорог; обслуживание перевозок пассажиров; стоянки транспорта общего пользования; водный транспорт; воздушный транспорт; трубопроводный транспорт; внеуличный транспорт; обеспечение внутреннего правопорядка.

Исследуемое здание одноэтажное с расположенными в нем нежилыми помещениями. Помещение имеют 2 входа со стороны улицы. В соответствии с техническим планом здания наименования основных помещений - кабинеты. При этом технически в данных кабинетам могут располагаться различные сервисы для населения, такие как объекты дорожного сервиса (ВРИ 4.9.1). (Размещение зданий и сооружений дорожного сервиса. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 4.9.1.1-4.9.1.4); обеспечение дорожного отдыха (ВРИ 4.9.1.2). (Размещение зданий для предоставления гостиничных услуг в качестве дорожного сервиса (мотелей), а также размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса).

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что допускается использование данного здания по основному виду использования.

В соответствии с ПЗЗ г.о. Самара для данных видов использования земельного участка имеются требования и ограничения по отступам объекта от границ земельного участка, плотность застройки земельного участка, предельная высота объектов капитального строительства.

Максимальные и минимальные размеры земельных участков не регламентируются для данного вида разрешенного использования.

Для обеспечения безопасной эксплуатации объекта требуется выполнение условий по его обслуживанию, ремонту, соблюдения требований безопасности.

Функциональное использование объекта экспертизы определено по материалам дела:

- том 5, лист дела 95 и 97. Договором от ДД.ММ.ГГГГ и Актом приема-передачи между ООО "Самара Транспортная безопасность" и ФИО13 определен объект передачи по адресу: <адрес> как пункт общественного питания (кафе);

- том 5, лист дела 102. Договор аренды нежилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Самара Транспортная безопасность" и ФИО14 определен объект передачи по адресу: <адрес> как помещение для продажи продуктов питания;

- том 5, лист дела 99. Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Самара Транспортная безопасность" и ФИО15 определен объект передачи по адресу: <адрес>, как помещение торговли овощами и фруктами;

- том 5, лист дела 100. Договор аренда нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Самара Транспортная безопасность" и ФИО16 определен объект передачи по адресу: <адрес>, как помещение торговли одеждой.

На момент проведения экспертизы в исследуемом здании осуществлялась деятельность в соответствии с представленными выше договорами, а именно: торговля продуктами питания, в том числе овощей и фруктов; кафе; торговля одеждой.

Для здания с помещениями кафе, торговли продуктами питания, одеждой необходима эксплуатация прилагающего земельного участка в соответствии с действующими требованиями исходя из условия соблюдения санитарных норм, требований пожарной безопасности, требований условия расположения парковочных мест.

В соответствии с требованиями СП 4.13130.2013:

"8.2.1. К зданиям и сооружениям по всей их длине (за исключением линейных объектов) должен быть обеспечен подъезд (доставка) мобильных средств пожаротушения с одной стороны при ширине здания или сооружения не более 18 м и с двух сторон при ширине более 18 м, а также при устройстве замкнутых и полузамкнутых дворов."

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что требуется проезд вдоль всей длины здания.

"8.2.3 Ширина проездов для пожарных автомобилей в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее: 3,5 м - при высоте зданий или сооружений до 13 м включительно;

4,2 м - при высоте зданий или сооружений от 13 м до 46 м включительно; 6 м - при высоте зданий или сооружений более 46 м" Требуемая ширина проезда для пожарной машины - 3.5 м.

"8.1.11. Тупиковые проезды (подъезды) должны заканчиваться площадками для разворота пожарных автомобилей размером не менее чем 15 х 15 м. Максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 м. В случае, когда длина проезда для пожарных автомобилей превышает указанный размер необходимо предусмотреть еще одну или несколько площадок для разворота, расположенных на расстояниях не более 150 м друг от друга."

На земельном участке требуется выполнение разворотной площадки 15.0 x 15.0 м.

В соответствии "ГОСТ 33062-2014. Межгосударственный стандарт. Дороги автомобильные общего пользования. Требования к размещению объектов дорожного и придорожного сервиса", ширина въезда и выезда с площадки должна составлять 5.5 м.

Нормативные значения количества парковочных мест регламентируются СП 42.13330.2016 Приложение Ж.

Исходя из критерия обеспеченности здания в 1 машино-место на 50 кв. м, и при площади здания 176.3 кв. м определяем требуемое количество парковочных мест:

176.3 / 50 = 3.53 = 4 машино-места.

Площади машино-мест регламентируются требованиями п. 11.37 СП 42.13330.2016. Площадь 1 машино-места составляет 25 кв. м. Тогда общая площадь автостоянки составит 25 x 4 = 100 кв. м. К данному участку требуется также подъезд шириной не менее 3.5 м.

В соответствии с СП 506.1311500.2021 Свод правил "Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности":

"6.3.2. Наземная стоянка открытого типа должна быть открыта с двух противоположных сторон наибольшей протяженности. Общая площадь открытых отверстий в наружных конструкциях должна составлять не менее 50% площади поверхности наружных ограждений на каждом ярусе (этаже). Для уменьшения воздействий атмосферных осадков над открытыми проемами могут предусматриваться козырьки из негорючих материалов. В качестве заполнения открытых проемов в наружных ограждающих конструкциях допускается применение сетки из негорючих материалов с живым сечением не менее 90%. Допускается обеспечение применение других защитных устройств при условии обеспечения проветривания автостоянки. Устройство боксов, сооружение стен и перегородок (за исключением стен и перегородок лестничных клеток, лифтовых шахт, безопасных зон, помещений технического назначения, помещений для обслуживающего персонала, санузлов) затрудняющих проветривание, не допускается."

4.1. Противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий, сооружений до наземных, наземно-подземных зданий, сооружений стоянок автомобилей должны приниматься в соответствии с п. 4.3 и табл. 1 СП 4.13130 как до зданий складского назначения.

От стоянки автомобилей до здания должно быть не менее 12 м.

В соответствии с Федеральным Законом N 89-ФЗ от 24 июня 1998 г. "Об отходах производства и потребления", статья 13.4. Требования к местам (площадкам) накопления отходов "1. Накопление отходов допускается только в местах (на площадках) накопления отходов, соответствующих требованиям законодательства в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и иного законодательства Российской Федерации."

В соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий":

"4. Расстояние от контейнерных и (или) специальных площадок до многоквартирных жилых домов, индивидуальных жилых домов, детских игровых и спортивных площадок, зданий и игровых, прогулочных и спортивных площадок организаций воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи должно быть не менее 20 метров, но не более 100 метров; до территорий медицинских организаций в городских населенных пунктах - не менее 25 метров, в сельских населенных пунктах - не менее 15 метров."

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что контейнерная площадка должна находиться не ближе 20 м, и не дальне 100 м от здания.

Определение параметров земельного участка рядом со зданием по обслуживания и ремонту здания.

Обслуживание и ремонт здания необходимо производить для его безотказной работы на всей протяженности эксплуатации, производя текущие и капитальные ремонты. Работы по обслуживанию стен могут относится как к подземной части (земляные работы при ремонте фундамента), так и к надземной части (установка лесов при ремонте фасада и крыши).

В соответствии с Приказом Минтруда России от 11 декабря 2020 г. N 883н "Об утверждении Правил по охране труда при строительстве, реконструкции и ремонте" (Зарегистрировано в Минюсте России 24 декабря 2020 г. N 61787), статье VII устанавливаются минимальные расстояния для ремонтных земляных работ.

"VII. Требования охраны труда при проведении земляных работ

126. При размещении рабочих мест в выемках их размеры должны быть достаточными для размещения конструкций, оборудования, оснастки, проходов на рабочие места шириной не менее 0,6 м, а также необходимое пространство в зоне выполнения работ."

В связи с чем, экспертами сделан вывод о том, что минимальное расстояние от стенки траншеи до края фундамента (стены) должно составлять 0.6 м.

Ремонт фасадов и карнизов предусматривает установку лесов. Ширина стандартных секций лесов составляет 1 метр. С учетом карнизного свеса здания в 0.4 м по периметру, ширина отступа для обслуживания здания должна составлять 0.4 + 1.0 = 1.4 м по периметру здания.

В данной зоне по периметру здания предусматривают отмостку для защиты фундамента от атмосферных осадков. Также отмостка является элементом благоустройства, обеспечивающая чистоту близи стен здания. Ширина отмостки, как правило принимается 1 метр, но не менее величины ширины карнизного свеса + 200 мм.

В результате проведенного исследования определены основные критерии, по которым необходимо назначать площадь земельного участка для эксплуатации здания на нем.

Исходя из данных критериев составлен план земельного участка с расположением на нем здания и необходимых зон для обслуживания здания.

При организации данного земельного участка учитывались также требования к образованию земельных участков в соответствии со статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами

Организуемый земельный участок: имеет правильную прямоугольную форму; отсутствует изломанность границ; отсутствуют вклинивания в другие земельные участки; отсутствует чересполосица (для этой цели участок, не описанный в исследовательской части, между зданием и ограждением железной дороги также относится в пользу вновь образуемого участка, в том числе для возможности чистки и вывоза снега с данной полосы). Выделяемый земельный участок соответствует критериям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Координаты контура нежилого здания определены методом спутниковых геодезических измерений по характерным точкам. Площадь контура здания составляет 240 кв. м.

По результатам обработки принципиальной схемы, в соответствии с указанными на схеме размерами аналитическим методом определены характерные точки образуемого земельного участка площадью 1 786 кв. м, составлена схема организуемого земельного участка с соответствующими поворотными точками.

В связи с вышеизложенным, при ответе на поставленный судом апелляционной инстанции вопрос эксперты пришли к выводу о том, что площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес> с кадастровым номером N исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка составляет 1 786 кв. м.

Номер точки Координаты Х Координаты Y N.

Сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленное экспертом ООО "Современные кадастровые технологии" ФИО11 и экспертом ФИО12, в полной мере является допустимым доказательством.

Оснований сомневаться в данном заключении не имелось, поскольку оно составлено компетентными специалистами, обладающими специальными познаниями. Заключение составлено объективно, а его выводы соответствуют совокупности представленных в материалы дела доказательств, в связи с чем, являются достоверными.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью. Использованные экспертами нормативные документы, справочная и методическая литература приведены в заключении.

Эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованный ответ на поставленный вопрос, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывают на применение методов исследований, основываются на исходных объективных данных, выводы экспертов обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие оснований ставить под сомнение достоверность выводов данного экспертного заключения. Сторонами по делу не представлено относимых и допустимых доказательств, которые опровергают выводы указанного заключения.

Представленная ОАО "Российские железные дороги" консультация специалиста (рецензия на экспертное заключение), изготовленная АНО "Самарский региональный центр судебных экспертиз" - специалистом ФИО17, не опровергает правильность выводов, изложенных в экспертном заключении N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном экспертом ООО "Современные кадастровые технологии" ФИО11 и экспертом ФИО12.

Ссылка специалиста ФИО17 на то, что в соответствии с действующим законодательством документ, составленный по результатам судебной экспертизы должен иметь наименование - заключение эксперта, была признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку не влияет на правильность сделанных в ходе исследования выводов.

Ссылка специалиста ФИО17 на отсутствие квалификации у эксперта ФИО12 в области пожарной безопасности, также признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку в компетенцию эксперта с базовым строительно-техническим образованием входят следующие задачи:

- определение соответствия объектов требованиям пожарной безопасности, экологическим, санитарным нормам, а также ГОСТам и СНиПам.

- исследование техдокументации на предмет соответствия установленным стандартам и правилам; смены назначения объекта; исследование прочности несущих конструкций, фундамента, и прочих элементов (методами неразрушающего и/или разрушающего контроля).

Данные задачи определены курсом высшего профессионального образования, которое имеется у эксперта ФИО12 и подтверждено документально, находится в составе заключения экспертов.

Указанный рецензентом свод правил СП 255.1325800.2016 является одним из локальных (отраслевых) документов, на соответствие котором, в том числе, проводит анализ эксперт строитель.

Также судом апелляционной инстанции не была принята во внимание ссылка специалиста ФИО17 на то, что из содержания экспертного заключения невозможно установить какой именно эксперт проводил конкретные исследования, какие части исследования относятся к области кадастровых работ, а какие к строительно-технической части, какие выводы основаны на исследованиях каждого из экспертов, за какие именно выводы каждый из экспертов несет персональную ответственность.

Как следует из содержания определения о назначении повторной судебной экспертизы, характер поставленного вопроса определяет интегрированность задач для экспертов разных специальностей в одну формулировку, то есть с учетом особенностей поставленной экспертной задачи, разделение данного вопроса на четко определенные части/разделы - затруднено. Поэтому исследование выполнено в едином контексте, а описательная часть в рамках экспертных задач обоих экспертов - интегрирована в единый раздел исследования, для обеспечения информативности, наглядности, последовательности повествования.

Кроме того, в экспертном заключении указано, какую часть исследования проводил каждый из экспертов (страницы 8, 14).

Таким образом, требования действующего законодательства соблюдены: указано, в какой части исследования участвовал каждый из экспертов; персональная ответственность определена указанными сведениями об участии эксперта в конкретной части исследования. Разделение исследование на части - исключило бы нормальную информативность и восприятие процессуального документа ввиду интегрированности задач для экспертов разных специальностей в одну формулировку, указанную судом в определении о назначении повторной экспертизы.

Претензии специалиста ФИО17 в отношении указанных экспертном заключении формулировок об исследовании координат характерных точек контура объекта капитального строительства с целью его сопоставления со сведениями ЕГРН относительно границ земельного участка, также не принята судом апелляционной инстанции во внимание.

Экспертом указан этап исследования, реализация которого обеспечивает решение поставленной судом экспертной задачи, поскольку для определения площади необходимо сначала определить геодезические точки, которые в свою очередь будут своей последовательностью описывать контур объекта - земельного участка/строения и пр. Иных научных и инструментальных методов для определения площади, обеспечивающих точность измерений, не существует.

Претензии специалиста ФИО17 в отношении составленного акта осмотра объектов исследования, также отклонены судом апелляционной инстанции.

Акт осмотра - документ, составляющийся в свободной форме экспертом (ами), в котором отражается сам факт визуального и инструментального освидетельствования объекта, выезд экспертов на место, фиксации сторон процесса при осмотре объекта экспертизы. Какие-либо выводы и пояснения в акте осмотра невозможны, так как для обработки результатов осмотра экспертами далее проводится следующий этап - стационарного исследования и обработки полученных результатом измерений, анализ инструментальных измерений и сопоставлении результатов осмотра с нормативными документами и материалами дела.

К процессуальным обязанностям эксперта не относится процесс составления и формирования доказательств и доказательных документов. Данные функции относятся к исключительной компетенции сторон по делу. Эксперт проводит исследование и формирует выводы.

Ссылка специалиста ФИО17 на отсутствие в экспертном заключении рисунка, с помощью которого возможно идентифицировать план этажа объекта исследования, отклонена апелляционной инстанцией, поскольку он изображен на странице 16 заключения.

Ссылка специалиста ФИО17 на то, что экспертами проигнорировано фактическое состояние здания после проведения перепланировки, признана судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку как следует из содержания синтезирующей части заключения, наличие перепланировки не оказало никакого влияния на разрешения вопроса об определении площади и местоположения границ земельного участка, необходимого для использования по назначению указанного капитального строения.

Претензии специалиста ФИО17 относительно указанного в заключении класса функциональной пожарной опасности капитального строения, также не приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

В здании производятся разные процессы, под которые используются помещения: офисы, хранение промтоваров (одежды), хранения продуктов питания, торговля продуктами питания, зона приема пищи. Под все эти помещения, объединенное в одно (единое) здание подходит класс функциональной опасности Ф3.5 - помещения для посетителей организаций бытового и коммунального обслуживания с нерасчетным числом посадочных мест для посетителей. Выделение одного класса (например, Ф3.2 - здания организаций общественного питания, как считает рецензент) не будет отвечать функциональному использованию остальных (большинства) помещений, где отсутствует какая-либо деятельность, связанная с общественным питанием.

В соответствии со статьей 32 Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" "1. Здания (сооружения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений - помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на:... (далее идет перечисление Ф1, Ф1.1, Ф1.2 и т.д.)".

Исследуемый объект не разбит на пожарные отсеки по определенным видам помещений. Исследуемый объект - единое здание, единый строительный объем. Между помещениями отсутствуют противопожарные стены, разрывы, деформационные швы и другие подобные технические решения. Деление здания по классу функциональной пожарной опасности исходя из отдельных помещений не соответствует действующему законодательству.

Претензии специалиста ФИО17 относительно указанного в заключении класса конструктивной пожарной опасности капитального строения, также не приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

На страницах 15-16 заключения указывается подробное описание строительных конструкций здания, установленных по результатам осмотра здания. В приложении 1, с фотографиями, указывается виды всех частей здания (стен, крыши, цокольной части, перекрытия). Данных результатов обследования достаточно, для установления класса конструктивной пожарной опасности.

Следует также отметить, что рецензент не оспаривает сам класс конструктивной пожарной опасности С3. Но только делает формальные, не подкрепленные фактами, замечания.

Претензии специалиста ФИО17 относительно указанного в заключении степени огнестойкости капитального строения, также не приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

Экспертом определена степень огнестойкости в соответствии с действующими нормами и правилами.

СП 4.13130.2020, п. 4.13. Если степень огнестойкости неизвестна, то она определяется как V.

В здании имеются деревянные конструкции кровли и перекрытия, а также деревянные части стен (обшивки). Это горючие материалы.

Производить разрушение части здания для определения фактической степени огнестойкости деревянных конструкций эксперты не имели права, так как не могут уничтожать объект экспертизы. В связи с этим, принята степень огнестойкости по действующим нормативным документам.

Претензии специалиста ФИО17 относительно фактического использования спорного здания, были признаны несостоятельными.

Назначение здания обусловлено его правоустанавливающими документами, в которых указано: "Административное здание", год постройки 1950.

При этом в заключении указывается, что также в данном здании проводится и другая деятельность, например, торговля. Документы и договора на данную деятельность представлены также в материалах дела и экспертизе.

Использование спорного здания соответствует видам разрешенного использования в соответствии с п. 13.2 Правил землепользования и застройки городского округа Самара.

Также вопреки доводам специалиста ФИО17 в соответствии с действующим нормативным документам, проезд вдоль здания функциональной пожарной опасности Ф5 необходим по всей длине.

Также вопреки доводам специалиста ФИО17 тупиковый проезд неизбежно образуется после оформления договора аренды данного земельного участка, при автономной его эксплуатации, при его ограждении.

Также судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание замечания специалиста ФИО17 в отношении парковочных мест.

Объект экспертизы видоизменен, реконструирован за время его эксплуатации с 1950 г. Так заменены конструкции стен, заложены или выполнены новые проемы, изменена конструкция крыльца.

Парковочные места в отношении здания должны учитываться по действующим документам на момент проведения исследования.

В соответствии с СП 506.1311500.2021 Свод правил "Стоянки автомобилей. Требования пожарной безопасности":

4.1. Противопожарные расстояния от жилых и общественных зданий, сооружений до наземных, наземно-подземных зданий, сооружений стоянок автомобилей должны приниматься в соответствии с п. 4.3 и табл. 1 СП 4.13130 как до зданий складского назначения.

Парковка, заполненная автомобилями, будет является наземным сооружением стоянки автомобилей. Все риски, связанные с хранением автомобилей, их возможным возгоранием сохраняются в данном случае.

Также судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание замечания специалиста ФИО17 в отношении контейнера для мусора.

Экспертами установлены режим эксплуатации здания, а также виды отходов. Отходы - обычный бытовой мусор, который образуется от эксплуатации здания человеком.

Также судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание замечания специалиста ФИО17 в отношении необходимости обслуживания (ремонта) здания.

Приказ Минтруда России от ДД.ММ.ГГГГ N Nн является действующим. При ремонте здания должна быть обеспечена безопасность людей.

Ссылка специалиста ФИО17 на то, что экспертиза подменяет анализ фактических условий землепользования проектным решением, что выходит за пределы экспертизы, не принята судом апелляционной инстанции во внимание.

Как следует из содержания экспертного заключения, схема земельного участка сформирована экспертом с учетом нормативных требований, допущений и ограничений, которые указаны в исследовании. Экспертной задачей являлось именно установление параметров земельного участка с учетом действующих норм и правил, а также видов разрешенного использования земельного участка. Таким образом, результатом исследования является проектирование (установление) границ/контура участка.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что рецензент - ФИО17, не имеет базового технического образования в области строительства. Единственное пояснение, которое указывает на его причастности к базовому образованию в области строительства - это магистратура по направлению "Строительство". ФИО17 обладает базовым экономическим образованием. Только в 2023 и 2024 г. ФИО17 прошел переподготовку для проведения экспертиз по землеустройству и пожарно-технического направления. При этом в своем стаже для рецензента по технической экспертизе ФИО17 указывает 17 лет, что не соответствует представленным документам. Работа ФИО17 в области технических экспертиз, согласно представленным документам, составляет не более 2 лет, и та на основе курсов переподготовки из базового экономического образования.

В связи с вышеизложенным, а также, поскольку ОАО "РЖД", заявляя ходатайство о назначении по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы, не выполнено предусмотренную гражданским процессуальным законодательством обязанность по размещению на депозите суда денежных средств, достаточных для проведения подобной экспертизы, суд апелляционной инстанции не нашел законных оснований для назначения по делу повторной судебной землеустроительной экспертизы.

Таким образом, изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции руководствовался результатами повторной судебной землеустроительной экспертизы, в соответствии с которой площадь образуемого земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, исходя из его функционального использования с учетом видов разрешенного использования земельного участка составляет 1 786 кв. м.

Распоряжением ОАО "РЖД" от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении Порядка организации работы по передаче в субаренду или установлению сервитута в отношении земельных участков (частей земельных участков), находящихся у ОАО "РЖД" на праве аренды", утвержден Порядок передачи в субаренду земельных участков, переданных ОАО "РЖД" по договорам аренды.

Согласно указанному Порядку, лица, имеющие в собственности (на праве хозяйственного ведения, оперативного управления) объекты недвижимости, расположенные на земельных участках (частях земельных участков), имеют исключительное право на заключение с ОАО "РЖД" договоров субаренды таких земельных участков (частей земельных участков) на срок до окончания срока действия договора аренды, заключенного ОАО "РЖД" (п. 5.4.).

Земельные участки (части земельных участков) могут передаваться ОАО "РЖД" в субаренду гражданам и юридическим лицам для целей, связанных и не связанных со строительством зданий, строений, сооружений.

Объектами договора субаренды, соглашения об установлении сервитута для целей настоящего Порядка являются земельные участки (части земельных участков), предоставленные ОАО "РЖД" на праве аренды из земель:

- находящихся в федеральной собственности и предоставленных ОАО "РЖД" для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта, ограничиваемых в обороте в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта";

- находящихся в федеральной собственности, на которых размещены железнодорожные станции и железнодорожные вокзалы;

- находящихся в государственной собственности;

- иных земель, находящихся в собственности Российской Федерации;

- находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности;

- находящихся у юридических и физических лиц на праве частной собственности.

Под застроенными земельными участками (частями земельных участков) для целей настоящего Порядка понимаются земельные участки (части земельных участков), занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Земельные участки (части земельных участков) могут передаваться ОАО "РЖД" в субаренду гражданам и юридическим лицам для целей, связанных и не связанных со строительством зданий, строений, сооружений.

Заключение договоров субаренды осуществляется ОАО "РЖД" без проведения торгов на право заключения договора субаренды при передаче в субаренду застроенных земельных участков (частей земельных участков), на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам на праве собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Начальники железных дорог (уполномоченные ими должностные лица железных дорог), если иное не предусмотрено пунктом 3.1 настоящего Порядка, принимают решения о передаче в субаренду застроенных земельных участков (частей земельных участков) для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на этих земельных участках (частях земельных участков).

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2023 г. N 492 "О внесении изменений в Постановление правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264" арендная плата рассчитывается в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду.

Согласно п. 6 Постановления N 264, внесенным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2023 г. N 492, "в случае, если на земельном участке, являющемся федеральной собственность и предоставленному открытому акционерному обществу "Российские железные дороги", расположено здание или сооружение, не используемое для нужд железнодорожного транспорта, земельный участок необходимый для использования такого здания, подлежит образованию путем раздела земельного участка, предоставленного открытому акционерному обществу "Российские железные дороги".

Для передачи в субаренду или установления сервитута в отношении земельного участка физическими и (или) юридическими лицами в ОАО "РЖД" вносятся предложения о передаче в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) (далее - предложение).

Согласно разделу 5 Правил в договоре субаренды земельного участка (части земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие установить земельный участок (часть земельного участка), подлежащий передаче арендатору в качестве объекта субаренды.

При этом земельные участки (части земельных участков), подлежащие передаче в субаренду, должны быть сформированы как объекты прав и поставлены на государственный кадастровый учет.

Передача в субаренду части земельного участка на срок менее 1 г. может осуществляться на основании оригинала кадастровой карты (плана, паспорта) земельного участка (разделы В.1 - В.4), на которой отображена имеющая учетный кадастровый номер часть земельного участка, передаваемая в субаренду, и (или) ситуационного плана земельного участка, на котором отображена часть земельного участка, передаваемая в субаренду, подписанного сторонами договора и скрепленного их печатями.

Ситуационный план земельного участка должен содержать исчерпывающую информацию о расположении передаваемой в субаренду части земельного участка, а также самого земельного участка относительно выбранных ориентиров (объектов недвижимости, смежных земельных участков и т.п.), а также точно отображать конфигурацию участка и его части.

По результатам рассмотрения предложений лицами, уполномоченными на принятие решений о заключении договора субаренды или соглашения об установлении сервитута, выносятся следующие решения: о передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду; об отказе в передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду.

В течение семи дней после принятия решения о предоставлении земельного участка (части земельного участка) в субаренду или об установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) лицу, от которого поступило предложение, направляется уведомление о передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду или об установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка).

В случае если принято решение об отказе в передаче земельного участка (части земельного участка) в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка) лицу, от которого поступило предложение, направляется уведомление об отказе с указанием основания отказа в предоставлении земельного участка (части земельного участка) в субаренду или установлении сервитута в отношении земельного участка (части земельного участка).

Как следует из материалов дела, Куйбышевская железная дорога - Филиал ОАО "Российские железные дороги" несмотря на наличие соответствующего заявления ООО "Транспортная безопасность" и М. о заключении с ними договора субаренды земельного участка, а также переданного проекта договора субаренды земельного участка, являющейся частью земельного с кадастровым номером N, с целью коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером N, уклоняется от заключения данного договора с заявителями на предложенных ими условиях.

Таким образом, поскольку ООО "Транспортная безопасность" и М. имеют исключительное право на заключение с ними договора субаренды части земельного участка с целью эксплуатации нежилого здания, а также, поскольку фактически возражения Куйбышевской железной дороги - Филиал ОАО "Российские железные дороги" сводятся к несогласию с площадью передаваемого в субаренду земельного участка, суд апелляционной инстанции учитывая необходимость изложения в резолютивной части решения существенных условий договора по преддоговорному спору, к каковым применительно к договору аренды (субаренды) земельного участка относятся характеристики такого участка (местоположение, площадь, кадастровый номер), срок, а также стоимость аренды (субаренды), также учитывая, что в перестеленном истцами проекте договора субаренды земельного участка предложено условие о его сроке - 15 лет, а цена договора определяется на основании постановления Правительства Российской Федерации, изменяя в вышеуказанной части решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости возложения на Куйбышевскую железную дорогу - Филиал ОАО "Российские железные дороги" обязанности заключить с ООО "Транспортная безопасность" и М. для коммерческой эксплуатации нежилого здания, с кадастровым номером N, площадью 176,3 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> на срок 15 лет, с определением размера арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2023 г. N 492 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264" в размере 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной пропорционально соответствующей части земельного участка, передаваемой в субаренду, - договор субаренды земельного участка, общей площадью 1 786 кв. м, являющейся частью земельного с кадастровым номером N, в соответствии с координатами согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному ООО "Современные кадастровые технологии".

Доводы ОАО "Российские железные дороги" о том, что истцы вступили в договор субаренды на место прежнего сособственника нежилого здания и не имеют права претендовать на заключение с ними нового договора субаренды земельного участка иной площадью, не были приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Между тем, указанные положения закона не ограничивают права нового собственника нежилого здания на заключение с ним договора аренды (субаренды) земельного участка иной площадью, исходя из той деятельности, которая фактически им осуществляется в пределах видов разрешенного использования, установленных градостроительным зонированием.

Данные положения Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение гарантий нового собственника здания на предоставление в его пользование земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимого имущества, что не исключает возможность заключения с ним нового договора аренды (субаренды) земельного участка иной площадью.

Доводы апелляционной жалобы ОАО "Российские железные дороги" о том, что истцы не занимаются деятельностью в сфере дорожного сервиса, что площадь земельного участка несоразмерна функциональному использованию здания, что истцами не представлен кадастровый план земельного участка, не приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку площадь образуемого земельного участка под зданием истцов, исходя из его функционального использования, с учетом видов разрешенного использования земельного участка, согласно выводам повторной судебной землеустроительной экспертизы составляет 1 786 кв. м.

Суд кассационной инстанции при анализе доводов кассационной жалобы не нашел правовых оснований для критической оценки выводов суда и, соответственно, отмены состоявшегося апелляционного определения, поскольку аргументы заявителя не опровергают выводы суда, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования доказательств в деле, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы о том, что площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества; экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ N имело существенные недостатки, не позволяющие считать его достоверным доказательством по делу, являлись предметом детальной проверки суда апелляционной инстанции, получили с его стороны должную правовую оценку, ее обоснованности не опровергают и не свидетельствуют о нарушении судом норм права при принятии обжалуемого судебного постановления, касаются фактических обстоятельств, доказательственной базы по спору и вопросов их оценки, что выходит за пределы компетенции и полномочий суда кассационной инстанции, установленных статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном отклонении судом апелляционной инстанции ходатайства о назначении повторной судебной землеустроительной экспертизы не может быть принят, поскольку достаточность доказательств определяется судом.

Суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что иное толкование ответчиком норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не может служить основанием для отмены обжалуемого постановления, поскольку не свидетельствует о нарушении апелляционной коллегией норм материального или процессуального права, а лишь указывает на несогласие кассатора с произведенной судом оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, на основании которых они установлены.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Поскольку апелляционным определением решение суда изменено, резолютивная часть изложена в другой редакции, оставлению без изменения по кассационной жалобе подлежит постановление суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22 декабря 2025 г. оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Куйбышевская железная дорога" - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 19 мая 2026 г.