Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Росиной Е.А.,

Судей Минеевой В.В., Гареевой Д.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И. к Г. о прекращении права общей долевой собственности на жилой дом, выделении в счет принадлежащей доли имущества,

по кассационной жалобе Администрация города Ессентуки на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 января 2026 года,

Заслушав доклад судьи Росиной Е.А., возражения по доводам жалобы представителя истца З., судебная коллегия

Истец обратилась в суд с иском к Г., в котором просила прекратить право общей долевой собственности И. в 1/2 доли и Г. в 1/2 доли на жилой дом N по адресу: <адрес> в <адрес>.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 02 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 января 2026 года решение отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования удовлетворены.

Третьим лицом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения. В обоснование кассатор указывает на нарушение норм материального и процессуального права.

В соответствии со 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного постановления.

Как установлено судом, И. и Г. являются собственниками но 1/2 доли жилого дома, общей площадью 68.2 кв. м, по адресу: <адрес>. Право общей долевой собственности истца возникло на основании договора дарения доли в праве собственности от 13.12.2016, ответчика на основании договора купли-продажи от 30.01.2002.

Между собственниками дома сложился порядок пользования, согласно которому каждый проживает в своей части помещений дома. Произведена реконструкция дома, в результате которой увеличилась площадь дома до 102,3 кв. м.

Судом для установления возможности раздела жилого дома, назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Как следует из заключения эксперта N 84-с/2025 от 11.09.2025, эксперт пришел к следующим выводам: исследуемый жилой дом по адресу: <адрес>, состоит из двух домов блокированной застройки. Им характерна конструктивная обособленность; блоки разделены несущими стенами без проемов; отсутствуют помещения, расположенные над или под другими блоками; нет общих чердаков, подвалов, шахт коммуникаций; инженерная автономность; самостоятельные системы отопления, вентиляции, электроснабжения; индивидуальные подключения к внешним сетям (водоснабжение, канализация, газ); отдельные приборы учета.

Каждый блок имеет изолированный выход на земельный участок.

Отсутствуют помещения общего пользования (коридоры, лестницы, лифты).

Расположен в зоне Ж-1 Зона индивидуальной жилой застройки, где разрешено размещение блокированной застройки.

Жилой дом по адресу: <адрес>, может быть разделен на два дома блокированной застройки (по количеству изолированных жилых помещений).

По второму вопросу:

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, составляет 68,2 кв. м. Указанная площадь отражает характеристики объекта недвижимости до проведения реконструкции.

Фактическое обследование показало, что в результате реконструкции общая площадь помещений жилого дома составляет 102,3 кв. м. Таким образом, фактическая площадь увеличена на 34,1 кв. м по сравнению с площадью, учтенной в ЕГРН.

По третьему вопросу:

Нарушений градостроительных, строительных, противопожарных, экологических и иных норм и правил, влияющих на безопасность и качество эксплуатации, не выявлено

По результатам произведенного анализа установлено, что дом блокированной застройки, общей площадью 61,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует основным требованиям N 384 "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", нормам противопожарной безопасности и нормам СП - предъявляемым к объектам данной категории.

С учетом вышеизложенного, результатов технического обследования, принятых объемно-планировочных и конструктивных решений, дом блокированной застройки, общей площадью 61,6 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует ФЗ N 384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь жилого помещения могла быть увеличена на 8,75 кв. м, как следует из выписки из ЕГРН от 06.06.2025 (л.д. 9), площадь жилого дома с кадастровым номером N составляет 68.2 кв. м, при этом, на момент проведения осмотра экспертом при подготовке экспертного заключения установлено, что площадь спорного жилого дома составляет 102,3 кв. м, что превышает площадь жилого дома согласно данным ЕГРН на 34,1 кв. м. Сведений о регистрации права общей собственности сторон на домовладение в соответствии с его фактическим состоянием, суду представлено не было. Установив, что И. Г.. не являются собственниками жилого дома блокированной жилой застройки, образованного в результате реконструкции жилого дома площадью 68,2 кв. м, путем изменения его габаритов, требования о признании права на жилой дом в реконструированном виде не заявлены, суд пришел к выводу о преждевременности заявленных требований о его разделе.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами не согласился и указал, что в иске истец просила сохранить дом в реконструированном виде признав его домом блокированной застройки, таким образом ставился вопрос о сохранении объекта в реконструированном виде. И, учитывая архитектурно планировочное решение реконструированного жилого дома, реконструкция жилого дома произведена с учетом выданного решения техкомисии от 29.09.89 года при управлении главного архитектора и истцу выдано разрешение на осуществление пристройки размере 3,5х 2,5 м по наружному обмеру из незгораемого материала (л.д 20 т1); а также выдано решение от 26 мая 1983 года N 442 (л.д 21 т1) которым разрешено в БТИ зарегистрировать гараж литер "Г", выводы заключения эксперта N 84-с/25 от 11.09.2025 года, пояснения эксперта, установившего, что дом соответствует требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений", нормам противопожарной безопасности, градостроительным, строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам безопасной эксплуатации, судебная коллегия пришла к выводу о сохранении жилого дома КН <...> в реконструированном состоянии, с изменением общей площади жилого дома до 102.3 кв. м.

Судебная коллегия кассационного суда считает, что постановление суда апелляционной инстанции принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

С учетом положений ст. 2, 195, 196 и 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", для постановления законного и обоснованного решения суду необходимо дать квалификацию отношениям сторон спора, определить закон, который эти правоотношения регулирует, установить все значимые обстоятельства, изложить обоснование своих выводов в мотивировочной части судебного акта и сформулировать решение по спору в его резолютивной части, чтобы оно было исполнимым.

Указанным требованиям обжалуемый судебный акт не отвечает.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В п. 2 той же статьи предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объекта капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В абзаце 3 и 5 постановления Пленума N 44 разъяснено, что постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу подпункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства.

Вместе с тем, разрешая вопрос о признании права собственности на постройку в судебном порядке, суду следовало определить, каким установленным законом параметрам должен соответствовать жилой дом, расположение которого допускается законом на принадлежащем истцам земельном участке, соответствует ли возведенное строение данным параметрам, соблюден ли при реконструкции правовой режим земельного участка, соблюдены ли требования законодательства о градостроительной деятельности, требования технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством.

Признавая право собственности истцов на дом блокированной застройки, указанные действия судом апелляционной инстанции не выполнены.

Ссылаясь в обоснование принятого решения на заключение эксперта от 11.09.2025 года, суд апелляционной инстанции, в нарушение положений ст. 67 ГПК РФ, оставил без исследования и оценки то обстоятельство, что предметом экспертного исследования являлся дом блокированной застройки площадью 61,6 кв. м (исследовательская часть и выводы эксперта по вопросу N 3), тогда как в реконструированном состоянии сохранен жилой дом площадью 102,3 м кв., соответствие которого вышеизложенным требованиям закона, экспертом не исследовалось.

Кроме того, соглашаясь с выводами эксперта о том, что дом блокированной застройки площадью 61,6 кв. м соответствует требованиям градостроительных, строительных, пожарных, санитарных, экологических норм, суд апелляционной инстанции не исследовал и не установил на чем основаны выводы эксперта.

Признавая жилой дом домом блокированной застройки, суд не установил соблюдение правового режима земельного участка.

С учетом изложенного, судом апелляционной инстанции при постановлении решения не были соблюдены требования о законности и обоснованности судебного акта, а принятое по делу апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29 января 2026 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 21 мая 2026 года.