Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анашкиной И.А.,

судей Романовой М.А., Черных Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" к Б. о признании постройки самовольной и ее сносе по кассационной жалобе Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 21 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Романовой М.А., выслушав объяснения представителя Управления архитектуры и градостроительства МО "Город Майкоп" по доверенности П., представителя администрации муниципального образования "Город Майкоп" по доверенности К., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

Управление архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" обратилось в суд с иском к Б., в котором просит признать одноэтажный сблокированный объект капитального строительства магазин "Фрукты, Овощи", расположенный на земельном участке скадастровым номером N по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и обязать ответчика осуществить снос самовольной постройки собственными силами и за свой счет в течение шести месяцев с даты вступления решения в законную силу.

Заочным решением Майкопского районного суда Республики Адыгея от 18 января 2021 года исковые требования Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" удовлетворены.

Определением от 18 июля 2024 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 21 октября 2025 года заочное решение Майкопского районного суда Республики Адыгея от 18 января 2021 года отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Управления архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" к Б. о признании постройки самовольной и ее сносе отказано.

В счет оплаты услуг эксперта перечислены ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России денежные средства в размере 40 000 рублей, со счета по учету средств во временном распоряжении Верховного суда Республики Адыгея.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как незаконного. Основаниями для отмены указывает существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В письменном отзыве на кассационную жалобу администрация муниципального образования "Город Майкоп" поддержала доводы кассационной жалобы.

Стороны надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, кассационный суд счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и поступивший относительно отзыв, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего гражданского дела.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Указанные положения закона в полной мере относятся и к апелляционному определению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" проведено обследование земельного участка по вопросу законности проведения строительных работ по адресу: <адрес>.

При проведении обследования выявлен факт наличия одноэтажного объекта капитального строительства "Фрукты, Овощи" и зафиксирован факт эксплуатации данного объекта капитального строительства "Фрукты, Овощи" в качестве магазина.

Также установлено, что спорный объект капитального строительства имеет две входные зоны на <адрес> в <адрес> (территорию общего пользования). Кроме того, сблокирован с еще одним объектом капитального строительства, расположенным по <адрес>, который также имеет входную зону на <адрес> (территорию общего пользования).

Таким образом, на земельном участке по <адрес>, расположено два сблокированных одноэтажных объекта капитального строительства.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, принадлежит ответчику Б.

Согласно сведениям карты градостроительного зонирования, земельный участок по <адрес>, в <адрес> с кадастровым номером N, отнесен к территориальной зоне Ж-ОЖ (зона средне и многоэтажной жилой застройки с размещением объектов общественно-делового назначения).

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 03 сентября 2020 года NN вид разрешенного земельного участка для размещения индивидуального жилого дома, для индивидуальной жилой застройки.

При этом в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования "Город Майкоп": градостроительный план земельного участка, по адресу: <адрес>, Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования "Город Майкоп" не подготавливался; разрешение на строительство объекта капитального строительства по указанному адресу не выдавалось.

Разрешая спор, суд первой инстанции, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 7, 40 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 8, 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что объект капитального строительства не соответствует разрешенному виду использования земельного участка, на котором оно расположено и без получения необходимых разрешений, что в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является достаточным основанием для признания постройки самовольной.

Рассматривая дело по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, для проверки доводов и установления по делу юридически значимых обстоятельств назначил судебную строительно-техническую экспертизу, которая поручена ФБУ Краснодарская ЛСЭ Минюста России.

Как следует из судебной экспертизы от 22 мая 2025 года N объект исследования, расположенный на земельном участке скадастровым номером N 6 по адресу: <адрес>, обладает признаками капитального объекта.

Объект исследования, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <адрес>: соответствует действующим требованиям в следующих параметрах: пункты 4.1, 4.26, 5.1, 5.4, 5.73 СП 118.13330.2022 "Общественные здания и сооружения"; статья 53 ФЗ от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"; пункты 4.2.18, 4.2.19, 4.2.22 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы"; пункты 4.3, 8.1.1, 8.1.4 СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"; пункт 6.7.1 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты"; пункты 9.1, 9.11 СП 17.13330.2017 "Кровли"; пункты 5.9.3, 5.9.7 СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия"; пункты 6.1.5 СП 14.13330.2018 "Строительство в сейсмических районах"; предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", в части площади земельного участка, этажности, процента застройки земельного участка, отступов от границ земельного участка с северной и западной сторон.

При этом объект капитального строительства не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", в части отступов от границ земельного участка с южной и восточной сторон (менее 3 м).

На момент осмотра выявленные отступления от градостроительных норм не влияют на сейсмическое, техническое состояние несущих элементов исследуемых объектов и его устойчивость.

Объект исследования, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в настоящее время по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивает безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации - безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Принимая во внимание выводы судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции, установив, что спорный объект капитального строительства в целом соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, имеет одно несущественное нарушение градостроительных норм, пришел к выводу отмене решения суда первой инстанции с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений в их взаимосвязи следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом как с соблюдением требований о получении необходимых в силу закона согласований, разрешений на ее строительство, так и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения градостроительных и строительных норм и правил при ее возведении и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересы других лиц, в частности прав смежных землепользователей, правил землепользования и застройки и т.д.

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению, а также их правовой режим, определяемый в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения) регулирует законодательство о градостроительной деятельности. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (части 1 и 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как следует из статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью той или иной категории земель и разрешенным использования способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 1, 3, 4, 5 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами территориальным зонам: в том числе 1) жилым; 2) общественно-деловым и др. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Согласно карте градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Майкоп", утвержденных Решением Совета народных депутатов от 28 октября 2011 года N 377-рс (далее - Правила), земельный участок с кадастровым номером по адресу: <адрес>, отнесен к территориальной зоне Ж-ОЖ (Зона средне и многоэтажной жилой застройки с размещением объектов общественно-делового назначения).

Как следует из выписки из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N, площадью 480 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения индивидуального жилого дома.

Согласно исследовательской части экспертного заключения N от 22 августа 2025 года, объект исследования, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, может быть отнесен к типу зданий коммерческого назначения (л.д. 140).

В этой связи суду апелляционной инстанции следовало установить юридически значимые обстоятельства, а именно: используется ли ответчиком принадлежащий ему земельный участок в соответствии с его целевым назначением, не нарушается ли целевое использование данного участка возведением спорного объекта недвижимости.

Между тем судом апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела вышеуказанные обстоятельства оставлены без внимания и надлежащей правовой оценки, не были исследованы и не получили оценку имеющие правовое значение обстоятельства, связанные с видом разрешенного использования земельного участка, в том числе и целевого назначения объекта недвижимости, не установлено предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к легализации постройки, однако, без выяснения и оценки указанных обстоятельств правильное разрешение возникшего спора невозможно.

Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении иска нельзя признать соответствующими закону.

Они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, без определения и установления всех обстоятельств, имеющих значение для дела.

Указанное свидетельствует о допущенных судом апелляционной инстанции нарушениях вышеназванных норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, которые могут быть исправлены только посредством отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, установленными по делу обстоятельствами и с соблюдением требований процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 21 октября 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.