Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО8

судей: ФИО11, ФИО9,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1739/2024

по кассационной жалобе Департамента городского имущества города Москвы на решение Щербинского районного суда города Москвы от 24 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2025 года,

по иску Департамента городского имущества города Москвы к М., Б., П., И., К., Федотову Дмитрию, Г. о признании постройки самовольной и ее сносе

заслушав доклад судьи ФИО11,

Департамент государственного имущества г. Москвы обратился в суд с иском, в котором просил признать самовольной постройкой 2-этажное жилое сблокированное здание с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> обязать ответчиков привести земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в соответствие с видом его разрешенного использования и целевого назначения путем сноса самовольных построек в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу; в случае неисполнения ответчиками в установленные сроки решения суда, предоставить Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы право снести самовольную постройку и освободить земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес> за счет ответчиков; признать право собственности ответчиков на 2-этажное жилое сблокированное здание с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> отсутствующим; установить, что принятое решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН о прекращении права собственности ответчиков на 2-этажное жилое сблокированное здание с кадастровым номером N, расположенное на земельном участке с кадастровым номер ом N по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что указанный объект незаконно размещен по указанному адресу, обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем, подлежит сносу.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 09.02.2022, составленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20.02.2023 в редакции определения об исправлении описки от 21.07.2023, в удовлетворении требований ДГИ г. Москвы было отказано.

Указанные судебные акты были отменены определением Судебной коллегией по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.09.2023, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 24 января 2024 года постановлено: В удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к ФИО1, ФИО3, ФИО14, ФИО2, ФИО13, ФИО15, ФИО5 о признании постройки самовольной и ее сносе - отказать.

Судом апелляционной инстанции постановлено:

решение Щербинского районного суда г. Москвы от 24 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ДГИ г. Москвы - без удовлетворения.

Кассатор просит отменить решение Щербинского районного суда города Москвы от 24 января 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2025 года.

Участники процесса о месте и времени судебного заседания заблаговременно извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 117, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных постановлений, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены при рассмотрении настоящего дела.

Обращаясь с иском истец указал, что в соответствии с картой градостроительного зонирования поселения Мосрентген г. Москвы суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен не должна превышать 112,4 кв. м, вместе с тем на участке расположено 2-этажное жилое сблокированное здание с кадастровым N, общей площадью 260 кв. м по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве общей долевой собственности физическим лицам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что указанный земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

С целью проверки доводов истца о самовольном строительстве на земельном участке, расположенном по адрес у: <адрес>, по ходатайству стороны истца определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам судебной экспертизы от 06.12.2021 года, объект, расположенный на участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, представляет собой блок жилой в доме блокированной застройки (имеет общую стену с другим блоком, расположенном на земельном участке с кадастровым номером N). Лестницы, чердак, подвал, коридоры, инженерные коммуникации представляют собой общее имущество, предназначенное для обслуживания всех квартир, расположенных в жилом блоке. По результатам проведенного обследования установлено, что расстояние от объекта исследования до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке, составляет 3.0 м, что нарушает требования пожарной безопасности.

В судебном заседании допрошен эксперт ФИО10, который пояснил, что во все помещения доступ эксперту не предоставлен, спорный объект недвижимости не соответствует разрешенному виду использования земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка - для индивидуального жилищного строительства, а спорный объект является многоквартирным домом.

Согласно проведенному исследованию экспертом установлено, что исследуемый объект является жилым блоком в доме блокированной застройки, имеет признаки многоквартирного жилого дома, что не предусмотрено Правилами землепользования и застройки города Москвы, возведенный объект не соответствует по плотности застройки предельным параметрам и виду разрешенного использования, установленным Правилами землепользования и застройки города Москвы, Техническое состояние объекта можно отнести к категории "Работоспособное состояние".

Эксперт отметил, что не соответствие требованиям пожарной безопасности может быть устранено и объект не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан при условии устройства в каждом из зданий (вл. <адрес>) автоматических установок пожаротушения и кранов для внутриквартирного пожаротушения.

Разрешая иск суд первой инстанции пришел к выводу, что спорное строение возведено на земельном участке с видом разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства в пределах кадастровых границ земельного участка при разрешении спора, исходил из того, что установленные экспертом нарушения в части несоответствия виду разрешенного использования и параметрам плотности застройки не препятствует безопасной эксплуатации возведенного строения и не нарушает права и охраняемые законные интересы третьих лиц, объект соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, не нарушает права и охраняемые законные интересы третьих лиц, а потому не может быть признан самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст. ст. 165.1, 2 22, 260, 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. ст. 2, 37, 51 ГрК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ДГИ г. Москвы.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Однако выводы суда сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, без учета обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом не учтено, что согласно заключению судебной экспертизы спорный объект является многоквартирным жилым домом блокированной застройки. Статьей 88 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" регламентированы противопожарные требования к частям зданий, сооружений, пожарных отсеков, а также помещений различных классов функциональной пожарной опасности, разделенных между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной Пожарной опасности или противопожарными преградами.

В соответствии с п. 7.3 СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001 при проектировании и строительстве домов блокированной застройки должны быть приняты меры для предупреждения распространения огня от одного жилого автономного блока к другому и на другие пожарные отсеки, минуя противопожарные преграды.

Кроме того в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером <...> может быть построен лишь объект индивидуального жилищного строительства, то есть, согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с положениями ч.ч. 2, 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение оного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, т.е. самовольной, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 Земельного кодекса РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости (п. п. 13, 14 ч. 2 ст. 17 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

При этом судом не дана оценка доводам стороны истца о том, что возведение зданий, являющихся блокированными многоквартирными жилыми домами, видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> не предусмотрено.

Кроме того, судом не дана оценка тому, что несоответствие минимально допустимых расстояний между строениями создает реальную угрозу жизни и здоровью в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания. Нарушение противопожарных норм, допущенных при строительстве самовольных построек, создает угрозу жизни и здоровью людей при их сохранении, аналогичная правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 05.07.2019 N 308-ЭС19-9944).

Приходя к выводу, что спорная постройка соответствует пожарной безопасности суд исходил из того, что стороной ответчика представлены проектные решения об устранении нарушений пожарной безопасности, вместе с тем с тем, судом не проверено фактическое выполнение указанных в данной документации работ, не учтено, что судебным экспертом сделаны выводы о том, что на момент его осмотра здания такие работы выполнены не были.

При этом судебным экспертом сделан вывод, что здание будет соответствовать требованиям пожарной безопасности в случае оборудования здания системой пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

Направляя дело на новое рассмотрение в Щербинский районный суд города Москвы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в своем определении от 05.09.2023 указала на необходимость выяснения вопроса о том, соответствует ли расположенное на указанном земельном участке здание виду разрешенного использования земельного участка. Данное указание не исполнено.

При этом на недопустимость формального отношения судов к императивным градостроительным нормам в вопросах разрешения споров о самовольном строительстве, в частности виду разрешенного использования земельных участков, неоднократно указывает Верховный Суд РФ, согласно позиции которого, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), несоответствие строения разрешенному использованию земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для того, чтобы признать постройку самовольной и возложить на лицо, которое возвело эту постройку, обязанность снести ее.

В нарушение требований статей 56, 67, 196 ГПК РФ вышеуказанные доводы и юридически значимые обстоятельства применительно к положениям закона, подлежащим применению при разрешении настоящего спора, не получили должной оценки судов первой и апелляционной инстанций при разрешении спора.

Выводы суда о том, спорное здание соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а также соответствует требованиям пожарной безопасности, сделаны без оценки всех доводов и доказательств, на которые ссылалась сторона истца.

В связи с этим выводы суда являются преждевременными, сделаны без установления всех юридически значимых обстоятельств по делу.

Согласно п. 3 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судом первой или апелляционной инстанции.

С учетом изложенного допущенные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, их устранение и защита нарушенных прав и законных интересов, невозможны без направления дела на новое рассмотрение.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"). Исходя из изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего дела судами допущены нарушения норм права, которые являются существенными и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела, в связи с чем находит нужным отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 июля 2025 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.

Мотивированный текст определения изготовлен 19 февраля 2026 года