Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Трух Е.В.,

судей Коваленко О.П. и Крамаренко Т.М.,

рассмотрела кассационное представление Прокуратуры Самарской области и кассационные жалобы Администрации г. о. Самара, Департамента градостроительства администрации г.о. Самара на решение Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г. по гражданскому делу N 2-14/2024 по иску Департамента градостроительства городского округа Самара к П., К.Е. о сносе самовольной постройки, встречному иску К.Е. к Администрации городского округа Самара, Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку.

Выслушав доклад судьи Трух Е.В., прокурора четвертого отдела (с дислокацией в г. Самаре, г. Саратове) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного Управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации М., поддержавшего кассационное представление и полагавшего судебные акты незаконными и необоснованными, объяснения представителя Департамента градостроительства администрации г.о. Самара К.А. и представителя Администрации г.о. Самара Л., также поддержавших кассационные жалобы, пояснения П., К.Е. и их представителей Т.А. и В., действующих на основании доверенностей, возражавших против заявленных в кассационном представлении и жалобах доводов, представителя ГУ МЧС России по Самарской области Т.С., представителя местной религиозной организации православный Приход храма в честь преподобного Серафима Саровского г.о. Самара Самарской Епархии Русской Православной Церкви Н., представителя Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Самарской области О., поддержавших доводы кассационных жалоб и представления, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Самарской области Х., полагавшего судебные акты законными и обоснованными, проверив материалы дела, судебная коллегия,

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в суд с иском к П., К.Е. о признании объекта капитального строительства, возведенного в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского", зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия Федерального значения "Пушкинский народный дом, 1903 г. арх. З.", зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объекта культурного наследия Федерального значения "Доходный дом Челышева, 1899 г. Арх. Щ.", самовольной постройкой и обязании осуществить ее снос.

Изначально С., а впоследствии К.Е. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Самара, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на нежилое здание площадью 335,8 кв. м, ссылаясь на то, что объект возведен в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 11 октября 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 4 марта 2020 г., в удовлетворении исковых требований Департаменту градостроительства городского округа Самара и С. отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15 февраля 2021 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку судами надлежащим образом не проверены обстоятельства осуществления строительства спорного объекта недвижимости на территории, где действуют специальные требования охраны объектов культурного наследия, не разрешен вопрос относительно результата произведенных строительных работ и о возможности дальнейшего использования спорного строения с учетом нахождения в непосредственной близости от объекта культурного наследия регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского".

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 14 апреля 2022 г. иск Департамента градостроительства г.о. Самара удовлетворен, объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой на П. и К.Е. возложена обязанность осуществить за свой счет снос самовольно возведенного строения. Иск К.Е. к Администрации г.о. Самара, Департаменту градостроительства г.о. Самара о признании права собственности на самовольную постройку оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 сентября 2022 г. решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 апреля 2022 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба П. без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 13 февраля 2022 г. решение Ленинского районного суда г. Самары от 14 апреля 2022 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 1 сентября 2022 г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не выяснили обстоятельства осведомленности П. о действии ограничений в отношении земельного участка, не дали оценки существенности и устранимости допущенных нарушений и не исследовали вопрос о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка в процессе рассмотрения дела изменен на гостиничное обслуживание.

При новом рассмотрении дела решением Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г., в удовлетворении исковых требований Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании самовольной постройкой и ее сносе отказано, в удовлетворении исковых требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку также отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г., решение Ленинского района г. Самары от 8 октября 2024 г. отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований К.Е. к Администрации городского округа Самара, Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку, за К.Е. признано право собственности на объект недвижимости - здание гостиницы площадью 335,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>. В остальной части решение Ленинского района г. Самары от 8 октября 2024 г. оставлено без изменения.

В кассационном представлении Прокуратура Самарской области и в кассационных жалобах Администрация г. о. Самара и Департамент градостроительства г.о. Самара ставят вопросы об отмене судебных постановлений.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка участвующих в деле лиц в заседание суда кассационной инстанции не является препятствием в рассмотрении жалобы.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https://6kas.sudrf.ru/).

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, в т.ч. представителя П. и К.Е. Т.А., пояснившей, что в настоящее время после вынесения оспариваемого апелляционного определения в ЕГРН за К.Е. зарегистрировано право собственности на здание гостиницы с кадастровым номером N, обсудив доводы, изложенные в кассационном представлении, кассационных жалобах, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит их подлежащими удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом первой инстанции, а также подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи от 13 июля 2017 г. П. являлся собственником земельного участка площадью 685 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

Из акта контроля за состоянием объекта культурного наследия от 15 августа 2017 г. N, составленного Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, следует, что произведен осмотр земельного участка по адресу: <адрес>, находящегося в непосредственной близости к объекту культурного наследия регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского", расположенного по адресу: <адрес>. На участке, по адресу: <адрес>, принадлежащем П., проводились земляные работы.

Согласно акту проверки муниципального земельного контроля Администрации Ленинского внутригородского района г.о. Самара от 10 ноября 2017 г. N, на земельном участке по адресу: <адрес>, находящемся в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, возведен фундамент без получения разрешения на градостроительные работы. В связи с этим усмотрены признаки нарушения соблюдения требований закона, выразившиеся в использовании земельного участка не по назначению.

Вступившим в законную силу постановлением Ленинского районного суда г. Самары от 21 июня 2018 г. П. привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере 20 000 руб. за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, предусмотренных в границах зон охраны объектов культурного наследия).

Впоследствии П. по договору купли-продажи продал указанный земельный участок ФИО24, право собственности которой зарегистрировано 15 мая 2018 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно акту, составленному Управлением государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области от 08 ноября 2018 г. N при осмотре земельного участка по адресу: <адрес>, расположенного в непосредственной близости к объекту культурного наследия регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского" возведено одноэтажное здание гостиницы.

17 декабря 2018 г. Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области уведомило Администрацию г.о. Самара, Департамент градостроительства г.о. Самара и Администрацию Ленинского внутригородского района г.о. Самара о выявлении самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен с "индивидуальное жилищное строительство" на "гостиничное обслуживание", что подтверждается Уведомлением Управления Росреестра по ФИО1 области о внесении сведений в ЕГРН от 12 февраля 2020 г.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от 10 марта 2020 г. земельный участок, с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: <адрес>, на котором расположено спорное строение, ФИО24 продала К.Е., право собственности зарегистрировано 18 марта 2020 г.

Суд первой инстанции установив, что П. на земельном участке с кадастровым номером N возвел объект капитального строительства - одноэтажное здание (гостиница), площадью 335,8 кв. м в отсутствие надлежащей процедуры строительного надзора, без соответствующего разрешения на строительство, без проектной документации и без учета требований Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", пришел к выводу о том, что здание является самовольной постройкой.

Определением суда от 4 августа 2021 г. по ходатайству П. и К.Е. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "ЭкспертОценка".

Из заключения судебной экспертизы ООО "ЭкспертОценка" N от 9 марта 2022 г. суд установил, что возведенное на участке с кадастровым номером N строение располагается в зоне охраны объекта культурного наследия "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского" и имеет признаки капитального объекта, в котором не соблюдены нормы пожарной безопасности в части:

- отсутствия второго эвакуационного выхода из здания;

- нарушения требований к системе обнаружения пожара (система обнаружения пожара не оборудована дублирующим устройством сигналов);

- нарушения противопожарных расстояний до жилого дома по адресу: <адрес>, и до трансформаторной подстанции;

- отсутствия противопожарных подъездов и проездов к зданию гостиницы;

- отсутствия противопожарного подъезда и проезда к зданию по адресу: <адрес>, со стороны участка с кадастровым номером N. При этом нормы безопасности в части устройства противопожарных проездов и подъездов для здания по адресу: <адрес>, не соблюдены вне зависимости от наличия строения на участке с кадастровым номером N.

Эксперты указали, что объект возможно в дальнейшем эксплуатировать по назначению без возникновения опасности для жизни людей, окружающих построек и инфраструктуры при условии разработки и согласования специальных технических условий в части требований пожарной безопасности, однако, сооружение не соответствует градостроительным нормам с учетом градостроительных регламентов охранной зоны объекта культурного наследия, под действие которых оно попадает.

Также проведенной экспертизой установлено, что:

- на момент ее проведения построенный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером N, имеющим соответствующее назначение;

- помех в использовании собственниками других объектов, расположенных в непосредственной близости от нового сооружения не возникает;

- строительство здания по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером N, не представляет угрозу разрушения для объектов культурного наследия - "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского", расположенного по адресу: <адрес> с учетом их территории;

- для земельного участка с кадастровым номером N максимальный процент застройки составляет 100%.

Суд первой инстанции также установил, что в материалы дела были представлены Специальные технические условия (далее СТУ) по обеспечению пожарной безопасности объекта: "Здание гостиницы" по адресу: <адрес>, утвержденные собственниками объекта П. и К.Е. и согласованные с МЧС России 17 января 2023 г.

Из экспертного заключения ООО Агентство независимой оценки "Экспертиза Поволжья" N от 27 февраля 2024 г., выполненного на основании определения суда от 12 октября 2023 г., следует, что:

- разрешение на строительство здания гостиницы отсутствует;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует;

- проектная и рабочая документация с конструктивными и архитектурными решениями отсутствует;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует;

- исследуемое здание гостиницы расположено в пределах охранной зоны объекта культурного наследия;

- во внутренний двор здания гостиницы проезд пожарной машины невозможен. Со стороны двора в месте расположения соседнего деревянного жилого дома по адресу: <адрес>, с северной стороны проезд отсутствует;

- противопожарное расстояние между зданием гостиницы и зданием по адресу: <адрес>, составляет 3,9 метров, вместо положенных 10 метров;

- противопожарное расстояние между зданием гостиницы и трансформаторной подстанцией составляет от 2,9 метров до 3,5 метров, вместо необходимых 10 метров;

- подъезд пожарных автомобилей к зданию гостиницы должен быть не менее чем с 1-й продольной стороны по всей длине здания. Данное требование не выполнено. Возможен только частичный подъезд с одной стороны;

- ширина проезда для пожарных машин вдоль здания гостиницы с одной стороны, в месте свободного подъезда со стороны парковочной площадки составляет от 2,9 метров до 3,5 метров. Необходимая ширина составляет не менее 3,5 метров. Требование не выполнено;

- расстояние от внутреннего края подъезда (дорога общего пользования) до наружных стен гостиницы составляет 15 метров, вместо необходимых 5-8 метров. В данном тезисе условие не выполнено. Однако возле здания гостиницы имеется парковочная площадка, которая позволяет въезду автомобилей, в данном случае условие выполняется;

- подъезд пожарных автомобилей к зданию по адресу: <адрес>, (деревянное 2х этажное во дворе) отсутствует;

- ширина проезда/подъезда к зданию по адресу: <адрес>, должна составлять не менее 3,5 метров. Данное требование не выполнено;

- расстояние от подъезда до наружных стен к зданию по адресу: <адрес>, составляет 57,94 метра вместо необходимых 50 метров. В данном случае требование не выполняется. Однако подъезд обеспечен со стороны <адрес>, также вдоль здания гостиницы, длина которого составляет 43 метра, проход шириной не менее 2,5 метра, по которому в случае необходимости возможна прокладка пожарного рукава до жилого дома, требования соблюдены;

- к зданию объекта культурного наследия подъезд пожарных автомобилей возможен только с 2х сторон вместо 4х;

- ширина проезда к зданию объекта культурного наследия должна быть не менее 3,5 метра. Требование не выполнено;

- расстояние от внутреннего края подъезда (дорога общего пользования/площадка парковки) объекта культурного наследия до наружного фасада со стороны смежного участка с гостиницей отсутствует. Условие не выполнено;

- на территории, расположенной между подъездом для пожарных автомобилей и зданием или сооружением, не допускается размещать ограждения, способные создать препятствия для работы пожарных лиц и автоподъемников. Территория заднего двора гостиницы с двух сторон ограждена калитками. Калитки являются обслуживаемыми, могут открываться сотрудниками гостиницы;

- для здания гостиницы были разработаны СТУ, которые не в полном объемы соблюдены и выполнены (отсутствует противопожарная преграда (водяные завесы/сухотруб), отсутствует механизм ручного управления водяной завесы, на фасаде гостиницы отсутствует устройство извещателей пламени, не выполнен расчет теплового потока, система видео наблюдений выполнена не в полном объеме, обеспечение деятельности пожарных подразделений с согласованием МЧС не выполнено).

В экспертном заключении АНО "Экспертиза Поволжья" на вопрос суда о возможности устранения выявленных нарушений, с указанием возможных способов, стоимости и сроков их устранения, экспертами указано, что:

- регистрация объекта возможна в судебном порядке;

- отсутствие проектной и рабочей документации с конструктивными и архитектурными решениями устраняется разработкой рабочей документации под существующее здание;

- учитывая, что исследуемое здание гостиницы расположено в пределах охранной зоны объекта культурного наследия, данный недостаток является неустранимым;

- отсутствие проезда пожарной машины во внутренний двор здания, а также отсутствие проезда со стороны двора в месте расположения соседнего деревянного жилого дома по адресу: <адрес>, (с северной стороны), отсутствие подъезда пожарных автомобилей к зданию гостиницы не менее чем с 1-й продольной стороны по всей длине здания, нарушение противопожарных расстояний между зданием гостиницы и зданием по адресу: <адрес>, между зданием гостиницы и трансформаторной подстанцией, несоответствие ширины проезда для пожарных машин вдоль здания гостиницы с одной стороны, в месте свободного подъезда со стороны парковочной площадки, несоответствие расстояния от внутреннего края подъезда (дорога общего пользования) до наружных стен, несоответствие ширины проезда/подъезда к зданию по адресу: <адрес>, а также расстояния от подъезда до наружных стен к зданию, ширины проезда к зданию объекта культурного наследия, подъезд пожарных автомобилей только с 2х вместо требуемых 4х сторон, устраняется разработкой и выполнением условий противопожарных СТУ, которые в настоящее время в полном объеме не выполнены.

Эксперт не смог установить срок устранения несоответствий, однако, произвел расчет средней стоимости устранения дефектов/недостатков в части материально-технического обеспечения и определил ее в размере 1 313 654 руб., указав, что относительно исследуемого здания гостиницы имеются нарушения нормативно-технической документации по ряду критериев, ряд нарушений является неустранимыми, ряд - устранимыми. В данном случае разрабатываются СТУ, при выполнении которых здание можно использовать по назначению. Для устранения данных нарушений необходима разработка и наличие, проектно-сметной документации (рабочей документации), специальных технический условий, на основании которых будет выполнен ряд строительно-монтажных работ по устранениям данных нарушений. Эксперт указал, что стоимость работ и сроки их выполнения зависят от объема работ, согласно проекту и ТУ. При выполнении данных условий возможно дальнейшее использование здания гостиницы.

Этим же заключением экспертизы установлено, что при сносе объекта неминуемо затрагивается территория земли в границах объекта культурного наследия; производство работ по сносу объекта в данном случае невозможно без использования части территории объекта культурного наследия. Таким образом, при сносе гостиницы на участке с кадастровым номером N в границах территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения вынужденно будет производиться хозяйственная деятельность, создающая угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объекта культурного наследия, что нарушает требования режимов использования земель в границах территории объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского".

Суду первой инстанции был предоставлен отчет по оценке пожарного риска ООО "ПОЖЭКСПЕРТ", согласно которому в здании гостиницы ИП К.Е., расположенном по адресу: <адрес>, расчетные величины пожарного риска соответствуют нормативным значениям пожарных рисков, установленным Федеральным законом "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Также суду предоставлен договор от 22 июля 2024 г., заключенный между ИП К.Е. и ИП А. на монтаж "Дренчерное пожаротушение. Сухотруб" на объекте, расположенном по адресу: <адрес>, в соответствии с проектом, предоставленном заказчиком. Срок исполнения 31 декабря 2024 г.

Суд первой инстанции сославшись на то, что снос строений является крайней мерой гражданско-правовой ответственности и устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, отказал в удовлетворении требований о сносе ответчиками указанного объекта.

В удовлетворении требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку судом первой инстанции также отказано, поскольку возведенное строение не соответствует требованиям пожарной безопасности, а требования специальных технических условий по обеспечению пожарной безопасности объекта не выполнены в полном объеме.

Пересматривая указанное решение по апелляционным жалобам сторон и апелляционному представлению прокурора, суд апелляционной инстанции счел обоснованными выводы суда об отказе в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, но не согласился с его выводами в части отказа в удовлетворении встречных требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку.

Учитывая, что ответчиками указано на принятие мер к реализации комплекса работ, предусмотренных Специальными техническими условиями по обеспечению пожарной безопасности, для устранения выявленных нарушений, которые не были предметом исследования судебного эксперта, определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда 22 мая 2025 г. по гражданскому делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Агентство независимой оценки "Экспертиза Поволжья".

Согласно заключению дополнительной экспертизы ООО Агентство независимой оценки "Экспертиза Поволжья" N от 11 августа 2025 г. ответчиками проведены следующие работы:

- разработано требование СТУ. Выполнено требование СТУ;

- смонтирована противопожарная преграда (водные завесы/сухотруб);

- смонтирован механизм ручного управления водяной завесы/сухотруба (устройство противопожарной преграды);

- на фасаде гостиницы установлено устройство извещателей пламени;

- установлена автоматическая передача сигнала пожара от пожарной сигнализации здания на пульт дежурного МЧС;

- выполнен расчет теплового потока (т. 16);

- система видео наблюдений выполнена по периметру здания в полном объеме;

- обеспечение деятельности пожарных подразделений с согласованием МЧС - выполнено. Подготовлен план тушения пожара исследуемого объекта (т. 16);

- установлен блок датчиков обнаружения пламени вместе с блоком включения;

- установлен план эвакуации внутри помещения, покрытый светящимся в темноте покрытием;

- предоставлена проектная документация на исследуемое здание, выполненное ООО "Проектное бюро" от 2 сентября 2024 г. (т. 14);

- предоставлен договор строительного подряда на возведение исследуемого объекта от 1 августа 2017 г. (т. 13);

- подготовлен отчет по оценке пожарного риска исследуемого объекта от 25 сентября 2024 г. (т. 14).

Объемно-планировочное решение здания предусматривает наличие 4-х входов в здание.

Во всех помещениях предусмотрено естественное освещение через оконные проемы. По периметру здания установлено видеонаблюдение, охватывающее обзор всего периметра здания. Так же по всему периметру здания в верхней части установлен сухотруб с механизмом ручного подключения.

В результате сравнения нормативно-технической документации с результатами осмотра экспертом установлено, что здание гостиницы не соответствует по ряду критериев:

1. разрешение на строительство здания гостиницы отсутствует;

2. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует;

3. исследуемое здание гостиницы расположено в пределах охранной зоны объекта культурного наследия;

4. во внутренний двор здания гостиницы проезд пожарной машины невозможен. Со стороны двора в месте расположения соседнего деревянного жилого дома по адресу: <адрес> (с северной стороны) проезд отсутствует;

5. противопожарное расстояние между зданием гостиницы и зданием по адресу: <адрес>, составляет 3,9 метров, вместо положенных 10 метров;

6. противопожарное расстояние между зданием гостиницы и трансформаторной подстанцией составляет от 2,9 метров до 3,5 метров, вместо необходимых 10 метрах;

7. подъезд пожарных автомобилей к зданию гостиницы должен быть не менее чем с 1-й продольной стороны по всей длине здания. Данное требование не выполнено. Возможен только частичный подъезд с одной стороны;

8. ширина проезда для пожарных машин вдоль здания гостиницы с одной стороны, в месте свободного подъезда со стороны парковочной площадки составляет от 2,9 метров до 3,5 метров. Необходимая ширина составляет не менее 3,5 метров. Требование не выполнено;

9. расстояние от внутреннего края подъезда (дорога общего пользования) до наружных стен гостиницы составляет 15 метров, вместо необходимых 5-8 метров. В данном тезисе условие не выполнено. Однако возле здания гостиницы имеется парковочная площадка, которая позволяет въезду автомобилей, в данном случае условие выполняется;

10. подъезд пожарных автомобилей к зданию по адресу: <адрес> (деревянное 2х этажное во дворе) отсутствует;

11. ширина проезда/подъезда к зданию по адресу: <адрес>, должна составлять не менее 3,5 метров. Данное требование не выполнено;

12. расстояние от подъезда до наружных стен к зданию по адресу: <адрес>, составляет 57,94 метра вместо необходимых 50 метров. В данном случае требование не выполняется. Однако подъезд обеспечен со стороны <адрес>, также вдоль здания гостиницы, длина которого составляет 43 метра, проход шириной не менее 2,5 м, по которому в случае необходимости возможна прокладка пожарного рукава до жилого дома, требования соблюдены;

13. к зданию объекта культурного наследия подъезд пожарных автомобилей возможен только с 2х сторон, вместо 4х;

14. ширина проезда к зданию объекта культурного наследия должна быть не менее 3,5 метра. Требование не выполнено;

15. расстояние от внутреннего края подъезда (дорога общего пользования/площадка парковки) объекта культурного наследия до наружного фасада со стороны смежного участка с гостиницей отсутствует. Условие не выполнено;

16. на территории, расположенной между подъездом для пожарных автомобилей и зданием или сооружением, не допускается размещать ограждения, способные создать препятствия для работы пожарных лиц и автоподъемников. Территория заднего двора гостиницы с двух сторон ограждена калитками. Калитки являются обслуживаемыми, могут открываться сотрудниками гостиницы.

Между тем, учитывая, что разработаны и выполнены СТУ, эксперт пришел к выводу о том, что исследуемый объект на момент проведения экспертизы не создает угрозу жизни и здоровью граждан при несоответствии нормативно технической документации по ряду критериев, в связи с тем, что относительно объекта исследования разработаны указанные выше специальные технические условия, которые были выполнены.

Суд апелляционной инстанции приняв экспертные заключения ООО Агентство независимой оценки "Экспертиза Поволжья" от 27 февраля 2024 г. и от 11 августа 2025 г. в качестве допустимых доказательств по делу и критически оценив письменную консультацию (рецензию) специалиста ООО "Инвест-Центр" ФИО22, указав, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, принимая во внимание, что спорное строение возведено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности К.Е., вид разрешенного использования соответствует фактическому - под гостиницу, которая расположена в пределах границ принадлежащего ей земельного участка, пришел к выводу о том, что сохранение указанной самовольной постройки не нарушает охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем, решение Ленинского районного суда г. Самары от 08 октября 2024 г. в части отказа в удовлетворении иска К.Е. к Администрации г.о.Самара, Департаменту градостроительства г.о.Самара о признании права собственности на самовольную постройку отменил и в отмененной части вынес новое решение об удовлетворении требований.

Между тем, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит, что решение суда и апелляционное определение приняты с нарушением норм действующего законодательства, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Конституция Российской Федерации закрепляет обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры (статья 44, часть 3).

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с учетом обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории, с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (часть 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (подпункт 1 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

К таким требованиям согласно пункту 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены и зоны с особыми условиями использования территорий установленные, в т.ч. в целях сохранения объектов культурного наследия.

Статьей 105 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: зоны охраны объектов культурного наследия (пункт 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 34 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об объектах культурного наследия) в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации (ч. 2 ст. 34 Закона об объектах культурного наследия).

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее по тексту - постановление Пленума N 44) разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Пунктом 21 постановления Пленума N 44 разъяснено, что одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах охранной зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ). По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ). До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от 03 августа 2018 г. N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Если при разрешении спора о сносе самовольной постройки по основанию невозможности ее возведения в границах зоны с особыми условиями использования территорий суд установит, что объект, в связи с наличием которого установлена указанная зона, был ликвидирован и отпали основания для сохранения ограничений (пункт 1 статьи 104 ЗК РФ), в том числе когда сведения о такой зоне не исключены из ЕГРН, суд с учетом представленных доказательств отказывает в удовлетворении требования о сносе постройки.

При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации (п. 22 постановления Пленума N 44).

Истец Департамент градостроительства г.о. Самара ссылался в иске и представлял доказательства того, что П. при возведении спорной постройки знал и мог знать о наличии ограничений использования земельного участка, в т.ч. акты муниципального земельного контроля, а также акты, составленные специалистами Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, и вступившее в законную силу постановление Ленинского районного суда г. Самары от 21 июня 2018 г., которым П. привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере 20 000 руб. за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ (нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, предусмотренных в границах зон охраны объектов культурного наследия).

Материалами дела подтверждено, установлено судами и не оспаривалось никем из участников процесса, что возведенное П. и в настоящее время находящееся в собственности К.Е. строение (здание гостиницы) отвечает признакам самовольной постройки, и расположено в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения "Здание бывшей Шихобаловской богадельни с домовой церковью Серафима Саровского".

Таким образом, объект культурного наследия, в связи с наличием которого установлена охранная зона не ликвидирован, является действующим и основания для сохранения ограничений в отношении земельного участка ответчика К.Е. на день рассмотрения спора не отпали.

Установив наличие многочисленных нарушений требований пожарной безопасности и указав на их частичное устранение ответчиками, придя к выводу о том, что эти неустранимые нарушения могут быть компенсированы разработкой/согласованием и выполнением специальных технических условий (СТУ), суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда об отказе в удовлетворении требований Департамента о сносе самовольной постройки, одновременно отменив решение в части отказа в удовлетворении встречных требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку и удовлетворив их.

Однако, судебная коллегия критически относится и к выводам судов и к позиции ответчиков П. и К.Е. о необходимости в данном случае разработки/согласования и выполнения СТУ, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 78 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" разработка специальных технических условий необходима исключительно для зданий и сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности.

Между тем, правоотношения в сфере пожарной безопасности для указанного типа строений урегулированы как Федеральными законами от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", так и СП 118.13330.2012 "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям".

Кроме того, судами не принято во внимание, что законом установлен императивный запрет на осуществление строительства в пределах определенной ст. 34 Закона об объектах культурного наследия территории, основания для преодоления такого запрета законом не предусмотрены. В этой связи вопрос возможности сохранения возведенного с нарушением данного запрета объекта и соразмерность применения такого способа защиты как возложение обязанности по его сносу последствиям нарушения, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 26 июня 2025 г. N-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки ФИО3 на нарушение ее конституционных прав отдельными положениями нормативных актов" конституционная обязанность каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры конкретизирована в Федеральном законе от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", который - в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории - предусматривает возможность установления зон охраны объекта культурного наследия. К числу таких зон наряду с зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности, а также зоной охраняемого природного ландшафта относится охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 34).

Учитывая изложенное, у судов не имелось оснований для сохранения самовольной постройки и ее легализации.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях неоднократно отмечал, что закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК Российской Федерации (определения от 25 марта 2004 года N 85-О, от 28 марта 2017 года N 609-О, от 27 декабря 2022 года N 3351-О, от 29 октября 2024 года N 2847-О и др.).

Кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются (часть 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Указанной нормой также определены полномочия кассационного суда общей юрисдикции. В числе этих полномочий - полномочие изменить либо отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, если допущена ошибка в применении и (или) толковании норм материального права (пункт 5 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из баланса интересов бизнеса и предпринимательства с одной стороны, и интересов общества и государства, а также сохранения исторического и культурного наследия и связанных с этим прав в духовно-культурной сфере - с другой, принимая во внимание длительность рассмотрения настоящего гражданского дела в судах, которыми установлены все необходимые юридически значимые обстоятельства по делу, но допущена ошибка в применении норм материального права, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным решение Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г., оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства городского округа Самара о сносе самовольной постройки отменить, а также отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г. в части отмены решения Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г. об отказе в удовлетворении требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку и вынесении нового решения в данной части об удовлетворении иска, и самостоятельно принять по делу новое решение, которым исковые требования Департамента градостроительства администрации городского округа Самара к П., К.Е. о сносе самовольной постройки удовлетворить, признать самовольной постройкой объект капитального строительства с кадастровым номером N, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, обязав ответчиков за свой счет осуществить ее снос, в удовлетворении исковых требований К.Е. о признании права собственности на самовольную постройку отказать.

В п. 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признавая постройку самовольной и принимая решение о ее сносе, суд должен указать срок исполнения решения.

Учитывая предусмотренные ст. 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации особенности сноса самовольных построек и сроки совершения заинтересованными лицами соответствующих действий, судебная коллегия полагает возможным установить срок исполнения решения о сносе самовольной постройки до 1 октября 2026 г.

Руководствуясь статьями 379.5, 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г., оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства городского округа Самара к П., К.Е. о сносе самовольной постройки - отменить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 сентября 2025 г. в части отмены решения Ленинского районного суда г. Самары от 8 октября 2024 г. об отказе в удовлетворении требований К.Е. к Администрации городского округа Самара, Департаменту градостроительства городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку и вынесении нового решения в данной части об удовлетворении иска - отменить.

Принять новое решение, которым исковые требования Департамента градостроительства администрации городского округа Самара к П., К.Е. о сносе самовольной постройки - удовлетворить.

Признать самовольной постройкой объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Самара, ул. Бр. Коростелевых, 100, и обязать П. и К.Е. за свой счет осуществить ее снос в срок до 1 октября 2026 г.

В удовлетворении исковых требований К.Е. к Администрации городского округа Самара, Департаменту градостроительства администрации городского округа Самара о признании права собственности на самовольную постройку - отказать.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 27 марта 2026 г.