Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Анашкиной И.А.,

судей Романовой М.А., Севастьяновой Н.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.М. к администрации муниципального образования город-курорт Сочи о признании права собственности на самовольную постройку, по встречному иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи к Б.М. о сносе самовольной постройки,

по кассационной жалобе представителя Б.М. - П.Р. на заочное решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 декабря 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2025 г.

Заслушав доклад судьи Анашкиной И.А., выслушав объяснения представителя Б.М. - П.Р., поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения представителя администрации муниципального образования город-курорт Сочи - Р., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

Б.М. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края, в котором просила признать за ней право собственности на объект недвижимости: жилое помещение общей площадью 74,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

Администрация обратилась в суд со встречным иском к Б.М., в котором просила признать объект капитального строительства общей площадью 74,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, самовольной постройкой, обязав Б.М. осуществить снос этой постройки за свой счет, обратив решение суда к немедленному исполнению и взыскав с Б.М. в пользу администрации судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки.

Решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 августа 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 ноября 2019 г. и определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 июля 2020 г., в удовлетворении исковых требований Б.М. отказано, встречные требования администрации удовлетворены.

Б.М. обратилась в суд с заявлением о пересмотре состоявшегося по делу решения суда в порядке главы 42 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

Определением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 3 февраля 2021 г. отказано в удовлетворении заявления Б.М. о пересмотре вступившего в законную силу судебного постановления.

Впоследствии вопрос о пересмотре решения суда первой инстанции в порядке главы 42 ГПК РФ являлся предметом неоднократного пересмотра судов апелляционной и кассационной инстанций, по результатам которых апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 августа 2023 г. определение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 3 февраля 2021 г. отменено, решение Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 12 августа 2019 г. отменено, дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу со стадии судебного разбирательства.

При новом рассмотрении заочным решением Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 декабря 2023 г. в удовлетворении требований Б.М. отказано, встречные требования администрации удовлетворены.

Суд признал объект капитального строительства общей площадью 74,6 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, самовольной постройкой. Суд обязал Б.М. осуществить снос этой постройки за свой счет. Указано, что в случае неисполнения Б.М. данного судебного акта взыскивать с Б.М. в пользу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи Краснодарского края судебную неустойку в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки, начиная с момента истечения одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу и до дня его фактического исполнения. Суд взыскал с Б.М. государственную пошлину в доход государства в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2025 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Б.М., ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене заочного решения Лазаревского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 13 декабря 2023 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2025 г. В обоснование жалобы заявитель указывает, что заочное решение постановлено при существенных нарушениях требований действующего процессуального законодательства и в его отмене необоснованно отказано, поскольку истец не был надлежащим образом извещен о дате рассмотрения дела по существу, согласия на рассмотрение спора сразу после предварительного заседания Б.М. не давала, ходатайство об участии через веб-конференцию судом не рассмотрено. Также заявитель указывает, что суд первой инстанции верно установил, что вид разрешенного использования участка - "для ведения личного подсобного хозяйства", однако апелляционный суд ошибочно указал "для выращивания сельскохозяйственной продукции", что противоречит фактическим обстоятельствам дела, при этом действительный вид допускает строительство спорного объекта. Также судами во внимание не принято, что законность строительства подтверждается договором аренды с правом строительства, соответствием генеральному плану и уставу СНТ, документами и свидетельскими показаниями о согласовании отступов, а также принятием мер к получению разрешительной документации. Кроме того, спорный объект не нарушает права других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью, возведен с соблюдением отступов от границ земельного участка.

Третьи лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направили.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 5 июля 1995 г. между Администрацией района и П.Е. заключен договор N о предоставлении в аренду сроком на 25 лет земельных угодий - пашни площадью 0,0825 га. для ведения личного подсобного хозяйства.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено право арендатора, в том числе, возводить жилое помещение и хозяйственные постройки, разрешенные уставом.

Пунктом 4.2 договора аренды установлена обязанность арендатора возводить указанные в п. 4.1 настоящего договора строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.

ДД.ММ.ГГГГ П.Е. умер, что подтверждается свидетельством о смерти серии V-AT N от 26 июля 2016 г.

6 сентября 2016 г. Б.М. подала нотариусу заявление о принятии наследства П.Е.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 31 мая 2018 г. установлен факт принятия Б.М. наследства, открывшегося после смерти П.Е., состоящего из имущественных прав по договору N от 05 июля 1995 г. о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N, за Б.М. судом признаны права и обязанности по названному договору аренды в порядке наследования.

28 сентября 2018 г. нотариусом Сочинского нотариального округа Б.О. выдано свидетельство о праве Б.М. на наследство по закону в части прав и обязанностей по договору аренды земельного участка площадью 825 кв. м, находящегося по адресу: <адрес>.

11 октября 2018 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Б.М. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28 сентября 2018 г. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 5 июля 1995 г. N (N), которым внесены изменения в части сведений об арендаторе этого земельного участка, а его пункт 1.1 изложен в новой редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 718 кв. м, с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "для выращивания сельскохозяйственной продукции".

Также судом установлено, что на вышеуказанном земельном участке в 1996 году П.Е. возвел капитальный объект недвижимости - спорное жилое помещение общей площадью 74,6 кв. м.

В техническом паспорте от 2 июля 2017 г. указано, что спорная постройка является объектом не завершенным строительством.

Как указано в техническом плане здания от 18 февраля 2019 г., подготовленном по заказу Б.М. в отношении спорной постройки, ее строительство завершено.

Для установления соответствия спорного объекта строительным нормам, судом первой инстанции по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно экспертному заключению ООО "Эксперт Консалтинг" от 27 июня 2019 г. N Л, спорный объект недвижимости - двухэтажный жилой дом литера "А" площадью застройки 52 кв. м, расположен в уточненных (кадастровых) границах земельного участка с кадастровым номером <...>, являющегося собственностью муниципального образования город-курорт Сочи и находящегося в пользовании истца на условиях аренды.

Спорный жилой дом не соответствует требованиям СНиП 2.07.01-89*, СП 42.13330.016, СНиП 30-02-97*, СП 53.13330.2011, Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 г. N 202 в части несоблюдения минимальных отступов исследуемого жилого дома от границ земельного участка (по левой границе отступ спорного жилого дома от границы земельного участка с отсутствует). При этом эксперты пришли к выводу о том, что спорный жилой дом не создает препятствия владельцам соседних домовладений в пользовании своими строениями (сооружениями) и земельными участками.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства и признав заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, пришел к выводам о том, что спорный объект возведен П.Е. без получения каких-либо разрешительных документов, на земельном участке с разрешенным использованием для выращивания сельскохозяйственной продукции, что не предусматривает строительство, а также без соблюдения требований законодательства об отступах от границ земельного участка, в связи с чем, пришел к выводу о том, что постройка является самовольной и в силу закона подлежит сносу, право собственности на нее не может быть признано.

Суд апелляционной инстанции, проверяя на предмет законности и обоснованности решение суда первой инстанции, оснований для его отмены не установил, доводы апелляционной жалобы отклонил.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами, изложенными в оспариваемых судебных актах по следующим основаниям.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие) (абзац 2 пункта 1).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 7 пункта 2).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44).

Из приведенных выше положений норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что возможность признания постройки самовольной связывается законом с соблюдением требований к строительству, действующих на начало строительства, а также с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду несоблюдения требований при ее возведении.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми по делам по спорам, связанным с самовольной постройкой, и подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу части 2 статьи 56 ГПК РФ.

Данные положения закона судами учтены не были, обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, в полной мере не установлены.

В частности, из материалов дела следует, что решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 27 августа 2020 г. по административному делу N 2а-1689/2020 административное исковое заявление Б.М. удовлетворено, судом признан незаконным отказ департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>. На административного ответчика возложена обязанность рассмотреть заявление Б.М. об изменении вида разрешенного использования земельного участка в течение месяца.

Указанным судебным актом установлено, что в соответствии с договором аренды от 5 июля 1995 г. N целью аренды является ведение личного подсобного хозяйства, однако административный ответчик изменил разрешенное использование указанного земельного участка на "для выращивания сельскохозяйственной продукции", что противоречит как условиям договора, так и назначению территориальной зоны Ж-2 - малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров, при этом спорный земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.

Судом первой инстанции по настоящему гражданскому делу также установлено, что согласно Постановлению администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи N от 30 июля 2021 г., вид разрешенного использования спорного земельного участка в настоящее время - "для ведения личного подсобного хозяйства".

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. N П/0412, описание вида разрешенного использования с кодом 2.2. "для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)" предусматривает размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Описание вида разрешенного использования с кодом 2.1 "индивидуальное жилищное строительство" предусматривает размещение жилого дома со следующими характеристиками: отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, содержал аналогичные положения, то есть допускал размещение индивидуального жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Однако данные обстоятельства во внимание судов не приняты, соответствие объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка не рассматривалось с учетом указанных изменений и установленных по административному делу обстоятельств, а также того, что строительство здания началось задолго до внесения изменений в условия заключенного договора аренды и дополнительное соглашение от 2018 года не могло оказать влияния на выводы о правомерности возведения объекта.

Одновременно с этим, по результатам проведения по делу судебной экспертизы, единственным нарушением, которое было выявлено судами и которое положено в обоснование выводов о невозможности сохранения объекта, являлось несоблюдения требований относительно минимальных отступов от границ земельных участков.

В абзаце третьем пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 в качестве примера прямо указано, что нарушение минимальных отступов от границ земельных участков, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Однако вопрос о существенности и устранимости данного нарушения, судами не исследовался, получение согласия заинтересованных землепользователей на уменьшение минимальных отступов от границ земельного участка Б.М. не исследовалось и на обсуждение сторон не ставилось, возможность представления соответствующих доказательств истцу не разъяснялась.

Кроме того, в абзаце 2 пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Обязательность направления застройщиком в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в уполномоченный орган уведомления о планируемых строительстве или реконструкции такого объекта предусмотрена частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Часть 7 названной статьи предписывает уполномоченному органу провести проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и по результатам проверки направить застройщику уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта вышеперечисленным требованиям либо уведомление о их несоответствии и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Закрытый перечень оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии приведен в части 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

К числу таких оснований пункт 2 части 10 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит случай, когда размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

Из материалов дела и доводов истца следует, что наследники П.Е. обращались с уведомлением о планируемом строительстве от 5 марта 2019 г. N 21.01.18/9400, на что получили отказ по причине несоответствия разрешенному использованию земельного участка ("для выращивания сельскохозяйственной продукции").

Однако вопрос о правомерности данного отказа, в совокупности с обстоятельствам, установленными вступившим в законную силу судебным актом по административному делу N 2а-1689/2020, а также с Постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи NN от 30 июля 2021 г., судами не исследовался и не обсуждался, оценка данных обстоятельств в оспариваемых судебных актах не отражена.

С учетом изложенного, поскольку суды первой и апелляционной инстанций обстоятельства спора в полном объеме не установили и не исследовали, при этом суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устанавливать юридически значимые обстоятельства по делу и производить собственную оценку доказательств, которые не были оценены судами нижестоящих инстанций, в связи с чем на данный момент суд кассационной инстанции лишен возможности проверить обоснованность или необоснованность выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании права собственности на объект недвижимости, а также оснований для удовлетворения встречных требований о сносе самовольной постройки. Такие выводы судов являются преждевременными.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего спора судами допущены нарушения норм права, которые не могут быть исправлены без отмены принятых судебных постановлений и нового рассмотрения дела, в связи с чем, судебная коллегия находит, что заочное решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 декабря 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2025 г. нельзя признать законными, они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства и отразить выводы по ним в судебном акте, разрешить исковые требования в зависимости от установленных обстоятельств по делу и в соответствии с требованиями материального и процессуального закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

заочное решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 13 декабря 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 октября 2025 г. отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Лазаревский районный суд г. Сочи.

Определение суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий трех месяцев со дня составления настоящего определения в окончательной форме.

Определение составлено в окончательной форме 25 марта 2026 г.