Дело N 2-151/2025 УИД 54RS0009-01-2024-001204-26
Судья: Яроцкая Н.С.

Докладчик: Дронь Ю.И.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Дроня Ю.И.,

судей Зуевой С.М., Пащенко Т.А.,

при секретаре Ф.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 19 августа 2025 года гражданское дело по апелляционным жалобам Ф.В. и представителя ТСЖ "Городок" Я.А.ВА. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2025 года по иску Ф.В. к ТСЖ "Городок", А., З., К., Я.А.ВБ. о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным в части, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Дроня Ю.И., объяснения Ф.В. и Я.А.ВА., судебная коллегия

Ф.В. обратился в суд с исковым заявлением к ТСЖ "Городок", А., З., К., Я.А.ВБ. о признании общего собрания собственников помещений многоквартирного дома недействительным в части, где просил:

-признать недействительным (ничтожным) решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания N, принятого с нарушением установленного законом порядка (норм действующего законодательства) в следующей части:

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для жилой части дома в размере 28 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнительными доходами - 70 процентов доходов от размещения свободных денежных средств и 50 процентов доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки;

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для автостоянки в размере 30,5 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнительными доходами - 30 процентов доходов от размещения свободных денежных средств, 50 процентов доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки, 100 процентов доходов от аренды дополнительно устроенных машино-мест;

- закрепление решением общего собрания факта наличия в автостоянке 178 машино-мест, что на 3 машино-места превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей;

- сдачу в аренду машино-мест сверх предусмотренного проектным решением и отраженного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество лимита для хранения 175 легковых автомобилей;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место;

Просил обязать ответчика в соответствие с выпиской из ЕГРН принимать к расчету сведения этого реестра о наличии 175 машино-мест в подземной автостоянке, кадастровый N, расположенной по адресу: <адрес>, - и предназначенной для хранения 175 легковых автомобилей, а также указанную в этом реестре площадь автостоянки, составляющую 7144,8 кв. м.

В обоснование исковых требований указал, что является собственником расположенного в многоквартирном доме нежилого помещения - подземной автостоянки, кадастровый N, по адресу: <адрес>, предназначенной для хранения 175 легковых автомобилей.

<адрес> автостоянки составляет 7144,80 кв. м.

Обособленная наземная часть площади автостоянки, именуемая ТСЖ "Городок" пристройкой, сдается в аренду, доход от которой поступает на банковский счет ТСЖ "Городок".

<адрес> всех жилых помещений в многоквартирном доме - 5248,60 кв. м.

<адрес> всех принадлежащих собственникам жилых и нежилого помещений многоквартирного дома - 12393,40 кв. м (7144,80 + 5248,60).

Доля автостоянки в общей площади дома - 57,65% (7144,80 / 12393,40).

Доля всех жилых помещений в общей площади дома - 42,35% (5248,60 / 12393,40).

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленное уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания N, по результатам которого во взаимосвязи со сметой доходов и расходов на 2024 г. были приняты следующие решения:

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для жилой части дома в размере 28 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнительными доходами: 70% доходов от размещения свободных денежных средств; 50% доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 0% доходов от аренды дополнительно устроенных машино-мест;

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 год для автостоянки в размере 30,50 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 год дополнительными доходами: 30% доходов от размещения свободных денежных средств; 50% доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 100% доходов от аренды дополнительно устроенных машино-мест;

- возложение обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место (без уточнения количества таких машино-мест) исключительно на собственников автостоянки.

Согласно п. 1 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно противоречит основам правопорядка и/или принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания:

- направление доходов от размещения свободных денежных средств в пропорции - 30% для нежилой части и 70% для жилой части дома, не соответствует размерам долей автостоянки и всех жилых помещений в общей площади дома - 57,65% и 42,35% соответственно;

- направление доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки, - 50% для нежилой части и 50% для жилой части дома, что нарушает права собственников автостоянки, имущество которых сдается в аренду, незаконным изъятием у них части доходов от аренды имущества, которое не принадлежит собственникам жилых помещений, в пользу собственников жилых помещений, влечет для собственников автостоянки убытки, а для собственников жилых помещений неосновательное обогащение;

- устройство в автостоянке для сдачи в аренду дополнительных сверх предусмотренного зарегистрированным правом 175 машино-мест, что подтверждается включением в тариф на содержание общего имущества на 2024 г. согласно плану доходов на 2024 г. доходов от сдачи в аренду таких дополнительно устроенных машино-мест в размере 66 000 руб.;

- применение к расчету при формировании тарифа на содержание общего имущества на 2024 год поступлений от 178 машино-мест, что на 3 машино-места превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей, а также превышает проектный расчет пожарной нагрузки и несет угрозу безопасности собственникам и пользователям автостоянки;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место (без уточнения количества таких машино-мест).

При разрешении вопросов повестки собрания принимались к расчету 178 голосов собственников автостоянки при фактическом наличии 175 машино-мест.

Как видно содержания сметы доходов и расходов на 2024 год, к расчету количества голосов собственников автостоянки принималась площадь 7131,20 кв. м, при фактической согласно выписке из ЕГРН площади 7144,80 кв. м, что исказило размер голоса каждого из собственников 175 машино-мест и ввело в заблуждение необоснованным основанием полагать законность выбытия части площадей автостоянки в размере 13,6 кв. м (7144,80 - 7131,20).

ТСЖ "Городок" осуществлено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением установленного законом порядка (норм действующего законодательства) при разрешении следующих вопросов:

- нарушен порядок распределения доходов от размещения свободных денежных средств в пропорции: 57,65% - доля собственников автостоянки, 42,35% - доля собственников всех жилых помещений;

- собственниками многоквартирного дома разрешен вопрос о распределении доходов от аренды не принадлежащего им имущества - пристройки, являющейся частью автостоянки, право разрешения которого принадлежит исключительно собственникам автостоянки;

- собственниками многоквартирного дома разрешен вопрос о сдаче в аренду не принадлежащего им имущества - трех дополнительных машино-мест, сверх предусмотренных проектом автостоянки и зарегистрированным правом 175 машино-мест;

- возложение исключительно на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом внутридомовую инженерную систему пожаротушения, содержание которой согласно ст. 39 ЖК РФ является обязанностью всех собственников помещений в многоквартирном доме, определяемой долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого собственника;

- принятие к расчету 178 голосов собственников машино-мест в автостоянке при фактическом наличии 175 машино-мест;

- принятие к расчету площади автостоянки в размере 7131,2 кв. м, при фактическом наличии 7144,80 кв. м.

Таким образом, указанные в принятом общим собранием участников и оформленным уведомлением о результатах проведения внеочередного общего собрания N, решения являются недействительными, а именно ничтожными, поскольку эти решения нарушают нормы действующего гражданского и жилищного законодательства, так как принятие таких решений либо не входит в компетенцию общего собрания участников гражданско-правового сообщества, либо нарушает порядок определения голосующих долей в автостоянке, как следствие неверных сведений о количестве машино-мест и площади автостоянки.

Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2025 года постановлено:

иск Ф.В. (<данные изъяты>) к А. (паспорт <данные изъяты>), З. (<данные изъяты>), Конобеевой Наталье Дмитриевне (<данные изъяты>), Я.А.ВБ. (<данные изъяты>) - удовлетворить частично.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ:

- об утверждении тарифа на содержание общедомового имущества на 2024 год для дома согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

- об утверждении тарифа на 2024 содержание парковки согласно смете доходов и расходов на 2024 г.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

С принятым судом решением не согласился Ф.В. и подал апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе просит признать ТСЖ "Городок" надлежащим ответчиком по всем требованиям, отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований к ТСЖ "Городок" как к юридическому лицу, отменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указал, что суд, установив, что автостоянка является отдельным объектом недвижимости с кадастровым номером <...>, практически признал действительность решений собраний собственников МКД 2006 и 2009 годов в отношении автостоянки, уклонившись от их оценки с оговоркой, что указанные решения не влияют на действительность последующих.

Не согласен с такими выводами, считает, что автостоянка - это самостоятельный объект, поэтому собрание собственников МКД не вправе принимать решения по вопросам, относящимся к автостоянке.

Суд необоснованно допустил регистрацию 178 машино-мест, тогда как согласно ЕГРН зарегистрировано 175 машино-мест.

Учет лишних трех мест нарушает принцип исчерпания права собственности.

При этом, установив, что система пожаротушения является общедомовым имуществом, суд необоснованно возложил расходы по ее содержанию только на собственников автостоянки.

Ссылаясь на ст. ст. 246, 248 ГК РФ, апеллянт полагает, что распоряжение имуществом автостоянки, находящейся в долевой собственности, должно осуществляться по соглашению всех ее участников, а не всеми собственниками МКД, а доходы от аренды автостоянки могут распределяться только между ее собственниками, а не всеми собственниками МКД.

Ссылаясь на ст. ст. 181.2, 181.5 ГК РФ, автор жалобы указывает, что решения разных гражданско-правовых сообществ должны оформляться отдельными протоколами, поскольку решения по спорным вопросам, принятым собранием МКД, не относятся к его компетенции и являются ничтожными.

Ссылаясь на ст. 39 ЖК РФ, апеллянт указал, что расходы на общедомовое имущество (систему пожаротушения) должны распределяться пропорционально долям всех собственников МКД.

Право собственности на недвижимое имущество в соответствие со ст. 8.1 ГК РФ может быть подтверждено исключительно сведениями государственного реестра, лица, не внесенные в ЕГРН, не могут считаться собственниками. Обращает внимание на то, что суд учел голоса лиц, не имеющих прав на автостоянку.

Ссылаясь на ст. ст. 53, 53.1 ГК РФ, находит, что ТСЖ "Городок" является надлежащим ответчиком по делу, поскольку является гражданско-правовым сообществом и в силу п. 118 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" должно выступать ответчиком по иску о признании собрания недействительным.

Так правление ТСЖ инициировало собрание N 3/251123 и в этом случае члены правления действовали не как частные лица, а как органы управления ТСЖ, а смета расходов, на основании которой принимались оспариваемые решения, составлены ТСЖ, аренда помещений осуществлялась также ТСЖ.

Суд признал, что решения собрания касались распределения расходов от аренды автостоянки и утверждения тарифов, но при этом не учел, что ТСЖ фактически распоряжалось доходами (деньги поступали на его счета), вело учет машино-мест, включая незарегистрированные, заключало договоры аренды.

Суд неверно оценил доказательства, не учел, что инвестиционные договоры не подтверждают право собственности, а решения собрания МКД в отношении автостоянки ничтожны.

Также, с решением суда не согласился представитель ТСЖ "Городок" Я.А.ВА. и подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда в части признания недействительным решения общего собрания об утверждении тарифов отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указала, что не согласна с выводом суда о признании недействительным решения собрания, поскольку утверждался тариф на содержание общедомового имущества на 2024 год, в собрании приняли участие 71,81% от общего количества голосов собственников жилых и нежилых помещений МКД, при этом 74,96% от принявших участие в голосовании проголосовали "за" принятие решение по данному вопросу.

Оспариваемым решением собрания не рассматривался вопрос о передаче пристройки и дополнительных машино-мест в аренду третьим лицам.

Этот вопрос разрешен ранее на собраниях от 02 августа 2006 года и 14 марта 2009 года.

Соответственно, п. 4 ст. 259.32 ГК РФ относительно необходимости принятия решения 2/3 голосов не имеет отношения к собранию от 10 декабря 2023 года.

Доходы от аренды пристройки и машино-мест частично передаются собственникам жилой части дома, однако п. 5 ст. 259.3 ГК РФ относительно необходимости единогласного решения не подлежит применению, так как доходы являются движимым имуществом и не относится к недвижимыми вещам.

В связи с этим можно сделать вывод о том, что решение по вопросам распределения доходов от аренды должно было приниматься большинством голосов собственников парковки.

Обращает внимание на то, что лица, не зарегистрировавшее право собственности, исключенные судом из расчета количества голосов лиц, принявших участие в голосовании, а именно: С, З, Ч, П, и так не принимали участие в данном голосовании.

Отмечает, что в материалы дела ТСЖ "Городок" были представлены протоколы общих собраний от 02 августа 2006 года и 14 марта 2009 года в подтверждение того обстоятельства, что собственники и ранее решали вопрос о распределении доходов от аренды аналогичным образом.

Однако суд не учел данные обстоятельства, указал, что они не влияют на действительность последующих решений общих собраний.

Апеллянт считает, что Ф.В. злоупотребляет своим правом, поскольку, являясь собственником парковочного места с 2005 года, участия собраниях 2006 и 2009 годом не принимал, но не оспаривал принятые на них решения, пользовался и оплачивал содержание парковки по тарифам, утвержденным товариществом, то есть признавал данные решения, в связи с чем, полагает поведение истца противоречивым, что предполагает утрату им права ссылаться на какие-либо обстоятельства, заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора.

На поданные апелляционные жалобы Ф.В. и ТСЖ "Городок" поданы взаимные возражения, в которых они просят апелляционные жалобы друг друга оставить без удовлетворения.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Новосибирского областного суда в сети Интернет (https//oblsud.nsk.sudrf.ru/).

Учитывая надлежащее извещение всех участников процесса о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в целях обеспечения соблюдения разумных сроков судопроизводства жалоба рассмотрена при имеющейся явке.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, урегулирован положениями ст. 247 ГК РФ.

Согласно пункту 1 указанной статьи владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Статьей 248 этого же кодекса предусмотрено, что плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Судом первой инстанции установлено, что в период с 25.11.2023 по 09.12.2023 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленное протоколом о результатах проведения внеочередного общего собрания N 3/251123, по результатам которого во взаимосвязи со сметой доходов и расходов на 2024 г. были приняты следующие решения:

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 г. для жилой части дома в размере 28 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 г. дополнительными доходами: 70% доходов от размещения свободных денежных средств; 50% доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 0% доходов от аренды дополнительно устроенных машино-мест;

- утверждение тарифа на содержание общего имущества на 2024 г. для автостоянки в размере 30,50 руб./кв. м, скорректированного согласно содержанию сметы доходов и расходов на 2024 г. дополнительными доходами: 30% доходов от размещения свободных денежных средств; 50% доходов от аренды пристройки, являющейся частью автостоянки; 100% доходов от аренды дополнительно устроенных машино-мест;

- возложение обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место (без уточнения количества таких машино-мест) исключительно на собственников автостоянки.

Из содержания выписки из ЕГРН от 22.03.2024 следует, что нежилое помещение - подземная автостоянка на 175 легковых автомобилей, с кадастровым номером N, расположенная по адресу: <адрес>, имеет площадь 7144,80 кв. м и находится в долевой собственности.

Истец является собственником указанного помещения на праве общей долевой собственности, доля в праве - 3/175, дата регистрации права - 01.03.2008 (т. 1 л.д. 7-34).

Соответственно, судебная коллегия приходит к выводу, что указанная подземная автостоянка не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома и собрание собственников помещений многоквартирного дома не вправе определять порядок пользования данным имуществом и распоряжаться доходами от указанного имущества.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ).

Согласно п. 2 разд. I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе помещения, в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствие с ч. 1 ст. 81 Федерального закона N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", функциональные характеристики систем обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений должны соответствовать требованиям, установленным настоящим Федеральным законом.

Судом первой инстанции также установлено, что система пожаротушения является общедомовым имуществом.

В связи с чем, судебная коллегия находит, что доводы апелляционной жалобы о незаконном возложении расходов по содержанию системы пожаротушения только на собственников подземной автостоянки, противоречит закону, нашли свое подтверждение.

В связи с чем, решение суда первой инстанции в части распоряжения подземной автостоянкой, доходами от подземной автостоянки и возложением расходов по содержанию системы пожаротушения лишь на собственников автостоянки законным признать нельзя.

Решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.

С учетом изложенных выше фактически установленных обстоятельств дела и нормативной базы доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Городок" не содержат оснований для отмены решения суда, в связи с чем, в остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

решение Советского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2025 года в части отказа в удовлетворении требований Ф.В. о признании незаконным решения собрания:

- о закреплении решением общего собрания факта наличия в автостоянке 178 машино-мест, что на 3 машино-места превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей;

- сдачи в аренду машино-мест сверх предусмотренного проектным решением и отраженного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество лимита для хранения 175 легковых автомобилей;

- обязанности ответчика, в соответствие с выпиской из ЕГРН, принимать к расчету сведения этого реестра о наличии 175 машино-мест в подземной автостоянке, кадастровый N, расположенной по адресу: <адрес>, - и предназначенной для хранения 175 легковых автомобилей, а также указанную в этом реестре площадь автостоянки, составляющую 7144,8 кв. м;

- возложение на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место отменить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ в части:

- закрепления решением общего собрания факта наличия в автостоянке 178 машино-мест, что на 3 машино-места превышает предусмотренный проектным решением и отраженный в ЕГРН лимит для хранения 175 легковых автомобилей;

- сдачи в аренду машино-мест сверх предусмотренного проектным решением и отраженного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество лимита для хранения 175 легковых автомобилей;

- возложение на собственников автостоянки обязанности по несению расходов на являющуюся общим имуществом всех собственников помещений в многоквартирном доме внутридомовую инженерную систему пожаротушения из расчета 5 760 руб. на каждое машино-место.

Апелляционную жалобу Ф.В. удовлетворить.

Апелляционную жалобу представителя ТСЖ "Городок" Я.А.ВА. оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (650035, Притомский проспект, здание 2, город Кемерово, Кемеровский городской округ, Кемеровская область - Кузбасс).

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года.