Резолютивная часть определения объявлена 7 ноября 2024 года.

Мотивированное определение изготовлено 20 ноября 2024 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Самойловой Е.В.,

судей Дурневой С.Н. и Харитонова А.С.,

с участием прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан-ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании, с использованием систем видеоконференц-связи, гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Волгограда о признании права собственности,

по кассационной жалобе администрации Волгограда, кассационному представлению прокурора Волгоградской области на решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 года и апелляционное определение Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Самойловой Е.В., выслушав объяснения представителя администрации Волгограда и администрации Дзержинского района Волгограда ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы и кассационного представления, прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан-ФИО3, поддержавшей кассационное представление, представителя ФИО1 по доверенности ФИО5, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы администрации Волгограда и кассационного представления прокурора Волгоградской области, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции,

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Волгограда о признании права собственности на здание-гостиницу с кадастровым номером N площадью 2 137,9 кв. м, этажностью 4, расположенное по адресу: <адрес>Б.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 ссылался на то, что он является собственником нежилого здания площадью 2137,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> участок, на котором расположено принадлежащее истцу здание, общей площадью 4 247 кв. м, предоставлен ФИО1 в долгосрочную аренду сроком на 49 лет с 1 апреля 2007 года по 1 апреля 2056 года, для эксплуатации производственной базы.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Волгоградскую городскую Думу с заявлением о внесении изменений в "Карту градостроительного зонирования. Границы территориальных зон". Решением Волгоградской городской Думы от 28 июля 2021 года внесены изменения в территориальную зону, включающую земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по <адрес>Б, с жилой зоны индивидуальных жилых домов (Ж1) на зону объектов общественно-делового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (<адрес>). Соответствующие изменения внесены в ЕГРН 2 февраля 2022 года, а именно, указан вид разрешенного использования: общественное питание, гостиничное обслуживание.

Из заключения специалиста общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория экспертиз по правовым спорам" N 01-07.07/22 от 7 июля 2022 года следует, что здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>Б, обладает признаками здания гостиничного типа.

В ходе проведения обследования дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на несущую способность или свидетельствующих о наступлении аварийного состояния, как самих конструкций, так и здания в целом, не зафиксировано, здание с кадастровым номером N соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам, а эксплуатация здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находящихся как внутри здания, так и за его пределами. Нарушение прав и законных интересов третьих лиц не выявлено.

Поскольку основанием для регистрации права собственности на спорное имущество являлась декларация об объекте недвижимого имущества N 447 от 3 ноября 2009 года, утвержденная Приказом Минэкономразвития России, при этом, для внесения соответствующей записи в государственный реестр необходимо решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, истец, ссылаясь на изложенные обстоятельства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просил признать за ним право собственности на спорный объект.

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 года исковые требования удовлетворены.

За ФИО1 признано право собственности на объект недвижимости - гостиницу с кадастровым номером N, площадью 2 137,9 кв. м, этажностью 4, расположенный по адресу: <адрес>Б.

Указано, что решение суда является основанием для регистрации за ФИО1 права собственности на данный объект недвижимости.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 08 июня 2023 года решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 года отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2023 года судебное постановление суда апелляционной инстанции от 8 июня 2023 года отменено, материалы гражданского дела направлены в Волгоградский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 года решение Дзержинского районного суда г. Волгограда от 24 марта 2023 года оставлено без изменения.

В поданной кассационной жалобе, кассационном представлении заявители - администрация Волгограда, прокурор Волгоградской области просят отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, нарушение норм материального и процессуального права.

Представителем ФИО1 по доверенности ФИО5 поданы возражения на кассационную жалобу администрации и на кассационное представление прокурора, в которых представитель истца просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу и кассационное представление - без удовлетворения, ввиду необоснованности содержащихся в них доводов.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом кассационной инстанции с использованием систем видеоконференц-связи, которая обеспечена Дзержинским районным судом г. Волгограда, явились представитель администрации Волгограда и администрации Дзержинского района Волгограда ФИО4, представитель ФИО1 по доверенности ФИО5

В суде кассационной инстанции приняла участие прокурор отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан-ФИО3

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В соответствии с положениями части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, с учетом мнения явившихся участников процесса, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, кассационного представления, выслушав объяснения представителя администрации Волгограда и администрации Дзержинского района Волгограда ФИО4, поддержавшей доводы кассационной жалобы и кассационного представления, прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Капитан-ФИО3, поддержавшей кассационное представление, представителя ФИО1 по доверенности ФИО5, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы администрации Волгограда и кассационного представления прокурора Волгоградской области, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что такие нарушения допущены судами при рассмотрении дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации Волгограда N 1259 от 17 мая 2007 года "Об утверждении проекта границ, предоставления земельного участка (учетный N), расторжении договора аренды земельного участка N 5607 от 9 декабря 2004 года", утвержден проект границ земельного участка с кадастровым номером N, учетный N, площадью 4247 кв. м, занимаемого производственной базой по <адрес>.

С 1 апреля 2007 года ФИО1 в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, учетный N, площадью 4247 кв. м, сроком на 49 лет, из земель населенных пунктов, занимаемый производственной базой по <адрес>, для ее эксплуатации.

21 мая 2007 года администрация Волгограда заключила с ФИО1 договор аренды земельного участка N, по условиям которого ФИО1 представлен в аренду на срок 49 лет, с 1 апреля 2007 года по 1 апреля 2056 года, земельный участок с кадастровым номером N, из земель населенных пунктов, площадью 4247 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, учетный N. Разрешенный вид использования: эксплуатация производственной базы.

Из справки Муниципального учреждения "Городской информационный центр" N 669/АС от 17 февраля 2009 года следует, что объекту недвижимости - база производственная, находящемуся на земельном участке с кадастровым номером N из земель населенных пунктов, площадью 4247 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, учетный N, присвоен адрес: <адрес>Б, предыдущие адреса: <адрес>; <адрес>.

Решением Волгоградской городской Думы N 47/776 от 28 июля 2021 года "О внесении изменений в решение Волгоградской городской Думы N 5/115 от 21 декабря 2018 года "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", в приложение N "Карта градостроительного зонирования. Границы территориальных зон" к правилам землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденным решением Волгоградской городской Думы N от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград", внесены изменения, а именно, изменена территориальная зона территории, включающей земельный участок с кадастровым номером N по <адрес>Б в <адрес> Волгограда, с жилой зоны индивидуальных жилых домов (Ж1) на зону объектов общественно-досугового и жилого назначения на территориях, планируемых к реорганизации (<адрес>), установлены границы указанных территориальных зон в соответствии с положениями статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, и статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вид разрешенного использования земельного участка по состоянию на 2 февраля 2022 года - общественное питание, гостиничное обслуживание.

В период действия договора аренды в 2012 году ФИО1 на земельном участке с кадастровым номером N площадью 42147 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>Б, без получения разрешения на строительство возведен объект капитального строительства площадью 2137,9 кв. м, который используется как гостиница.

28 октября 2013 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (гостиница), расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый N, путем подачи декларации.

Как следует из экспертного заключения. составленного Федеральным бюджетным учреждением здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии в <адрес>" Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека о соответствии (не соответствии) санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, представляющих потенциальную опасность для человека видов, работ, услуг N 1171 от 4 октября 2022 года, актами обследования и протоколами испытаний подтверждено, что нежилое здание для предоставления гостиничных услуг по адресу: <адрес>Б, соответствует требованиям санитарных норм и правил.

Согласно выводам, изложенным специалистом в заключении ООО "Лаборатория экспертиз по правовым спорам" N.07/22 от ДД.ММ.ГГГГ, здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>Б, обладает признаками здания гостиничного типа. На момент проведения обследования в здании выполнено устройство изолированных помещений для временного проживания, состоящих из одной или нескольких жилых комнат, и вспомогательных помещений - номера гостиниц; объект недвижимости - здание (гостиница) с кадастровым номером 34:34:030104:1223, находится на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 4247 кв. м по адресу: <адрес>Б; обследуемое здание с габаритными размерами 21,25 м х 36,18 м в плане, общей площадью 2137,9 кв. м, конструкция - каркасная, фундаментом служат стены подвала, выполненные из железобетонных блоков; наружные стены деревянные; перегородки деревянные, ГКЛ; перекрытия здания межэтажные деревянные, над подвальным помещением - железобетонные плиты; чердачное перекрытие по деревянным балкам; лестничные марши и площадки - железобетонные в подвальное помещение, деревянные - межэтажные; ограждения лестничных маршей выполнены посредством устройства перил; эвакуационная лестница - металлическая, с устройством ограждения; количество надземных этажей - 3 (в том числе мансардный - 1), количество подземных этажей - 1; заполнение оконных проемов выполнено посредством ПВХ блоков с наличием заполнения стеклопакетами; заполнение дверных проемов выполнено посредством металлических и деревянных блоков; крыша скатная; для удаления воды с кровли предусмотрен наружный организованный водоотвод; водоснабжение - централизованное; система отопления - автономная; водоотведение - в городскую сеть; газификация - от городской сети; техническое состояние обследуемого здания, расположенного по адресу: <адрес>Б, в соответствии с СН 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций здания и сооружений" - исправное; в ходе проведения обследования дефектов и повреждений строительных конструкций, влияющих на несущую способность или свидетельствующих о наступлении аварийного состояния, как самих конструкций, так и здания в целом, зафиксировано не было; здание, расположенное по адресу: <адрес>Б, соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам; эксплуатация здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан, исходя из своего функционального назначения, находящихся как внутри здания, так и за его пределами; нарушение прав и законных интересов третьих лиц выявлено не было; объект исследования не чинит препятствия в пользовании своим имуществом смежным владельцам.

В целях установления юридически значимых обстоятельств судом первой инстанции по ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации "Союз экспертов" (далее - АНО "Союз экспертов").

Согласно заключению эксперта АНО "Союз экспертов" от 6 марта 2023 года, объемно-планировочное решение обследуемого здания, предусматривающее размещение гостиничных номеров на его втором и третьем (мансардном этаже) и их техническое оснащение соответствует требованиям к зданиям и помещениям гостиниц, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации N 1860 от 18 ноября 2020 года "Об утверждении Положения о классификации гостиниц" и СП 257.1325800.2020 "Здания гостиниц. Правила проектирования"; обследуемое здание, расположенное по адресу: <адрес>Б, кадастровый N, - обладает признаками здания городской гостинцы, предназначенного для оказания гостиничных услуг; здание 2012 года постройки, имеет 4 этажа (включая подвал), четвертый этаж мансардный; основные размеры здания в плане составляют 21,25 м х 36,18 м; с учетом крылец, по плану технического паспорта (литера А, площадью 13,8 кв. м (2,36 м х 5,84 м), и литера 1А площадью 8,6 кв. м (1,48 м х 5,84 м), площадь застройки здания составляет 791,2 кв. м; общая площадь помещений в здании составляет 2137,9 кв. м; на момент проведения судебной экспертизы обследуемое здание используется для оказания гостиничных услуг и организации общественного питания; на момент проведения судебной экспертизы, в обследуемом здании на втором и на третьем (мансардном) этаже, расположены гостиничные номера - изолированные помещения, используемые для временного проживания, включающие в свой состав жилую комнату и во всех номерах совмещенный санузел с установленными в нем и подключенными к инженерным коммуникациям сантехническими приборами - умывальник, унитаз, душевая кабина; на втором этаже расположено 11 гостиничных номеров, с площадью жилых комнат 15,8-21,2 кв. м (без учета площади санузлов) и вспомогательные помещения, на третьем мансардном этаже находится 15 гостиничных номеров, с площадью жилых комнат 17,2-18,3 кв. м (без учета площади санузлов) и вспомогательные помещения; площадь совмещенных санузлов в гостиничных номерах составляет размеры 3,2-3,9 кв. м; на первом этаже здания расположены помещения для приема посетителей, для организации общественного питания, с отдельным входом с улицы, вспомогательные помещения, санитарные узлы, тепловой пункт; в подвальном помещении находятся помещения, с отдельным входом с улицы, для организации общественного питания, вспомогательные помещения, санитарные узлы; конструктивные элементы здания литера А1 технического паспорта: подвал с размерами в плане 21,25 м х 36,18 м, высота помещения 4 м; фундамент - бетонный ленточный; стены и их наружная отделка - железобетонные блоки; перегородки - железобетонные блоки, кирпичные, ГКЛ; перекрытие над подвалом - железобетонные плиты; полы - плитка, бетон; проемы оконные - блоки ПВХ; дверные проемы - блоки металл; внутренняя отделка - обшито ГКЛ; водопровод - от городской сети; канализация - сброс в городскую сеть; электросети - скрытая проводка; вентиляция - естественная, принудительная; газоснабжение - от централизованной сети; отопление, горячая вода - автономное обеспечение; первый этаж с размерами в плане 21,25 м х 36,18 м, высота помещения 2,90 м; второй этаж с размерами в плане 14,32 м х 33.55 м, высота помещения 2,55 м; литера А2 технического паспорта: мансардный этаж с размерами в плане 14,32 м х 33,55 м, высота помещения 1,85-2,70 м; фундамент - стены подвала; стены и их наружная отделка - деревянные; перегородки - деревянные, ГКЛ перекрытия междуэтажные - деревянные; крыша - металлическая скатная; полы - деревянные; проемы оконные - блоки ПВХ; дверные проемы - дверные блоки МДФ; внутренняя отделка - дерево; водопровод - от городской сети; канализация - сброс в городскую сеть; электросети - проводка в кабель-каналах; вентиляция - естественная; отопление, горячая вода - автономное обеспечение; эвакуация людей из обследуемого здания при возникновении чрезвычайных ситуаций возможна по существующим внутренним и наружным эвакуационным путям, ведущим наружу.

Экспертом установлено отсутствие у обследуемого здания источника наружного противопожарного водоснабжения, предусмотреного правилами СП 8.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение" и статьей 68 Федерального закона N 123-ФЗ от 22 июля 2008 года "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и принимая в качестве достаточного, допустимого и относимого доказательства заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции, с которым при повторном пересмотре дела согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции, установив, что возведенная истцом постройка является капитальным строением, представляет собой здание гостиницы, по своим техническим параметрам соответствует требованиям строительных, градостроительных и иных норм и правил и не создает угрозы для жизни и здоровья граждан, выявленные нарушения правил пожарной безопасности являются устранимыми, и пришел к выводу об удовлетворении требований истца.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с данными выводами судов согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Вышеуказанным требованиям закона принятые по делу судебные акты не соответствуют.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

По смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Названные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела выполнены не были.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью 4247 кв. м, с кадастровым номером N, на котором расположен спорный объект недвижимости, передан администрацией Волгограда в пользование ФИО1 на условиях долгосрочной аренды (на 49 лет), по договору аренды земельного участка от 21 мая 2007 года N 7488.

В пунктах 1.3 - 1.4 договора предусмотрено, что земельный участок предоставлен для эксплуатации производственной базы. Приведенное описание цели использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем разрешенным использованием. На участке имеются производственное здание и здания трех складов.

Право собственности на производственное здание и здания трех складов зарегистрировано за ФИО1 23 марта 2007 года и 9 апреля 2007 года соответственно, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (том 1 л.д. 193-196).

В соответствии с условиями договора аренды земельного участка, арендатор имеет право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. С согласия собственника земли, в установленном порядке арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения (пункты 4.1, 4.2 договора). Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора (пункт 4.5 договора).

Кроме того, в качестве особых условий договора аренды, в пункте 9.1 предусмотрен запрет на изменение вида разрешенного использования земельного участка, строительных изменений объектов недвижимости без разрешения администрации города Волгограда. А в пункте 9.3 отмечено, что части земельного участка заняты охранными зонами инженерных коммуникаций.

Суд апелляционной инстанции при повторном пересмотре дела в порядке апелляционного производства изложенным выше обстоятельствам оценку не дал и не определил их в качестве юридически значимых для правильного рассмотрения дела, несмотря на то, что администрация города Волгограда в апелляционной жалобе ссылалась на нарушение арендатором условий договора аренды.

При этом следует отметить, что в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

Суд апелляционной инстанции изложенные выше нормы материального права и разъяснения к ним оставил без внимания, сославшись на то, что администрации города Волгограда было достоверно известно о регистрации права собственности истца на спорное строение, его эксплуатацию, в том числе, при проведении чемпионата мира по футболу в 2018 году, требований о расторжении договора аренды, о нарушении его условий ответчик не заявлял, арендные платежи получал, что свидетельствует о его недобросовестности и нарушении принципа эстоппеля, в соответствии с которым эстоппель защищает сторону, доверие которой к контрагенту было разумным и обоснованным. Одного только факта его противоречивого поведения недостаточно.

Между тем, противоречивое поведение ответчика само по себе не может считаться недобросовестным, такое поведение безусловного применения положений статьи 10 Гражданского кодекса не влечет.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Принцип эстоппель вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, установленного пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса.

В общем виде эстоппель (estoppel) можно определить как правовой механизм, направленный на обеспечение последовательного поведения участников правоотношений.

При этом при применении эстоппеля важно учитывать, что само по себе противоречивое поведение стороны не является упречным (противоправным или недобросовестным). Недобросовестным признается только такое противоречивое поведение стороны, которое подрывает разумное доверие другой стороны и влечет явную несправедливость.

Главная задача принципа эстоппель заключается в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Поскольку эстоппель является частным проявлением принципа добросовестности, то для целей его применения требуется оценка добросовестности каждой из сторон.

Недобросовестным является поведение одной из сторон, противоречащее ее предшествующим действиям и заявлениям, на которые разумно положилась другая сторона и вследствие противоречивого поведения понесла ущерб. В частности, недобросовестным является непоследовательное поведение лица в ситуации, когда оно, обладая каким-либо субъективным правом, своими предшествующими действиями создает для другой стороны разумное ожидание, что оно этим субъективным правом воспользоваться не планирует, а впоследствии совершает действия по осуществлению этого права, вопреки предшествующему поведению.

Однако при применении эстоппеля подлежит оценке и добросовестность стороны, положившейся на действия другой стороны. Эстоппель должен защищать только добросовестное лицо, то есть лицо, доверие которого к поведению другой стороны было разумным и обоснованным, и призван содействовать обеспечению юридической безопасности субъектов права, направлен на защиту добросовестной стороны. Сторона, заявляющая о применении эстоппеля, должна разумно и добросовестно полагаться на поведение другой стороны.

Для применения эстоппеля в процессе необходимо установить не только факт противоречивого поведения одной из сторон спора, но также оценить, в какой степени поведение этой стороны могло создать доверие для другой, на которое она обоснованно положилась и вследствие этого действовала (могла действовать) в ущерб себе.

Эстоппель защищает добросовестную сторону, поэтому он находит свое применение тогда, когда доверие лица, вызванное поведением другой стороны, хотя и противоречит формальной правовой или фактической действительности, но может быть признано разумным, оправданным. Установление обоснованности возникновения доверия прежде всего предполагает выяснение того, знала ли доверившаяся сторона о том, что ее ожидания не соответствуют правовой или фактической действительности.

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Защита доверия как таковая является ключевым аспектом при оценке противоречивого поведения лица при применении принципа эстоппель. Поэтому вопрос о наличии доверия у лица, связанного с поведением противоположной стороны, при применении принципа эстоппель подлежит исследованию судом.

Непосредственной целью санкции статьи 10 Гражданского кодекса является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 8 октября 2024 года N 300-ЭС24-6956 по делу N СИП-295/2023).

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Таким образом, суду надлежало исследовать и оценить не только поведение ответчика, но и поведение другой стороны. При этом суд вправе не принять доводы стороны, действия которой недобросовестны, и решить вопрос относительно того, какая из сторон в конечном итоге повела себя недобросовестно.

Правило о недопустимости противоречивого поведения как проявления принципа недобросовестности находит отражение и в разъяснениях, содержащихся в абзаце пятом пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которым, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

Противоречивое поведение является лишь одним из условий установления недобросовестности. Вывод о недобросовестности действующей противоречиво стороны может быть обоснован в тех случаях, когда такая противоречивость с учетом (в контексте) конкретных обстоятельств дела подрывает доверие (ожидание) другой стороны и причиняет вред (ущерб). Данное правило должна учитывать сторона, вызвавшая своим поведением доверие другой стороны.

В данном случае суд апелляционной инстанции, оценив лишь поведение ответчика в отрыве от поведения истца, применил принцип эстоппель при рассмотрении требования ФИО1 о признании за ним права собственности на объект недвижимости - гостиницу.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с решением суда первой инстанции о наличии оснований для признания права истца на объект недвижимости - гостиницу, с применением принципа эстоппель, в то же время, в апелляционном определении не указал мотивы, по которым признал действия ответчика с учетом предмета спора, характера и последствий поведения истца, противоречивым.

Между тем, как следует из материалов дела, истец, обращаясь с иском в суд, ссылался на добросовестное использование им земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, возведение на нем здания гостиницы, которое соответствует градостроительным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам. В то же время, истцом не представлены доказательства того, что в целях исполнения условий договора аренды, он обращался в администрацию города Краснодара за получением разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также на изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Сам по себе факт размещения в спорном объекте недвижимости гостей города Волгограда во время проведения чемпионата мира по футболу в 2018 году, не свидетельствует о подтверждении администрацией города Волгограда и согласовании строительства истцом здания на предоставленном по договору аренды земельном участке.

Вопреки положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела не исследовал надлежащим образом вопрос о наличии оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В то же время, как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Однако, как следует из условий договора аренды земельного участка и указывалось выше, земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации производственной базы. Доказательств изменения условий договора или заключения дополнительных соглашений, получения разрешения или согласия администрации города Волгограда на осуществление строительства, истцом судам нижестоящих инстанций представлено не было.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 24 марта 2023 года N 10-П, суды при рассмотрении дел обязаны исследовать фактические обстоятельства по существу, не ограничиваясь установлением формальных условий применения нормы, с тем, чтобы право на судебную защиту не оказалось ущемленным. Иное искажало бы саму суть правосудия, являлось бы отступлением от гарантированных статьями 19 (часть 1) и 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципов равенства всех перед законом и судом, осуществления судопроизводства на основе состязательности и равноправия сторон.

Поскольку суд апелляционной инстанции, применив формально принцип эстоппель без исследования юридически значимых обстоятельств, допустил существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого Кассационного суда общей юрисдикции

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июля 2024 года отменить, кассационную жалобу администрации Волгограда удовлетворить частично, кассационное представление прокурора Волгоградской области удовлетворить.

Гражданское дело направить в Волгоградский областной суд на новое апелляционное рассмотрение.