Полный текст определения изготовлен 27 февраля 2026 года.

Резолютивная часть определения объявлена 25 февраля 2026 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего: Подцепиловой М.Ю.

Судей: Грымзиной Е.В., Волковой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края Л. на решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 апреля 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 августа 2025 года

по гражданскому делу по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края к В. ФИО13 о сносе самовольной постройки, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю к В. ФИО14 об устранении препятствий в пользовании земельным участком,

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Подцепиловой М.Ю., пояснения представителя Администрации Р., действующего на основании доверенности от 30 января 2026 года N, представителя Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю Щ.М., действующей на основании доверенности от 18 декабря 2025 года N, представителя ответчика Кислицы М.И.. действующей на основании доверенности от 16 июня 2025 года, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - администрация) обратилась в суд общей юрисдикции с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к В.Е.А., в котором просит признать объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым N по адресу: <адрес>, самовольными постройками.

Также просила обязать В.Е.А. снести объекты капитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым N по адресу: <адрес>, за свой счет, взыскать неустойку за исполнение судебного акта.

В обоснование иска Администрация сослалась на то. что в границах земельного участка выявлены объекты капитального строительства, возведенные без разрешительной документации и мотивирован ссылками на статьи 222, 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю (далее - Главное Управление МЧС) также заявлены исковые требования, согласно которым третье лицо просит признать самовольной постройкой одноэтажное строение на земельном участке с кадастровым N при размещении которого допущено самовольное занятие (площадью 10,83 кв. м, а также свесом кровли -15.89 кв. м при размещении навеса площадью - 42,82 кв. м) части земельного участка заявителя с кадастровым N площадью 123747+/-246 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: реставрация и приспособление к современному использованию объекта культурного наследия (памятника) федерального значения "Институт курортологии и физиотерапии. 1928-1929 гг. арх. ФИО6" под пансионат с лечением многофункциональный жилой комплекс местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Главное управление МЧС указывает в иске, что ответчик самовольно занял и использует часть земельного участка с кадастровым N, площадью 69,54 в.м..

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края иск удовлетворен частично.

Ответчик понуждена в трехмесячный срок после выступления в законную силу решения суда привести в соответствие с требованиями хозяйственную постройку литер Г путем демонтажа части хозяйственной постройки литер Г, выступающей за границы земельного участка с кадастровым N расположенного в <адрес> за свой счет.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 августа 2025 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит судебные акты отменить в части, указывая на то, хозяйственная постройка (литер Г) была самовольно реконструирована и вынесена за пределы земельного участка истца на земельный участок Главного управления МЧС по Краснодарскому краю, чем создает ему препятствия в пользовании земельным участком.

Со ссылкой на статью 69 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", кассатор полагает, что судами не установлено соответствие спорного объекта (хоз.постройка литер Г) градостроительным, строительным и пожарным нормам и правилам после демонтажа части хозяйственной постройки.

Также, кассатор указывает на то. что все объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым N при жилом доме N являются самовольными постройками и просит удовлетворить требования о их сносе.

В суде кассационной инстанции представители Администрации и Главного управления МЧС России по Краснодарскому краю поддержали доводы кассационной жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просил принятый судебный акт оставить без изменения.

В суде кассационной инстанции представитель ответчика доводы отзыва поддержал.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит доводы кассационной жалобы заслуживающими внимание.

В силу части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела видно, что специалистом управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым N по адресу: <адрес>.

Земельный участок площадью 1 200 +/- 12 кв. м, с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "для индивидуального жилищного строительства" принадлежит на праве собственности В.Е.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 31.08.2023 N.

Границы земельного участка установлены в предусмотренным законодательством порядке.

В границах указанного земельного участка зарегистрирован объект недвижимости с кадастровым N, местоположение: <адрес> (наименование - данные отсутствуют, назначение - жилое, площадь общая - 128.7 кв. м, этажность - 2. год завершения строительства - 2002. дата присвоения кадастрового номера 11.07.2013 года).

Сведения о правообладателе данного объекта недвижимости в выписке из ЕГРН отсутствуют.

Ответчиком в материалы дела предоставлена выписка из ЕГРН от 23.10.2023 года N в отношении здания, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым N, площадью 128,7, назначение жилое, наименование - жилой дом, лит. А. общей площадью 128.7 кв. м, жилая площадь 30,1 кв. м, количество этажей - 1, год завершения строительства 2001 года, дата присвоения кадастрового номера 11.07.2013, правообладатель В.Е.А., право собственности зарегистрировано 05.12.2012 года N.

Согласно информационному письму Территориального отдела N по г. Сочи и Туапсинскому району Филиала ППК "Роскадастр" по Краснодарскому краю от 18.12.2024 года N здание с кадастровым N (адрес: <адрес>; площадь 128.7 кв. м; количество этажей - 2; назначение - жилой дом) было постановлено на государственный кадастровый учет 11.07.2013 года в результате рассмотрения соответствующего заявления о постановке на государственный учет объекта капитального строительства и представленного с ним технического плана от 09.07.2013, подготовленного на основании постановления администрации Хостинского района г. Сочи от 11.08.2003 N "Об утверждении акта приемки в эксплуатацию индивидуального жилого дома В.А. на земельном участке по <адрес>", акта приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома от 05.07.2002, технического паспорта домовладения с инвентарным номером 13612. подготовленного по состоянию на 08.02.2002.

Сведения о здании с кадастровым N (адрес: <адрес>, <адрес> проспект, N; площадь: 128.7 кв. м; назначение: жилой дом; наименование: жилой дом, лит. А, общая площадь 128.7 кв. м, жилая площадьЗО. 1 КВ.М.) были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) 29.09.2013 в соответствии с актом о включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте капитального строительства, поступившим из Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Согласно ЕГРН, в отношении здания с кадастровым N осуществлена государственная регистрация права собственности В.Е.А.

Судом первой инстанции установлено, что сведения о здании с кадастровым N в ЕГРН дублируют сведения о здании с кадастровым N и на земельном участке с кадастровым N расположен индивидуальный жилой дом с кадастровым N, принадлежащий на праве собственности В.Е.В., а сведения о здании с кадастровым N в ЕГРН дублируют сведения на указанный индивидуальный жилой дом.

Из постановления администрации Хостинского района города Сочи от 28.06.2002 N "О предоставлении В.А. в собственность земельного участка по <адрес> <адрес> для индивидуального жилищного строительства" следует, что на основании постановления администрации города Сочи от 08.12.1998 N "О разрешении П. и В.А. заключить договор купли-продажи и переоформлении права пожизненного наследуемого владения земельным участком с не завершенным строительством жилым домом по <адрес> <адрес>".

Согласно акту приемки в эксплуатацию законченного строительство индивидуального жилого дома от 05.07.2002 года, расположенного по адресу: <адрес> строительство осуществлялось на основании разрешения выданного отделом архитектуры и градостроительтсва N (копия указанного разрешения также предоставлена в материалы дела, а его оригинал обозревался в судебном заседании), фактически застройщик построил жилой дом общей площадью 128,7 кв. м, дом огорожен и при нем выстроены хозяйственные постройки в составе литер Г - гараж, литер I - навес, литер II- навес, межведомственной комиссией принято решение считать предъявленный к приемке жилой дом отвечающим требованиям СНиП и принятым в эксплуатацию.

Акт приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома утвержден постановлением главы администрации <адрес> от 11.08.2003 года N, согласно которому индивидуальный жилой дом В.А. общей площадью 128,7 кв. м, (литер А), хозяйственные постройки: литер Г - гараж, площадью 28,5 кв. м, литер 1-УТ - сооружения и т.д. приняты в эксплуатацию.

К жилому дому примыкают хозяйственные постройки. в том числе, постройка под литером Г.

Однако, хозяйственная постройка литер Г. была ответчиком реконструирована путем увеличения площади и вышла за границы земельного участка ответчика, в связи с чем, было создано препятствие пользования своим земельным участком третьему лицу.

Также из материалов дела видно, что распоряжением МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея от 30 января 2023 N "О закреплении на праве оперативного управления за Главным управлением Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, ликвидации последствий стихийных бедствий по Краснодарскому краю федерального недвижимого имущества, являющегося имуществом государственной казны Российской Федерации, и предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка с кадастровым N", Главному управлению МЧС России по Краснодарскому краю на праве постоянного бессрочного пользования предоставлен земельный участок с кадастровым N площадью 123747+/-246 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: реставрация и приспособление к современному использованию объекта культурного наследия (памятника) федерального значения "Институт курортологии и физиотерапии. 1928-1929 г.г. арх. Щ.А." под пансионат с лечением, многофункциональный жилой комплекс, по адресу: <адрес>.

Полагая, что жилой дом и хозяйственные постройки. примыкающие к жилому дому являются самовольными, Администрация обратилась в суд с настоящим иском о их сносе.

Полагая, что хозяйственная постройка с литером Г находится на земельном участке с кадастровым N, который находится в оперативном управлении третьего лица. Главное управление МЧС по Краснодарскому краю обратилось в суд с требованиями о ее сносе.

Частично отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, со ссылкой статьи 10, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации. статью 206 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 24, 25 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", заключение судебной экспертизы установил, что жилой дом литер А, хозяйственные постройки N 1, N 2. N 3, а также навесы литер Г.. Г1, находятся в границах правомерного земельного участка, введены в эксплуатацию по акту приемки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома и выстроенных при нем хозяйственных построек и пришел к выводу об отсутствии в отношении названных объектов признаков самовольных построек, поскольку они легально введены в эксплуатацию.

Данные выводы поддержал и суд апелляционной инстанции.

Не согласиться с данными выводами судов у суда кассационной инстанции основание не имеется, поскольку суды, проанализировав представленные в материалы дела документы правильно установили, что характеристики жилого дома (литер А) соответствуют характеристикам, указанным в Техническом паспорте домовладения от 08 февраля 2002 года и в акте приемки в эксплуатацию законченного строительством жилого дома от 05 июля 2002 года, спорный жилой дом соответствует характеристикам, внесенным в ЕГРН.

При этом, как указано в заключении эксперта жилой дом литер А, хозяйственные постройки N. N N, а также навесы литер Г.Г1 полностью входят в границы земельного участка ответчика, заступов за границы не имеют, согласно заключения судебной экспертизы соответствуют градостроительным нормам и правилам.

Поскольку в отношении данных объектов соблюдена процедура легального ввода в эксплуатацию, то суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том. что оснований для сноса данных строений не имеется, поскольку они самовольными применительно к статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не являются.

Судами обеих инстанций сделаны правильные выводы о том, что исследуемые объекты - жилой дом литер А, хоз.постройки N. N, N. а также навесы литер Г, Г1, находятся в границах правомерного земельного участка, соответствует строительным, противопожарным нормам, нормам по инсоляции и по безопасной эксплуатации зданий, сейсмологическим требованиям, не угрожают жизни и здоровью граждан, не нарушают права смежных собственников и иных третьих лиц. не препятствует проезду пожарных машин и машин скорой медицинской помощи, и что сохранение и эксплуатация данных объектов в их фактическом состоянии возможны и целесообразны..

Доводы кассатора в этой части подлежат отклонению как несостоятельные, противоречащие материалам дела, следовательно, принятые судебные акты в части иска к В.Е.А. о сносе жилого дома литер А, хозяйственных построек N. N N, а также навесов литер Г, Г1 подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба в этой части - без удовлетворения.

Между тем, частично удовлетворяя исковые требования, в части демонтажа хозяйственной постройки литер Г. суд первой инстанции, чьи выводы поддержал апелляционный суд, со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что она расположена за границей земельного участка с кадастровым N, поскольку имеется заступ за границу участка 1,17-1, 56 метра и пришел к выводу о том, что хозяйственная постройка литер Г создает препятствия в пользовании рядом расположенным земельным участком N и обязал ответчика произвести части хозяйственной постройки литер Г, выступающей за границы земельного участка ответчика, признав ее самовольной.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что хозяйственная постройка литер Г является самовольной, поскольку ответчик без согласований, проведя самовольно увеличение ее площади, заступила на принадлежащий на праве оперативного управления третьего лица земельный участок, создав препятствия в пользовании.

Как следует из выводов судебной экспертизы N от 09 января 2025 года в спорной хозяйственной постройке литер Г была проведена реконструкция путем увеличения площади, площадь пристроенной части составляет 28 кв. м, общая площадь составляет 47, 9 кв. м, хотя по акту ввода в эксплуатацию она должна составлять 28,5 кв. м.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных норм и строительных правил, если эти обстоятельства установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пунктах 5 - 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, отвечающих критериям недвижимого имущества.

При этом ключевой критерий отнесения строения к объекту недвижимости состоит в его прочной связи с землей, исключающей перемещение объекта без ущерба его назначению.

Устанавливая обязательные для всех строительные нормы и правила (своды правил), законодатель преследует цель защитить жизнь и здоровье граждан, имущество физических или юридических лиц, государственное или муниципальное имущество, обеспечить охрану окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений, предупредить действия, вводящие в заблуждение приобретателей, обеспечить энергетическую эффективность зданий и сооружений (статья 1 Федерального закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"), однако, как видно из материалов дела, ответчик не обеспечил достижение названной цели, возведя строение на не принадлежащим ему земельном участке.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, самовольное строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию, которая применяется с учетом характера допущенных нарушений (определения от 29 января 2015 г. N 101-0, от 24 марта 2015 г. N 658-0. от 27 сентября 2016 г. N 1748-0, от 28 марта 2017 г. N 609-0 и др.).

Принимая решение по существу спора, суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истцов.

В этой части доводы кассатора судебная коллегия признает заслуживающими внимания.

Так, обязывая ответчика произвести демонтаж хозяйственной постройки литер Г в части, выступающей за границы земельного участка, суд первой инстанции не выяснил вопрос о том, возможен ли частичный демонтаж спорного строения.

Между тем. как видно из заключения эксперта N от 09 января 2025 года пристроенная часть к литеру Г увеличена на 28 кв. м, из фототаблиц следует, что единое строение, с общим фундаментом, железобетонными перекрытиями. (лист 13-14 экспертного заключения).

При этом, судом первой инстанции перед экспертом был поставлен вопрос о возможном частичном демонтаже жилого дома литер А, хозяйственных построек N. N, N, а также навесов литер Г, Г 1, между тем, обязывая ответчика частично демонтировать гараж (хоз. постройка литер Г), а также предоставляя Администрации произвести данный демонтаж за счет ответчика в случае неисполнения решения суда, судом не исследованы доказательства возможности такого частичного демонтажа, не дана оценка доводам истцов о том, что устранение препятствий для пользования своим земельным участком Главному управлению МЧС по Краснодарскому краю, исходя из характера спорного строения, возможно только посредством его сноса.

При изложенных обстоятельствах принятые судебные акты в данной части, а именно, применительно к понуждению ответчика к частичному демонтажу хозяйственной постройки литер Г, а также предоставлению Администрации возможности к исполнению решения суда с привлечением сторонней организации и за счет ответчика демонтировать часть хозяйственной постройки, нельзя признать законными и обоснованными, они подлежат в этой части отмене, а дело в данной части с учетом определения кассационного суда от 26 февраля 2026 года об исправлении описки - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части (жилой дом. навесы, хозяйственные постройки 1-3) принятые судебные акты признаются судебной коллегией законными и обоснованными.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное, установить все фактические обстоятельства, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе, поставить на обсуждение вопрос о том. возможен ли частичный демонтаж хозяйственной постройки литер Г, исследовать обстоятельства, названные судебной коллегией в настоящем судебном, исходя из этих обстоятельств, разрешить исковые требования, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 23 апреля 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 августа 2025 года отменить в части.

Направить в этой части дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Определение вступает в законную силу и может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в течение трех месяцев.