Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2026 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Милосердовой А.Ю.

судей Коваленко Н.Л., Башевой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Розыевым С.С.

при участии в заседании:

ИП Зейналов Чингиз Романович (лично), по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Свободный

на решение от 26.11.2025

по делу N А04-4411/2024

Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя Зейналова Чингиза Романовича (ОГРНИП 316280100050894, ИНН 280764659270)

к администрации города Свободного (ОГРН 1022800760795, ИНН 2807001888)

о признании права собственности на самовольную постройку,

и по иску администрации города Свободного (ОГРН 1022800760795, ИНН 2807001888)

к индивидуальному предпринимателю Зейналову Чингизу Романовичу (ОГРНИП 316280100050894, ИНН 280764659270)

о признании здания самовольной постройкой, о сносе самовольной постройки,

третьи лица: Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН 1022800761610, ИНН 2807009855), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ИНН 2801100402, ОГРН 1042800036730), Инспекция государственного строительного надзора Амурской области (ОГРН 1032800059148, ИНН 2801090970), государственное бюджетное учреждение Амурской области "Строитель" (ОГРН 1082801008674, ИНН 2801136399),

индивидуальный предприниматель Зейналов Чингиз Романович (далее - истец, ИП Зейналов Ч.Р., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к администрации города Свободного (далее - ответчик, администрация г. Свободного) о признании права собственности на самовольно реконструированный объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, в границах земельного участка с кадастровым номером <...>. По заявлению возбуждено производство по делу N А04-4411/2024.

Определением суда от 03.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены Управление по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (далее - УИМИЗ администрации г. Свободного), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее - Управление Росреестра по Амурской области).

Определением суда от 21.10.2024 в рамках рассмотрения спора по делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой было поручено федеральному бюджетному учреждению Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России, экспертная организация), в связи с чем, производство по делу приостанавливалось на время проведения экспертизы.

Определением суда от 31.07.2025 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения N 2082/8-3-24 от 18.07.2025.

Определением суда от 26.08.2025 в порядке статьи 52 АПК РФ к участию в деле привлечен Прокуратур Амурской области.

15.08.2025 администрация г. Свободного обратилась в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к ИП Зейналову Ч.Р. о признании строения (здания) общей площадью 811,3 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, самовольной постройкой; об обязании ИП Зейналова Ч.Р. в течение трех месяцев за счет собственных средств снести здание общей площадью 811,3 кв. м, возведенное на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116. По заявлению возбуждено производство по делу N А04-6819/2025.

Определением суда от 18.08.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция государственного строительного надзора Амурской области.

Определением суда от 10.09.2025 удовлетворено ходатайство ИП Зейналова Ч.Р. об объединении дел в одно производство. Дела N А04-6819/2025 и N А04-4411/2024 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер А04-4411/2024; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное бюджетное учреждение Амурской области "Строитель" (далее - ГБУ АО "Строитель").

Решением Арбитражного суда Амурской области от 26.11.2025 исковые требования ИП Зейналова Ч.Р. удовлетворены, за предпринимателем признано право собственности на объект недвижимого имущества - реконструированное здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, в границах земельного участка с кадастровым номером <...>. В удовлетворении исковых требований администрации г. Свободного отказано; распределены судебные расходы.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация г. Свободного обратилась в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ИП Зейналова Ч.Р. отказать, исковые требования администрации г. Свободного удовлетворить, по мотиву неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером <...> граничит с земельным участком с кадастровым номером <...> (собственность публично правового образования), на котором в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 N 4073-р запланировано строительство здания детской школы искусств на 650 мест (раздел III. Мероприятия по развитию инфраструктуры городского округа "город Свободный", по разделу культура п. 1.1 "строительство здания детской школы искусств на 650 мест в центральном районе").

Поскольку незаконно возведенный существующий объект расположен без необходимых в силу действующего законодательства отступов (3 метра) по границе земельного участка 28:05:010606:61, следовательно, данный факт может повлиять на местоположение планируемого к строительству здания детской школы искусств и на расчетную численность учащихся.

Более того, несоблюдение ИП Зейналовым Ч.Р. установленных законом отступов от границ смежного земельного участка, влечет за собой нарушение прав и охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц, а также ведет к существенному ограничению объема правомочий муниципального образования относительного муниципального участка, лишая возможности эффективного распоряжения и полноценного использования отведенной территорией.

Указывает на то, что экспертное заключение N 2082/8-3-24 от 18.07.2025 не соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, статьям 8, 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", поскольку выводы эксперта являются не полными и не обоснованными, вызывают сомнения в их достоверности, в связи с чем, экспертное заключение не обладает признаками относимости и допустимости доказательства по делу.

Так, в разделе "Исследования, направленные на определение соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам" экспертного заключения на странице 19 эксперт указал, что исследование параметров ширины земельного участка, отступа от границ земельного участка, отступа от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания экспертом не исследовался ввиду отсутствия компетенции в области исследования объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности.

Вместе с тем, на странице 29 по вопросу N 1 эксперт делает вывод, что "здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам.".

Указанное, по мнению апеллянта, свидетельствуют о том, что вопросы, имеющие существенное значение для разрешения судебного спора (параметры ширины земельного участка, отступ от границ земельного участка от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания) экспертом не исследовались, что ставит под сомнение выводы эксперта по вопросу соответствия требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам.

В этой связи, считает, что в части установления отступов от границ земельного участка, необходимо руководствоваться заключением эксперта от 28.01.2014.

Кроме того, выводы эксперта о соответствии спорного объекта градостроительным и санитарно-гигиеническим нормам не содержат ссылок по каким критериям спорный объект соответствует градостроительным и санитарно-гигиеническим нормам.

Обращает внимание на то, что реконструкция объекта изначально была проведена с нарушением вида разрешенного использования земельного участка. Так, по состоянию на 2014 год в кадастровой выписке на земельный участок вид разрешенного использования земельного участка указан - "для эксплуатации индивидуального жилого дома с приусадебным участком", при этом вид разрешенного использования земельного участка - "размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 м кв." был внесен в сведения об участке только в 2023 году.

Более подробно позиция заявителя изложена в апелляционной жалобе N 1848-юр от 18.12.2025.

Определением суда от 30.12.2025 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 29.01.2026, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

13.01.2026 в канцелярию апелляционного суда от ИП Зейналова Ч.Р. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выразил несогласие с приведенными в апелляционной жалобе доводами, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании ИП Зейналов Ч.Р. по доводам апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение оставить без изменения как законное и обоснованное.

Законность решения Арбитражного суда Амурской области проверена Шестым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Свободненским городским судом Амурской области рассмотрено дело N 2-53/2014 по исковому заявлению администрации г. Свободного к Ивановой Е.В. о признании строения, расположенного по адресу: г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку и исковому заявлению Ивановой Е.В. к администрации г. Свободного о признании права собственности на самовольную постройку.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу N 2-53/2014 установлено, что Иванова Е.В. являлась собственником земельного участка, площадью 1 834 кв. м, и жилого дома, расположенных по адресу: ул. Ленина, д. 116 в г. Свободном.

Согласно техническому паспорту на индивидуальный жилой дом по указанному адресу в домовладение входят жилой дом литер "А", надворные постройки литер "a1" - холодная пристройка, "Г1" - кухня. Поскольку дом 1978 года постройки, Иванова Е.В. решила построить на данном участке новый жилой дом и отдельно стоящую кухню. С целью строительства дома Иванова Е.В. в августе 2012 года обращалась в администрацию г. Свободного за выдачей разрешения на строительство. Так как на строительство кухни разрешение получать не требуется, Иванова Е.В. приняла решение о начале ее строительства.

В результате образовался новый объект недвижимости - вспомогательное помещение - литер "Г1", общей площадью 299,1 кв. м, являющееся согласно техническому паспорту - кухней.

При рассмотрении дела N 2-53/2014 Свободненский городской суд Амурской области установил, что строение - кухня, построенное на земельном участке с кадастровым номером <...>, является вспомогательным по отношению к основному строению - жилому дому, возведенному и зарегистрированному в надлежащем порядке на данном земельном участке, не отвечает признакам самовольной постройки и не требует получения разрешения.

Решением Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу N 2-53/2014 в удовлетворении искового заявления администрации г. Свободного к Ивановой Е.В. о признании строения самовольной постройкой и обязании снести самовольную постройку отказано; в удовлетворении искового заявления Ивановой Е.В. к администрации г. Свободного о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18.07.2014 решение Свободненского городского суда Амурской области от 29.04.2014 по делу N 2-53/2014 оставлено без изменения.

Определением судьи Амурского областного суда от 18.11.2014 в передаче кассационной жалобы администрации г. Свободного на решение Свободненского городского суда от 29.04.2014 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18.07.2014 для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказано.

В соответствии с частью 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Следовательно, установленные судебными актами судов общей юрисдикции обстоятельства должны учитываться арбитражным судом.

На основании договора дарения от 14.11.2022 ИП Зейналовым Ч.Р. у Ивановой Е.В. приобретен земельный участок с кадастровым номером <...> с находящимся на нем строением.

Таким образом, ИП Зейналову Ч.Р. в настоящий момент на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...>.010606:61, общей площадью 1 834 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговля, площадь которых составляет до 5 000 кв. м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Как следует из материалов дела, в границах земельного участка располагался одноэтажный кирпичный объект вспомогательного назначения общей площадью 299,2 кв. м. После приведения земельного участка к разрешенному использованию - "размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м", установленным градостроительными нормами для данной территориальной зоны - Ж3, ИП Зейналовым Ч.Р. объект вспомогательного назначения был реконструирован путем надстройки второго этажа и устройства подвального помещения для использования под магазин мебели, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "СИТИ АРТ", свидетельство СРО N 0491-01/П-176, регистрационный номер в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-176-19102012, шифр проекта: 59/08-15.

Вместе с тем, перед реконструкцией объекта вспомогательного назначения ИП Зейналов Ч.Р. разрешения на реконструкцию в администрации г. Свободного не получил, в связи с чем реконструированный объект капитального строительства, по мнению предпринимателя, имеет признак самовольной постройки при отсутствии разрешения на реконструкцию.

31.07.2023 ИП Зейналов Ч.Р. обратился в администрацию г. Свободного с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в удовлетворении которого решением N 196-арх от 04.08.2023 было отказано.

При этом, отказ мотивирован тем, что реконструкция объекта капитального строительства произведена без получения соответствующего разрешения; заявителю разъяснено, что право собственности на построенный объект недвижимости заявитель может установить в судебном порядке.

Поскольку реконструкция объекта выполнена без соответствующих разрешительных документов, ИП Зейналов Ч.Р. обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект.

В свою очередь, Администрация г. Свободного обратилась в арбитражный суд с иском о признании строения (здания) самовольной постройкой и об обязании предпринимателя снести указанное строение (здание) в течение трех месяцев за счет собственных средств.

Заявленные требования обоснованы тем, что Инспекцией государственного строительного надзора Амурской области 04.07.2025 проведено выездное обследование в отношении земельного участка с кадастровым номером <...>.010606:61 и находящихся на нем объектов капитального строительства. В ходе осмотра инспекцией были выявлены нарушения, а именно факт возведения (создания) здания без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается представленным в материалы дела актом выездного обследования от 04.07.2025 N 17.

07.07.2025 (вх. N 01-04-6942) в администрацию г. Свободного поступило уведомление инспекции государственного строительного надзора Амурской области о выявлении самовольной постройки N 14 от 07.07.2025.

По мнению администрации г. Свободный, земельный участок с кадастровым номером <...> граничит с земельным участком с кадастровым номером <...> (собственность публично правового образования), на котором в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 N 4073-р запланировано строительство здания детской школы искусств на 650 мест (раздел III. Мероприятия по развитию инфраструктуры городского округа "город Свободный", по разделу культура п. 1.1 "строительство здания детской школы искусств на 650 мест в центральном районе").

Поскольку незаконно возведенный существующий объект расположен по границе земельного участка 28:05:010606:61 и земельного участка 28:05:010606:372, данный факт может повлиять на местоположение планируемого к строительству здания детской школы искусств (противопожарные отступы) и на расчетную численность учащихся. Таким образом, несоблюдение ИП Зейналовым Ч.Р. расстояния от границы смежного земельного участка при возведении самовольного строения нарушаются права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц и в целом муниципального образования "город Свободный".

Учитывая изложенное, администрация г. Свободный полагает, что в данном случае основания сноса самовольной постройки носят публично-правовой характер, поскольку строительство без разрешения на строительство, нарушение градостроительных норм и правил нарушают публичные интересы муниципального образования город Свободный.

Удовлетворяя исковые требования ИП Зейналова Ч.Р., и, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации г. Свободного, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В силу положений статьи 11 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в установленном порядке.

Одним из способов защиты гражданских прав в силу статьи 12 ГК РФ является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) разъяснено, что с иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности - по месту нахождения спорного объекта (абзац 1 пункта 11 Постановления N 44).

Из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, следует, что осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в части 1 статьи 222 ГК РФ. Одним из критериев самовольности постройки является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят обстоятельства возведения спорного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения необходимых разрешений, либо осуществление строительства с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, действовавших в период строительства, наличие угрозы жизни и здоровью граждан и нарушение прав либо охраняемых законом интересов истца. При этом указанные действия должны быть виновными.

В пункте 8 Постановления Пленума N 44 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Аналогичная позиция отражена в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу пункта 3 части 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Частью 4 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Статьей 42 ЗК РФ установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с положениями пункта 18 Постановления N 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В пункте 29 Постановления N 44 разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 30 Постановления N 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 39 Постановления N 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Судом установлено, что ИП Зейналовым Ч.Р. реконструкция объекта произведена на принадлежащем ему земельном участке с кадастровым номером <...> в 2015 году после приведения земельного участка к разрешенному использованию - "размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м", установленным градостроительными нормами для данной территориальной зоны - Ж3. Так, объект вспомогательного назначения был реконструирован путем надстройки второго этажа и устройства подвального помещения для использования под магазин мебели, в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО "СИТИ АРТ", свидетельство СРО N 0491-01/П-176, регистрационный номер в государственном реестре саморегулируемых организаций СРО-П-176-19102012, шифр проекта: 59/08-15.

Факт того, что ИП Зейналов Ч.Р. произвел реконструкцию объекта вспомогательного назначения без оформления соответствующего разрешения на реконструкцию, предпринимателем не оспаривается.

Согласно материалам дела, реконструированное здание магазина является нежилым кирпичным трехэтажным (в том числе 1 подземный этаж) зданием 2015 года постройки общей площадью 811,3 кв. м, что подтверждается техническим планом здания, выпиской из ЕГРН. Здание расположено по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116 на земельном участке с кадастровым номером <...>, относящемся к категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м, участок принадлежит Зейналову Р.Ч. на праве собственности.

Таким образом, объект согласуется с целевым назначением и видом разрешенного использования данного участка, и, как отражено в техническом плане здания, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером <...>.

При рассмотрении спора по существу, суд в целях определения соответствия реконструированного здания магазина требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, соответствия градостроительным, строительным нормам и правилам, установления наличия/отсутствия нарушений строительных норм и правил, которые оказывают влияние на надежность и безопасность объекта, создают угрозу жизни, здоровья и безопасности граждан, а также в целях определения соответствия объекта разрешенному использованию земельного участка и ограничениям в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, определением от 21.10.2024 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ФБУ Дальневосточный РЦСЭ Минюста России.

На разрешение экспертной организации поставлены следующие вопросы:

1. Определить, соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам?

2. Имеются ли в отношении объекта - здания магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, нарушения строительных норм и правил, которые оказывают влияние на надежность и безопасность объекта, создают угрозу жизни, здоровья и безопасности граждан?

3. Соответствует ли объект - здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, с учетом его функционального назначения, разрешенному использованию земельного участка и ограничениям, в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации; нарушает права и законные интересы смежных землепользователей?

По результатам проведенного исследования в материалы дела представлено экспертное заключение N 2082/8-3-24 от 18.07.2025.

В ответе на вопрос N 1, эксперт указал, что здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам.

Отвечая на вопрос N 2, эксперт указал, что здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, на земельном участке с кадастровым номером <...> не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из ответа на вопрос N 3 следует, что исследуемое здание соответствует функциональному назначению утвержденному правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Свободный". Количество надземных этажей, процент застройки в границах земельного участка, площадь земельного участка соответствуют правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Свободный".

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе".

Оценив экспертное заключение N 2082/8-3-24 от 18.07.2025, суд первой инстанции признал его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд правомерно счел надлежащим доказательством по делу.

При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что экспертное заключение может быть признано судом ненадлежащим доказательством в случае, если экспертом нарушены требования законодательства, регулирующего порядок проведения экспертного исследования, использованы объекты исследования, полученные не от суда, назначившего экспертизу, а от иных лиц, выводы, сделанные экспертом, противоречат содержанию представленных на исследование документов, а также в силу иных причин. В этом случае заключение эксперта может быть исключено из числа доказательств, на основании которых суд разрешает рассматриваемый спор по существу.

Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности экспертного заключения, апелляционным судом не установлено. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена; при вынесении определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе эксперта заявлено не было.

Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения.

Каких-либо аргументированных доводов, по которым экспертное заключение не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", истцом не приведено.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, а также доказательств, свидетельствующих о том, что эксперт пришел к неправильным выводам, в материалах дела также не имеется.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание соответствие экспертного заключения N 2082/8-3-24 от 18.07.2025 требованиям закона, а также критериям относимости и достаточности, отсутствие надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве надлежащего доказательства по делу.

Администрация г. Свободного, не соглашаясь с выводами эксперта по вопросу соответствия спорного объекта требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам, ссылается на то, что эксперт в разделе "Исследования, направленные на определение соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам" (стр. 19) указал, что исследование параметров ширины земельного участка, отступа от границ земельного участка, отступа от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания экспертом не исследовался ввиду отсутствия компетенции в области исследования объектов землеустройства и земельных участков, в том числе с определением их границ на местности. Вместе с тем, на странице 29 по вопросу N 1 эксперт делает вывод, что "здание магазина общей площадью 811,3 кв. м, расположенное по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, д. 116, на земельном участке с кадастровым номером <...>, соответствует требованиям противопожарных норм, санитарно-гигиенических норм, градостроительным, строительным нормам и правилам.".

Действительно, в рамках проведения судебной экспертизы по настоящему делу, исследование параметров ширины земельного участка, отступа от границ земельного участка, отступа от границ земельного участка со стороны улицы (красной линии) до здания экспертом не исследовался.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что при реконструкции объекта, находящегося на спорном земельном участке, площадь объекта ИП Зейналовым Ч.Р. увеличена не была - фактически заявителем произведены надстройка второго этажа и устройство подвального помещения. При изложенных обстоятельствах, в данной части суд первой инстанции правомерно принял во внимание обстоятельства, установленные в итоговом судебном акте в рамках рассмотрения дела N 2-53/2024 Свободненского городского суда Амурской области, имеющего в силу части 3 статьи 69 АПК РФ, преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Как установлено судом общей юрисдикции, из заключения судебной строительной экспертизы от 25.01.2014, назначенной по ходатайству Ивановой Е.В., границы земельного участка с кадастровым номером <...> не пересекают существующую красную линию; расстояние от границ земельного участка со стороны ул. Ленина до существующей красной линии составляет 40 см; при возведении строения нормативные требования ФЗ N 123 от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" в части расстояний между строениями выполнены.

Возведенное строение находится на расстоянии 1,40 м от границы земельного участка со стороны ул. Ленина, 2,46 м от северной границы земельного участка, и 1,88 м от южной границы земельного участка. Какого-либо влияния на содержание, обслуживание соседних строений жилых домов с северной и южной стороны, расположенных на расстоянии 10 м 70 см и 10 м 14 см, соответственно, от спорного строения, постройка не оказывает, возведена с учетом требований противопожарных расстояний.

При этом нарушений СНиП 2.07.01-89* "Планировка и застройка городских и сельских поселений" в части расстояний между строениями не усматривается. Иных признаков несоответствия нормативным требованиям действующих ГОСТ, СНиП, СанПиН, Положения, Технического регламента, не выявлено.

Сами по себе отдельные нарушения, которые допущены при возведении строения, в том числе нормы минимальных отступов от границ земельного участка, предусмотренные пункте 37 таблицы 2 "Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Свободный", утвержденных решением Свободненского городского Совета народных депутатов от 11.05.2010 N 40, не являются существенными и не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица осуществившего ее, тех нарушений, которые указаны в статье 222 ГК РФ.

Таким образом, в 2014 году, при рассмотрении дела по иску предыдущего собственника в отношении спорного по настоящему делу объекта (до его реконструкции), судом общей юрисдикции были установлены нарушения при возведении объекта в части минимальных отступов от границ земельного участка. Вместе с тем, нарушения признаны судом общей юрисдикции несущественными.

Доводы администрации г. Свободного о том, что спорный объект вплотную примыкает к земельному участку с кадастровым номером <...> (на котором планируется строительство детской школы искусств), в связи с чем, в случае возникновения пожара доступ пожарной техники к зданию будет невозможен, также правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку строительство детской школы искусств только планируется и точное местоположение объекта строительства еще не определено. Более того, из представленных в материалы дела ортофотопланов, следует, что к зданию предпринимателя имеются иные проезды.

Более того, по результатам проведенного по делу исследования экспертом установлено, что противопожарная высота здания (высота от поверхности дороги до низа окон последнего этажа) менее 10 метров. К зданию имеется возможность подъезда пожарной техники. Ширина проезда для пожарной техники соответствует требованиям с п. 8.2.3 СП 4.13130.2013. Пожарная безопасность помещений обеспечивается планировочными решениями, а также применением негорючих и слабогорючих отделочных материалов на путях эвакуации и лестничной клетке, а также наличием огнетушителей.

Имеющиеся эвакуационные выходы выполнены высотой горизонтального участка пути эвакуации в свету не менее 1,9 м, шириной не менее 0,8 м. Эвакуационные выходы выполнены в соответствии с требованиями пункта 4.2.9 СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути выходы". Объемно-планировочным решением предусмотрены эвакуационные пути и эвакуационные выходы из здания, что обеспечивает эвакуацию людей в случае экстремальной ситуации. Расстояние от наиболее удаленного рабочего места до ближайшего эвакуационного выхода составляет менее 40 м, что соответствует требованиям пункта 6.2.15 СП 56.13330. Строительные конструкции препятствуют скрытому распространению горения.

Как отмечено экспертом, на объекте имеется комплекс организационно-технических мероприятий, обеспечивающих: возможность своевременного обнаружения (оповещения о пожаре, задымлении и т.п.) и тушения пожара; возможность безопасной эвакуации людей наружу на прилегающую к зданию территорию (далее наружу) до наступления угрозы их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара; возможность доступа личного состава пожарных подразделений и подачи средств пожаротушения к очагу пожара, а также проведение мероприятий по спасению людей и материальных ценностей; нераспространение пожара на рядом стоящие здания, в том числе при обрушении горящего здания; перечень мероприятий по обеспечению безопасности подразделений пожарной охраны при ликвидации пожара предусмотрен в соответствии с требованиями статьи 90 Федерального закона N 123-ФЗ.

Таким образом, на исследуемом объекте учтены требования Федерального закона N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", доказательства обратного администрация города Свободного в материалы дела не представила.

При этом суд не вправе игнорировать результаты судебной экспертизы в деле о признании объекта самовольной постройкой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.10.2025 N 18-КГ25-342-К4).

Согласно техническому плану спорного объекта - здание "Магазин" имеет 3 этажа (в том числе 1 подземный), вид разрешенного использования - Ж3 (зона застройки среднеэтажными жилыми домами), магазины (4.4), площадь которого составляет до 5 000 кв. м.

Согласно Постановлению администрации г. Свободного от 26.07.2021 N 880 к основным видам разрешенного использования объектов капитального строительства относятся, в том числе, магазины (4.4) с видом использования - размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5 000 кв. м; максимальное количество этажей - 5, минимальная ширина земельного участка - 30 м, минимальная площадь земельного участка - 1 000 кв. м, максимальная площадь земельного участка - 5 000 кв. м, минимальный отступ от границ земельного участка - 3 м, минимальный отступ от границ земельного участка со стороны улицы до здания - 5 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка - 60,0.

Как усматривается из материалов дела, в том числе из исследовательской части экспертного заключения, спорный объект установленным требованиям соответствует. Требования объекта в части минимального отступа от границ земельного участка при возведении объекта, как установлено судом, не соблюдены, однако данные нарушения признаны судом несущественными.

Суд, исходя из принципов равноправия сторон и состязательности при судопроизводстве (статьи 8, 9 АПК РФ), оценил относящиеся к существу спора доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, признал экспертное заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством, оценив его наряду с иными доказательствами по делу (статьи 64, 86, 71 АПК РФ),

Каких-либо документальных доказательств, опровергающих заключение судебной экспертизы, в материалы дела не представлено.

В рамках настоящего дела администрация г. Свободного ссылается на ранее существовавшие нарушения в части минимальных отступов от границ земельного участка, которые сохранились на настоящий момент.

Вместе с тем, отклоняя указанные доводы администрации г. Свободного, аналогичные доводам, приведенным в апелляционной жалобе, суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что объект на земельном участке с кадастровым номером <...> на момент рассмотрения дела не возведен, строительство здания детской школы искусств не началось, фактически проектные работы в отношении здания детской школы искусств находятся в процессе выполнения - проектная документация не подготовлена. При этом земельный участок с кадастровым номером <...> имеет площадь 7 660 кв. м, местоположение строительства здания детской школы искусств на 650 мест в рамках площади земельного участка не определено. Документы, свидетельствующие о том, что здание школы запланировано к строительству в непосредственной близости к зданию магазина предпринимателя, в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства дела, выводы судебной экспертизы, признанной судом надлежащим доказательством по делу, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за предпринимателем право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект, а выявленные нарушения в части минимальных отступов от границ земельных участков не свидетельствуют о существенности данных нарушений, не позволяющих сохранить самовольную постройку, в связи с чем, удовлетворил исковые требования ИП Зейнлова Ч.Р., отказав в удовлетворении исковых требований администрации г. Свободного.

Оснований, достаточных для иной оценки доказательств, и, соответственно, для выводов в пользу обоснованности исковых требований администрации г. Свободного, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Выводы суда в части требований предпринимателя и установленные по делу обстоятельства полностью исключают удовлетворение требований администрации г. Свободного по заявленному предмету и основанию.

Суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибке.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Амурской области от 26.11.2025 по делу N А04-4411/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.