Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2026 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2026 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Валиева В.Р.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2025 года по делу N А40-22487/25,

по иску ООО "Вейлибл" промоушен" (ОГРН 1047796316204)

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Литвинова А.В. по доверенности от 26.01.2026, диплом КТ N 37682 от 25.02.2013;

от ответчика: Игнашев М.В. по доверенности от 01.12.2025, диплом 117718 1320174 от 12.07.2023;

ООО "Вейлибл" промоушен" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении Договора купли-продажи недвижимости N 59-10543 от 14.01.2025 г. - нежилого помещения, общей площадью 96,8 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Тверская-Ямская, д. 6/12:

Истец просит:

- изложить п. 2.1.4. Договора в следующей редакции: 2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения.

- изложив п. 2.4. Договора в следующей редакции: 2.4. В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

- изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 7 958 000 (Семь миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-22487/2025-127-165 (далее - Отчет), выполненная ООО "ПрофОценка и Экспертиза".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 94 738 (Девяносто четыре тысячи семьсот тридцать восемь) рублей 09 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора) Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. изложив п. 4.3. Договора в следующей редакции: 4.3. Предметом залога является Объекты. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

- изложив п. 5.1. Договора в следующей редакции: 5.1. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу. изложив п. 6.10. Договора в следующей редакции: 6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта.

Исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.9.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения и занимаемого строением земельного участка в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Решением суда от 05.11.2025 урегулированы разногласия сторон, возникшие при заключении Договора купли-продажи недвижимости N 59-10543 от 14.01.2025 - нежилого помещения, общей площадью 96,8 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 4-я Тверская-Ямская, д. 6/12:

- изложив п. 2.1.4. Договора в следующей редакции: 2.1.4. Письменно уведомлять Продавца о принятых решениях о реорганизации, ликвидации, уменьшении уставного капитала, возбуждении и (или) о введении процедуры банкротства в течение 14 (четырнадцати) дней с даты принятия соответствующего решения.

- изложив п. 2.4. Договора в следующей редакции: 2.4.

В целях государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Продавцом будет обеспечено направление документов в орган регистрации прав.

- изложив п. 3.1. Договора в следующей редакции: 3.1. Цена Объекта составляет 7 958 000 (Семь миллионов девятьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей 00 коп. в соответствии с судебной экспертизой по делу N А40-22487/2025-127-165 (далее - Отчет), выполненная ООО "ПрофОценка и Экспертиза".

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (п. 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- изложив п. 3.4 Договора в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 94 738 (Девяносто четыре тысячи семьсот тридцать восемь) рублей 09 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объектов (пункт 3.1 Договора) Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа).

При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше,

- изложив п. 4.3. Договора в следующей редакции: 4.3. Предметом залога является Объекты. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

- изложив п. 5.1. Договора в следующей редакции: 5.1. В соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ застраховать в течение 30 (тридцати) дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора) Объект в полной стоимости (пункт 3.1 Договора) от рисков гибели и повреждения, выступая страхователем Объекта, и представить копию страхового полиса Объекта Продавцу.

- изложив п. 6.10. Договора в следующей редакции: 6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от цены Объекта. Исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.9.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, урегулировать разногласия на условиях Департамента городского имущества города Москвы.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды N 01-01079/07 от 15.11.2007, предметом которого является нежилое помещение, общей площадью 96,8 кв. м, с кадастровым номером <...>, расположенное по адресу: г. Москва, ул. 4-я Тверская-Ямская, д. 6/12, пом. 2/П.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" Истец является субъектом малого предпринимательства и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Истец 13.11.2024 г. обращался к Ответчику с заявлением о выкупе арендуемого объекта недвижимости с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ и письмом от 15.01.2025 г. N 33-5-125421/24-(0)-6, Истец получил проект договора купли-продажи недвижимости N 59-10543 от 14.01.2025 г. с рассрочкой по оплате на 7 (Семь) лет.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.12.2024 г. N М964-3444-П/2024, выполненному ООО "Центр оценки "Аверс", цена спорного объекта недвижимости составляет 13 629 000 руб. 00 коп. (Тринадцать миллионов шестьсот двадцать девять тысяч) рублей, с ежемесячными платежами не менее 162 250 (Сто шестьдесят две тысячи двести пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга (раздел 3 проекта договора купли-продажи). Истец посчитал, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, согласно представленному Ответчиком отчету об оценке, необоснованно завышена и обратился в оценочную организацию за определением рыночной стоимости Недвижимого имущества.

Так, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 16- ОКН/25 от 24.01.2025 г., выполненному АНО "Коллегия Независимых Экспертов", цена Объекта недвижимости составляет 6350 000 (Шесть миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей, с ежемесячными платежами 75 595 (Семьдесят пять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей 23 коп.

В связи с тем, что спорное помещение не закреплено за государственным предприятием либо учреждением и составляют казну города Москвы, продажа арендуемого Истцом объекта недвижимости не облагается НДС, поскольку в соответствии с гл. 21 НК РФ не признается объектом налогообложения, следовательно, в выкупную цену помещений обоснованно не включается НДС.

Истец письмом от 27.01.2025, выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи Недвижимого имущества с протоколом разногласий, указав в редакции покупателя (Истца) цену 6 350 000 (Шесть миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей, в том числе, ежемесячные платежи, составляющие не менее 75 595 (Семьдесят пять тысяч пятьсот девяносто пять) рублей 23 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Также Истцом в протоколе разногласий к Договору купли-продажи предложено изменить пункты договора купли-продажи недвижимости 2.1.4, 2.4, 4.3, 5.1, 6.10, а также исключить из Договора купли-продажи следующие пункты: 2.1.2, 2.1.3, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.9, 5.5, 6.3, 6.4, 6.7, 6.8, 6.9, 8.4, 8.5, 8.9.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ в случаях, когда, в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора) и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 455 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рамках рассмотрения настоящего дела была проведена судебная оценочная экспертиза экспертом ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОФОЦЕНКА И ЭКСПЕРТИЗА", в заключении которой эксперт установил, что рыночная стоимость нежилого помещения составила 7 958 000 руб.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ. По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не дал оценку отчету ответчика, подлежат отклонению, поскольку для определения спорной цены договора купли-продажи судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества. Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Пункт 2.1.2. договора подлежит исключению.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 16 "О свободе договора и ее пределах" в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь статьей 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ фед. от 13.07.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел N 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу статьи 48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке.

Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

Пункты 2.1.3 и 6.7 договора обоснованно исключены судом первой инстанции из договора, так как возлагают на покупателя обязанность по оборудованию помещения средствами пожарной безопасности и обеспечению соответствия выкупаемого помещения требованиям эффективности и требованиям оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Обязанность по оснащению помещения средствами пожарной безопасности предусмотрена ст. 34 Федерального закона от 21.12.1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

В соответствии с положениями ст. 38 ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут: собственники имущества; руководители федеральных органов исполнительной власти; руководители органов местного самоуправления. Таким образом, за пожарную безопасность отвечают лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Согласно положениям ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, бремя содержания переданного по договору купли-продажи имущества и обязанность по соблюдению норм Федерального закона "О пожарной безопасности", Правил пожарной безопасности и ответственность за соблюдением указанных выше требований возлагается на собственника.

В пункте 2.1.6: "В случае необходимости заключить соглашение об установлении сервитута на выкупаемый Объект (пункт 1.1 Договора) с собственниками соседних помещений".

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что при приватизации помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, исключительно посредством которого обеспечиваются проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении, в качестве существенного условия сделки по приватизации такого помещения предусматривается установление публичного сервитута для обеспечения прохода, доступа в иные помещения, который подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией прав на приватизируемое помещение. Данный публичный сервитут не может быть установлен в случае, если проход, доступ в иные помещения в здании, сооружении могут обеспечиваться посредством помещений, являющихся общим имуществом в таких здании, сооружении. Вместе с тем, ответчик не указывает в своей жалобе и не дает правового обоснования необходимости в установлении публичного сервитута именно в спорном помещении.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно исключил п. п. 2.1.6, 2.1.7 договора из договора.

Пунктом 2.1.9 Договора купли-продажи, Ответчик допускает ограничение использования выкупаемого Объекта недвижимости, а именно не использовать его для размещения апартаментов в период нахождения Объекта в залоге, но и после снятия залога.

Суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данный пункт ограничивает права пользования, распоряжения и владения истца, как будущего собственника в соответствии со ст. 209 ГК РФ, в связи с чем подлежит исключению.

Урегулируя разногласия сторон по пунктам 5.1 и п. 6.10 договора, суд первой инстанции правомерно, соблюдая баланс интересов сторон, полагает разумным установить тридцатидневный срок, в течение которого покупатель обязан осуществить страхование объекта.

При этом, ответственность за нарушение указанного условия, предложенная продавцом является чрезмерной, в связи с чем суд соглашается с доводом истца об установлении штрафа в размере 0,1% от цены Объекта.

Учитывая, что в редакции Истца пункты Договора купли-продажи по заключению электронной закладной исключены, то последующие пункты, содержащие ее наличие, также должны быть изменены соответствующе (п. 2.2).

В связи с исключением пунктов, отсылающих к электронной закладной и установления сроков для государственной регистрации перехода права собственности на спорный Объект недвижимости, Истец считает, что п. 6.3 и последующий п. 6.4. Договора купли-продажи имеют цель последующего неосновательного обогащения за счет дополнительных санкций, устанавливаемых Ответчиком в представленном проекте Договора.

Учитывая, что п. 5.4 Договора в редакции протокола разногласий исключен, оснований оставлять п. 5.5 Договора не имеется.

В соответствии с п. 6.8 Договора, Ответчик устанавливает, что наличие задолженности по настоящему Договору купли-продажи не может являться коммерческой тайной и может быть опубликована в сети "Интернет".

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ, коммерческая тайна режим конфиденциальности информации, позволяющий ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду. Также согласно ст. 5 ФЗ от 29.07.2004 N 98-ФЗ установлен исчерпывающий перечень сведений, которые не могут составлять коммерческую тайну.

Разглашение о наличии задолженности по текущему Договору, которые могут быть опубликованы в сети "Интернет", могут нанести ущерб репутации Общества, как контрагента, что может привести к уменьшению его дохода.

Учитывая это, Истец считает, что данный пункт Договора купли-продажи должен быть исключен.

Пункт 8.4 Договора купли-продажи лишает покупателя права на обращение в суд за защитой своих интересов ущемляет его права, в связи чем подлежит исключению. Пункт 8.5 Договора подлежит исключению, поскольку осуществление государственных услуг может осуществляться в течение долго времени, данный пункт будет нарушать права Покупателя.

Пункт 8.9 договора купли-продажи подлежит исключению, поскольку нарушает права Истца, так как досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства повлечет за собой значительный ущерб для Покупателя и экономически не обосновано.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 ноября 2025 года по делу N А40-22487/25 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.