Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салтыковой С.С., судей Кадулина А.В., Чуватиной Е.В., при участии от Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга Ширшова Г.С. (доверенность от 20.11.2025), от общества с ограниченной ответственностью "Техмонтаж" Смирновой Н.Н. (доверенность от 12.01.2026), общества с ограниченной ответственностью "Оверштаг" Смирновой Н.Н. (доверенность от 12.01.2026), общества с ограниченной ответственностью "Дайна" Подлесных О.С. (доверенность от 15.01.2024), генерального директора Глобина Д.И. (решение участника от 03.02.2023), рассмотрев 02.02.2026 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Техмонтаж", общества с ограниченной ответственностью "Оверштаг", общества с ограниченной ответственностью "Дайна" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу N А56-127282/2022,

Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, адрес: 190000, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-H, 7-H, 10-H, ОГРН 1167847166882, ИНН 7801305857 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Техмонтаж", адрес: 195279, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 88, лит. Б, пом. 1-Н, ОГРН 1027804198641, ИНН 7826663389 (далее - ООО "Техмонтаж"), обществу с ограниченной ответственностью "Оверштаг", адрес: 195279, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 88, лит. Б, пом. 5-Н, оф. 2, ОГРН 1037825017042, ИНН 7811073041 (далее - ООО "Оверштаг"), и обществу с ограниченной ответственностью "Дайна", адрес: 195279, Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 88, лит. Б, пом. 2Н, 3Н, бн, ОГРН 1037816047334, ИНН 7806143889 (далее - ООО "Дайна"), об обязании в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда привести за счет собственных средств здание с кадастровым номером 78:11:0612202:1018 площадью 1790,8 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 88, лит. Б (далее - Здание), в состояние до реконструкции путем сноса возведенных к нему пристроек: двухэтажного строения и одноэтажной постройки.

Также Комитет просит в случае невыполнения указанных требований в установленный срок предоставить ему право исполнения решения судами силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Центр повышения эффективности использования государственного имущества" с последующей компенсацией расходов за счет ООО "Техмонтаж", ООО "Оверштаг", ООО "Дайна" и взыскать с указанных лиц в пользу Комитета судебную неустойку за неисполнение судебного акта в размере 5000 руб. в день за каждый день просрочки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Центр повышения эффективности использования государственного имущества", адрес: 191024, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 146, лит. А, пом. 6Н, ОГРН 1117847089381, ИНН 7801542311, и Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - КИО).

Решением суда от 11.04.2023 иск удовлетворен.

ООО "Техмонтаж", ООО "Оверштаг", ООО "Дайна" обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционном порядке.

В соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Тринадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 23.06.2025 суд принял к производству встречный иск ООО "Дайна", привлек к участию в деле в качестве соответчика по встречному исковому заявлению Администрацию Красногвардейского района Санкт-Петербурга, адрес: 195027, Санкт-Петербург, Среднеохтинский пр., д. 50, лит. А, ОГРН 1027804200236, ИНН 7806042263 (далее - Администрация).

Согласно принятым судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнениям ООО "Дайна" просит сохранить нежилое помещение 3Н с кадастровым номером 78:11:0612202:1084 фактической площадью 673,2 кв. м и помещение 6Н с кадастровым номером 78:11:0612202:1087 площадью 288 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ш. Революции, д. 88, лит. Б (далее - Помещения 3Н, 6Н), в реконструированном виде.

Постановлением апелляционного суда от 24.10.2025 решение от 11.04.2023 отменено, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Техмонтаж", ООО "Оверштаг", ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят отменить постановление от 24.10.2025, направить дело на новое рассмотрение.

Податели жалобы считают, что суд неверно определил круг ответчиков по настоящему делу, а также ссылаются на неисполнимость принятого судебного акта.

ООО "Дайна" в своей кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить постановление от 24.10.2025, принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы ссылается на то, что суд не выяснил юридически значимые по делу обстоятельства, в том числе существенность допущенных нарушений градостроительных норм и правил и их последствий, допустимость сохранения конструкции в реконструированном виде, в то время как проведенной по делу судебной строительной технической экспертизой установлен факт соответствия спорного объекта градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, имеющиеся незначительные дефекты носят устранимый характер.

В судебном заседании представители ООО "Техмонтаж", ООО "Оверштаг" и ООО "Дайна" поддержали доводы кассационных жалоб. При этом представитель ООО "Дайна" просила направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе.

Представитель Комитета просит отказать в удовлетворении кассационных жалоб.

Администрация и третьи лица извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалоб.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с пунктом 3.21 Положения о Комитете, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 N 207 "О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга", Комитет принимает решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, документацией по планировке территории Санкт-Петербурга или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), другими федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, осуществляет снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

В ходе мероприятий по реализации указанных полномочий Комитетом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 78:11:0612202:33 площадью 3982 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ш. Революции, дом 88, литера Б (далее - Участок), с видом разрешенного использования "для размещения промышленных объектов", в ходе которого установлено, что на Участке расположены:

- одноэтажное здание площадью 1490 кв. м (далее - Объект), используемое под производственные цели;

- двухэтажное строение площадью 142 кв. м (далее - Строение 1), используемое под производственные цели;

- одноэтажная пристройка к Объекту площадью 158 кв. м (далее - Строение 2).

В соответствии с информацией, размещенной в базе данных КИО, информационно-технологической системе "Кадастр 2", в границах Участка учтено Здание площадью 1790,8 кв. м. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) Здание является одноэтажным, год ввода в эксплуатацию по завершении строительства - 1957.

В ходе осмотра Участка установлено, что Объект, Строение 1, Строение 2 расположены в границах Здания.

Так, Строение 2 расположено в границах части Помещения 3Н общей площадью 871,8 кв. м, учтенного в составе Здания, вместе с тем часть самого Помещения 3Н площадью 342,6 кв. м, на которой находится Строение 2, отсутствует.

Строение 1 расположено в границах части Помещения 6Н площадью 138,8 кв. м, учтенного в составе Здания, при этом само Помещение 6Н фактически отсутствует, то есть Строение 1 возведено на месте ранее существовавшего Помещения 6Н в Здании.

Объект и Строение 1 расположены на едином фундаменте, при этом указанные объекты капитального строительства не составляют единый контур.

Здание в соответствии со сведениями ЕГРН учтено как одноэтажное (что также подтверждается копией поэтажного плана Здания), вместе с тем Строение 1 является двухэтажным.

По результатам проведенного осмотра и исходя из анализа имеющейся в распоряжении Комитета документации в отношении Участка и Здания, Комитет пришел к выводу о наличии признаков реконструкции Здания.

В отношении Участка заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц со стороны арендатора от 20.10.2008 N 07/3Д-04464 между КИО и ООО "Дайна", ООО "Техмонтаж", ООО "Оверштаг".

В связи с тем, что Строение 1 и Строение 2 возведены в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) Здания, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

ООО "Дайна" предъявило встречное исковое заявление о сохранении Помещений 3Н фактической площадью 666,2 кв. м и 6Н фактической площадью 273,6 кв. м в реконструированном виде.

Суд апелляционной инстанции, установив, что в отношении Здания произведена реконструкция в отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), удовлетворил первоначальный иск, в удовлетворении встречного иска отказал.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержится понятие самовольной постройки, а также установлены последствия ее возведения и условия признания права на нее.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи 222 самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 означенной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (абзац первый пункта 1).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2022 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие; абзац второй пункта 1 Постановления N 44).

В соответствии с абзацем 3 пункта 5 Постановления N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

В пункте 25 Постановления N 44 разъяснено, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2020 (далее - Обзор от 16.11.2020), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки; если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры; в этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ).

С целью выяснения вопроса о конструктивных характеристиках спорных объектов суд апелляционной инстанции определением от 10.10.2024 назначил судебную экспертизу, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".

Перед экспертами поставлены вопросы о том, являются ли проведенные работы по возведению пристроек, двухэтажного строения и одноэтажной постройки, реконструкцией Здания; соответствует ли Здание градостроительным, строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, а также другим обязательным нормам и правилам, предусмотренным законодательством Российской Федерации; есть ли угроза обрушения (жизни и здоровью граждан); возможно ли приведение исследуемого объекта капитального строительства в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 2000 год.

Согласно заключению судебной экспертизы работы, проведенные в отношении Здания по возведению Строений 1 и 2, являются реконструкцией. Приведение спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером 78:11:0612202:1018 в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 2000 год невозможно.

Установив факт реконструкции в отсутствие соответствующего разрешения на строительство, апелляционный суд удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.

При этом суд не устанавливал соответствие/несоответствие спорных Строений требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. В свою очередь, с учетом положений пункта 3 статьи 222 ГК РФ и вышеуказанных разъяснений, содержащихся в Постановлении N 44 и Обзоре от 16.11.2020, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Выводы относительно наличия/отсутствия таких препятствий содержатся в заключении судебной экспертизы, но не получили оценку со стороны суда апелляционной инстанции.

Кроме того, принимая решение о сносе возведенных к Объекту пристроек, суд апелляционной инстанции также не дал оценку выводам экспертов о том, что приведение объекта в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 2000 год невозможно, при приведении Здания в первоначальный вид произойдут повреждения, а также ослабевание несущих конструктивных элементов Здания, что, в свою очередь, может привести к угрозе обрушения исследуемого Здания.

При определении надлежащих ответчиков по первоначальному иску суд апелляционной инстанции исходил из того, что к ним наряду с ООО Дайна" относятся ООО "Оверштаг" и ООО "Техмонтаж" как собственники спорного объекта.

Вместе с тем согласно пункту 13 Постановления N 44 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

При отсутствии сведений о таких лицах ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка. При этом, если земельный участок передан во временное владение и (или) пользование (например, по договору аренды или безвозмездного пользования), ответчиком по иску о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки будет являться лицо, во владении и (или) пользовании которого находится такой земельный участок, если не будет установлено, что самовольная постройка возведена (создана) до возникновения прав владения и (или) пользования земельным участком у этого лица.

Выводы о надлежащем ответчике сделаны судом апелляционной инстанции без учета данных разъяснений.

При этом ООО "Оверштаг" и ООО "Техмонтаж" в ходе рассмотрения дела утверждали, что не являются собственниками Помещений 3Н и 6Н, в которых произведена реконструкция, соответствующие работы по изменению данных помещений не производили. Данные обстоятельства судом не исследовались.

С учетом изложенного выводы суда по существу спора нельзя признать соответствующими нормам права.

Поскольку судом первой инстанции допущено нарушение, являющееся в соответствии со статьей 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 11.04.2023 и постановление от 24.10.2025 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, в том числе соответствие/несоответствие спорных Строений требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц; установить надлежащего ответчика; в результате разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права. С учетом решения, принятого по результатам нового рассмотрения, распределить судебные расходы по уплате государственной пошлины, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2025 по делу N А56-127282/2022 отменить.

Дело N А56-127282/2022 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.