Резолютивная часть постановления изготовлена "05" февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме "18" февраля 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Серокуровой У.В.,

судей Егоровой Т.В.,

Чудиновой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Гранд Сити Крым" - представитель Петрова И.А. по доверенности от 14.06.2024

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 по делу N А83-11900/2023,

общество с ограниченной ответственностью "Гранд Сити Крым" (далее - истец, ООО "Гранд Сити Крым") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Ялта Республики Крым (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на объект капитального строительства - гостиницу, состоящую из: лит. А - помещения общей площадью 1525,30 кв. м, открытые неотапливаемые планировочные элементы здания - лестницы, площадки, балконы, площадью 317,70 кв. м (всего площадью 1843 кв. м); лит. Б - помещения, площадью 1289,90 кв. м, открытые неотапливаемые планировочные элементы здания - лестницы, площадки, балконы, площадью 270,10 кв. м (всего площадью 1560 кв. м), расположенную на земельном участке с кадастровым номером 90:25:070101:8154 по адресу: Республика Крым г. Ялта пгт. Симеиз, ул. Михаила Баранова, 73 (с учетом уточнения предмета иска) (далее - спорный объект).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024, иск удовлетворен полностью.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты, отказать истцу в удовлетворении его требования. В обоснование своих доводов ответчик указывает на то, что истцом не устранены нарушения противопожарных норм и правил; на то, что изначально не было обращений в уполномоченный орган за выдачей документов для строительства, а объект построен на земельном участке, имеющим на момент начала строительства вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства". Считает, что судами не дана правовая оценка получения градостроительного плана земельного участка для определения технических характеристик спорного объекта.

В письменных отзывах представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

К дополнению к кассационной жалобе и в дополнении к отзыву на нее соответственно администрацией и истцом были приложены дополнительные документы, которые суд кассационной инстанции не может принять во внимание (п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Ответчик и третьи лица при надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы своих представителей в судебное заседание суда округа не направили. Судебная коллегия проводит судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей названных лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, суд кассационной инстанции считает, что выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, положенные в основание принятых судебных актов, сделаны без учета требований закона и оценки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.09.2021, земельный участок с кадастровым номером: 90:25:070101:8154, площадью 822 кв. м, расположенный по адресу: г. Ялта пгт. Симеиз ул. Баранова, 73, принадлежит на праве собственности ООО "Гранд Сити Крым". Запись о регистрации права собственности внесена 26.12.2020.

Действующий адрес присвоен земельному участку постановлением администрации г. Ялта Республики Крым от 06.08.2021 N 2378-п.

Указанный земельный участок образован в результате объединения, перераспределения нескольких земельных участков с кадастровыми номерами: 90:25:070101:61, 90:25:070101:57, 90:25:070101:8135, 90:25:070101:8096.

В настоящее время земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание; на нем возведена спорная гостиница.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 24.03.2022 по делу N 2-218/2022 отказано в удовлетворении исковых требований администрации г. Ялта к ООО "Гранд Сити Крым" и Романовой Александре Гивиевне о сносе самовольной постройки, находящейся на земельном участке с кадастровым номером 90:25:070101:8154, расположенного по адресу: г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Баранова, з/у 73.

Апелляционным определением Верховного суда Республики Крым от 19.07.2022 решение Ялтинского городского суда от 24.03.2022 г. по делу N 2-218/2022 отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации г. Ялты Республики Крым к ООО "Гранд Сити Крым", Романовой Александре Гивиевне о сносе строения - отказано, в удовлетворении встречного иска ООО "Гранд Сити Крым" к администрации г. Ялты Республики Крым о признании права собственности - отказано.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.02.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 19.07.2022 оставлено без изменения, кассационная жалоба администрации г. Ялта - без удовлетворения.

Отказывая администрации в удовлетворении требования о сносе спорного объекта, апелляционная коллегия Верховного суда Республики Крым исходила из того, что администрацией г. Ялта Республики Крым не доказано наличие существенных, неустранимых нарушений строительных норм и правил либо иных обстоятельств, требующих именно сноса спорного объекта.

Вместе с тем и в удовлетворении требования ООО "Гранд Сити Крым" о признании права собственности Верховный суд Республики Крым при рассмотрении вышеуказанного дела отказал в связи с тем, что проведенной по делу экспертизой было установлено несоблюдение противопожарных разрывов между корпусами гостиницы (литеры А и Б), при необходимых 6 м, фактическое расстояние - 3,6 м, также не соблюден коэффициент застройки, при нормативном 2,4 фактический коэффициент составляет 2,87. В этом же экспертном заключении было указано, что нарушение противопожарного разрыва устранимо путем проведения дополнительных противопожарных мероприятий на основе разработанного проекта по расчету пожарного риска либо путем оборудования каждого из зданий автоматическими установками пожаротушения.

11.08.2020 между ООО "Гранд Сити Крым" и Советом министров Республики Крым заключен договор N Ш76/20 "Об условиях деятельности в свободной экономической зоне на территории Республики Крым", в соответствии с которым результатом реализации участником инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией, прилагаемой к заявлению о заключении договора, будет являться создание гостиничного комплекса в г. Ялта и его дальнейшая эксплуатация, а также создание 14 новых рабочих мест.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для разрешения настоящего спора, определением суда первой инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт судебной экспертизы и земельного аудита".

Из содержания экспертного заключения видно, что оценивая последствия нарушения противопожарных разрывов эксперт опирался на представленное в дело истцом расчетное обоснование по определению расчетных величин пожарного риска "25/09/23-ПБ.Риск", подготовленное ИП Махневым А.Ю., согласно которому в результате проведенных расчетов по определению значения пожарного риска здания объекта ООО "Гранд Сити Крым", значение пожарного риска не превышает требуемых значений, установленных Федеральным законом 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Из заключения экспертизы также следует, что размещение спорного здания гостиницы соответствует действующим градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки города Ялта в части размещения объекта исследования; минимального размера участка, с учетом размещенного на нем объекта капитального строительства, функциональное назначение которого соответствует виду разрешенного использования; минимального отступа от красных линий улиц и дорог; максимального количества этажей; частично не соответствует требованию о соблюдении минимального расстояния от строения до границы земельного участка в части несоблюдения противопожарных разрывов.

В результате проведенного исследования спорного объекта эксперт пришел к выводам о том, что объект капитального строительства:

- возведен на земельном участке площадью 822 кв. м с кадастровым номером 90:25:070101:8154, расположен в пределах указанного земельного участка;

- соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он расположен - "гостиничное обслуживание";

- соответствует требованиям градостроительных, сейсмических, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, с учетом особенностей законодательства в отношении участников свободной экономической зоны, в том числе ст. 17 Закона 377-ФЗ от 29.11.2014 "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", где указано, что градостроительные регламенты не устанавливаются для земельных участков, предназначенных для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов, а также с учетом отсутствия требований закона для участников свободной экономической зоны к минимальным отступам объектов капитального строительства от границы земельного участка;

- угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Удовлетворяя иск, суды двух инстанций опирались на выводы экспертного заключения и исходили из исполнения обществом условий инвестиционного соглашения, что позволило обойти требования градостроительного регламента.

Судебная коллегия суда округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 7 статьи 17 Федерального закона от 29.11.2014 N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя" устанавливает, что градостроительные регламенты не устанавливаются для земельных участков, предназначенных для размещения объектов, необходимых для реализации участниками свободной экономической зоны инвестиционных проектов.

Из материалов дела видно, что ранее земельный участок принадлежал руководителю и участнику ООО "Гранд Сити Крым" Романовой Александре Гивиевне (далее - Романова А.Г.). Факт возведения спорного объекта Романовой А.Г. в период до 2019 года установлен при рассмотрении гражданского дела судом общей юрисдикции и не оспаривался при рассмотрении настоящего дела.

Переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 90:25:070101:8154 к ООО "Гранд Сити Крым" был зарегистрирован 26.12.2020, а инвестиционный договор между истцом и Советом министров Республики Крым подписан 11.08.2020.

Оценивая добросовестность поведения истца, суды не выяснили, на каком основании с ООО "Гранд Сити Крым" был подписан инвестиционный договор как с лицом, не обладающим правом на земельный участок, с учетом также и того обстоятельства, что фактически спорная гостиница уже была возведена Романовой А.Г. и существовала в том состоянии, при котором истец просил признать за ним право собственности, что ставит под сомнение реальность исполнения обществом инвестиционного договора.

Очевидно, что данный вопрос нельзя разрешить без участия Совета министров Республики Крым, однако, указанное лицо не было привлечено к участию в деле (ч. 1 ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем суды исходили из того, что заключение инвестиционного договора освободило истца от соблюдения градостроительных регламентов, в связи с чем суды не приняли во внимание, что согласно градостроительному плану земельного участка от 06.12.2022 с кадастровым номером 90:25:070101:8154 он полностью расположен в границах зоны с особой архитектурно-планировочной организацией территории, полностью расположен в границах водоохранной зоны Черного моря, частично расположен в границах зоны охраны природного объекта "прибрежная защитная полоса руч. Шаанкайский" с установленными для таких охранных зон требованиями и ограничениями.

В экспертном заключении не содержится каких-либо исследований по этому вопросу, в том числе не указано, каким образом устроено водоотведение в спорных зданиях, поскольку в границах указанных охранных зон запрещен сброс сточных, в том числе дренажных, вод, что отражено в градостроительном плане земельного участка с кадастровым номером 90:25:070101:8154.

Документацию по планировке территории для размещения объектов ООО "Гранд Сити Крым" для реализации инвестиционного проекта утверждало Министерство строительства и архитектуры Республики Крым, однако, к участию в деле в качестве третьего лица в порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не привлечено.

Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями должны обеспечивать нераспространение пожара на соседние здания, сооружения. Допускается уменьшать указанные в таблицах 12, 15, 17, 18, 19 и 20 приложения к настоящему Федеральному закону противопожарные расстояния от зданий, сооружений и технологических установок до граничащих с ними объектов защиты при применении противопожарных преград, предусмотренных статьей 37 настоящего Федерального закона. При этом расчетное значение пожарного риска не должно превышать допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 69 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон N 123-ФЗ).

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона N 123-ФЗ противопожарные преграды в зависимости от способа предотвращения распространения опасных факторов пожара подразделяются на следующие типы: 1) противопожарные стены; 2) противопожарные перегородки; 3) противопожарные перекрытия; 4) противопожарные разрывы; 5) противопожарные занавесы, шторы и экраны (экранные стены); 6) противопожарные водяные завесы; 7) противопожарные минерализованные полосы; 8) зона, свободная от пожарной нагрузки.

При рассмотрении аналогичных требований Верховным судом Республики Крым, а также в рамках настоящего спора установлен и сторонами не оспорен факт нарушения противопожарных разрывов при создании спорного объекта - при необходимых 6 м, фактическое расстояние составило - 3,6 м (п. 8.1.4. СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288, далее - СП 4.13130.2013).

В экспертном заключении не указан конкретный способ преодоления такого нарушения, не установлено использование предусмотренных законом противопожарных преград, а вывод эксперта о соответствии спорного объекта требованиям противопожарных норм не содержит указания на допустимое значение пожарного риска, установленное статьей 93 Федерального закона N 123-ФЗ.

В заключении эксперт отнес спорный объект к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3.

Пункт 8.1.1 СП 4.13130.2013 устанавливает, что подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине с двух продольных сторон - к многоэтажным зданиям и сооружениям класса функциональной пожарной опасности Ф1.3 высотой 28 м и более, классов функциональной пожарной опасности Ф1.2, Ф2.1, Ф2.2, ФЗ, Ф4.2, Ф4.3, Ф.4.4 высотой 18 м и более.

Эксперт не установил, обеспечен ли в данном случае нормативно предусмотренный подъезд пожарных автомобилей к спорному зданию.

По правилу пункта 8.1.3 СП 4.13130.2013 при невозможности выполнения требований нормативных документов в части устройства пожарных проездов, подъездов и обеспечения доступа подразделений пожарной охраны для тушения пожара и проведения аварийно-спасательных работ возможность обеспечения деятельности подразделений пожарной охраны на объекте защиты должна подтверждаться в документах предварительного планирования действий по тушению пожаров и проведению аварийно-спасательных работ, разрабатываемых в установленном порядке.

Вопреки указанным нормативным требованиям в заключении эксперта приведен общий вывод о том, что "при принятой системе противопожарной защиты объекта защиты, значение пожарного риска - не превышает требуемых значений, установленных ФЗ N 123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", и не отражено, какие именно приняты меры пожарной безопасности в исследуемых зданиях, исключают ли они возникновение пожара, обеспечивают ли пожарную безопасность людей и материальных ценностей. Расчет пожарных рисков эксперт Глыбина А.Н., которой судом поручалось проведение экспертизы, сама не выполняла, а "приобщила" к своему заключению расчетное обоснование по определению расчетных величин пожарного риска "25/09/23-ПБ.Риск", подготовленное ИП Махневым А.Ю., представленное в дело истцом.

К источникам наружного противопожарного водоснабжения должна быть предусмотрена возможность подъезда для пожарных автомобилей (мотопомп) и забора воды в соответствии с требованиями СП 8.13130 и других нормативных документов по пожарной безопасности (пункт 8.1.14. СП 4.13130.2013).

В экспертном заключении не отражено, имеется ли такая возможность в отношении исследуемых зданий.

При таких обстоятельствах, содержание и выводы экспертного заключения ООО "Институт судебной экспертизы и земельного аудита" не соответствуют статьям 4, 8, 41 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которым государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники, а эксперт должен проводить исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъясняется, что суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

В экспертном заключении по делу отражено, что расстояние от здания до границы земельного участка смежного домовладения в наименьшем значении - 0 м (3 м - нормативное значение). Из материалов дела усматривается, что вокруг спорных зданий в непосредственной близости расположены иные объекты капитального строительства. Вместе с тем собственники таких объектов и земельных участков, на которых они расположены, к участию в деле в порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлечены.

При таких обстоятельствах, выводы судов о соответствии постройки установленным требованиям, а также об отсутствии нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан не соответствуют материалам дела.

В соответствии с ч. 4 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом судебные акты должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Судебный акт является законным и обоснованным, если в нем изложены все имеющие значение для дела обстоятельства, всесторонне и полно выясненные в судебном заседании, и приведены доказательства в подтверждение доводов об установленных обстоятельствах дела, правах и обязанностях сторон.

Однако судами было допущено нарушение указанных норм материального и процессуального права, закон применен неверно, существенные для разрешения спора обстоятельства не установлены, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное, в том числе рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - сособственников смежных земельных участков, Совет министров Республики Крым, Министерство строительства и архитектуры Республики Крым; дать правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и доказательствам, представленным ими в материалы дела, разрешить спор по существу, приняв законное и обоснованное решение.

В случае решения вопроса о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы суду следует обратить внимание на то, что в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р (ред. от 31.10.2023) такая экспертиза проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

кассационную жалобу администрации города Ялта Республики Крым удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.03.2024 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2024 по делу N А83-11900/2023 отменить. Направить дело N А83-11900/2023 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.