Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2026 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2026 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Сороки Я.Л., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алимардановой А.Г.,

при участии:

от истца: Слесарева М.А. лично,

от ответчика: Пашков А.Н. по доверенности от 25.12.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 14.07.2025 по делу N А53-33278/2024

по иску индивидуального предпринимателя Слесаревой Марины Анатольевны

к Администрации города Ростова-на-Дону,

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону; Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области

о признании права собственности,

индивидуальный предприниматель Слесарева Марина Анатольевна (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации города Ростова-на-Дону (далее - ответчик, администрация), Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании права собственности.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 27.05.2025 Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону исключен из числа ответчиков и привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2025 за индивидуальным предпринимателем Слесаревой Мариной Анатольевной признано право на нежилое помещение с кадастровым номером <...> в реконструированном виде согласно технического паспорта от 19.01.2023.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация и департамент обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда первой инстанции отменить, по делу принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба администрации не содержит доводов.

Доводы апелляционной жалобы департамента сводятся к тому, что истцом произведена реконструкция спорного объекта в отсутствие разрешительной документации. Также департамент обращает внимание на то, что согласно выводам экспертного заключения от 17.03.2025 N НП N 5435/10-3-24, выполненного ФБУ "Южный РЦСЭ Минюста России", спорное здание, после произведенной реконструкции по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям производственно-складского назначения, при условии устройства в помещениях системы пожарной сигнализации. Обжалуемое решение суда не содержат выводы и исследование письменных доказательств, позволяющих сделать вывод об устранении допущенных в ходе реконструкции нарушений и соответствии обязательным требованиям, а именно, устройства в помещениях системы пожарной сигнализации.

От истца поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором предприниматель просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционных жалоб отказать.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.04.2023 N 40230015-1з является собственником здания, расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая дом 28, с кадастровым номером <...>, площадь 2945,2 кв. м, год постройки 1975.

Предыдущим собственником в период с 1975 по 2023 годы с целью улучшения условий использования здания проведена реконструкция и (или) перепланировка производственно-административного корпуса (литер А) и производственных корпусов (литер AI и А2). В границах здания изменены производственные, административные и вспомогательные помещения.

По результатам проверки при сравнении технического паспорта от 05.01.2001, зарегистрированного в Росреестре и паспорта, подготовленного АО "Ростовское БТИ" от 19.01.2023 выявлены расхождения, площадь всего здания увеличилась на 141,2 кв. м (на 4,8%) и составила 3086,4 кв. м.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером <...>, принадлежащем на праве собственности истцу. Площадь участка 11 811 кв. м, вид разрешенного использования - производственно-складские базы, объекты связи, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения.

Расположение здания в пределах земельного участка подтверждается выпиской из ЕГРН.

Поскольку предыдущим собственником разрешение на реконструкцию и (или) перепланировку получено не было, истец был лишен возможности привести документы на недвижимое имущество в соответствие с фактическим состоянием здания.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о признании права собственности на реконструированный объект.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 ГК РФ.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного или оспоренного права собственности, направленным на констатацию возникшего по основаниям, установленным гражданским законодательством, права собственности на индивидуально-определенную вещь в споре с лицом, которое не признает это право, нарушает его, оспаривает или создает препятствия в его осуществлении или оформлении. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением Арбитражного суда Ростовской области от 15.10.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ Южному РЦСЭ Минюста России.

На разрешение эксперта поставлен следующие вопросы:

1) соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером <...> в части произведенной реконструкции действующим градостроительным, строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам?

2) создает ли указанный объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Согласно представленному заключению от 17.03.2025 N 5435/10-3-24 экспертом сделаны следующие выводы: нежилое производственно-административное здание, общей площадью 3086,4 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 28, относящееся согласно ст. 32 Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" по функциональной пожарной опасности к зданиям класса Ф5.1 и класса Ф5.2, нормального класса ответственности, функционально используемое в качестве здания производственного, складского, административно-бытового назначений, характеризующихся функциональной взаимосвязью в составе производственного объекта, после произведенной реконструкции по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям, при условии устройства в помещениях системы пожарной сигнализации (в данном случае допускается безадресная и рекомендуется адресная система пожарной сигнализации, в исследуемом здании имеются пожарные огнетушители, пожарные шланги, кнопки пожарной тревоги), соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным), предъявляемым к зданиям производственно-складского назначения, а именно: СП 56.13330.2021 "Производственные здания. СНиП 31-03-2001" (п. п.: 4.5, 4.7, 5.1.1, 5.4.4.19, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3, 6.1.8, 6.2.3, 6.2.6 и таблицы 6.1, п. 6.2.17 и таблицы 6.2, п. 6.2.18 и таблицы 6.3, п. 6.2.22 и таблицы 6.6, п. 7.1), СП 52.13330.2016 "Естественное и искусственное освещение. Актуализированная редакция СНиП 23-05-95*" (п. 5.1), СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" (п. п.: 4.1.2, 4.2.7, 4.2.18, 4.2.19, 4.3.1, 4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 8.1.1, 8.1.8, 8.3.1, 8.3.2, 8.2.7 и таблицы 15), СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" (п. 6:2.1 и таблицы 6.3), СП 4.12130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (8.2.1, 8.2.3), СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" (п. 18, п. 19 таблицы АЛ), Федерального закона N 123-ФЗ от 22.07.2008 г. "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ст. 52, ст. 53, ст. 80, 89).

Расположение исследуемого нежилого производственно-административного здания на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 28, находящегося в коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоне (ПКТ (ПКТ/2/25), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента коммунальной, производственной, инженерно-транспортной территориальной зоны (ПКТ), приведенному в ст. 37 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону (согласно Градостроительному регламенту территориальной зоны ПКТ, представленному в ст. 37 указанных Правил, в основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства входит производственная деятельность - код вида разрешенного использования земельного участка - 6.0, в том числе: код 6.5 и код 6.9, а также не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> (производственно-складские базы, объекты связи, сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения), расположенному по указанному адресу.

Конструктивные элементы исследуемого нежилого производственно-административного здания на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 28 не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса, их отклонений от прямолинейности, вертикали или горизонтали, а также смещений в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций строений, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" находятся в работоспособном техническом состоянии, при котором техническое состояние конструктивных элементов в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается, что, в свою очередь, обуславливает техническую эксплуатационную безопасность согласно функциональному назначению исследуемого здания.

Исследуемый объект капитального строительства имеет следующие несоответствия:

- п. 8.7 СП 56.13330.2021, согласно которому, исходя из существующих климатических условий, во входах в /исследуемое отапливаемое здание, следует предусмотреть устройство воздушно-тепловых завес с учетом СП 60.13330.2020 (в местах устройства новых входов и ворот).

Имеющееся несоответствие исследуемого нежилого производственно-административного здания на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Ростовская области, г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 28, указанное выше, является технически устранимым.

Для устранения имеющегося несоответствия необходимо выполнить мероприятия, предусматривающие оборудование наружных входов в исследуемое здание устройствами воздушно-тепловых завес.

В ходе рассмотрения спора предпринимателем представлены доказательства (фотоотчет), из которых следует, что на момент рассмотрения спора указанные в заключение несоответствия устранены, а именно: установлены воздушно-тепловые завесы в воротах помещения N 1а, подъемных воротах помещения "К" 31, дверях помещения N 1 и помещения N 31.

Определениями от 14.10.2025 и от 11.11.2025 апелляционный суд откладывал рассмотрение жалоб с указанием истцу на необходимость представления доказательств выполнения противопожарных мероприятий по установлению системы пожарной сигнализации, указанных экспертом.

Во исполнение определений суда от предпринимателя поступила исполнительная документация на монтаж и пусконаладку системы пожарной сигнализации от 05.12.2025, акт о приемке выполненных работ от 05.12.2025.

С учетом представленных предпринимателем документом, апелляционный суд определением от 09.12.2025 указал на необходимость экспертам ФБУ Южного РЦСЭ Минюста России Власовой Галине Ивановне и Андреевой Валентине Владимировне провести осмотр нежилого производственно-административного здания, общей площадью 3086,4 кв. м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>, по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая, 28, являвшегося ранее предметом исследования в рамках подготовки заключения эксперта N 5435/10-3-24 от 17.03.2025, с целью определения соответствия указанного здания противопожарным нормам и правилам и устранения их нарушений, с учетом проведенных предпринимателем работ.

Во исполнение определения суда, в материалы дела представлен акт экспертного исследования N 5186/10-6-25 от 25.12.2025, согласно которому эксперты пришли к выводу о том, что в помещениях нежилого здания с кадастровым номером <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...>. по адресу: ул. 2-я Луговая, 28. г. Ростов-на-Дону. Ростовская область, выполнены работы в соответствии с предоставленной проектной документацией "Система пожарной сигнализации, оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре" 10-25-1-СПС Нежилого здания к/н 61:44:0063505:145 по адресу: Ростовская обл. г. Ростов-на-Дону, ул. 2-я Луговая. 28. выполненной ООО "Промышленные системы безопасности" и исполнительной документацией на монтаж и пусконаладку системы пожарной сигнализации в нежилом здании к/н 61:44:0063505:145 по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону. ул. 2-я Луговая. 28. выполненными монтажной организацией ООО "Безопасность Групп", что соответствует требованиям п. 6.2.1 СП 56.13330.2021. п. 6.6.16. п. п. 18.19 таблицы АЛ СП 484.1311500.2020; Таблицы 1. Таблицы 2 СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности".

Таким образом, выявленные экспертами нарушения в полном объеме устранены предпринимателем.

Объект соответствует установленным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализ содержания статьи 222 ГК РФ в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В соответствии с пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Апелляционным судом установлено, что предприниматель, приобретая спорный объект на основании договора купли-продажи от 19.04.2023 N 40230015-1з, будучи добросовестным покупателем, не могла знать и самостоятельно установить факт проведенной реконструкции и отсутствие каких-либо разрешений.

Более того, в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, при условии расположения объекта на земельном участке предпринимателя.

Из представленных ответчиком доказательств не следует, в чем именно заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и каким образом отсутствие разрешения на реконструкцию спорного объекта, при наличии у предпринимателя прав на земельный участок и соответствия спорного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам препятствует признанию права собственности.

Администрацией не доказано, что в результате строительства и размещения спорного объекта нарушены права и законные интересы муниципального образования, а также имеется наличие угрозы жизни и здоровью.

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 02.06.2022 N 308-ЭС21-29061 отметил, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

На основании оценки имеющихся в деле доказательств в их совокупности, в том числе заключения проведенной по делу экспертизы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Слесаревой Марины Анатольевны о признании права собственности на нежилое здание с кадастровым номером <...> в реконструированном виде.

При таких обстоятельствах у коллегии судей отсутствуют основания для удовлетворения жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.07.2025 по делу N А53-33278/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев через суд первой инстанции.