Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Миллер М.В.,

судей Гордеевой Ж.А., Грибанова Ю.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования город Новороссийск к А.С. о сносе самовольной постройки,

по кассационной жалобе администрации муниципального образования город Новороссийск на решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 7 мая 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Миллер М.В., пояснения представителя администрации муниципального образования город Новороссийск по доверенности М., поддержавшего доводы жалобы, возражения по доводам жалобы А.С. и его представителя по доверенности И., судебная коллегия

администрация муниципального образования г. Новороссийск (далее - администрация) обратилась в суд с иском к А.С., в котором просила признать трехэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и снести его в течение 60 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения А.С. решения суда в 60-дневный срок взыскать с него в пользу администрации судебную неустойку в размере 10000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Решением Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 7 мая 2025 года иск администрации удовлетворен. Суд обязал А.C. осуществить снос объекта капитального строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером N 204, по адресу: <адрес>, либо в шестимесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу привести его в соответствие с требованиями правил землепользования и застройки муниципального образования <адрес>, а также пожарных норм и правил, путем устранения нарушений, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы ГБУ "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" отдел по городу Новороссийску от 9 октября 2024 года, выполненному по делу N 2-46/2025 (N 2-1796/2024); в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок взыскать с А.С. в пользу администрации судебную неустойку в размере 5000 рублей за каждый день просрочки, начиная со дня истечения срока на приведение в соответствие вышеуказанного объекта недвижимости. Суд взыскал с А.С. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 20000 рублей; в пользу ГБУ "Краевая техническая инвентаризация - краевое БТИ" отдел по городу Новороссийску расходы на оплату экспертизы в размере 129555,50 рублей. Суд также постановил отменить меры обеспечения в виде запрета регистрационных действий по отчуждению или переходу права собственности в отношении земельного участка с КН N 204, по адресу: <адрес>, после фактического исполнения решения суда.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2025 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации - без удовлетворения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 7 мая 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2025 года ввиду существенного нарушения судами норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указано, что суды не дали должной оценки всем обстоятельствам дела, а именно не приняли во внимание недобросовестное поведение ответчика, который за разрешением на строительство обратился уже после инициирования настоящего искового производства; не учли, что ответчик осуществил строительство самовольной постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта. Кассатор полагает, что указанный в обжалуемом решении суда способ устранения нарушения истолкован неверно, поскольку ответчику для его исполнения достаточно возвести противопожарные перегородки и не нужно получать положительное заключение экспертное организации, а для устранения нарушений в части минимальных отступов от границ земельного участка суд предложил устранить путем получения соответствующего разрешения в администрации. Суд апелляционной инстанции формально подошел к рассмотрению доводов апелляционной жалобы.

От А.С. поступили письменные возражения по доводам жалобы.

В судебное заседание суда кассационной инстанции явились представитель администрации по доверенности М., А.С. и его представитель по доверенности И.

Другие участники процесса в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела с учетом положений статьи 113 ГПК РФ и части 1 статьи 165.1 ГК РФ извещены надлежащим образом путем направления судебной корреспонденции посредством Почты России.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно (16 ноября 2025 года) размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Принимая во внимание, что отложение судебного заседания является правом суда, а не его обязанностью, в суде кассационной инстанции не устанавливаются обстоятельства дела и не исследуются доказательства, а проверяется правильность применения норм права, явка в суд кассационной инстанции не является обязательной, позиции участвующих в деле лиц полно и подробно изложены в материалах дела, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отложения судебного заседания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судами установлено и подтверждается материалами гражданского дела: земельный участок с кадастровым номером N 204, площадью 1174 кв. м, по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ответчику А.С.

Выпиской из ЕГРН подтверждается вид разрешенного использования данного земельного участка - для эксплуатации нежилого здания с использованием его по следующим назначением: учреждения здравоохранения, социального обеспечения; учреждения культуры и искусства; организации и учреждения управления; кредитно-финансовые учреждения, учреждения торговли, общественного питания.

Из акта внепланового контрольного мероприятия КРУ администрации от 31 июля 2023 года следует, что на вышеуказанном земельном участке расположен трехэтажный объект капитального строительства с отступами от фасадных линий менее 5 метров, право собственности на который не зарегистрировано. В нарушение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению услуг краткосрочного проживания (гостиничное обслуживание). Указанные обстоятельства подтверждаются протоколом осмотра от 31 июля 2023 года и фотоматериалом к нему.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, изготовленной отделом по г. Новороссийску ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ", от 9 октября 2024 года объект исследования представляет собой комплекс зданий и сооружений для предоставления услуг по организации отдыха: услуг размещения, питания, физкультурно-оздоровительных услуг и услуг по организации досуга, т.е. объект исследования соответствует целевому назначению земельного участка.

Согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования город Новороссийск в части нормативных отступов от границ смежных земельных участков и границ красных линий, экспертом выявлено несоответствие нормативным отступам: минимальное расстояние от объекта исследования до границ красных линий (<адрес>) - 6,75 м (нормативное расстояние -10 м); расстояние от границ участка с КН N 204 до объекта исследования с Юго-Западной границы в точках 3-4 составляет 0,02 м (нормативное расстояние - 5 м); расстояние от границ участка с КН N 204 до объекта исследования с северо-Западной границы в точках 4-1 варьируется от 0,03 м до 0,09 м (нормативное расстояние -5 м). Объект исследования площадью застройки 173,43 кв. м, расположенный на земельном участке с КН N 204, не соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям: действующим пожарным нормам и правилам в части соблюдения противопожарных отступов (разрывов) между зданиями. Для соблюдения противопожарных требований, согласно действующим пожарным нормам и правилам необходимо возведение противопожарных преград между объектом исследования, расположенном земельном участке с КН N 204, и нежилым зданием с КН N 203 согласно требованиям Федерального закона "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ (с изменениями на 14 июля 2022 года) (редакция, действующая с 1 марта 2023 года), глава 10. Пожарно-техническая классификация строительных конструкций и противопожарных преград. При этом спорный объект капитального строительства соответствует техническим и строительным нормам и правилам (по расположению на земельном участке, по планировке, высоте помещения); санитарным и эпидемиологическим нормаль (по освещенности, наличию проветривания); пожарным требованиям (по материалам стен, по ширине противопожарного проезда, по эвакуационным путям, высоте прохода на путях эвакуации) и требованиям норм сейсмостойкости зданий и сооружений, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Допрошенная в судебном заседании в качестве судебного эксперта отдела по г. Новороссийску ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" ФИО6 на выводах заключения настаивала, пояснила суду, что спорное строение не является гостиницей, угрозы жизни и здоровья не представляет. Для пожарной машины имеется проезд. Для соблюдения противопожарных требований, согласно действующим пожарным нормам и правилам необходимо возведение противопожарных преград. Демонтаж и перенос стен объекта исследования от точки 1 до точки 4; от точки 4 до точки 3; от точки 3 до точки 2 без несоразмерного ущерба объекту капитального строительства, не представляется возможным и приведет к разрушению здания. Для устранения выявленных несоответствий Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск необходимо обратиться в уполномоченный орган за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями статей 8, 222 Гражданского дела РФ, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное строение является самовольной постройкой, т.к. выявлены нарушения норм градостроительного регламента, а именно, несоблюдение нормативных отступов от границ здания до границ земельного участка. При этом, ссылаясь на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, суд указал, что снос постройки по причине ее нецелевого использования положениями статьи 222 ГК РФ не предусмотрен, в связи с чем нашел несостоятельными доводы истца о нецелевом использовании земельного участка, отметив также, что нецелевое использование земли нарушает земельное законодательство, за которое предусмотрена административная ответственность. Приходя к выводу о наличии оснований не только для сноса постройки, но и для приведения ее в соответствие с градостроительными нормами и правилами, суд исходил из того, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а также учитывал, что спорное строение в целом соответствует предъявляемым к ней требованиям, несоответствие в части противопожарных норм устранимо, экспертами БТИ предложен вариант его устранения (путем возведения противопожарных преград). Производное от основного требование о взыскании судебной неустойки суд счел подлежащим удовлетворению. Вопрос о распределении судебных расходов разрешен в соответствии с положениями статей 94, 98, 103 ГПК РФ.

Руководствуясь положениями статьи 144 ГПК РФ, суд также постановил отменить после фактического исполнения решения суда ранее принятые меры по обеспечению иска.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела. отметив, что, поскольку устранение последствий допущенных нарушений возможно предложенными судебным экспертом способами, суд первой инстанции предоставил стороне ответчика правовую альтернативу, позволяющую сохранить самовольное строение при устранении выявленных нарушений согласно варианту, изложенному в экспертном заключении.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судебные постановления судов нижестоящих инстанций приняты с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанные требования процессуального законодательства в полной мере распространяются и на судебные постановления суда апелляционной инстанции.

Обжалуемые судебные акты не соответствуют приведенным требованиям.

В пункте 32 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 17 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции" разъяснено, что в интересах законности кассационный суд общей юрисдикции вправе выйти за пределы доводов кассационных жалобы, представления (часть 2 статьи 379.6 ГПК РФ). Под интересами законности с учетом положений статьи 2 ГПК РФ следует понимать необходимость проверки правильности применения и толкования норм материального права и норм процессуального права в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов участников гражданских и иных правоотношений, а также в целях охраны здоровья; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов и в иных случаях необходимости охраны правопорядка.

В связи с изложенным в интересах законности представляется необходимым при рассмотрении кассационной жалобы администрации выйти за пределы ее доводов и обратить внимание на допущенные судами нижестоящих инстанций существенные нарушения норм материального и процессуального права, в том числе не указанные в доводах жалобы.

В силу части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В постановлении Пленума от 12 декабря 2023 года N 44 разъяснено, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим (пункт 2).

В силу вышеприведенных норм права к юридически значимым обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках спора о сносе самовольной постройки, относятся, в том числе вопросы ее возведения (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительства на нем данного объекта; а также соответствия возводимого строения строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, противопожарным или нормам и правилам, наличия либо отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

В подпункте 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как разъяснено в пунктах 18, 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума от 12 декабря 2023 года N 44), при разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Аналогичная правовая позиция была изложена в пунктах 6, 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, на который сослался суд первой инстанции.

Между тем, неправильно истолковав данную правовую позицию и неверно оценив обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что спорное строение не может быть признано самовольной постройкой по причине того, что его нецелевое использование не является признаком самовольной постройки, поскольку в силу положений статьи 222 ГК РФ и вышеприведенных разъяснений по ее применению возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для признания постройки самовольной.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в статье 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в статье 37 указанного Кодекса.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 ГрК РФ порядке (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

В данном случае экспертом установлено, что фактически спорные объекты в своей совокупности представляют собой комплекс зданий и сооружений для предоставления услуг по организации отдыха: услуг размещения, питания, физкультурно-оздоровительных услуг и услуг по организации досуга (т. 1 л.д. 80-92, 94), тогда как видом разрешенного использования земельного участка, на котором расположено спорное строение, является "для эксплуатации нежилого здания с использованием его по следующим назначением: учреждения здравоохранения, социального обеспечения; учреждения культуры и искусства; организации и учреждения управления; кредитно-финансовые учреждения, учреждения торговли, общественного питания".

Частью 1 статьи 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (статья 60 ГПК РФ).

Гражданское процессуальное законодательство возлагает обязанность на суд непосредственно исследовать доказательства по делу (часть 1 статьи 157 ГПК РФ), а в части 1 статьи 67 ГПК РФ эта обязанность указана в качестве правила оценки доказательств судом - по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Предоставление судам полномочия по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом; гарантией процессуальных прав лиц, участвующих в деле, являются установленные процессуальным законодательством процедуры проверки судебных постановлений вышестоящими судами и основания для их отмены или изменения.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 ГПК РФ).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 ГПК РФ).

То есть, исходя из положений статей 67, 71, 195 - 198, 329 ГПК РФ выводы суда о фактах, имеющих процессуальное значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного Кодекса.

В силу части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Из приведенных положений закона также следует, что суду надлежит оценивать не только выводы эксперта, но и исследовательскую часть заключения экспертизы на предмет того, чем обоснованы выводы эксперта.

Приходя к выводу о том, что спорный объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, суд первой инстанции фактически воспроизвел в решении соответствующие выводы эксперта (т. 1 л.д. 93-94, 120).

Между тем, ни судебным экспертом, ни судом не были исследованы содержания конкретных видов разрешенного использования земельного участка (применительно к виду спорного объекта капитального строительства, установленного экспертом), в том числе как они раскрыты в Приказе Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" (зарегистрировано в Минюсте России 15 декабря 2020 года N 61482), а также в Правилах землепользования и застройки городского округа муниципального образования город Новороссийск, утвержденных решением городской Думы муниципального образования город Новороссийск от 23 декабря 2014 года N 43; не установлено, особенности установлены для территориальной зоны, в которой находится земельный участок; возможно ли строительство спорного строения в такой зоне; соответствует ли вид постройки виду (основному, условно-разрешенному или вспомогательному) использованию земельного участка и возможно ли его изменение в соответствии с видом спорного объекта капитального строительства.

Названные обстоятельства являются юридически значимыми, от их выяснения зависит правильное разрешение спора, между тем суд первой инстанции в нарушение требования статей 56, 196 ГПК РФ их в качестве таковых не определил, пришел к необоснованному и немотивированному выводу о соответствии спорной постройки виду разрешенного использования земельного участка.

Актуализированная выписка из ЕГРН в полном объем на земельный участок, градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), выписка информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) на земельный участок, актуальный технический план на объект недвижимости в полном объеме, проектная документация и технический паспорт на спорный объект недвижимости на исследование судебному эксперту представлены не были, тогда как представление объектов исследования на экспертизу является обязанностью суда.

Судом не были проверены доводы истца о том, что принадлежащий ответчику земельный участок с КН <...> расположен в зоне специализированной общественной застройки, предназначенной для размещения объектов социальной инфраструктуры (здравоохранения, образования и просвещения, культурного развития, спорта, социального обслуживания), религиозного использования, коммунального обслуживания, обеспечения научной деятельности, территорий общего пользования, и не предусматривающей размещение объектов гостиничного обслуживания, туристического обслуживания, отдыха, услуг размещения, общественного питания, физкультурно-оздоровительных услуг и услуг по организации досуга. Кроме того, указанный земельный участок с КН <...> расположен в зонах с особыми условиями использования территории:

- охранная зона воздушной линии электропередачи оп.N 1 (ВЛ-0,4 кВ от ТП Сл20-907 прис.2)-оп.N 19 (ВЛ-0,4 кВ от ТП Сл20-907 прис.2) с отпайкой N 1,2,3;

- водоохранная зона реки Абрау на территории муниципального образования город Новороссийск;

- зона затопления территории с. Абрау-Дюрсо Новороссийского городского поселения Новороссийского района Краснодарского края при половодьях и паводках р. Абрау 1% обеспеченности;

- а также в охранных зонах объектов культурного наследия: поселение (башня) "Абрау", эпоха античности I в до н.э., грунтовый могильник "Абрау-I" (т. 1 л.д. 29).

Из содержания экспертного заключения следует, что эксперт определил соответствие строения градостроительным и строительным нормам, противопожарным, санитарно-экологическим и иным нормам и правилам без исследования сведений об ограничениях использования земельного участка, в том числе в случаях если он расположен полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, в охранных зонах объектов культурного наследия.

Кроме того, из содержания экспертного заключения следует, что оценка использованных при строительстве постройки материалов ГОСТам, СНИПам на предмет прочностных характеристик и безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, в том числе с учетом расположения земельного участка в сейсмическом районе Краснодарского края и в зоне оползневых процессов, судебным экспертом не проводилась, соответствующие исследования не осуществлялись, что свидетельствует об отсутствии в деле доказательств, отвечающих требованиям об относимости и допустимости, бесспорно подтверждающих соответствие спорных объектов недвижимости критериям безопасности при его эксплуатации.

Сторона истца настаивала, что спорная постройка возведена без разрешительной документации и используется в коммерческих целях по предоставлению услуг временного проживания граждан (гостиничное обслуживание)

В статье 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" при определении понятий, используемых в указанном законе: под средством размещения - имущественный комплекс, включающий в себя здание (часть здания) или строение, сооружение, помещение, участок земли, оборудование и иное имущество и используемый для временного размещения и обеспечения временного проживания физических лиц. К средствам размещения не относятся жилые помещения, за исключением случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 утверждено положение о классификации средств размещения, которым установлены типы средств размещения, подлежащих классификации, и требования к ним; категории отдельных типов средств размещения и требования к ним.

В составе здания экспертом зафиксированы следующие помещения: столовая, кухня, комнаты отдыха с сан.узлами, массажные кабинеты, коридоры, технические помещения (кладовая, бойлерная и электрощитовая). Вывод эксперта в заключении судебной экспертизы о том, какие характеристики спорного объекта капитального строительства позволили его отнести к комплексу зданий и сооружений для предоставления услуг по организации отдыха: услуг размещения, питания, физкультурно-оздоровительных услуг и услуг по организации досуга, никак не мотивирован и не обоснован, ссылок на соответствующие нормативные акты не содержится, к какому типу средств размещения можно отнести данный объект капитального строительства и соответствует ли он предъявляемым требованием к ним экспертом не определялось.

Суд первой инстанции на данные обстоятельства внимания не обратил, должной оценки результатам проведенной по делу судебной экспертизы не дал, чем нарушил положений статьи 198 ГПК РФ, в связи с чем выводы суда по существу спора нельзя признать отвечающими требованиям обоснованности, мотивированности и, соответственно, законности.

Кроме того, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (пункт 10).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29).

Из приведенных выше норм закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц. Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, то снос объекта самовольного строительства является крайней мерой.

Независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ, при невозможности сохранения спорного объекта недвижимости, выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы (пункт 30).

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.02.2007 N 2-П указал, что общеправовой принцип правовой определенности предопределяет стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.

Суд обязал ответчика привести спорную постройку в соответствие с требованиями правил землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск, а также пожарных норм и правил, путем устранения нарушений, указанных в заключении судебной строительно-технической экспертизы ГБУ "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" отдел по городу Новороссийску от 9 октября 2024 года, выполненному по делу N 2-46/2025 (N 2-1796/2024), между тем судебный эксперт, делая ссылку на Федеральный закон "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" от 22.07.2008 N 123-ФЗ, не определял наличие техническая возможность возведения противопожарных преград между объектом исследования и нежилым зданием с КН N 203, а также месторасположение указанных преград и их технические характеристики; как не было определено имеется либо отсутствует в соответствии со ст. 40 ГрК реальная возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, в части допущенных ответчиком нарушений при возведении самовольной постройки.

Данные обстоятельства суд не установил. Отсутствие в обжалуемых судебных постановлениях конкретных предписаний, какие действия надлежит совершить А.С. для устранения допущенных нарушений, не отвечает требованиям исполнимости судебного постановления и возможности проверки его надлежащего исполнения ответчиком, в том числе судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства.

Нарушения допущены судом и при определении состава лиц, участвующих в деле, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять принятое решение (ст. 43 ГПК РФ).

Так, опираясь только на выводы эксперта, суд первой инстанции фактически оставил без исследования вопрос о том, нарушает ли спорный объект недвижимости права и законные интересы третьих лиц, рассмотрение которого также было необходимо в целях правильного и полного разрешения спора (пункты 25, 29 постановления Пленума от 12 декабря 2023 года N 44).

В силу требований абзаца 4 статьи 148 и пункта 4 части 1 статьи 150 ГПК РФ, правовой позиции, изложенной в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", с учетом характера спорного правоотношения, предмета заявленных истцом требований суду следовало выяснить, кому принадлежат смежные с участком ответчика земельные участки, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле правообладателей данных участков, после чего выяснить у данных лиц их отношение к факту самовольного возведения ответчиком спорного объекта недвижимости.

Кроме того, с учетом того, что возможность устранения допущенных нарушений ответчиком влечет легализацию самовольной постройки, суд также был обязан предложить сторонам, с учетом бремени доказывания, в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, представить суду заключения соответствующих организаций (служб, предприятий), свидетельствующие о соответствии либо не соответствии спорной постройки установленным градостроительным, земельным, строительным и иным нормам и правилам, в том числе в части противопожарной безопасности и возможности введения ее в эксплуатацию; а также соответствующих органов и учреждений, осуществляющих функции по осуществлению контроля (надзора) в области охраны и использования охранных зон, в которых расположен земельный участок ответчика, а при наличии у сторон затруднений в их получении оказать содействие в их истребовании. Разрешить вопрос о привлечении указанных лиц к участию в настоящем гражданском деле.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил, доводы истца надлежащей проверки и оценки в обжалуемом апелляционном определении не получили.

Поскольку в настоящем деле судами нижестоящих инстанций были допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела, без устранения которых невозможна защита законных прав и интересов заявителя и иных лиц, в том числе не привлеченных к участию в деле, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 7 мая 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2025 года, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 7 мая 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 31 июля 2025 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение может быть обжаловано в Верховный Суд РФ в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вынесения в окончательной форме кассационным судом общей юрисдикции.

Мотивированное определение суда кассационной инстанции изготовлено 30 декабря 2025 года.