Судья: Минкина М.Т.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Деева А.В.,

судей Елисеевой А.Л., Плаксиной Е.Е.,

при помощнике судьи Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Елисеевой А.Л.,

гражданское дело по иску О. к Администрации г. Минусинска о расторжении договора аренды,

по апелляционной жалобе О.,

на решение Минусинского городского суда Красноярского края от 11.03.2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования О. к Администрации г. Минусинска о расторжении договора аренды - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания, общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 04.03.2019 года между арендодателем Муниципальным образованием г. Минусинск в лице Администрации г. Минусинска и арендатором О.

В удовлетворении остальной части требований - отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия,

О. обратился в суд с иском к Администрации г. Минусинска о расторжении договора аренды нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 04.03.2019 г. между Муниципальным образованием г. Минусинск в лице Администрации г. Минусинска (арендодатель) и О. (арендатор), поскольку переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Свои требования истец мотивировал тем, что после заключения указанного выше договора и подписания акта приема-передачи в связи с критическим износом здания стали обрушаться перекрытия, разрушается печь, по всему зданию пошли сквозные трещины. В настоящее время здание находится в аварийном состоянии и не может использоваться арендатором. Кроме того, он не имеет возможности заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, т.к. их представители отказались подписывать со своей стороны договоры в связи с полным износом инженерных сетей. В настоящее время от арендодателя поступило уведомление о расторжении договора, но по иным основания, а именно: в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Судом постановлено выше приведенное решение.

В апелляционной жалобе О. просит изменить решение суда, расторгнуть договор аренды нежилого здания общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 04.03.2019 г., поскольку переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора. Ссылается на то, что судом необоснованно не принято в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта N от 16.02.2020 г., выполненное ООО "Проф-Эксперт"; обжалуемое решение принято со ссылкой на положения ст. 451 ГК РФ, в то время как истец просил расторгнуть договор на основании ст. 620 ГК РФ. Кроме того, в решении суда не установлена дата, с которой договор аренды считается расторгнутым.

В письменных возражениях представитель администрации г. Минусиснска Красноярского края - А. (доверенность от 09.01.2020 г.) просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что решение суда является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены решения суда. Полагает, что истец при заключении договора аренды не мог не знать об имеющихся в здании недостатках, однако он принял указанное здание и заключил договор.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся сторон: О., представителя Администрации г. Минусинска, представителя третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не сообщивших суду об уважительности неявки в суд.

Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, в пределах заявленных требований, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (по причине наличия препятствующих использованию имущества недостатков, либо если имущество, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования) допускается в судебном порядке (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом и следует из материалов дела, нежилое здание, <данные изъяты>, является муниципальной собственностью г. Минусинска с <дата> года.

04.03.2019 г. между Муниципальным образование г. Минусинск в лице Администрации г. Минусинска (арендодатель) и О. (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества г. Минусинска N, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду нежилое здание, <данные изъяты>, являющимся муниципальной собственность г. Минусинска, согласно Приложению N 1, по акту приема-передачи (Приложение N 2) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в любых целях, незапрещенных действующим законодательством. Срок действия договора определен сторонами с 04.03.2019 г. по 03.03.2029 года (п. 9.1 договора). Арендодатель принял на себя обязательства предоставить объект Арендатору в состоянии, пригодном для его использования (п. 2.1.1 договора).

Пунктом 6.1 договора аренды от 04.03.2019 г. предусмотрено, что расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда или в связи с односторонним отказом арендодателя во внесудебном порядке от исполнения договора, в указанных в договоре случаях (п. п. 6.1.1 - 6.1.4).

Пунктами 6.1.1 - 6.1.4 договора предусмотрены специальные основания, при наличии которых Арендодатель вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, путем уведомления Арендатора об отказе от исполнения договора, в том числе: при использовании Арендатором имущества не по назначению; при ухудшении технического или санитарного состояния арендуемого имущества; при невыполнении Арендатором требований п. 2.3.1 - 2.3.12 договора; при не внесении Арендатором более 2-х раз подряд арендных платежей. При этом, договор прекращается (считается расторгнутым) по истечении 5 дней с момента получения Арендатором указанного уведомления.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальное толкование условий, включенных сторонами в пункты 6.1, 6.14 договора аренды, позволяет сделать вывод о наличии у арендатора права на односторонний отказ от исполнения договора и установление сторонами порядка такого отказа, при котором договор аренды считался бы расторгнутым при условии получения арендатором извещения об отказе Арендодателя от договора.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 26.08.2019 года б/н (л.д. 11) с предложением в трехдневный срок с момента ее получения расторгнуть договор аренды N от 04.03.2019 г., ссылаясь на то обстоятельство, что после заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, стали обрушаться перекрытия, разрушается печь, по всему зданию пошли сквозные трещины.

В ответ на данное обращение Администрация г. Минусинская Красноярского края письмом исх.N от 25.09.2019 г. уведомила О. об отсутствии правовых оснований для расторжения договора по причинам, указанным в претензии.

Вместе с тем, Администрацией г. Минусинска в адрес О. направлено соглашение о расторжении договора аренды с приложением с актом приема-передачи муниципального имущества, которые получены О. 11.10.2019 г.

Из заключения судебной комплексной строительно-технической экспертизы N, выполненной 16.02.2020 года ООО "Проф-Эксперт" по определению суда от 13.01.2020 года следует, что нежилое здание общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес> не соответствует требованиям пожарной безопасности на момент проведения экспертизы, т.к. в здании отсутствует автоматическая установка пожарной сигнализации (АУПС), что является нарушением требований ст. 5 "Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты" Федерального закона от 22.07.2008 "123-ФЗ (ред. от 27.12.2018) "Технический регламент о требования пожарной безопасности", а также требования приложения А СП 5.13130.2009 Системы противопожарной защиты. Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматически. Для обеспечения пожарной безопасности в обследуемом здании обязательным условием является наличие автоматической установки пожарной сигнализации. Т.к. в материалах гражданского дела N 2-132/2020 отсутствует какая-либо информация о наличии автоматической установки пожарной сигнализации на 04.03.2019 г., эксперт полагает, что по состоянию на 04.03.2019 года в здании отсутствовала установка автоматической пожарной сигнализации, тем самым по состоянию на 04.03.2019 г. обследуемое здание по адресу: <адрес> не соответствовало требованиям пожарной безопасности по тем же основаниям что и дату проведения экспертизы.

Потолочное перекрытие здания по адресу: <адрес>, в помещениях под номерами <данные изъяты> имеет недостатки в виде трещин штукатурного слоя, а также незначительного перепада уровня перекрытия, которые обусловлены износом здания. Выявленные дефекты не являются существенными. При наличии указанных дефектов пребывание людей в этих помещениях является безопасным, при условии контроля за состоянием перекрытия. Потолочное перекрытие в помещении N имеет значительный прогиб, грозящий обрушением, обусловленный износом здания. Выявленный дефект является существенным. При наличии указанного дефекта пребывание людей в этом помещении является не безопасным. Потолочное перекрытие в помещении N обрушено на площади более 70%, оставшаяся часть перекрытия на грани обрушения. Выявленный дефект является существенным, обусловлен износом здания. При наличии указанного дефекта пребывание людей в этом помещении является не безопасным. Состояние перекрытия в этих помещениях оценивается как аварийное.

Разрешая исковые требования О., суд первой инстанции исходил из волеизъявления обеих сторон расторгнуть договор аренды от 04.03.2019 года, в связи с чем, удовлетворил исковые требования О. путем расторжения вышеуказанного договора по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выше правовыми основаниями для расторжения договора аренды от 04.03.2019 года исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Статья 620 Гражданского кодекса предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как следует из договора аренды от 04.03.2019 года, Арендодатель передал Арендатору нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв. м в состоянии, позволяющем осуществлять его нормативную эксплуатацию в любых целях, незапрещенных действующим законодательством (п. 1.1); при этом, на Арендодателе лежала обязанность предоставить объект Арендатору в состоянии, пригодном для его использования (п. 2.1.1).

Из заключения комплексной судебно-технической экспертизы от 16.02.2020 года следует, что часть помещений N и N имеют существенные недостатки в виде прогиба потолочных перекрытий, грозящих обвалом; выявленный дефект связан со значительным износом здания и пребывание людей в данном помещении не безопасно.

Поскольку Арендатор не был предупрежден Арендодателем о столь значительных недостатках в части арендуемого нежилого помещения на момент заключения договора (т.е. на 04.03.2019 года), которые уже имели место (70% износа), поскольку здание <данные изъяты> года постройки; О. 26.08.2019 года (т.е. до изъявления Арендодателем намерений о расторжении договора, полученных истцом 11.10.2019 года) первоначально выразил свои намерения на расторжения договора аренды (по п. 2 ст. 620 ГК РФ), в связи с наличием выявленных в нежилом помещении недостатков, которые препятствуют его использованию; данные недостатки он не мог обнаружить при визуальном осмотре здания и подписании акта приема-передачи от 04.03.2019 года, поскольку износ здания, а также наличие выявленных существенных недостатков могут быть установлены только при наличии специальных познаний, которыми Арендатор не обладал, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 04.03.2019 года подлежит расторжению в судебном порядке по основаниям п. 2 ст. 620 ГК РФ, заявленным истцом. В указанной части решение суда подлежит изменению.

Судебная коллегия не может принять во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что суд должен указать дату расторжения, с которой расторгается договор аренды, поскольку он не основан на вышеназванных требованиях действующего законодательства, договор аренды расторгается в судебном порядке и датой его расторжения является судебное постановление.

Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено. Процессуальных нарушений, влекущих отмену постановленного судом решения, судебной коллегией не выявлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

Апелляционную жалобу О. удовлетворить.

Изменить решение Минусинского городского суда Красноярского края от 11.03.2020 года в части правового основания для расторжения договора аренды нежилого здания от 04.03.2019 года, указав на п. 2 ст. 620 ГК РФ.

В остальной части вышеуказанное решение суда оставить без изменения.