Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.,

судей Нарышкиной Н.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Матиняном С.А.,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Валерьджяна Врама Тиграновича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 28.10.2024 по делу N А32-42853/2022

по иску Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 1022302934367, ИНН: 2320037148)

к индивидуальному предпринимателю Варельджяну Враму Тиграновичу (ОГРНИП: 310236732200028, ИНН: 231709350315)

при участии третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 1042304982510, ИНН: 2309090540), общества с ограниченной ответственностью "Веселое" (ОГРН: 1022302720901, ИНН: 2317010241), общества с ограниченной ответственностью "Жанар" (ОГРН: 1202300058388, ИНН: 2367016425), Гукасян Гаянэ Робертовны, Виноградовой Татьяны Станиславовны, Тозлян Надежды Андроникновны,

о сносе самовольных построек,

Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее - истец, администрация) обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с иском к индивидуальному предпринимателю Варельджяну Враму Тиграновичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Варельджян В.Т.) о сносе самовольных построек - объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, 52; об исключении сведений о государственном кадастровом учете указанных объектов; о взыскании неустойки в случае неисполнения решения суда (с учетом уточнений исковых требований, произведенных в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Адлерского районного суда города Сочи от 03.03.2022 дело N 2-64/2022 передано на рассмотрение Арбитражного суда Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2024 в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы отказано. Суд обязал ИП Варельджяна В.Т. в трехмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос следующих объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362: - нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, общей площадью 1272 кв. м, количество этажей: 3, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная, д. 52а; - нежилого здания, с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, общей площадью 1015,1 кв. м, количество этажей: 1, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная, д. 52. В случае неисполнения решения суда о сносе самовольной постройки в установленный Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства, администрации предоставлено право по исполнению решения суда с привлечением иной (сторонней) организации для осуществления фактического сноса самовольно возведенного объекта за счет собственных средств данной организации, с последующим взысканием расходов с ответчика в пользу понесенных организацией расходов. В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока, с ИП Варельджяна В.Т. в пользу администрации взыскана неустойка за неисполнение настоящего решения в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего решения. С ИП Варельджяна В.Т. в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. госпошлины. Вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН о прекращении прав в отношении спорных объектов, а также для снятия их с государственного кадастрового учета.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просил решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы ИП Варельджян В.Т. указывает, что, как следует из представленных технических паспортов, выданных Филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи, нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, площадью 1272 кв. м по адресу г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная 52а, ранее принадлежало Тозлян Н.А. Согласно содержащихся в техническом паспорте сведений, указанный объект - 2014 года постройки (Инвентарный номер:22253). На данный объект имеется проектная документация, разработанная ООО "Архитектурно-инженерная компания "А@В", в соответствии с которой осуществлено строительство спорного объекта недвижимого имущества. Согласно содержащихся в техническом паспорте сведений, нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 - 2017 года постройки (Инвентарный номер: 23:49:0871. Данный объект возводился на основании проекта, выполненного ООО "Архитектурно-инженерная компания "А@В". Принимая во внимание выводы экспертного исследования об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан сохранением спорного объекта, на заявленное требование истца распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса в три года. Ответчик полагает, что суд пришел к необоснованному выводу в части исчисления срока исковой давности, поскольку с учетом возложенных на администрацию функций по осуществлению муниципального контроля, истец должен был узнать о наличии спорных построек в любом случае не позднее: в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 не позднее 2017 году, в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 - в 2014 году, т.е. с момента их возведения. Вместе с тем, администрацией иск о сносе подан 20.04.2021, т.е. по истечении установленного законом срока исковой давности.

11.01.2025 и 13.01.2025 в апелляционный суд поступили ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства ввиду обострения болезни.

Рассмотрев ходатайства об отложении судебного разбирательства, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении по следующим основаниям.

Согласно части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела, самостоятельно решает вопрос об отложении дела. При этом возможность отложить судебное заседание является правом суда, которое осуществляется с учетом обстоятельств конкретного дела, за исключением случаев, когда рассмотрение дела в отсутствие представителя лица, участвующего в деле, невозможно в силу положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отложение судебного заседания является обязанностью суда.

Заявляя ходатайство об отложении рассмотрения дела, лицо, участвующее в деле, должно указать и обосновать, для совершения каких процессуальных действий необходимо отложение судебного разбирательства. Заявитель ходатайства должен также обосновать невозможность разрешения спора без совершения таких процессуальных действий.

Приведенное в ходатайстве обстоятельство (болезнь самого ИП Варельджяна В.Т.) само по себе не свидетельствует о невозможности проведения судебного заседания в отсутствие стороны; ответчик не мотивировал ходатайство об отложении судебного заседания в суде необходимостью совершения каких-либо процессуальных действий, при этом доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе, суду понятны.

Более того, на протяжении всего рассмотрения дела интересы ИП Варельджяна В.Т. представляли представители по доверенностям Самсонова Ю.В. и Абрамова К.Р., при этом сам ответчик непосредственно в судебные заседания ни разу не являлся.

С учетом изложенного, разрешая вопрос об отложении судебного заседания, учитывая возможность направления в судебное заседания своих представителей, которые участвовали при рассмотрении настоящего дела, судебная коллегия не усмотрела оснований для признания указанной причины неявки ответчика в судебное заседание уважительной, в связи с чем в удовлетворении заявленных ходатайств отказано.

Лица, участвующие в деле, извещенные о дате и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Варельджяну В.Т. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, площадью 3434 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: предпринимательство; для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, что подтверждается выпиской из ЕГРН 13.12.2023.

Вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 был образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1784, 23:49:0402058:1842, поставлен на кадастровый учет 16.02.2021.

Согласно сведениям из ЕГРН, на указанном земельном участке расположены следующие объекты недвижимого имущества:

- двухэтажный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0402058:2643, общей площадью 78,8 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная, д. 52, право собственности на которое зарегистрировано за Варельджяном В.Т. (запись регистрации 23:49:0308006:2643-23/050/2017-6 от 12.07.2017);

- одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, общей площадью 1015,1 кв. м, год постройки 2020, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная 52, право собственности на которое зарегистрировано за Варельджяном В.Т. (запись регистрации 23:49:0402058:1986-23/050/2020-1 от 21.05.2020);

- трехэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, общей площадью 1272 кв. м, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Урожайная, д. 52а, право собственности на которое зарегистрировано за Варельджяном В.Т. (запись регистрации N 23:49:0402058:1685-23/050/2018-4 от 14.06.2018).

Согласно сведениям Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 01.10.2020, от 22.10.2020 информация о выдаче уведомления, разрешения на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685 отсутствует.

Ссылаясь на то, что спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, возведены в отсутствие соответствующей разрешительной документации, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, выраженных в нарушении Правил землепользования и застройки на территории г. Сочи в части превышения коэффициента использования территории (КИТ), администрация обратилась в суд с иском о сносе самовольных построек.

При рассмотрении дела суд первой инстанции исходил из следующего.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Само по себе возведение самовольной постройки является правонарушением, нарушением норм как частного, так и публичного права. Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03.07.2007 N 595-О-П: самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушение норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Из буквального смысла приведенной нормы следует, что содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) указаны признаки, в соответствии с которыми постройка признается самовольной: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Согласно пункту 10 Постановления N 44, последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствии с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 образован в результате объединения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:1784 (приобретен ответчиком на основании договора купли-продажи от 27.11.2018) и земельного участка с кадастровым номером 23:49:040258:1842 (образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402058:562, 23:49:0402058:538, 23:49:0402058:540); собственником земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 является ИП Варельджян В.Т. Согласно сведениям ИСОГД, указанный земельный участок расположен в территориальных зонах Ж-2 (малоэтажная жилая застройка высотой до 15 метров) и Ж-3 (среднеэтажная жилая застройка высотой 22 м), в которых в качестве основных видов разрешенного использования предусмотрены, в том числе: для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), предпринимательство (код 4.0), магазины (код 4.4), минимальный отступ от границ земельного участка установлен 3 м, КИТ для нежилых объектов - 0,7.

Заявляя настоящие исковые требования, администрация ссылается на то, что спорные объекты возведены без получения на это необходимых в силу закона разрешений, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Возражая против иска, ИП Варельджян В.Т. указал, что спорные объекты возведены как вспомогательные объекты; строительство осуществлялось на основании проекта, выполненного ООО "Архитектурно-инженерная компания "А@В". Строительство зданий с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1685 и 23:49:0402058:1986 завершено в 2014 и 2017 годах, в связи с чем иск подан за пределами срока исковой давности.

Оценивая доводы сторон, суд первой инстанции исходил из следующего.

Из материалов регистрационного дела усматривается, что решением Адлерского районного суда г. Сочи от 27.06.2014 по делу N 2-1203/14 отказано в удовлетворении первоначального иска Сельвиян А.Ж. к Тозлян Н.А., удовлетворен встречный иск Тозлян Н.А. к Сельвиян А.Ж.: за Тозлян Н.А. признано право собственности на здание торгового блока, общей площадью 162,7 кв. м, количество этажей - 1, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, д. 52А. Указанным решением суда общей юрисдикции установлено, что Тозлян Н.А. на праве собственности принадлежали помещения в здании литер А,А1,А3,А4, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, д. 52А. По заказу Тозлян Н.А. ООО "Адлер-2014" изготовило схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, площадь земельного участка согласно согласованному Департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи расчета минимальной площади составила 438 кв. м. Тозлян Н.А. было принято решение о ремонте и реконструкции помещений здания торгового блока. Ранее, примыкая к зданию, был устроен хозяйственный блок (навес) (Литер А5), площадью 112,5 кв. м, являющийся вспомогательной постройкой. Тозлян Н.А. своими силами и средствами осуществила ремонт, переустройство здания торгового блока и переустройство пристройки к зданию (навеса) в границах формируемого в соответствии с действующим законодательством земельного участка, без получения разрешения на строительство. В пристройке (навесе) были выполнены следующие изменения: заполнение внешних стеновых проемов, не затрагивающих конструктивных характеристик здания. Таким образом, по факту выполненных работ в общую площадь объекта вошел хозяйственный блок (навес) как помещение (пристройка) Литер А5, общая площадь торгового блока составила 167,2 кв. м.

Факт последующей реконструкции объекта в отсутствие разрешительной документации подтвержден вступившим в законную силу судебным актом по делу N 2-1203/14. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 14.10.2014 с присвоением кадастрового номера 23:49:0402058:1685, право собственности Тозлян Н.А. на основании указанного решения суда зарегистрировано 24.12.2014.

В последующем указанный объект (нежилое здание, площадью 162,7 кв. м) неоднократного был предметом договоров купли-продажи, конечным покупателем является ИП Варельджян В.Т. (договор купли-продажи нежилого здания от 31.05.2018). Право собственности ответчика на указанное здание зарегистрировано в ЕГРН 14.06.2018.

На основании декларации об объекте недвижимости от 17.08.2020 в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 в ЕГРН внесены изменения в части площади объекта - 1272 кв. м, количества этажей - 3. Согласно указанной декларации, год завершения строительства объекта в указанных параметрах - 2020. Таким образом, с 2014 года по 2020 год спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 перетерпел значительные изменения в площади с 112,5 кв. м до 1272 кв. м, при этом сведений об обращении в органы местного самоуправления с целью получения разрешительной документации не представлено.

Относительно здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 отмечается, что в качестве года завершения строительства указан 2020; на кадастровый учет объект поставлен 21.05.2020 на основании заявления ИП Варельджян В.Т. и зарегистрировано право собственности последнего на одноэтажное нежилое здание, общей площадью 1015,1 кв. м. При этом сведений о получении разрешений на строительство объекта ответчиком не представлено.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о том, что строительство зданий с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1685 и 23:49:0402058:1986 завершено в 2014 и 2017 годах, опровергаются материалами дела; фактически строительство спорных объектов завершено в 2020 году.

При рассмотрении настоящего спора в суде общей юрисдикции (до передачи спора на рассмотрение в арбитражный суд) определениями Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 17.05.2021, от 21.10.2021 были назначены судебные строительно-технические экспертизы, проведение которых поручено экспертам ООО "ДИ ТРАССО".

В экспертном заключении N 230/21 от 14.07.2021 экспертом сделан вывод о том, что одноэтажный объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, соответствует строительным нормам и правилам, применяемым при строительстве объектов подобного рода, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В экспертном заключении N 481/2021 от 27.12.2021 экспертом сделан вывод о том, что нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, площадью 1272 кв. м располагается в пределах правомерных границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, соответствует строительным нормам и правилам, применяемым при строительстве объектов подобного рода, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, арбитражным судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО Экспертная профессиональная организация "Эталон" Рыкову Е.С. и Миськову И.В. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. В границах каких земельных участков расположены спорные объекты - 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685? Представить схему расположения объектов с указанием отступов от границ и, при наличии, заступов? Какие еще объекты расположены на земельных участках, в границах которого расположены спорные объекты? Указать функциональное назначение спорных объектов. Являются ли они вспомогательными объектами?

2. Каковы точные технические, конструктивные характеристики спорного объекта (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации и т.д.). Установить фактические технические параметры спорных объектов, их соответствие параметрам технических паспортов, проектной документации, правоустанавливающей документации, разрешительной документации (при наличии)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также возможно ли приведение объекта в соответствие с данными актами.

3. Является ли спорное строение объектом капитального строительства, прочно связанными с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами и возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать почему эксперт пришел к такому выводу.

4. Соответствует ли спорный объект проектной и технической документации, градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город Сочи, Генеральному плану муниципального образования город Сочи, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий (границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для их размещения)? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли строительно-техническое состояние спорных объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило заключение эксперта N 07/2023 от 21.04.2023.

При ответе на первый вопрос эксперты установили, что при сравнении измеренных данных (таб. N 2 настоящего заключения) и сведений ЕГРН (таб. N 3 настоящего заключения) определено, что основные спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685 полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362. Расстояние от окружных границ спорных объектов до границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, составляет от 0,08 м и более (графическое приложение N 1 к настоящему заключению).

При сравнении измеренных данных (таб. N 5 настоящего заключения) и сведений ЕГРН (таб. N 3 настоящего заключения) с учетом функционального назначения определено, что:

- часть строения N 4 (торговый павильон "Блюда на мангале" - вспомогательный) площадью 8,20 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 2,60 кв. м на землях неразграниченной собственности; строение N 1 (трансформатор - вспомогательный) полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362;

- часть строения N 4 (торговый павильон "Блюда на мангале" - вспомогательный) площадью 8,20 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 2,60 кв. м на землях неразграниченной собственности; часть строения N 2 (объект незавершенного строительством) площадью 454,30 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 5,60 кв. м в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2347;

- строение N 3 (контрольно-пропускной пункт - вспомогательный) полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362;

- часть строения N 4 (торговый павильон "Блюда на мангале" - вспомогательный) площадью 8,20 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 2,60 кв. м на землях неразграниченной собственности;

- часть навеса N 1 (вспомогательный) площадью 11,30 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 43,10 кв. м на землях неразграниченной собственности;

- часть навеса N 2 (вспомогательный) площадью 10,70 кв. м расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, а его часть площадью 13,30 кв. м на землях неразграниченной собственности.

При ответе на второй вопрос эксперты указали, что по результатам проведенного в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003, СП 14.13330.2011, СП 22.13330.2011 и СП 118.13330.2012*, экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, экспертом определено следующее:

- сблокированное нежилое здание к зданию с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 со встроенными административными помещениями, неправильной (сложной) формы с размерами в плане 29,88 x 18,30 м;

- здание имеет 3 надземных этажа [п. "Г.8" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- высота здания от отметки земли до наивысшей отметки составляет 12,10 м [п. "Б.5*" прил. "Б" СП 118.13330.2012];

- площадь застройки здания по его внешнему обводу в уровне цоколя, включая все выступающие части, составляет 445,70 кв. м [п. "Г.7" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- строительный объем здания в пределах внешних поверхностей наружных стен с включением ограждающих конструкций, составляет 4935,00 куб. м [п. "Г.6*" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- общая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен и перегородок - определить фактически не представляется возможным по причине полного отсутствия доступа во внутренние помещения. При этом, согласно проектной документации - общая площадь составляет 1272,00 кв. м [п. "Г.1" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- фундамент здания - глубину и тип фундамента определить фактически не представляется возможным по причине отсутствия технологических разборов. При этом, согласно проектной документации - монолитная ж/б бетонная плита, устроенная по естественному основанию [приложение "А" (обязательное) СП 22.13330.2011];

- конструктивная схема - до третьего этажа ж/б рамно-связевый каркас, ж/б колонны 400 x 400 мм, третий этаж - металлические колонны сечением 160 x 160 мм;

- кровля - определить фактически не представляется возможным по причине отсутствия доступа на поверхность кровли;

- наружные стеновые ограждающие конструкции - определить фактически не представляется возможным по причине отсутствия доступа к стеновым ограждениям (облицованы отделочными материалами). При этом, согласно проектной документации - стеновые ограждения из керамзитобетонных блоков Т-19;

- перегородки - часть доступных для исследования перегородок выполнена из ГКЛ;

- полы - напольная керамическая плитка по цементной стяжке;

- внутренняя отделка - гипсокартонные перегородки зашпатлеваны и окрашены, подвесные потолки отсутствуют;

- заполнение проемов - алюминиевые оконные и дверные блоки с остеклением;

- системы инженерно-технического обеспечения - имеется водоснабжение, канализация, электроснабжение, кондиционирование и автоматическая установка пожарной сигнализации (звуковые датчики АУПС);

- отмостка - бетонная, по всему периметру здания.

По результатам проведенного в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003, СП 14.13330.2011, СП 22.13330.2011 и СП 118.13330.2012*, экспертного осмотра, натурных и геодезических измерений здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, экспертом определено следующее:

- сблокированное нежилое здание к зданию с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 со встроенными торговыми помещениями, трапециевидной формы с размерами в плане 58,10 x 19,28 м;

- здание имеет 1 надземный этаж [п. "Г.8" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- высота здания от отметки земли до наивысшей отметки составляет 5,40 м [п. "Б.5*" прил. "Б" СП 118.13330.2012];

- площадь застройки здания по его внешнему обводу в уровне цоколя, включая все выступающие части, составляет 1040,50 кв. м [п. "Г.7" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- строительный объем здания в пределах внешних поверхностей наружных стен с включением ограждающих конструкций, составляет 4490,23 куб. м [п. "Г.6*" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- общая площадь здания в пределах внутренних поверхностей наружных стен и перегородок составляет 1030,10 кв. м [п. "Г.1" прил. "Г" СП 118.13330.2012];

- фундамент здания - глубину и тип фундамента определить фактически не представляется возможным по причине отсутствия технологических разборов. При этом, согласно проектной документации - монолитная ж/б бетонная плита, устроенная по естественному основанию [приложение "А" (обязательное) СП 22.13330.2011];

- конструктивная схема - ж/б рамно-связевый каркас, ж/б колонны 400 x 400 мм и 400 x 800 мм; - кровля - мягкая наплавляемая;

- наружные стеновые ограждающие конструкции - определить фактически не представляется возможным по причине отсутствия доступа к стеновым ограждениям (облицованы отделочными материалами). При этом, согласно проектной документации - стеновые ограждения из керамзитобетонных блоков Т-19;

- перегородки - часть доступных для исследования перегородок выполнена из ГКЛ;

- полы - напольная керамическая плитка по цементной стяжке;

- внутренняя отделка - гипсокартонные перегородки зашпатлеваны и окрашены, подвесные потолки отсутствуют;

- заполнение проемов - алюминиевые оконные и дверные блоки с остеклением;

- системы инженерно-технического обеспечения - водоснабжение, канализация, электроснабжение, кондиционирование и автоматическая установка пожарной сигнализации (звуковые датчики АУПС);

- отмостка - бетонная, по всему периметру здания.

Детальные исследования (соответствия/не соответствия) в части фактических технических параметров спорных объектов, их соответствие параметрам технических паспортов и проектной документации представлены в табличной форме "А" (стр. 25,26 заключения).

С учетом положений разделов 4 и 6 свода правил СП 325.1325800.2017, определено, что демонтаж поэлементным способом возведенного третьего этажа здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 позволит привести исследованное здание, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, д. 52а в состояние, отвечающее требованиям проектной документации и технического паспорта.

Строительство третьего этажа здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 из монолитного железобетона необходимо выполнять в соответствии с действующими требованиями строительных норм и правил, а также требований проектных решений.

В объеме представленной документации, находящейся в материалах арбитражного дела экспертом не определено наличие правовой - разрешительной документации для строительства исследованных объектов с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685. Таким образом определить соответствие исследованных объектов параметрам правовой - разрешительной документации технически не представляется возможным.

При ответе на третий вопрос эксперты указали, что в соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьи 48.1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, приложения А (обязательное) ГОСТа 27751-2014 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения", п. 6.1.2 СП 325.1325800.2017 "Здания и сооружения. Правила производства работ при демонтаже и утилизации" и пп. 10, 10.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ и данными, полученными по результатам проведенного экспертного осмотра определено, что исследованные здания с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная 52 и 52а, являются объектами капитального строительства, поскольку прочно связаны с землей и их конструктивные исполнения не позволяют произвести перемещение объектов без нанесения несоразмерного ущерба для их назначения и без изменения их основных характеристик.

При ответе на четвертый вопрос эксперты указали, что по результатам проведенных исследований определено, что исследованные нежилые здания с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная 52 и 52а, в части принятых объемно-планировочных решений соответствуют действующим требованиям сводов правил СП 1.13130.2009 и СП 118.13330.2012, предъявляемым к проектированию и строительству аналогичных объектов (то есть к зданиям общественного назначения). В части принятых конструктивных решений соответствует требованиям ГОСТ 27751-88, сводам правил СП14.13330.2011, СП 16.13330.2011, СП 17.13330.2011, СП 22.13330.2016, СП28.13330.2012, СП 71.13330.2011 и строительным нормам Краснодарского края СНКК 22-302-2000, предъявляемым к объектам, возводимым в местах с сейсмическим воздействием. Нежилые здания соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям СП 52.13330.2011, предъявляемым к естественному освещению помещений с рабочими местами и экологическим нормам СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в части соблюдения нормируемого размера санитарно-защитной зоны. Нежилые здания в части принятых архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также противопожарных разрывов и необходимого количества подъездов пожарных автомобилей соответствуют действующим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", требованиям Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений", а также требованиям ГОСТ 12.1.004-91. Исследованные здания в части основного железобетонного несущего конструктивного исполнения соответствуют предоставленной проектной документации разработанной ООО "Архитектурно-инженерная компания "А@Б" на капитальный ремонт нежилых зданий по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, д. 52 и 52а.

Исследованное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 не соответствует действующим требованиям свода правил СП 1.13130.2009 в части установленной двери, открывающейся против направления движения из помещения спорт клубе на 3-ем этаже.

Исследованные нежилые здания не соответствуют действующим требованиям свода правил СП 3.13130.2009 в части установленных, но не работоспособных светодиодных табло "Выход" (таблички не подсвечены).

Исследованные нежилые здания соответствуют градостроительным требованиям, изложенным в правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город Сочи (утв. решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (в редакции от 12.12.2011 N 210) генеральному плану, предъявляемым к объектам, находящимся в территориальных зонах "Ж.2" и "Ж.3" в части расположений участков в границах городской черты, минимальной ширины/глубины, максимального коэффициента застройки, максимальной высоты зданий, максимальной высоты оград.

Исследованные нежилые здания не соответствуют градостроительным требованиям, изложенным в правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город Сочи (утв. решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (в редакции от 12.12.2011 N 210), предъявляемым к объектам, находящимся в территориальных зонах "Ж.2" и "Ж.3", в части минимального принятого отступа до смежных земельных участков, равного 0,08 м и 0,15 м при требуемых показателях 3,0 м и 5,0 м (прил. 1 к заключению), а также минимальной длины стороны по уличному фасаду равной 40 м (относимо для объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 частично находящегося в зоне Ж.3 согласно сведений ИСОГД), также не соответствуют требованиям ПЗиЗ г. Сочи, поскольку расстояние между исследованными зданиями с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685 менее 3-х и 5-ти м.

Трехэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 (степень огнестойкости не ниже III), сблокировано с торговым павильоном "Блюда на мангале" не ниже II степени огнестойкости, что не обеспечивает соблюдение требований табл. 1 п. 4.3 гл. 4 СП 4.13130.2013. При этом, здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 отделено глухой (без проемов) стеной, выполненной из негорючего материала (керамзитобетонные блоки согласно проекту), что в соответствии со ст. 35 и табл. 23 прил. к Федеральному закону от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" позволяет отнести указанную конструкцию к противопожарной стене (преграде) 1-го типа, с пределом огнестойкости REI 150. Тогда, на основании п. 4.11 СП 4.13130.2013, противопожарный разрыв между указанными объектами не нормируется и требования СП 4.13130.2013 обеспечивается.

По результатам проведенных исследований определено, что подъезд пожарных автомобилей к исследованным зданиям, расположенных по адресу: КК, г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная 52 и 52а, обеспечивается.

Результатами проведенного экспертного осмотра и натурных измерений определено, что в 50-метровых санитарно-защитных зонах спорных объектов отсутствуют здания и сооружения, перечень которых предусмотрен пп. 5.1, 5.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Данное обстоятельство обеспечивает соблюдение требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, в части отсутствия прямого или косвенного негативного воздействия на окружающую среду обитания и здоровье человека и отсутствия опасности причинения вреда окружающей среде обитания и здоровью человека в результате их эксплуатации.

При ответе на пятый вопрос эксперты установили, что выполненный комплекс строительно-технических исследований позволил заключить, что строительные конструкции исследованных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, 52 и 52а, в соответствии с действующими требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, своим техническим состоянием находятся в работоспособном состоянии - категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности. Несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается. Следовательно, возведенные несущие строительные конструкции исследованных объектов, своим техническим состоянием (работоспособное состояние), угрозу для жизни граждан не создают.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

В материалы дела поступили письменные пояснения экспертов исх. N 07/2024 от 17.01.2024, из которых следует, что спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1685 и 23:49:0402058:1986 являются основными объектами для исследования, не являются вспомогательными, а являются самостоятельными (независящие друг от друга), поскольку эти объекты никак не связаны между собой по функциональному, конструктивному и технологическому назначению/решению. Установить, являлись ли объекты вспомогательными по отношению к жилому дому, невозможно, по причине того, что жилой дом отсутствует физически на земельном участке.

Как указали эксперты, согласно таблице А экспертного заключения определено, что внутреннее ж/б ОПР (объемно-планировочное решение) здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 фактически не соответствует данным, указанным в техпаспорте по причине того, что в техническом паспорте указаны колонны размером 50 x 50 см, тогда как по факту колонны 40 x 40. При этом, в техническом паспорте указаны колонны 50 x 50 см на третьем этаже (спортзал "Жара"), тогда как по факту установлены стальные колонны сечением 16 x 16 см. Внутреннее ж/б ОПР фактически не соответствует данным, указанным в проекте по причине того, что в проекте на третьем этаже указаны колонны размером 40 x 40 см, тогда как по факту установлены стальные колонны сечением 16 x 16 см. При этом, в исследуемом здании возведены некапитальные ГКЛ и алюминиевые витражные перегородки в целях разделения торговой площадки к каждому магазину и организации и не указанные в техническом паспорте и проектном решении. Также имеется несоответствие в части того, что исследуемые здания согласно техпаспортам и проектам являются отдельностоящими, а согласно результатам визуальных обследований исследуемые объекты сблокированы между собой путем установленных фасадных конструкций между двумя обследованными зданиями. Таким образом, обследованный объект в целом не соответствует техническим параметрам и проектной документации в части объемно-планировочного и конструктивного исполнения, а именно строительством третьего этажа в виде металлических колонн сечением 16 x 16 см, тогда как в проекте указаны колонны сечением 40 x 40 см, а в паспорте 50 x 50 см. С учетом положений разделов 4 и 6 свода правил СП 325.1325800.2017 определено, что демонтаж поэлементным способом возведенного третьего этажа здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 позволит привести исследованное здание в состояние, отвечающее требованиям проектной документации и технического паспорта.

Согласно указанным письменным пояснениям эксперта, здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 имеет минимальный отступ от границы участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1558 - 0,08 м, максимальный - 0,29 м; минимальный отступ от границы участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1558 (1) - 0,08 м, максимальный отступ - 0,19 м; минимальный отступ от неразграниченной земли - 0,15 м, максимальный - 0,43 м.

Здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 имеет минимальный отступ от границы участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1558 (1) - 6,26 м; минимальный отступ от границы участка с кадастровым номером 23:49:0402058:2348 - 17,25 м, максимальный - 20,46 м; минимальный отступ от границы участка неразграниченной земли - 1,58 м, максимальный - 1,91 м; средний отступ от границы участка с кадастровым номером 23:49:0402058:1018 - 17,26 м.

Трехэтажное нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 сблокировано с торговым павильоном "Блюда на мангале" не ниже II степени огнестойкости, что не обеспечивает соблюдение противопожарных требований табл. 1 п. 4.3 гл. СП 4.13130.2013. При этом, здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 отделено глухой (без проемов) стеной, выполненной из негорючего материала (керамзитобетонные блоки согласно проекту), что в соответствии со ст. 35 и табл. 23 прил. к Федеральному закону от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" позволяет отнести указанную конструкцию к противопожарной стене (преграде) 1-го типа, с пределом огнестойкости REI 150. Тогда как на основании п. 4.11 СП 4.13130.2013, противопожарный разрыв между указанными объектами не нормируется и требования СП 4.13130.2013 обеспечивается. Исследованные нежилые здания не соответствуют действующим требованиям свода правил СП 3.13130.2009 в части установленных, но не работоспособных светодиодных табло "Выход" (таблички не подсвечены). В остальном противопожарные требования исследованных зданий и исследованных сооружений соответствуют противопожарным требованиям, поскольку обеспечен подъезд пожарных автомобилей.

В судебном заседании 23.07.2024 эксперт Рыков Е.С. дал устные пояснения, указав, что объект с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 является тем же самым объектом, который указан в техническом паспорте по состоянию на 26.12.2024. Для того, чтобы привести здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, а именно 3-й этаж в соответствие с проектными решениями и техническому паспорту, исследованный этаж необходимо демонтировать поэлементным способом с учетом металлических колон сечением 160х160 мм и возвести его снова в соответствии с проектными решениями и техническим паспортом с учетом ж/б колонн сечением 500х500 мм. В результате полного демонтажа 3-го этажа этажность и общая площадь здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 уменьшится. В заключении экспертов отмечено, что обследованный объект не соответствует техническим параметрам, указанным в техническом паспорте и проектной документации в части того, что данный объект сблокирован со смежным объектом с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, тогда как по проекту и паспорту он является отдельностоящим.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

При этом апелляционная инстанция считает, что заключение экспертизы в данном случае является надлежащим доказательством, поскольку экспертиза назначалась и выполнялась до принятия распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р, которым перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства от 16.11.2021 N 3214-р, был дополнен разделом VIII "Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза".

В силу пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", при назначении экспертизы суд должен руководствоваться требованиями законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об обеспечении процессуальных прав лиц, участвующих в деле.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2017 N 1898-О), предусмотренное статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочие арбитражного суда по назначению экспертизы вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и представляет собой проявление дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия.

С учетом изложенного, поскольку на момент назначения экспертизы (определение от 02.12.2022) распоряжение Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 N 3041-р не было принято, оснований для непринятия заключения экспертизы не имеется. Назначение экспертизы на дату вынесения соответствующего определения суда осуществлено в соответствии с законодательством, действующим на момент его принятия.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение экспертов N 07/2023 от 21.04.2023 и пояснения экспертов, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентными экспертами, непротиворечивы, эксперты ответили на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, даны расписки экспертов о предупреждении их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебным заключением N 07/2023 от 21.04.2023 подтверждена капитальность принадлежащих на праве собственности ответчику спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1685 и 23:49:0402058:1986.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

На основании пунктов 13 и 14 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно пункту 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

На основании части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет орган местного самоуправления.

В объеме представленной документации, находящейся в материалах арбитражного дела экспертами не определено наличие правовой - разрешительной документации для строительства спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, в этой связи определить соответствие исследованных объектов параметрам правовой - разрешительной документации невозможно.

Как верно указал суд первой инстанции, из материалов дела следует, что исходно-разрешительная документация отсутствует и не получалась ответчиком, отсутствие информации о технических характеристиках строительных работ требованиях к их безопасности, результату работ, отсутствие проектной документации в полном объеме, не позволяет определить потребности застройщика и приводит не только к невозможности соблюдения всех обязательных требований технических регламентов при эксплуатации объекта во всех условиях и видах его функционального назначения застройщиком, но и препятствует осуществлению государственного строительного надзора, относительно части 2 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и назначения объекта. Отсутствие же экспертизы проектной документации, подготовленной ООО "Архитектурно-инженерная компания "А@В", не позволяет произвести оценку соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценку соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Учитывая, что поэтапный государственный строительный надзор на спорных объектах не осуществлялся, у суда отсутствуют доказательства соответствия выполненных на объекте работ, применяемых строительных материалов и результатов таких работ строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим Правилам и нормативам, требованиям пожарной безопасности, требованиям в области охраны окружающей среды.

С учетом изложенного, учитывая отсутствие разрешительных документов, коллегия поддерживает вывод о том, что у ответчика не имелись законные основания для строительства объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685. Доказательств, опровергающих данные выводы, ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, как и не представлено ссылок на правовые нормы, которые бы освобождали ответчика от получения соответствующих разрешений на строительство (реконструкцию) объектов и ввода их в эксплуатацию.

Кроме того, судом первой инстанции по результатам судебной экспертизы установлено, что помимо отсутствия разрешительной документации на строительство спорных объектов, при их размещении нарушены правила землепользования и застройки в части минимальных отступов до смежных земельных участков (утв. решением городского собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 (в редакции от 12.12.2011 N 210)). Так, нарушены правила землепользования и застройки в части минимальных отступов до смежных земельных участков (равны 0,08 м и 0,15 м при требуемых показателях 3,0 м и 5,0 м) и в части минимальной длины стороны по уличному фасаду равной 40 м (относимо для объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 частично находящегося в зоне Ж.3 согласно сведений ИСОГД), а также в части расстояния между спорными зданиями (расстояние между исследованными зданиями менее 3-х и 5-ти м).

Также имеется несоответствие в части того, что исследуемые здания согласно техпаспортам и проектам являются отдельностоящими, а по результатам судебной экспертизы установлено, что исследуемые объекты сблокированы между собой путем установленных фасадных конструкций между двумя обследованными зданиями. Таким образом, обследованные объекты в целом не соответствуют техническим параметрам и проектной документации в части объемно-планировочного и конструктивного исполнения.

Арбитражным судом края правомерно отклонены доводы ответчика о том, что спорные объекты были возведены в качестве вспомогательных объектов к жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362, поскольку под объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности (пункт 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", аналогичный подход к отнесению строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования установлен постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 N 703 "Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования"). При этом вопрос об определении вспомогательного назначения спорного здания носит правовой характер. Аналогичная правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 20.05.2019 N 308-ЭС19-5772, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.02.2024 по делу N А32-41827/2021.

Экспертами при проведении судебной экспертизы было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 расположены только спорные объекты с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, жилой дом на момент осмотра на земельном участке отсутствовал. Спорные объекты недвижимости являются самостоятельными (независящие друг от друга) зданиями, поскольку никак не связаны между собой по функциональному, конструктивному и технологическому назначению/решению.

Таким образом, исходя из хозяйственного назначения объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, следует вывод, что они используются как самостоятельные объекты капитального строительства и не являются постройками, предназначенными для обслуживания и эксплуатации какого-либо одного отдельного объекта, т.е. на земельном участке отсутствует объект, выполняющий функции основного по отношению к спорным объектам.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности по заявленным исковым требованиям.

На заявленные исковые требования распространяется общий срок исковой давности, который составляет три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключена, но ограничена: 1) исковая давность не распространяется на требования о сносе, о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 4 п. 15 Постановления 44); 2) исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Течение срока исковой давности по данной категории исков начинается с момента осуществления технического учета объекта и государственной регистрации права собственности. Составление технического паспорта на объект недвижимости, а также государственная регистрация права собственности на него является фиксацией факта создания объекта недвижимого имущества в соответствующих параметрах (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.12.2019 N 305-ЭС19-18665 по делу N А40-116882/2017).

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что спорные объекты не угрожают жизни и здоровью неопределенному кругу лиц; нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 возведено 2017 году, нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 - в 2014 году, тогда как администрацией иск о сносе подан 20.04.2021, т.е. за пределами срока исковой давности. Аналогичные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Как указано ранее, объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, площадью 162,7 кв. м был поставлен на кадастровый учет 14.10.2014. В последующем указанный объект (нежилое здание, площадью 162,7 кв. м) неоднократного был предметом договоров купли-продажи, конечным покупателем является ИП Варельджян В.Т. (договор купли-продажи нежилого здания от 31.05.2018). Право собственности ответчика на указанное здание зарегистрировано в ЕГРН 14.06.2018, что подтверждается выписками из ЕГРН от 29.03.2018, от 15.06.2020.

Между тем, из материалов регистрационного дела усматривается, что увеличение площади спорного объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 до 1272 кв. м и этажности до трех этажей зарегистрировано в ЕГРН только в 2020 году на основании декларации об объекте недвижимости от 15.06.2020. В выписке из ЕГРН от 13.12.2023, в разделе 2 указано, что в августе - сентябре 2020 г. внесены изменения в характеристики здания, в частности в общую площадь и количество этажей, уточнено местоположение объекта на земельном участке. Помимо этого, при обращении в 2018 году в администрацию города Сочи с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402058:1784 Варельджян В.Т. сам указывал о нахождении на данном участке объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, общей площадью 162,7 кв. м, прилагал соответствующую выписку из ЕГРН. Данные обстоятельства также установлены в решении Адлерского районного суда г. Сочи от 21.09.2018 по делу N 2а-3101/2018. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный объект с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 в существующих параметрах был создан только в 2020 году.

11.02.2021 администрация обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с иском о сносе объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1685, то есть в пределах срока исковой давности.

Относительно нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1986 судом первой инстанции отмечено, что технический паспорт в отношении нежилого здания с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, площадью 1015,1 кв. м составлен только в 2020 году. Указанное здание поставлено на кадастровый учет и право собственности ответчика зарегистрировано также только 21.05.2020. В выписке из ЕГРН от 13.12.2023указан год возведения спорного объекта - 2020.

20.04.2021 администрация обратилась в Адлерский районный суд города Сочи с иском о сносе объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1986, то есть в пределах срока исковой давности.

Вопреки доводам апеллянта какие-либо допустимые и достоверные доказательства возведения спорных объектов с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1685 и 23:49:0402058:1986 в существующих параметрах, о которых могло и должно быть известно администрации, с 2014 года и с 2017 года, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности по заявленным администрацией требованиям не пропущен является обоснованным.

Поскольку спорные объекты недвижимого имущества были возведены ответчиком в отсутствие разрешительной документации, к получению которой ответчиком не предпринимались какие-либо меры, при размещении данных объектов нарушены правила землепользования и застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что исковые требования администрации о сносе самовольных построек - объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402058:2362 по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Урожайная, 52, подлежат удовлетворению.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорные объекты возведены ответчиком в отсутствие разрешений на строительство, при этом вспомогательными не являются, возведенные объекты не соответствуют техническим параметрам и проектной документации в части объемно-планировочного и конструктивного исполнения (достроен третий этаж, объекты сблокированы между собой путем установленных фасадных конструкций), с нарушением правил землепользования и застройки в части минимальных отступов до смежных земельных участков (отступы равны 0,08 м и 0,15 м при требуемых показателях 3,0 м и 5,0 м), в части минимальной длины стороны по уличному фасаду равной 40 м (относимо для объекта с кадастровым номером 23:49:0402058:1685 частично находящегося в зоне Ж.3 согласно сведений ИСОГД), в части расстояния между спорными зданиями (расстояние между исследованными зданиями менее 3-х и 5-ти м), имеются нарушение противопожарных норм и правил, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования о сносе объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 23:49:0402058:1986 и 23:49:0402058:1685.

Администрация также просила указать в судебном акте о том, что в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет со взысканием необходимых для этого расходов с ответчика.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", подлежащего применению в рассматриваемом случае, удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) или по правилам части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Установив, что указанное требование администрации соответствует сложившейся судебной практике по аналогичным делам, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца в соответствующей части. Мотивированных возражений не приведено.

Судом первой инстанции также рассмотрено требование истца о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки.

Руководствуясь ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", исходя из принципа справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции посчитал необходимым удовлетворить требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки в размере 10 000 руб. в день, начиная со дня истечения установленного срока для добровольного исполнения решения суда с момента его вступления в законную силу до дня фактического исполнения решения.

В отношении данного вывода суда каких-либо доводов в апелляционной жалобе ответчиком не приведено.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.10.2024 по делу N А32-42853/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.