Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сухаревской Т.С., судей Бугорской Н.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Иньшиным А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-13876/2025) Администрации Центрального района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2025 по делу N А56-126629/2023 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску: Администрации Центрального района Санкт-Петербурга

к акционерному обществу "Управляющая компания "Альянс"

о продаже жилого помещения с публичных торгов,

встречное исковое заявление акционерного общества "Управляющая компания "Альянс"

к Администрации Центрального района Санкт-Петербурга

о сохранении помещения

третьи лица: 1. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

2. товарищество собственников жилья "Невский 22-24"

3. Зудов Юрий Михайлович

при участии:

от истца: представитель Расторгуева Я.И. по доверенности от 24.12.2024

от ответчика: представитель Рязькин С.В. по доверенности от 01.03.2023

от третьего лица: 3. Зудов Ю.М.

1, 2. представитель не явился, извещен

от иного лица: специалист Субботин А.А.

Администрация Центрального района Санкт-Петербурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Управляющая компания "Альянс" (далее - Общество), в котором просила:

- продать с публичных торгов принадлежащее на праве собственности Обществу жилое помещение 333 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, лит. А, кв. 91, с выплатой Обществу вырученных от продажи жилого помещения денежных средств пропорционально долям в праве общей долевой собственности за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника указанного выше жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Определением суда от 11.02.2024 заявление принято судом, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры; товарищество собственников жилья "Невский 22-24"; Зудов Юрий Михайлович.

Общество заявило встречное исковое заявление к Администрации, в котором просило сохранить помещение, включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195, принадлежащие Обществу и расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, в перепланированном состоянии согласно Проекту ремонта и приспособления для своевременного использования с объединением под мини-гостиницу (в качестве нежилого помещения), разработанному ООО "СтройЭлитПроект".

Определением арбитражного суда от 11.10.2024 производство по делу приостановлено, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная группа" Иванову Павлу Николаевичу, Слепневу Юрию Николаевичу. Общество с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная группа" представило в материалы дела Заключение экспертов от 12.03.2025 N 18-СТЭ.

Решением суда от 25.04.2025 в удовлетворении иска Администрации к Обществу о продаже с публичных торгов принадлежащего на праве собственности акционерному обществу "Управляющая компания "Альянс" жилого помещения 333 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 22-24, лит. А, кв. 91, с выплатой акционерному обществу "Управляющая компания "Альянс" вырученных от продажи жилого помещения денежных средств пропорционально долям в праве общей долевой собственности за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника указанного выше жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние отказано; встречный иск Общества к Администрации удовлетворен; помещение, включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195, принадлежащие акционерному обществу Управляющая компания "Альянс" (ИНН 7804370445) и расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, сохранено в перепланированном состоянии согласно Проекту ремонта и приспособления для своевременного использования с объединением под мини-гостиницу (в качестве нежилого помещения), разработанному ООО "СтройЭлитПроект".

Не согласившись с принятым решением, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит судебный акт отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что судом первой инстанции не принято во внимание и не дана оценка заключения государственной пожарной экспертизы, проведенного в рамках расследования уголовного дела; также не дал оценку определению Санкт-Петербургского городского суда о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в МКД (протокол от 01.08.22, содержащий решение о переводе спорной квартиры N 91 в нежилое помещение); указал, что работы по объединению двух помещений - квартиры N 91 и помещений N 187-Н в одно помещение относятся к работам по реконструкции, в результате выполненных работ создан новый объект недвижимости; затронуто общее имущество путем присоединения к общедомовым инженерным сетям водоснабжения и водоотведения; суд первой инстанции не привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" и арендатора ООО "Евразия-Монами".

В судебном заседании 22.09.2025 присутствовал представитель Администрации, Общества и третьего лица.

Заслушав доводы сторон, суд счел необходимым вызвать в судебное заседание экспертов общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная группа" Иванова Павла Николаевича, Слепнева Юрия Николаевича для дачи пояснений, ввиду чего судебное заседание отложено.

В судебном заседании 13.10.2025 присутствовал представитель Администрации, Общества, третьего лица и эксперт Слепнев Ю.Н.

Представитель третьего лица Зудов Ю.М. просил суд приобщить к материалам дела дополнительные документы.

Судом ходатайство третьего лица удовлетворено.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ООО "Экспертно-оценочная группа" Слепнева Юрия Николаевича в части производства судебной экспертизы.

Заслушав доводы сторон, суд, по ходатайству Зудова Ю.М., счел необходимым вызвать в судебное заседание эксперта Федерального Государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по городу Санкт-Петербургу" (ОГРН: 5067847017376) Субботина А.А. для дачи пояснений, ввиду чего судебное заседание отложено.

В судебном заседании 01.12.2025 присутствовал представитель Администрации, Общества, третьего лица и вызванный для дачи пояснений эксперт Субботин А.А.

Суд приобщил в материалы дела поступившие письменные ответы от эксперта Слепнева Ю.Н., а также возражения третьего лица Зудова Ю.М. на правовую позицию ответчика.

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта Федерального Государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по городу Санкт-Петербургу" Субботина А.А., зафиксированные аудиозаписью судебного заседания.

В судебном заседании представитель Администрации и Зудов Ю.М. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, в соответствии с договорами купли-продажи N б/н от 27.09.2021, заключенными между Павловым Дмитрием Геннадьевичем и АО Управляющая компаний "Альянс", в собственность Общества перешли объекты недвижимости, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А: находящееся на первом этаже дома нежилое помещение N 187-Н, кадастровый номер 78:31:0001260:2195 и находящаяся на втором этаже над помещением 187-Н квартира N 91, кадастровый номер 78:31:0001260:2129.

Право собственности Общества на спорные помещения зарегистрировано.

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу 22.04.2022 за N 78:31:0001260:2195-78/011/2022-19 (пом. 187-Н) и за N 78:31:0001260:2129-78/011/2022-8 (кв. 91) соответственно.

На момент регистрации права собственности Общества специализированной организацией ООО "СтройЭлитПроект" по поручению предыдущего собственника спорных объектов был разработан Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/0920/-/-).

В соответствии с письмом от 06.04.2022 N 01-24-191/22-0-1 Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры была согласована проектная документация на проведение работ по сохранению выявленного объекта культурного наследия "Дома Немецкой лютеранской церкви св. Петра. Жилой дом", входящего в состав объекта культурного наследия федерального значения "Храм евангелическо-лютеранский Апостола Петра", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., 22-24, литер А: "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/0920/-/-).

По результатам комиссионной проверки, проведенной 30.10.2023 с участием Администрации Центрального района Санкт-Петербурга в отношении квартиры N 91 по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, установлено, что в спорном жилом помещении выполнены самовольная перепланировка и переустройство:

между помещениями 12 и 13 (комнаты) оборудован дополнительный дверной проем, между помещениями 12 и 14 (комната и тамбур) демонтирована перегородка;

помещение 9 (комната) разделено на два изолированных помещения, в них обустроены помещения санузлов, в каждом из которых оборудованы ванна, раковина, унитаз;

помещение 8 (комната) разделено на два изолированных помещения, в капитальной стене обустроен дополнительный дверной проем в помещение 19 (коридор); в них обустроены помещения санузлов, в каждом из которых оборудованы ванна, раковина, унитаз;

помещение 7 (комната) разделено на два изолированных помещения, в одно из которых доступ не предоставлен; в одном из образованных помещений зафиксирован факт обустроенного помещения санузла, в котором оборудованы ванна, раковина, унитаз; в капитальной стене обустроен дополнительный дверной проем в помещение 20 (коридор);

в остальные помещения доступ не предоставлен.

Вследствие отсутствия разрешительной и согласованной в установленном порядке документации, Администрацией в адрес Общества было направлено письмо от 01.11.2023 исх. N 01-11-120/23-1-0 о необходимости в срок до 30.11.2023 привести спорное жилое помещение в прежнее состояние или представить согласованную утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы.

Ввиду непредоставления Обществом утвержденной в установленном порядке разрешительной документации на произведенные работы в кв. N 91, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В период рассмотрения настоящего дела Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 21.05.2024 вх. N 17-487/24 о согласовании "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/0920/-/-).

По результатам рассмотрения данного проекта Администрацией (исх. 01-17-487/24-0-1 от 13.06.2024) Обществу выдано уведомление N 130-33-24 об отказе в согласовании перепланировки и переустройства помещения в многоквартирном доме.

Отказ Администрации мотивирован:

- отсутствием в проекте необходимой информации: о высотных отметках при прокладке труб; о функциональном назначении помещения в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860; сведений об освещенности;

о выполнении требований СП 256.1325800.2016 по установке розеток в помещениях совмещенных санузлов (п. 1 уведомления N 130-33-24 от 13.06.2024);

- отсутствием технических условий от управляющей компании; предоставления оригиналов или засвидетельствованных в нотариальном порядке копий правоустанавливающих документов, согласия правообладателя (купли-продажи, кредитных договоров); решения имущественно-правовых вопросов с собственниками МКД в части использования общедомовых инженерных сетей (п. 2 уведомления N 130-33-24 от 13.06.2024);

- Администрацией предложено внести изменения в графическую часть выписки из ЕГРН на спорное помещение в части корректного отражения отдельных проемов и частей принадлежащего Обществу помещения (п. 2.3 уведомления N 130-33-24 от 13.06.2024 г.), а также представить протокол общего собрания собственников помещений МКД в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минстроя России от 28.01.2019 г. N 44/пр (п. 2.5 уведомления N 130-33-24 от 13.06.2024).

В период с 20 по 27 августа 2024 года по инициативе Общества проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр. д. 22-24, литера А в форме очно-заочного голосования.

Согласно протоколу N 2 от 30.08.2024 общее собрание собственников помещений МКД приняло решение о согласовании Обществу перевода квартиры N 91 в нежилое помещение.

05.07.2024 Общество обратилось в ГБУ "ГУИОН" Санкт-Петербурга (вх. N 03-649/24-0-0 от 05.07.2024) с заявлением об исправлении технической ошибки, и направлении актуальной версии поэтажного плана в Росреестр для внесения изменения в графическую часть выписки из ЕГРН на спорное помещение в части корректного отражения отдельных проемов и частей принадлежащего Обществу помещения согласно указаний Администрации, изложенных п. 2.3 уведомления N 130-33-24 от 13.06.2024. Соответствующие корректировки внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.07.2024.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта N 18-СТЭ от 12.03.2025, составленному экспертами общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная группа" Ивановым Павлом Николаевичем, Слепневым Юрием Николаевичем, экспертами установлено:

По вопросу N 1: соответствует ли объединенное помещение (включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащее Акционерному обществу Управляющая компаний "Альянс" и расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов и Проекту перепланировки?

По результатам проведенного исследования эксперты определили, что объединенное помещение (включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащее Акционерному обществу Управляющая компаний "Альянс" и расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, не соответствует требованиям "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ глава 4 "Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме" ст. 26 в части отсутствия согласования проектной документации уполномоченным органом (Администрация Центрального района г. Санкт-Петербурга).

Соответствует:

Федеральному закону N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" Статья 45 (проектная документация согласована (Том 1, л.д. 213) Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры);

СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" п. 6.2.16;

СП 54.13330.2022 "Здания жилые многоквартирные, п. 6.2.4.3;

СП 3.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности" п. 5;

Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" Ст. 7;

Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Ст. 8;

Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Ст. 12;

СанПиН 2.3/2.4.3590-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к организации общественного питания населения" п. 2.12.

СП 484.1311500.2020 "Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования" п. 6.2.16;

СП 1.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы" п. 4.3.3;

МДС 13-21.2007 "Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" п. 24;

правилам устройства электроустановок (ПУЭ) п. 7.1.47;

проектной документации "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/092-/-).

По вопросу N 2: создает ли угрозу жизни или здоровью граждан объединенное помещение (включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащее Акционерному обществу Управляющая компаний "Альянс" и расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А? Учитывая отсутствие дефектов, нарушения требований нормативных документов, а также фактическое состояние несущих и ограждающих конструкций (нормативное техническое состояние) многоквартирного жилого дома, эксперты приходят к выводу, что объединенное помещение (включающее помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащее Акционерному обществу Управляющая компаний "Альянс" и расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А, не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан.

По вопросу N 3: Изменились ли параметры объекта капитального строительства его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов) в результате проведения работ по перепланировке помещения, (включающего помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащего Акционерному обществу Управляющая компаний "Альянс" и расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А?

С учетом видов и объемов работ, выполненных на основании проектной документации по объекту: "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/092-/-), эксперты определили, что параметры объекта капитального строительства (высота, количества этажей, площадь, объем) не изменились, остались прежние.

По вопросам N 4: Имело ли место присоединение общедомового имущества к перепланированному помещению (включающему помещения с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195), принадлежащему Акционерному обществу Управляющая компания "Альянс" и расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 22-24, литера А?

N 5. По соблюдению требований подключения (присоединения) к общедомовым инженерным сетям водоснабжения и водоотведения дополнительно оборудованных большого количества санитарных узлов.

N 6. По соблюдению требований подключения (присоединения) к общедомовым сетям электроснабжения.

N 7. По соблюдению требований воздухообмена (вентиляции) в оборудованных помещениях санузлов. Спорное жилое помещение и иные помещения в многоквартирном доме (далее - МКД) связаны между собой общими инженерными сетями водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, обеспечивающими работу таких систем не только в Спорном жилом помещении, но и в иных помещениях МКД. При этом инженерные сети водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, обслуживающие многоквартирный жилой дом, относятся к общему имуществу собственников помещений в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Аналогичные части 1 статьи 36 ЖК РФ положения закреплены в пункте 5 и пункте 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Считаем, что данные вопросы необходимо исследовать, так как гарантией безопасности проживания граждан в многоквартирном доме является полное соблюдение строительных норм и правил, требований пожарной безопасности и иных требований законодательства, предъявляемых к работам по перепланировке и переустройству помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

По результатам проведенного исследования, с учетом данных, полученных по результатам натурного осмотра, а также с учетом данных, имеющихся в проектной документации и исполнительной документации, эксперты определили, что при объединении помещений с кадастровыми номерами 78:31:0001260:2129 и 78:31:0001260:2195 выполнение работ в отношении инженерных систем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения, имеющих отношение к общедомовому имущество, не производилось. Наличие признаков переустройства инженерных систем многоквартирного жилого дома, имеющих отношение к общедомовому имуществу - не зафиксировано. Кв. N 91 и нежилое пом. 187-Н остались в прежних границах (Ответ на вопросы 4 - 7).

По вопросу N 8: Затронуто ли при производстве работ общее имущество многоквартирного дома: произошло ли присоединение и(или) использование общего имущества дома, если да, то каким образом; произошло ли уменьшение общего имущества дома, если да, то каким образом?

Проанализировав данные полученные по результатам натурного осмотра, с учетом данных полученных по результатам анализа проектной и исполнительной документации представленной на исследование, эксперты определили, что при производстве работ общее имущество многоквартирного дома (состав которого определен требованиями Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) не затронуто. Технические характеристики, а также расположение остались неизменными.

Отказывая Администрации в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемом споре у Общества отсутствовала реальная возможность для исполнения предписания Администрации исх. N 01-11-120/23-1-0 от 01.11.2023 о необходимости в срок до 30.11.2023 привести спорное жилое помещение в прежнее состояние или представить согласованную утвержденную в установленном порядке разрешительную документацию на произведенные работы.

Как следует из представленных Администрацией документов, предписание было направлено 08.11.2023 посредством Почты России (почтовый идентификатор 80089590613582) и вручено Обществу 09.11.2023. То есть срок, предоставленный Администрацией Обществу, для исполнения предписания фактически составлял 21 день. При этом нормативный срок, установленный частью 4 статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке уполномоченным органом, составляет 45 дней.

С учетом изложенного, срок предоставленный Администрацией Обществу нельзя признать разумным.

Судом первой инстанции также было принято во внимание то обстоятельство, что собственник спорного помещения как до предъявления ему Администрацией предписания, так и после предпринимал и предпринимает действия, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации для сохранения объекта в перепланированном состоянии: согласование проектной документации в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (письмо КГИОП от 06.04.2022 N 01-24-191/22-0-1); обращение в Администрацию с заявлением о согласовании перепланировки и переустройства помещения (заявлением вх. N 17-487/24 от 21.05.2024); предъявление встречного иска по настоящему делу.

Помимо этого, Администрация, обратившись с настоящим иском в суд и требуя применить исключительную (крайнюю) меру ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, не представила доказательств того, что иные предусмотренные законом способы защиты нарушенного права отсутствуют. В частности, путем подачи иска об обязании собственника привести спорное помещение в первоначальное состояние.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 19 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2023 продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 сентября 2021 года N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.

С учетом конкретных обстоятельств дела, и вышеприведенных разъяснений судов высших инстанций, суд первой инстанции обоснованно не применил к собственнику крайние меры воздействия и отказал Администрации в удовлетворении иска о продаже с торгов помещения, принадлежащего Обществу.

Доводов, опровергающих данные выводы суда, в апелляционной жалобе Администрацией не приведено.

Помимо этого, как следует из содержания части 5 статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации вынесение решения суда о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения.

В рассматриваемом случае, удовлетворяя встречный иск и делая вывод о возможности сохранения помещения Общества в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно части 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).

В соответствии с частью 1 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

В силу части 4 статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

По смыслу части 3 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 13.12.2023 г., согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.

В силу пункта 14 статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Приняв на основании вышеприведенных норм оспариваемое решение, суд первой инстанции, исходил из того, что Общество является собственником смежных помещений кв. N 91 и пом. 187-Н, выполненные Обществом работы по переустройству и (или) перепланировке спорных помещений не являются реконструкцией, не были сопряжены с присоединением к спорному помещению части общего имущества многоквартирного дома или его уменьшению, произведенная в спорном помещении перепланировка и переустройство не создает угрозу жизни и (или) здоровью граждан.

Данные выводы суда первой инстанции соответствуют собранным по делу доказательствам, в том числе выводам строительно-технической экспертизы и пояснениям данным экспертом Слепневым Ю.Н. на вопросы суда и участников дела в суде апелляционной инстанции.

Так на основании предоставленных судом первой инстанции материалов дела, в том числе: проектной документации, исполнительной документации (актов освидетельствования скрытых работ, общего и специального журнала работ, исполнительных схем и т.д.) по объекту: "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под гостиницу", технических условий на подключение инженерных систем, данных о помещениях, содержащиеся в ЕГРН, и результатов натурного осмотра помещений (включая проведение необходимых замеров, исследований), экспертом было установлено, что параметры объекта капитального строительства (высота, количества этажей, площадь, объем) не изменились, остались прежние. В соответствии с пунктам 3.1 и 3.2 раздела АР проекта внутри спорных помещений произведен демонтаж части ненесущих перегородок, при этом несущие конструкции стен не затронуты. Обустройство лестниц, соединивших помещения Общества, произведены в местах, где отсутствовало наполнение в межэтажном перекрытии. Границы объединенного помещения соответствуют наружным границам кв. N 91 и пом. 187-Н до их объединения. Инженерные сети, относящиеся к общему имуществу дома и находящиеся в помещении Общества (то есть до первого запорного устройства) вмешательству или иному изменению не подвергались. После выполнения работ по переустройству и (или) перепланировке спорные помещения соответствуют требованиям нормативных документов (в том числе, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и т.д.) и не создают угрозу жизни и (или) здоровью граждан.

Доводы Администрации и третьего лица Зудова Ю.М. о наличии признаков реконструкции, присоединении общего имущества многоквартирного дома и нарушении санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм в спорных помещениях сводятся к несогласию с выводами, изложенными в заключении эксперта N 18-СТЭ от 12.03.2025, составленному экспертами общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная группа" и основываются на Заключении эксперта N 79 Федерального Государственного бюджетного учреждения "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по городу Санкт-Петербургу" Субботина А.А. от 12.03.2024 (далее заключение N 79).

Принимая во внимание то, что заключение N 79 было подготовлено до выполнения Обществом работ по переустройству и (или) перепланировке спорных помещений и соответственно не содержит оценку состояния спорных помещений Общества на момент рассмотрения настоящего дела, суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение N 79 и показания составившего его специалиста Субботина А.А. не могут служить доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, проведенной по настоящему делу. Более того, как пояснил эксперт, на спорный объект он не выходил, осмотр не проводил.

Критически оценив заключение N 79, суд апелляционной инстанции также учитывает, что исследование производилась вне рамок настоящего дела, без привлечения участников настоящего дела, которые были лишены возможности предложить свои вопросы эксперту и присутствовать при проведении экспертизы. Предметом заключения N 79 являлась оценка безопасности оказываемых услуг, а не сами спорные помещение Общества. Заключение N 79 подготовлено без осмотра помещений специалистом, на основании документов, не представленных в материалы дела.

Иных доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, истцом и третьим лицом в материалы дела не представлено.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертиз, участниками дела не заявлялось. Оснований, установленных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их назначения судом также не усматривается.

Доводы Администрации, изложенные в апелляционной жалобе, о несоблюдении Обществом требований, установленных статьями 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, для изменения назначения квартиры N 91 с жилого на нежилое, проверены судом апелляционной инстанции и не нашли своего подтверждения. Перечисленные нормы содержат исчерпывающий перечень условий, при которых допускается перевод жилого помещения в нежилое.

Исходя из представленных в материалы дела выписки из ЕГРН на квартиру N 91, справки о регистрации (форма 9) и заключения судебной экспертизы, поэтажных планов, согласий собственников всех помещений, примыкающих к спорной квартире и протокола N 2 от 30.08.2024 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по Невскому пр. 22-24 следует, что:

спорная квартира не является частью жилого помещения, не используется собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, не обременена правами каких-либо лиц;

в ходе перепланировки спорных помещений осуществлена закладка дверных проемов (входы из квартиры на лестничные клетки многоквартирного дома) полнотелым кирпичом, то есть, исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

спорная квартира расположена на втором этаже, но помещения, расположенные непосредственно под ней, не являются жилыми;

Обществом получены необходимые согласия собственников помещений многоквартирного дома для перевода квартиры N 91 в нежилое помещение.

Учитывая соблюдение Обществом перечисленных выше требований, установленных статьями 22 и 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, для изменения назначения квартиры N 91 с жилого на нежилое, не усматривается нарушений, препятствующих в сохранении спорных помещений в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Утверждение Администрации о недопустимости объединения нежилого и жилого помещения по решению суда, в отсутствие необходимых согласований Администрации основан на неправильном толковании норм статей 25, 29 и 40 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Запрета на объединение собственником смежных жилого и нежилого помещения ни специальной нормой статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, ни иными нормами законодательства не установлено.

Из смысла норм части 2 статьи 25 и части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что новое помещение, образованное смежных помещений путем их объединения, может быть сохранено по решению суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 17 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 13.12.2023 отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. С учетом необходимости обеспечения баланса интересов само по себе проведение работ по переустройству и (или) перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние, если собственником помещения представлены доказательства того, что нарушений прав и законных интересов иных лиц не имеется, проведенными работами не создается угроза жизни или здоровью граждан. (п. 16 Обзора). Суд вправе при рассмотрении исковых требований оценить решение уполномоченного органа об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме. Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Из положений жилищного законодательства не следует, что собственник помещения вправе только оспорить решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки), принятое органом местного самоуправления. Напротив, положения пункта 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации допускают обращение с иском о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если судом установлено, что таким сохранением не нарушаются права граждан, не создается угроза их жизни или здоровью (п. 17 Обзора).

С учетом положений части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений Верховного суда РФ, отсутствие необходимых согласований со стороны Администрации само по себе не является препятствием для вынесения решения суда о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Отклоняя довод Администрации и третьего лица Зудова Ю.М. о несоблюдении Обществом требований законодательства об объектах культурного наследия, суд принимает во внимание, что "Проект ремонта и приспособления для современного использования в части перепланировки кв. N 91 и пом. 187-Н с объединением под мини-гостиницу" (Шифр: 41ПНЖ/092-/-) был разработан специализированной организацией ООО "СтройЭлитПроект", на основании действующей лицензии МКРФ 00509 от 15.02.2013 на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), включающей право на разработку проектной документации, ремонт и приспособление объектов культурного наследия.

Данный проект в установленном порядке согласован в Комитете по государственной охране и использованию памятников Санкт-Петербурга (письмо КГИОП от 06.04.2022 N 01-24-191/22-0-1).

Комитет, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, был извещен о ее назначении и проведении судебной экспертизы. Выводы судебной экспертизы о соответствии выполненной перепланировки утвержденному КГИОП проекту, Комитет не оспаривал. Возражений против удовлетворения встречного иска Ответчика Комитет также не заявлял.

Суд также находит необоснованными ссылки на нарушения судом первой инстанции статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выразившиеся по мнению истца в не привлечении судом третьих лиц - залогодержателя и арендатора части помещения 187-Н: Банк "Финансовая корпорация "Открытие" и ООО "Евразия-Монами" соответственно.

Согласно п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и (или) резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

В рассматриваемом случае такие обстоятельства судом не установлены.

Требования о реализации с торгов помещения N 187-Н, в отношении которого залогодержатель и арендатор обладают имущественными правами, Администрацией заявлено не было и судом не рассматривалось.

Удовлетворение или отказ в удовлетворении встречного иска также не затрагивает их права и обязанности.

В части залоговых прав банка, применяется часть 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

В силу разъяснений п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23 "О применении судами правил о залоге вещей" в случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения, в том числе в результате которых создано или возникло новое имущество, принадлежащее залогодателю, залог сохраняется, если иное не установлено законом или соглашением сторон. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога (пункт 2 статьи 141.5, подпункт 1 пункта 2, пункт 5 статьи 345 ГК РФ). По смыслу пункта 2 статьи 141.5 и пункта 1 статьи 287.2 ГК РФ при государственной регистрации права собственности на образованные в заложенном здании или сооружении помещения вместо этих здания или сооружения предметом залога становятся образованные помещения. Объяснений о том, каким образом судебные акты по настоящему делу затронут права и обязанности ООО "Евразия-Монами", являющегося арендатором части помещения 187-Н, истцом суду не представлено.

Помимо этого, как следует из представленных в дело Обществом документов ООО "Евразия-Монами" и Банк "Финансовая корпорация "Открытие" были извещены о наличии рассматриваемого спора. Заявлений о вступлении в дело в качестве третьих лиц они не подавали. Это свидетельствует о том, что данные лица не усматривают, что настоящий спор влияет на их права или обязанности.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что оснований, предусмотренных статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для привлечения в дело в качестве третьих лиц Банк "Финансовая корпорация "Открытие" и ООО "Евразия-Монами" у суда первой инстанции не имелось.

Оценив изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2025 по делу N А56-126629/2023 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.