Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хасаншиной Э.Г.,

при участии:

лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации Кировского района города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2025 года

по делу N А60-59158/2024

по иску индивидуального предпринимателя Плотникова Дмитрия Львовича, (ОГРНИП 318665800266962, ИНН 665405935302)

к Администрации Кировского района города Екатеринбурга (ОГРН 1026604971238, ИНН 6660011112),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (ОГРН 1076670026586, ИНН 6670184820),

о сохранении помещения в перепланированном виде,

индивидуальный предприниматель Плотников Дмитрий Львович (далее истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Кировского района города Екатеринбурга (далее ответчик, Администрация района) о сохранении нежилого помещения с кадастровым номером 66:41:0704014:179, площадью 310,9 кв. м, расположенного на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г Екатеринбург, ул. Ботаническая, д 11 /ул. Гагарина, д. 17, в перепланированном и переустроенном виде.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Фонд Радомир" (управляющая компания).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2025 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что с вынесенным решением Администрация района не согласна, судом неправильно применены нормы материального права. Решение об отказе в согласовании выполнения работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения в соответствии с представленным проектом обусловлено отсутствием согласия всех собственников многоквартирного дома, необходимое в соответствии со ст. ст. 36, 44 ЖК РФ. Судом неверно отмечено, что предпринимателем в принадлежащем ему помещении проведены перепланировка и переустройство, не затрагивающие несущих конструкций здания, т.к. наружная стена дома является несущей ограждающей конструкцией. Для принятия решения о сохранении существующей перепланировки спорного нежилого помещения необходимо согласие 100% собственников, однако представленный в материалы дела протокол общего собрания от 17.03.2024 указанному требованию не отвечает. Считает, что отсутствие согласия всех собственников помещений многоквартирного дома нарушает права лиц, которые не принимали участия в голосовании независимо от того соответствует ли перепланировка нормам действующего законодательства или нет. Кроме того, установлен факт реконструкции многоквартирного дома. Поскольку в результате проведенных работ осуществлена самовольная реконструкция, то спорные отношения регулируются положениями статьи 222 ГК РФ, и требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных пунктом 3 названной нормы.

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником нежилого помещения на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д 11 /ул. Гагарина, д. 17, площадью 310,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704014:179.

Для проведения перепланировки и переустройства нежилого помещения предпринимателем подготовлен проект N 5781/2023-АС перепланировки нежилого помещения площадью 310,9 кв. м в подвале на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д. 11/ул. Гагарина, д. 17, выполненный ООО "Кадастр ПРО".

Перепланировка и переустройство, проведенные в помещениях, не затрагивают несущие конструкции здания и включают в себя: частичный демонтаж ненесущих перегородок и выполнение новых разделяющих сборных перегородок с изменением внутренней планировки (и конфигурации) помещений; выполнение новых разделяющих перегородок с организацией внутренних помещений; демонтаж оконных блоков и подоконных частей стен (без расширения проемов) в осях "1/Б-В" и "А/6-7" с установкой дверей.

В связи с тем, что перепланировка затрагивает общее имущество многоквартирного дома, по инициативе предпринимателя проведено общее собрание собственников помещений в МКД в форме заочного голосования.

Согласно протоколу N 1 от 17.03.2024 по вопросу согласования перепланировки "ЗА" проголосовали 67,51% собственников, что составляет более 2/3 общего числа голосов.

08.08.2024 предприниматель обратился в Администрацию района с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений. Решением Администрации района от 23.08.2024 N 46/47/64.17-03 отказано в согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в связи с несоответствием проекта переустройства и перепланировки помещений требованиям законодательства: отсутствует согласие всех собственников многоквартирного дома на демонтаж подоконных частей стен (ограждающих конструкций).

Поскольку перепланировка и переустройство проведены без получения разрешения администрации, предприниматель обратился с настоящим исковым заявлением в суд, просит сохранить нежилое помещение на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г Екатеринбург, ул. Ботаническая, д 11 /ул. Гагарина, д. 17, площадью 310,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704014:179 в перепланированном и переустроенном виде.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из обоснованности заявленного требования, поскольку отсутствуют доказательств невозможности сохранения объекта в перепланированном виде.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме (п. 7 ч. 1 ст. 4 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Истцом заявлено требование о сохранении, принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения с кадастровый номер 66:41:0704014:179 в перепланированном и переустроенном виде.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимают изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

В п.п. 3 и 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023), разъяснено, что изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома; оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

Поскольку в результате строительно-ремонтных работ истцом выполнен демонтаж оконных блоков и подоконных частей стен (без расширения проемов) в осях "1/Б-В" и "А/6-7" с установкой дверей, указанные работы следует относить к реконструкции.

Требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений статьи 222 ГК РФ (п. 8 Обзора).

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44).

В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Согласно ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Как установлено судом, разрешение на реконструкцию объекта предпринимателем не получено, Администрацией района отказано в согласовании переустройства и перепланировки нежилых помещений в связи с отсутствием согласия всех собственников многоквартирного дома на демонтаж подоконных частей стен (ограждающих конструкций) (решением от 23.08.2024 N 46/47/64.17-03).

В п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 указано, что для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 11 Обзора указано, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В качестве доказательства согласования реконструкции с собственниками помещений в многоквартирном доме предприниматель представил протокол N 1 от 17.03.2024 по вопросу согласования перепланировки, согласно которому решение по, вопросу, вынесенному на голосование, принято 67,51% голосов собственников, что составляет более 2/3 общего числа голосов. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме не получено.

В соответствии с п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 г., отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Значимым в целях признания права собственности на самовольную постройку является установление того, что если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44.

В целях разрешения вопроса о соответствии реконструированного объекта установленным нормам и правилам, возможности его безопасной эксплуатации судом по делу назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Уральская палата судебной экспертизы" Чесскову С.Н., на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствуют ли произведенные изменения (перепланировка) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д. 11 /ул. Гагарина, д. 17, площадью 310,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704014:179 строительным правилам и нормам, действующим на территории РФ?

2. Создают ли произведенные изменения (перепланировка) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д. 11 /ул. Гагарина, д. 17, площадью 310,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704014:179 угрозу жизни и здоровью граждан, а также нарушают ли права и законные интересы иных лиц, в том числе собственников и арендаторов помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с выводами эксперта, изложенными в заключении N 258 от 16.06.2025, перепланировка в нежилых помещениях на 1-м этаже многоквартирного здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д. 11 /ул. Гагарина, д. 17, выполнена без нарушений строительных правил и норм, действующих на территории РФ; произведенные изменения (перепланировка) в нежилом помещении, расположенном на 1 этаже и в подвале многоквартирного дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ботаническая, д. 11 /ул. Гагарина, д. 17, площадью 310,9 кв. м, кадастровый номер 66:41:0704014:179 угрозу жизни и здоровью граждан не создают, а также не нарушают права и законные интересы иных лиц, в том числе собственников и арендаторов помещений в многоквартирном доме.

В частности экспертом указано, что снесенные межкомнатные перегородки в осях А-Д - 5 - 7 не являлись несущими элементами здания, были самонесущими и их демонтаж не может ослабить несущую конструкцию здания. Вход в нежилое помещение (в осях А-6-7) выполнен в оконном проеме здания: ширина проема - 1220 мм. Ширина существующего оконного проема, рядом с дверным, - 1220 мм. Ширина дверного проема не изменена, то есть площадь опирания бетонных перемычек не изменена; верхняя часть дверного проема находится в одном уровне с оконными проемами (то есть смонтированные ранее бетонные перемычки затронуты не были). Каких-либо повреждений, трещин, на фасаде здания, в районе входа в нежилое помещение не обнаружено (при производстве работ была демонтирована кирпичная кладка подоконной части несущей стены, без изменения ее функций). Перепланировка в нежилом помещении (в осях А-Д-5-7) на 1-м этаже многоквартирного здания выполнена без нарушений строительных правил и норм, действующим на территории РФ.

При техническом осмотре нежилого помещения (вход в помещение с ул. Гагарина) было определено, что снесенные межкомнатные перегородки в осях А-В - 1 - 4 не являлись несущими элементами здания, были самонесущими и их демонтаж не может ослабить несущую конструкцию здания. Дополнительные перегородки, выполненные в осях В-Д 1-3, изготовлены из ГКЛВ и большого веса не имеют. Вход в нежилое помещение (в осях Б-В-1) выполнен в оконном проеме здания: ширина проема - 1250 мм. Ширина существующего оконного проема, рядом с дверным, - 1240 мм. Ширина дверного проема не изменена, то есть площадь опирания бетонных перемычек не изменена; верхняя часть дверного проема находится в одном уровне с оконными проемами (то есть смонтированные ранее бетонные перемычки затронуты не были). Каких-либо повреждений, трещин, на фасаде здания, в районе входа в нежилое помещение не обнаружено. Перепланировка в нежилом помещении (в осях А-Д-1-4) на 1-м этаже многоквартирного здания выполнена без нарушений строительных правил и норм, действующих на территории РФ.

Более никаких изменений на несущих конструкциях здания не зафиксировано. Выполненные работы по перепланировке в нежилых помещениях здания не противоречат Федеральному Закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ Технический регламент о безопасности зданий и сооружений.

Технический осмотр нежилых помещений на 1-м этаже многоквартирного дома показал, что никаких работ по ухудшению несущей способности конструкций здания не производилось, поэтому данные работы не могут угрожать жизни и здоровью граждан, как проживающих в доме, так и посещающих эти помещения. Выполненные работы по перепланировке помещений первого этажа и новых входов, позволяет посетителям этих помещений, не попадать в подъезды здания, не нарушая права и законные интересы иных лиц, в том числе собственников и арендаторов помещений в многоквартирном доме.

Заключение эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорено, судом ненадлежащим доказательством не признано.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, согласно которым спорный объект соответствует установленным требованиям, сохранение объекта в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию и согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, не установлен факт недобросовестного поведения предпринимателя, предпринявшего меры к получению соответствующего разрешения и согласия, при этом Администрацией не приведено доказательств наличия иных препятствием для сохранения объекта в реконструированном виде, суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с позицией суда первой инстанции о возможности сохранения объекта.

Ошибочное указание суда на выполнение предпринимателем работ по перепланировке и переустройству не повлекло принятия незаконного судебного акта.

Доводы апеллянта об отсутствии согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на реконструкцию не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска, поскольку, во-первых, предпринимателем предприняты меры к получению разрешения на перепланировку и согласие не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме; во-вторых, отсутствие необходимых разрешений само по себе не может служить основанием для отказа в иске, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки; в-третьих, о несоблюдении либо нарушении градостроительных и строительных норм и правил при реконструкции объекта апеллянт не заявляет.

При названных обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 19 сентября 2025 года по делу N А60-59158/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.