Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2025 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Апциаури Л.Н.,

судей Афанасьевой Е.В., Киреевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Питимировой Д.Е., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мэрии города Новосибирска (N 07АП-7070/2025) на решение от 29.09.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11977/2025 (судья Богер А.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Рябина" (ИНН 5404485769), к Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846), о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН 5406261796), 2) Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска,

при участии в судебном заседании:

от истца - Долуденко Ксения Юрьевна, доверенность - от 31.03.2025, паспорт, диплом,

общество с ограниченной ответственностью "Рябина" (далее - ООО "Рябина", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия, ответчик) о признании права собственности на самовольную постройку - административное здание, площадью 6 931,5 кв. м, количество этажей - 5, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138 стр., на земельном участке с кадастровым номером <...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН 5406261796), 2) Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска.

Решением от 29.09.2025 Арбитражного суда Новосибирской области исковое заявление удовлетворено. Признано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Рябина" (ИНН 5404485769) на административное здание, площадью 6 931,5 кв. м, количество этажей - 5, в том числе подземных - 1, расположенное по адресу: РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138 стр., на земельном участке с кадастровым номером <...>.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.09.2025 по делу N А45-11977/2025, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО "Рябина" отказать в полном объеме

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает о том, что Земельные участки с кадастровыми номерами <...> когда-либо истцу или иным лицам для строительства административно-торгового здания с подземной автостоянкой, магазинами и кафе не предоставлялись.

Земельный участок предоставлен истцу без проведения торгов для завершения строительства исключительного того объекта, для завершения строительства которого он был предоставлен изначально (для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> (степень готовности объекта 5%) по ул. Линейной, д. 138 стр.). Истец в нарушение условий договора аренды, а также в нарушение положений Земельного кодекса РФ возвел на земельном участке административное здание. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, объективно препятствующих ему достроить именно тот объект, для строительства которого земельный участок был предоставлен изначально. Исходя из представленных в материалы дела документов следует, что инициатором смены разрешенного использования земельного участка являлся истец, что может свидетельствовать о его недобросовестном поведении. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса РФ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.05.2025 N 18-КГ25-96-К4).

Истец в представленном отзыве возражает относительно доводов апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель истца поддержал свои доводы и возражения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по договорам аренды земельных участков, заключенных между Мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Легио-Н" (ИНН 5402453306, в настоящее время ликвидировано, запись об исключении юридического лица из ЕГРЮЛ от 09.02.2017), последнему предоставлены в аренду два земельных участка для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа по ул. Линейной:

по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 31бт от 20.12.2006 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...> 3036:0008, площадью 1633 кв. м;

по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 70161 р от 26.05.2008 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1143 кв. м.

17.04.2009 ООО "Легио-Н" получено разрешение N Ru 54303000-55 на строительство объекта капитального строительства - многоэтажной автостоянки закрытого типа (общая площадь объекта - 8 514,6 м2, площадь земельного участка - 2 776 м2, общий строительный объем -26 398,4 мЗ, в т.ч. подземной части - 4 212,0 м3, количество этажей - 5, количество автостоянок - 174, количество очередей - 1), по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная.

ООО "Легио-Н" в период с 17.04.2009 по 23.04.2010 возвело объект незавершенного строительства - многоэтажную стоянку закрытого типа со степенью готовности 5%, по адресу Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, д. 138 стр., кадастровый номер <...>, зарегистрировано право собственности (запись о регистрации права собственности 4-54-01/020/2010-751 от 18.10.2010).

В июле 2015 года ООО "Магистраль" (25.12.2020 переименовано в ООО "Рябина") по договору купли-продажи приобрело право собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

В соответствии с письмом Главного управления архитектуры и градостроительства исх. 30/05.7/13199 от 24.08.2020 комиссией по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Новосибирска рассмотрено предложение о внесении изменений в Карту градостроительного зонирования территории г. Новосибирска по земельным участкам по ул. Линейная, 138 стр. в Заельцовском районе с переводом зоны стоянок для легковых автомобилей (СА-1) на подзону специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1), и принято решение о вынесении данного предложения для обсуждения на очередных общественных обсуждениях.

Письмом исх. N 51/10/09302 от 30.09.2021 Администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска в адрес Заместителя мэра - начальника департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска сообщила, что считает целесообразным завершить строительство объекта капитального строительства, а также что не возражает против смены вида разрешенного использования земельных участков, просила рассмотреть на комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков возможность объединения арендуемых ООО "Рябина" земельных участков и изменения вида разрешенного использования земельных участков.

26.05.2022 Комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска Мэрии города Новосибирска рассмотрен вопрос об изменении вида разрешенного использования участков, принято решение об изменении вида разрешенного использования двух арендуемых ООО "Рябина" земельных участков с "для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа" на "Деловое управление (4.1.) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; Магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров; Общественное питание (4.6) - рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары", и внесении изменений в договоры аренды земельных участков (выписка N 7.5 из протокола от 26.05.2022 N 488, приложение N 14 к иску).

10.11.2022 Комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска рассмотрено заявление ООО "Рябина" об объединении арендуемых земельных участков, принято решение об образовании земельного участка путем объединения ЗУ с КН <...> с видом разрешенного использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), общественное питание (4.6) по адресу: ул. Линейная в Заельцовском районе и внесении изменений в д/а от 21.04.2022 N 133835н и от 21.04.2022 N 133836н (выписка N 7.4 из протокола от 10.11.2022 N 493, приложение N 15 к иску).

Образованному земельному участку площадью 2 776 кв. м присвоен кадастровый номер <...>.

29.08.2023 между Мэрией города Новосибирска и ООО "Рябина" заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 135983н, со сроком действия по 20.04.2025, согласно которому ООО "Рябина" предоставлен в аренду земельный участок площадью 2 776 кв. м с кадастровым номером <...>. Земельный участок передается арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> (степень готовности объекта 5%) по ул. Линейной, д. 138 стр.

Вид разрешенного использования земельного участка: деловое управление (4.1) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров; общественное питание (4.6) - рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары (пункт 1.2 договора).

Пункта 4.1 договора аренды N 135983н от 29.08.2023 предусмотрено, арендатор имеет права использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным в Договоре; возводить здания, сооружения либо размещать иные объекты в соответствии с разрешенным использованием земельного участка.

По заданию ООО "Рябина" ООО "ЗАПСИБНИИПРОЕКТ.2" разработана проектная документация "Реконструкция объекта незавершенного строительства под административное здание с подземной автостоянкой, магазинами и кафе г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная. 138 стр.", предусматривающая внесение изменений в планировочные решения в части расположения в здании помимо машино-мест помещений административного назначения, при этом объемные решения (высота, количество этажей, площадь, объем) оставлены без изменения.

30.08.2024 по результатам экспертизы проектной документации ООО "Негосударственная экспертиза НСО" выдано положительное заключение N 54-2-1-2-050734-2024, согласно выводам которого: "Проектная документация для объекта капитального строительства: "Реконструкция объекта незавершенного строительства под административно-торговое здание с подземной автостоянкой, магазинами и кафе г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138 стр." соответствует требованиям технических регламентов".

03.09.2024 ООО "Рябина" обратилось в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства.

Уведомлением N 11/1/11.1-04/02752 от 09.09.2024 Управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска в выдаче разрешения на реконструкцию отказано (приложение N 19 к иску).

Так, отказ Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска мотивирован отсутствием документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и п. 2.7, п. 2, 9 Регламента, а именно:

1. Правоустанавливающих документов на земельный участок: - земельный участок с кадастровым номером <...> предоставлен мэрией города Новосибирска по договору аренды земельного участка от 29.08.2023 N 135983н для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> "Многоэтажная автостоянка закрытого типа" без изменения функционального назначения объекта путем его реконструкции; срок действия разрешений на использование земель, находящихся в муниципальной собственности от 25.08.2023 N Ru 5435-23-1322 (для размещения элементов благоустройства территории и проезда), от 25.08.2023 N Ru 5435-23-1323 (для размещения озеленения) истек 02.08.2024;

2. Результатов инженерных изысканий и следующих материалов, содержащихся в утвержденной в соответствии с ч. 15 ст. 48 ГрК РФпроектной документации, разработанной в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87, а именно:

а) пояснительная записка:

- в разделе "м" текстовой части раздела отсутствуют технико-экономические показатели Объекта, необходимые для заполнения формы разрешения на строительство (количество подземных этажей, строительный объем подземной части здания, торговая площадь Объекта, общая площадь помещений, количество помещений, высота здания);

- отсутствуют реквизиты и копии договоров о технологическом подключении Объекта к сетям теплоснабжения, газоснабжения, приложением к которым являются технические условия подключения Объекта к данным сетям, предусмотренные ч. 2 ст. 52.1 Кодекса;

- срок действия представленных технических условий МУП "УЗСПТС" от 01.09.2020 N ТУ-Л-1100/20 на отвод и подключение ливневых стоков с земельного участка истек 01.09.2023;

- отсутствует информация о соответствии проектной документации требованиям проекта планировки "Овражная Кропоткина", утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 29.03.2023 N 1440. действующего на дату выдачи градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <...> от 13.12.2023 N РФ-54-2-03-0-00-2023-2129;

- отсутствует обоснование соответствия проектной документации требованиям Государственной охраны объектов культурного наследия, в том числе требованиям абз. 9 ст. 28, абз. 3 ст. 30, п. 1 ст. 36 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации;

- отсутствует обоснование возможности строительства объекта в приаэродромных территориях аэродромов "Толмачево" и ПАО "Компания "Сухой" НАЗ им. В.П. Чкалова", в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны", в том числе не представлено согласование с ПАО "Компания "Сухой" НАЗ им. В.П. Чкалова";

- отсутствует заверение проектной организации, подготовившей проектную документацию, о том, что проектная документация подготовлена в соответствии с требованиями, указанными в п. 5 Положения, градостроительным планом земельного участка, заданием на проектирование, градостроительным регламентом, техническими регламентами, устанавливающими в том числе требования к обеспечению безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасному использованию прилегающих к ним территорий, а также с соблюдением технических условий;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка (далее - ПЗУ):

- отсутствует информация о возможности размещения Объекта в подзонах приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский) (реестровые номера 54:00-6.475, 54:00-6.476, 54:00-6.478);

- в графической части ПЗУ не обозначены габариты машино-мест;

в) проект организации строительства объекта капитального строительства (в графической части раздела элементы строительного городка расположены за границей земельного участка с кадастровым номером <...>).

Также отказ Управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска мотивирован несоответствием представленных документов требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка от 13.12.2023 N РФ 54-2-03-0-00-2023-2129 (далее - ГПЗУ), а также ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а именно:

1) в границах зоны объектов специализированной малоэтажной общественной застройки в планировочном квартале N 018.01.02.02 в соответствии с проектом планировки территории, ограниченной ул. Дуси Ковальчук, ул. Танковой, ул. Ипподромской, полосой отвода железной дороги и Красным проспектом, в Заельцовском и Калининском районах (краткое наименование "Овражная Кропоткина"), утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 29.03.2023 N 1440 (далее - ППТ), устанавливается предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 4 этажа (проектным решением предусмотрено количество надземных этажей Объекта - 6 этажей);

2) в соответствии с п. 1.1.4 ППТ до выдачи разрешения на строительство в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска необходимо предоставить паспорт фасадов Объекта, выполненный согласно требований ППТ (уведомление о предоставлении паспорта фасадов Объекта в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска не представлено);

3) в нарушение требований Объект (по оси Г и по оси 5) выходит за место допустимого размещения объекта, установленное ГПЗУ;

4) обеспеченность Объекта машино-местами не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска N 1288 от 24.06.2009 "О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска", а именно расчет машино-мест в текстовой части раздела

ПЗУ выполнен некорректно (недостаточно 78 машино-мест из требуемых 117 машино-мест, при этом машино-места, расположенные за границей земельного участка в расчет не принимаются).

Уведомление N 11/1/11.1-04/02752 от 09.09.2024 Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска не обжаловано ООО "Рябина".

15.10.2024 срок действия разрешения на строительство N Ru 54303000-55 продлен до 09.11.2026.

14.01.2025 г. в связи с созданием здания, расположенного по адресу: РФ, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Линейная, в результате завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым номером <...>, кадастровым инженером Есевым Максимом Анатольевичем проведены кадастровые работы, по итогам которых подготовлен технический план здания, выдана справка исх. N 1/01 от 14.01.2025 для ввода объекта в эксплуатацию.

23.01.2025 ООО "Рябина" обратилось в Управление архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138 стр.

Уведомлением N 11/1/11.1-04/00190 от 28.01.2025 Управлением архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано.

Отказ Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска в выдаче разрешения на ввод указанного Объекта в эксплуатацию мотивирован отсутствием документов, предусмотренных ч. 3 ст. 55 ГрК РФ и п. 2.7, п. 2.9 Регламента, а именно:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок (земельный участок с кадастровым номером <...> предоставлен мэрией города Новосибирска по договору аренды земельного участка от 29.08.2023 N 135983н для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> "Многоэтажная автостоянка закрытого типа" без изменения функционального назначения объекта путем его реконструкции. Условиями указанного договора аренды не предусмотрена реконструкция объекта незавершенного строительства);

2) разрешение на строительство (реконструкцию);

3) акт о подключении (технологическом присоединении) реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

4) схема, отображающая расположение реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления реконструкции на основании договора строительного подряда);

5) заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 Кодекса) о соответствии реконструированного объекта капитального строительства указанным в п. 1 ч. 5 ст. 49 Кодекса требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с ч. 1.3 ст. 52 Кодекса частью такой проектной документации);

6) технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (не представлен технический план, подготовленный в форме электронного документа и заверенный усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план).

Дополнительно Управление сообщило, что мэрией города Новосибирска застройщику ООО "Рябина" было выдано разрешение от 17.04.2009 N Ru 54303000-55 (в ред. от 09.04.2021 N 54-Ru54303000-55/1и2-2021) на строительство объекта капитального строительства "Многоэтажная автостоянка закрытого типа" на двух земельных участках с кадастровыми номерами <...> (далее - ЗУ). В соответствии с п. 1.3 договоров аренды от 08.09.2015 N 122026р, от 08.09.2015 N 122027р ЗУ передавались для завершения строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа. В соответствии с п. 1.3 договоров аренды от 21.04.2022 N 133835н и от 21.04.2022 N 133836н ЗУ передавались для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <...> (многоэтажная автостоянка закрытого типа). Приняв на себя права и обязанности по указанным договорам, арендатор выразил свое согласие на использование земельных участков в рамках договоров аренды.

В настоящее время из вышеуказанных земельных участков образован земельный участок с кадастровым номером <...>.

Также Управление указало, что согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 01.10.2018 N 307-ЭС18-14555 по делу N А05-9716/2017, земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов для завершения строительства исключительно того объекта, для завершения строительства которого он был предоставлен и не может быть предоставлен без проведения торгов в целях отличных от первоначальной цели предоставления земельного участка. Суд пришел к выводу, что изменение проектируемого назначения объекта незавершенного строительства, в случае предоставления земельного участка без проведения торгов, является недобросовестным осуществлением гражданских прав, выразившихся в совершении действий, направленных на получение земельного участка в аренду в обход процедуры торгов.

По мнению Управления, использование вновь образованного земельного участка возможно лишь в рамках исполнения договоров аренды, а именно для завершения строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа.

Уведомлением N 11/1/11.1-04/00190 от 28.01.2025 Управления архитектурно-строительной инспекции Мэрии города Новосибирска не обжаловано ООО "Рябина".

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что строительство принадлежащего истцу здания осуществлено истцом с выполнением требований строительных норм и правил, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается необходимыми экспертными заключениями. Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на реконструкцию объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и реконструкцию объекта, отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; представление документов, необходимых для оформления самовольной постройки в судебном порядке; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности ее сохранения.

Также суд установил, что истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Суд констатировал, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию) объекта; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец возвел объект на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды без нарушения условий договора аренды, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

По мнению суда первой инстанции, совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций спорного объекта оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, при этом к принятию мер для ввода объекта в эксплуатацию истец принимал надлежащие меры.

Седьмой арбитражный апелляционный суд, повторно рассматривая дело, пришел к следующим выводам.

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Как установлено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольные постройки судами безусловно подлежат включению вопросы, касающиеся соблюдения застройщиком соответствующих градостроительных и строительных норм и правил при возведении спорного объекта, при этом указанные обстоятельства обязан доказать истец, как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенный объект.

В настоящее время, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) (далее - Обзор от 16.11.2022).

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер.

Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе.

Из материалов дела следует, что в качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

1) экспертное заключение по материалам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций административного здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Линейная, подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью "ПРОЕКТ-СОГЛАСОВАНИЕ" (шифр: 24.37-12-ТО) от 2024 года.

2) экспертное заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности объекта защиты: "Административное здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Линейная", подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью "Пожарно-техническая экспертиза и безопасность" N 01/25 от 22.01.2025 г., согласно выводам которого: согласно пп. 1 п. 1 ст. 6 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, пожарная безопасность на объекте защиты: "Административное здание, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Линейная" считается обеспеченной. Объект защиты соответствует требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности и соответствует требованиям нормативных документов по пожарной безопасности, указанных в пункте 1 части 3 статьи 4 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности".

3) экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью Аккредитованный центр "Санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные ис-следования" N 8/1 от 15.01.2025, согласно выводам которого: размещение нежилого административного здания, площадью 6931.5 кв. м по ул. Линейная, 138 стр. в Заельцовском районе г. Новосибирска", на земельном участке с кадастровым номером: 54:35:000000:47094, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов: СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов". Новая редакция, с изменениями от 28.02.2022 г. (таб.7.1), утвержденными Постановлением N 7 Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации".

4) экспертное заключение Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" (шифр 09/035-2025), В части соблюдения градостроительного законодательства и Правил землепользования и застройки г. Новосибирска экспертом Государственного бюджетного учреждения Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации" (шифр 09/035-2025) экспертом Хлевным Р.А. (кадастровый инженер), сделаны выводы, что в соответствии с решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска" исследуемый объект капитального строительства, и земельные участки с кадастровыми номерами <...>, расположены в территориальной зоне - часть подзоны специализированной среднеэтажной общественной застройки (ОД-4.2).

По результатам проведенного исследования в части соответствия здания правилам землепользования и застройки, градостроительному регламенту установлено, что объект капитального строительства, расположенный в границах земельных участков 54:35:000000:47094, 54:35:033036:8, 54:35:033036:12, полностью соответствует данным требованиям, а именно: в отношении предельных размеров земельного участка - соответствует; в отношении минимального отступа от границ земельного участка для объектов капитального строительства - соответствует; в отношении количества наземных этажей объектов капитального строительства - соответствует; - в отношении предельных параметров процента застройки - соответствует.

Объект капитального строительства с учетом земельных участков с кадастровыми номерами <...>, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым N 54:35:000000:47094 - деловое управление (4.1) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров; общественное питание (4.6) - рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары.

Местоположение исследуемого объекта капитального строительства соответствует местоположению данного объекта, сведения о котором содержатся в техническом плане от 14.01.2025, подготовленном кадастровым инженером Есевым М.А.

Отступ от границ земельного участка исследуемого объекта капитального строительства, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами <...>, находится в пределах от 0,10 метра до 3,18 метра.

Граница красной линии установлена постановлением мэрии города Новосибирска от 07.02.2024 N 625 "О проекте планировки территории, ограниченной ул. Дуси Ковальчук, ул. Танковой, ул. Ипподромской, полосой отвода железной дороги и Красным проспектом, в Заельцовском и Калининском районах".

С учетом границ красной линии отступы не нарушены.

В отношении предельного минимального и максимального количества надземных этажей: Предельное минимальное количество надземных этажей - не установлено. Предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 9 этажей.

Надземная этажность исследуемого объекта капитального строительства, расположенного в границах земельных участков с кадастровыми номерами <...>, составляет - 4 этажа. Подземных этажей - 1 этаж.

В отношении предельных параметров процента застройки: минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 30% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов), максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 80% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов).

Площадь застройки исследуемого земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 2776 кв. м (образованного в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами <...>) составляет 55 процентов (с учетом площади застройки исследуемого объекта капитального строительства 1512 кв. м).

Таким образом, в отношении предельных размеров земельного участка, минимального отступа от границ земельного участка для объектов капитального строительства, количества наземных этажей объектов капитального строительства и предельных параметров процента застройки здание полностью соответствует Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска, градостроительному регламенту.

5) По результатам экспертизы проектной документации ООО "Негосударственная экспертиза НСО" выдано положительное заключение N 54-2-1-2-050734-2024, согласно выводам которого: "Проектная документация для объекта капитального строительства: "Реконструкция объекта незавершенного строительства под административно-торговое здание с подземной автостоянкой, магазинами и кафе г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138 стр." соответствует требованиям технических регламентов".

Также истцом в материалы дела представлено решение авиационного начальника аэродромов "Толмачево" от 19.01.2022 и ПАО "Компания "Сухой" НАЗ им. В.П. Чкалова" от 23.11.2021, подтверждающих согласование постройки объекта в приаэродромных зонах, письмо командира войсковой части 3733 войск национальной гвардии РФ от 01.12.2021, доказательств нарушения таких зон при строительстве объекта не имеется.

Истцом представлены сведения о договорах о технологическом подключении Объекта к сетям теплоснабжения, газоснабжения, приложением к которым являются технические условия подключения Объекта к данным сетям, предусмотренные ч. 2 ст. 52.1 Кодекса.

Так, истцом представлен договор N Н И15-19/4472 от 11.11.2019 с Газораспределительной организацией ООО "Газораспределение Томск", Технические условия ООО "Рябина" N 1 от 11.04.2024 на теплоснабжение от блочно-модульной газовой котельной.

Истцом представлены технические условия на отвод ливневых стоков МП "МЕТРО МиР" N ТУ-Л-3449/24 со сроком действия с 22.08.2024 по 22.08.2027.

Проект планировки "Овражная Кропоткина" утвержден постановлением мэрии города Новосибирска от 29.03.2023 N 1440.

Проектная документация истца выполнена в соответствии с требованиями Градостроительного плана земельного участка N РФ54-2-03-0-00-2023-2129, выданного мэрией города Новосибирска 27.11.2023 - после утверждения проекта планировки "Овражная Кропоткина", с учетом требований проекта планировки "Овражная Кропоткина", действующего на дату выдачи градостроительного плана.

Согласно Проектной документации - Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" построенное здание имеет 4 этажа и один этаж подземный паркинг. Произведен расчет машино-мест на построенное здание, в соответствии с которым 110 машино-мест, в том числе 36 машино-мест в подземной части здания и 74 машино-места на открытых автостоянках в границах благоустройствах.

Земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 0,2776 Га, на котором возведен объект, образован в 2022 году путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами <...>, в отношении которых еще в 2019 году на публичных слушаниях "в целях возобновления строительных работ и завершения возведения недостроенного объекта капитального строительства с дальнейшим вводом в эксплуатацию с иным видом использования и назначения, отличным от фактического. Вид разрешенного использования и первоначальное назначение объекта незавершенного строительства - часть зоны стоянок для легковых автомобилей (СА-1). Предлагаемое использование - ОД4.1 - магазины 4.4, деловое управление 4.1 (офисы и магазины)" принято решение о смене территориального зонирования, отображении зоны стоянок для легковых автомобилей как зоны специализированной малоэтажной общественной застройки, что подтверждается Заключением от 04.12.2019 о результатах публичных слушаний (приложение N 10 к иску).

Мэрией города Новосибирска 27.11.2023 выдан Градостроительный план земельного участка N РФ54-2-03-0-00-2023-2129, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером <...> относится к категории земель "Земли населенных пунктов" и расположен в территориальной зоне "Зона специализированной малоэтажной общественной застройки" (ОД-4) в "Подзоне специализированной среднеэтажной общественной застройки" (ОД-4.2).

Перечень возможных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для данной территориальной зоны содержится в п. 1 ст. 35 "Правил землепользования и застройки города Новосибирска", утв. Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288.

Из данного перечня в отношении земельного участка с кадастровым номером <...> в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о следующих видах разрешенного использования земельного участка: деловое управление (4.1) - объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг; магазины (4.4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. метров; общественное питание (4.6) - рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.09.2023 г. (стр. 7-8 приложения N 16 к иску).

Построенный истцом объект - административное здание относится к основному виду разрешенного использования "Деловое управление" (4.1) с магазинами (4.4) в соответствии с п. 1.18 раздела 2.2 Градостроительного плана земельного участка N РФ 54-2-03-0-00-2023-2129 от 13.12.2023.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что возведение административного здания соответствует правилам градостроительного зонирования, установленным видам целевого (разрешенного) использования земельного участка с кадастровым номером <...>, а также условиям договора аренды договора аренды земельного участка от 29.08.2023 N 135983н, допускающим строительство на нем данного объекта.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требования общества о признании права собственности на самовольную постройку, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В соответствии со статьей 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Допустимость доказательств означает, что доказательства должны быть получены в предусмотренном законом порядке. Законом могут устанавливаются специальные требования о необходимости привлечения определенных доказательств или запрещения ссылки на какое-то доказательство.

Таким образом, в нормативном акте могут содержаться нормы, предписывающие использование определенных доказательств для установления обстоятельств дела.

Такие нормы имеются в Распоряжении Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р "О внесении изменений в перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утв. распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р" предписывающие проведение строительно-технических экспертиз по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, исключительно в государственной судебно-экспертной организации.

В данном случае экспертиза проведена негосударственной экспертной организацией - Обществом с ограниченной ответственностью "Проект-согласование", что не соответствует требованиям допустимости доказательства.

Судом предложено истцу реализовать свои процессуальные права по доказыванию в соответствии с требованиями законодательства и заявить соответствующее ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы в государственном экспертном учреждении. Однако, истец отказался от доказывания посредством судебной экспертизы.

В то же время, представленные истцом в суд заключения специалистов, не соответствуют по своему содержанию требованиям нормативных актов, полноте и достаточности исследования.

Как следует из заключения по материалам обследования и оценки технического состояния строительных конструкций административного здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Линейная, подготовленного ООО "Проект-Согласование" эксперт пришел к выводам о работоспособном состоянии фундамента, колонн каркаса кирпичных стен, плит перекрытия и покрытия, лестницы, пола.

При этом работоспособное состояние, в отличие от исправного состояния, такая категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

В то же время эксперт не описывает какие параметры не соответствуют требованиям проекта или требованиям стандартов, указывая лишь на то, что дефектов и повреждений ни в каких конструкциях не выявлено. Исходя из указанного невозможно заключить какие именно параметры каким требованиям не соответствуют, и сделать вывод о их существенности или снижению несущей способности и возможности отнесения именно к категории - работоспособное состояние.

При этом, для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических обследований в процессе эксплуатации.

При расчете нагрузок на плиты перекрытия эксперт в качестве временной нагрузки указывает на полезную нагрузку только офисные помещения, тогда как обследуемое здание предполагает использование его в качестве магазинов, объектов торговли, объектов общественного питания, подземной автостоянки.

В заключении указано, что параметры армирования устанавливались ультразвуковым методом. В то же время эксперт не отражает каким ультразвуковым прибором проводилось исследование.

Согласно заключению фактическая прочность кирпичной кладки и бетона конструкций определялась неразрушающим методом по ГОСТ 22690-2015 прибором ОНИКС-2.5.

При этом, экспертом не обоснована достаточность и достоверность данного косвенного неразрушающего метода применительно к многоэтажному зданию предполагающему его использование и как торгового и как офисного центра с пребыванием значительного количества людей. Насколько высокая точность измерений использованным методом, экспертом в заключении не отражено.

Используемый метод проверки прочности бетона является неразрушающим косвенным методом, который также подразделяется на методы по виду механического воздействия. Какой именно из методов указанных в ГОСТ 22690-2015 использовался экспертом в заключении не указано, тогда как в разделе 4 указанного документа содержатся несколько методов исследования. Согласно же пункту 4.6 ГОСТ 22690-2015, метод испытания следует выбирать с учетом данных, приведенных в таблице 1, и дополнительных ограничений, установленных производителями конкретных средств измерений. Применение методов за пределами рекомендуемых в таблице 1 диапазонов прочности бетона допускается при научно-техническом обосновании по результатам исследований с использованием средств измерений, прошедших метрологическую аттестацию для расширенного диапазона прочности бетона.

Согласно пункту 5.1 ГОСТ 22690-2015, средства измерений и приборы для механических испытаний, предназначенные для определения прочности бетона, должны быть аттестованы и поверены в установленном порядке и должны соответствовать требованиям по приложению Д. В то же время из заключения не следует, что применяемый экспертом прибор ОНИКС-2-5 соответствует предъявляемым требованиям.

Как следует из пункта 8.1 ГОСТ 22690-2015, результаты испытаний представляют в таблице, в которой указывают: вид конструкции; проектный класс бетона; возраст бетона; прочность бетона каждого проконтролированного участка по 7.1.5; среднюю прочность бетона конструкции; зоны конструкции или ее части при соблюдении требований 7.1.1. Форма таблицы представления результатов испытаний приведена в приложении К.

Пунктом 8.3 ГОСТ 22690-2015 определено как оформляются результаты испытаний. Так, результаты определения прочности бетона механическими методами неразрушающего контроля оформляют в заключении (протоколе), в котором приводят следующие данные: об испытанных конструкциях с указанием проектного класса, даты бетонирования и проведения испытаний или возраста бетона на момент проведения испытания; о применяемых методах контроля прочности бетона; о типах приборов с заводскими номерами, сведения о поверках приборов; о принятых градуировочных зависимостях (уравнение зависимости, параметры зависимости, соблюдение условий применения градуировочной зависимости); используемые для построения градуировочной зависимости или ее привязки (дата проведения и результаты испытаний неразрушающими косвенными и прямыми или разрушающими методами, корректирующие коэффициенты); о числе участков определения прочности бетона в конструкциях с указанием их расположения; результаты испытаний; методику, результаты обработки и оценки полученных данных.

Оцениваемое заключение не содержит описание результатов испытаний в соответствии с предъявляемыми требованиями.

В оцениваемом заключении указано, что результаты испытаний бетона конструкций и их математическая обработка приведены в Приложении. Однако такое приложение отсутствует, в материалы дела не представлено.

Согласно выводам эксперта, инженерные системы здания (система электроснабжения, система водоснабжения, система водоотведения, система теплоснаснабжения) эксплуатационно пригодны и находятся в работоспособном те техническом состоянии (пункт 7.2). Однако из заключения не следует, что экспертом проводилось исследование инженерных систем.

Согласно выводам эксперта, технические строительные и инженерные решения здания соответствуют требованиям "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ", соответствуют требованиями экологических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта (пункт 7.4.). Однако из заключения не следует, что экспертом проводилось исследование на предмет соответствия здания требованиями экологических, противопожарных и других, как указал эксперт, норм.

В связи с указанным заключение вызывает сомнения в достоверности, полноте и достаточности исследования. Кроме того, из заключения не следует квалификация эксперта, проводившего исследования.

Также истцом представлено техническое заключение по результатам визуально-инструментального обследования и оценки технического состояния основных строительных конструкций реконструированного объекта капитального строительства административного здания, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <...> по адресу: г. Новосибириск, Заельцовский район, ул. Линейная, 138стр, подготовленное Государственным бюджетным учреждением Новосибирской области "Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации".

Из содержания технического заключения, его строительной - технической части, следует, что экспертом проводилось только визуальное обследование здания, описание инструментальных методов исследования в заключении не содержится, в том числе и самого процесса инструментального исследования.

Так, например, эксперт указывает, "Перекрытия - сборные железобетонные пустотные 220 мм, шириной 1,2 м и 1,5 м, марки ПК, по серии 1.041.1-2, 1.04 с шарнирным опиранием на полки ригелей. При визуальном обследовании сверхнормативных деформаций и прогибов, а также прочих видимых повреждений и дефектов перекрытия, влияющих на несущую способность не обнаружено. Видимых трещин, деформаций конструкции в результате прогибов, сдвигов в соединениях не обнаружено". "При визуальном обследовании прогрессирующих сквозных трещин, силовых деформаций, перекосов частей здания, оконных и дверных проемов, разломов стен и прочих повреждений и деформаций, свидетельствующих о снижении несущей способности грунтового основания и фундамента здания не обнаружено".

По существу экспертное заключение содержит только описание конструкций здания без оценки их соответствия проектной документации, требованиям строительных норм и правил.

Как указано в пункте 5.2 "СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" (принят Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 N 153), Предварительное (визуальное) обследование: сплошное визуальное обследование конструкций зданий и выявление дефектов и повреждений по внешним признакам с необходимыми замерами и их фиксация.

Детальное (инструментальное) обследование: работы по обмеру необходимых геометрических параметров зданий, конструкций, их элементов и узлов, в том числе с применением геодезических приборов; инструментальное определение параметров дефектов и повреждений; определение фактических прочностных характеристик материалов основных несущих конструкций и их элементов; измерение параметров эксплуатационной среды, присущей технологическому процессу в здании и сооружении; определение реальных эксплуатационных нагрузок и воздействий, воспринимаемых обследуемыми конструкциями с учетом влияния деформаций грунтового основания; определение реальной расчетной схемы здания и его отдельных конструкций; определение расчетных усилий в несущих конструкциях, воспринимающих эксплуатационные нагрузки; расчет несущей способности конструкций по результатам обследования; камеральная обработка и анализ результатов обследования и поверочных расчетов; анализ причин появления дефектов и повреждений в конструкциях; составление итогового документа (акта, заключения, технического расчета) с выводами по результатам обследования; разработка рекомендаций по обеспечению требуемых величин прочности и деформативности конструкций с рекомендуемой, при необходимости, последовательностью выполнения работ.

В заключении ни один из видов работ входящих в этап инструментального обследования не содержится.

Ссылка эксперта на использование при оценке технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций СП 13-102-2003, не подтверждается содержанием заключения.

В связи с указанным заключение вызывает сомнения в достоверности, полноте и достаточности исследования. Кроме того, согласно пункту 11.3 СП 13-102-2003, заключение или отчет подписывается лицами, проводившими обследование, руководством структурного подразделения и утверждается руководителем организации, проводившей работу, или уполномоченным на это лицом. Однако, заключение подписано только лицами, проводившими обследование.

Согласно статьи 7 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", строительные конструкции и основание здания или сооружения должны обладать такой прочностью и устойчивостью, чтобы в процессе строительства и эксплуатации не возникало угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений в результате: 1) разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей; 2) разрушения всего здания, сооружения или их части; 3) деформации недопустимой величины строительных конструкций, основания здания или сооружения и геологических массивов прилегающей территории; 4) повреждения части здания или сооружения, сетей инженерно-технического обеспечения или систем инженерно-технического обеспечения в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности.

Как следует из пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции, оценивая представленные заключения специалистов, приходит к выводу о представлении истцом ненадлежащих доказательств, не отвечающих признаку допустимости, а соответственно о невозможности на их основе сделать выводы о соответствии самовольной постройки всем установленным требованиям, а также о том, что она не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины, подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

решение от 29.09.2025 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11977/2025 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении искового заявления отказать. Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд принявший решение.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".