Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2025 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Семеновой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бундиной Ю.И., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2025 по делу N А43-8772/2025, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (ОГРН 1155248000291, ИНН 5244028916) к обществу с ограниченной ответственностью фирме "Волга-НМЗ" (ОГРН 1025202840630, ИНН 5259004940) об исполнении обязательства, при участии в судебном заседании: от заявителя жалобы (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" - Потемкиной Г.В. (по доверенности от 09.06.2023 сроком на 5 лет и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд

Общество с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью фирме "Волга-НМЗ" (далее - Фирма) об обязании в срок до 19.01.2026 исполнить обязательства, предусмотренные пунктом 2.1.2 договора аренды, и устранить нарушения обязательных требований пожарной безопасности, указанные в пунктах 1.1, 1.2, 1.3 предписания Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу город Нижний Новгород Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Нижегородской области от 12.02.2024 N 2401/001-52/68-В/ПВП об устранении нарушений обязательных требований; о взыскании судебной неустойки в сумме 25 000 руб. в день с момента истечения срока на исполнение решения суда по день его фактического исполнения.

Решением от 16.07.2025 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, исключив из его мотивировочной части следующие выводы:

1. "Из существа выявленных нарушений следует, что они должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду";

2. "Из требований, указанных в Предписании, следует, что ряд выявленных нарушений не относится к нежилому помещению, а являются требованиями, возникающими при использовании нежилого помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях (площадь торгового зала, количество посещаемых человек). Со стороны Арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, бесспорно относящихся к зоне ответственности арендатора".

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на несоответствие названных выше выводов суда первой инстанции согласованным сторонами условиям договора и действующему законодательству. Пояснил, что нежилое помещение принято истцом в аренду с учетом данных арендодателем гарантий по соответствию арендованного объекта требованиям пожарной безопасности. Считает, что арендатор не мог знать, что выходы из арендованного помещения не соответствуют требованиям пожарной безопасности, а также того, что имеющаяся в помещении вентиляция не обеспечивает удаление продуктов горения, полагаясь при этом на добросовестность арендодателя, предоставившего соответствующие гарантии. Полагает, что суд первой инстанции фактически переложил на арендатора обязанность по обустройству второго эвакуационного выхода, монтажу системы вентиляции, обеспечивающей удаление продуктов горения в арендованном помещении, вопреки условиям договора аренды, которые не возлагали на арендатора такие обязанности. Указал на то, что в решении не отражено, конкретно какие нарушения требований пожарной безопасности возникли в результате использования помещения в рамках торговой деятельности, и выводы суда немотивированны и, по мнению заявителя, противоречат положениям законодательства. Заявитель находит, что оспариваемые истцом выводы суда нарушают его права. Подробно доводы заявителя жалобы изложены в апелляционной жалобе.

Фирма в отзыве на апелляционную жалобу возразила по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании от 27.11.2025 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда не обеспечил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.06.2019 между Обществом (арендатор) и Фирмой (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 858,4 кв. м, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, проспект Героев, д. 1а, в состоянии, позволяющем осуществить его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора нежилое помещение будет использоваться в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

На основании пунктов 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3 договора арендодатель обязан передать не позднее тридцати дней после подписания договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора, в состоянии, соответствующем действующему законодательству Российской Федерации. Перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан проинформировать арендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением. Арендодатель гарантирует, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе сигнализации, инженерно-техническое оборудование) соответствуют всем противопожарным (в том числе наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д.), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством Российской Федерации к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несет арендодатель, в том числе, арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов. Арендодатель обязан не чинить препятствий арендатору в правомерном использовании нежилого помещения. Обеспечить содействие арендатору по всем вопросам эксплуатации нежилого помещения (включая по вопросам вынужденного ремонта помещения и т.п.).

Арендатор обязан использовать нежилое помещение исключительно по его целевому назначению в соответствии с условиями договора. Арендатор обязан соблюдать установленные нормы пожарной безопасности в рамках осуществляемой деятельности (пункты 2.2.1, 2.2.12 договора).

В силу пункта 5.1 договора срок аренды устанавливается в десять лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

По пояснениям истца, 11.11.2024 ответчик уведомил арендатора о том, что на основании предписания Отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городскому округу город Нижний Новгород Управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Нижегородской области от 12.02.2024 N 2401/001-52/68-В/ПВП об устранении нарушений обязательных требований (далее - предписание) в здании, в котором находится арендованное помещение, выявлены нарушения требований пожарной безопасности. Письмо составлено за подписью учредителя Фирмы Ягжовой С.Е.

В данном предписании отражены выявленные нарушения в количестве 7 пунктов, а именно: из торгового зала в кирпичном здании отсутствует второй эвакуационный выход при расчетном количестве людей более 50 человек; складское помещение, выполненное на рампе, не отделено противопожарными перегородками от торгового зала в кирпичном здании; в кирпичном здании в торговом зале не предусмотрено удаление продуктов горения при пожаре системой вытяжной противодымной вентиляции; не обеспечены нормативные размеры путей эвакуации в торговом зале в кирпичном здании: ширина проходов составляет менее 2,5 м с учетом площади торгового зала более 400 кв. м; не предусмотрено удаление продуктов горения при пожаре системой вытяжной противодымной вентиляции из торгового зала в металлическом ангаре; не обеспечены нормативные размеры путей эвакуации в торговом зале в металлическом ангаре: ширина проходов составляет менее 2 м с учетом площади торгового зала свыше 150 кв. м до 400 кв. м; ширина дверей эвакуационных выходов из торгового зала в металлическом ангаре составляет менее 1,2 м при расчетном количестве людей более 50 человек.

ГУ МЧС России по Нижегородской области установило срок исполнения предписания - до 19.01.2026 (письмо от 21.01.2025 N ДОК-330).

Письмом от 19.02.2025 за подписью учредителя Фирмы Ягжовой С.Е. арендатор уведомлен о несоответствии арендованного помещения требованиям пожарной безопасности и невозможности его эксплуатации, ему предложено расторгнуть (прекратить) срок действия договора по соглашению сторон с выплатой компенсации.

В письме от 19.03.2025 арендатор со ссылкой на пункт 2.1.2 договора просил принять меры по устранению нарушений обязательных требований, указанных в предписании.

Поскольку меры по устранению нарушений требований пожарной безопасности со стороны Фирмы предприняты не были, истец, полагая, что действия арендодателя противоречат согласованным сторонами в договоре обязательствам, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 4, 12, 309, 310, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам исследования материалов дела судом первой инстанции установлено следующее.

Ответчик наличие у него обязанности исполнить предписание уполномоченного органа не оспаривает, при этом срок исполнения данного предписания на момент рассмотрения спора по существу не наступил.

При принятии нежилого помещения в аренду претензии к состоянию объекта аренды со стороны арендатора не заявлялись, а из существа выявленных нарушений следует, что они должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом отмечено, что из требований, указанных в предписании, следует, что ряд выявленных нарушений не относится к нежилому помещению, а являются требованиями, возникающими при использовании нежилого помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях (площадь торгового зала, количество посещаемых человек), однако со стороны арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, бесспорно относящихся к зоне ответственности арендатора.

Кроме того, судом принято во внимание, что Общество не намерено устранять нарушения противопожарных норм своими силами с последующей компенсацией расходов арендодателем, не согласно на расторжение договора аренды. Досрочного исполнения предписания истец не требует, следовательно, согласен с отсутствием возможности использовать помещение в коммерческих целях для извлечения прибыли до 19.01.2026.

Также судом учтены пояснения сторон о том, что с 07.04.2025 истец приостановил деятельность в арендуемом помещении, освободил арендованное помещение, не вносит арендную плату, поскольку не имеет возможности использовать имущество, однако одновременное избрание арендатором такого способа защиты как требование о понуждении арендодателя устранить недостатки арендованного имущества наряду с уклонением от внесения арендных платежей является недопустимым

При таких обстоятельствах, оценив представленные в дело доказательства и придя к выводу, что на момент разрешения спора права истца не нарушены, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на несогласие с указанием судом первой инстанции в мотивировочной части судебного акта на следующее:

1. "Из существа выявленных нарушений следует, что они должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или при проверке его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду";

2. "Из требований, указанных в Предписании следует, что ряд выявленных нарушений не относится к нежилому помещению, а являются требованиями, возникающими при использовании нежилого помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях (площадь торгового зала, количество посещаемых человек). Со стороны Арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, бесспорно относящихся к зоне ответственности арендатора".

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части от сторон не поступило.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании статей 37 и 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности согласно действующему законодательству несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.

Как следует из материалов дела, по условиям договора нежилое помещение подлежит использованию в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Права и обязанности сторон договоры установлены в разделе 2 договора.

В приложении N 5 к договору сторонами согласован перечень ремонтно-строительных работ в спорном помещении.

В пункте 2.1.2 договора арендодатель гарантировал, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе сигнализации, инженерно-техническое оборудование) соответствуют всем противопожарным (в том числе наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д.), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством Российской Федерации к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несет арендодатель, в том числе, арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов.

Пунктом 2.2.4 договора предусмотрено право арендатора своими силами и по своему усмотрению устанавливать в нежилом помещении оборудование, которое ему необходимо для использования нежилого здания (помещения) в соответствии с целями использования.

Арендатор обязался соблюдать установленные нормы пожарной безопасности в рамках осуществляемой деятельности (пункт 2.2.12 договора).

Судом первой инстанции верно установлено и сторонами не оспаривается, что арендатор принял объект в аренду без каких-либо претензий и замечаний.

По результатам проведенной уполномоченным органом выездной проверки в помещении выявлены нарушения пожарной безопасности и Фирме выдано предписание об их устранении, которое не оспаривалось.

Из существа выявленных нарушений следует, что они должны были быть обнаружены арендатором при приемке имущества в аренду и проверке его исправности.

Следует отметить, что Общество является профессиональным участником розничной торговли и имело возможность, действуя разумно и осмотрительно, оценить конструктивные и технические характеристики объекта применительно к планируемой в помещении деятельности.

Принимая имущество в аренду, Общество не заявило каких-либо возражений относительно состояния объекта аренды (его характеристик).

По пояснениям истца, изложенным в уточненном исковом заявлении, на момент приемки арендованное помещение было обеспечено двумя выходами, а также было обеспечено вентиляцией, пожарной сигнализацией.

В договоре аренды установлена общая площадь переданного в аренду помещения, без указания конкретной площади торгового зала, учитываемой при расчете параметров и количества эвакуационных путей и выходов, исходя из положений части 8 статьи 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пунктов 4.2.1 и 7.2.5 свода правил 1.13130.2009 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденного приказом МЧС России от 25.03.2009 N 171, действовавшего на момент заключения сторонами договора аренды, пунктов 4.2.7 и 7.6.5 свода правил СП 1.13130 "Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденного приказом МЧС России от 19.03.2020 N 194, действовавшего на момент выдачи предписания.

Изучив материалы дела, суд первой инстанции обосновано заключил, что ряд отраженных в предписании нарушений является требованиями, возникающими при использовании помещения в рамках торговой деятельности при определенных условиях, в частности, площадь торгового зала, расчетное количество людей.

В отношении требования предписания о необходимости возведения противопожарной перегородки из материалов дела усматривается, что ответчик в письменных позициях по делу ссылался и истцом не опровергнуто, что рампа использовалась арендатором для разгрузки товара, последний осуществлял складирование своего товара. На использование арендатором для своих нужд дополнительного помещения, не закрепленного за ним в рамках договора, и необходимость прекращения такого использования указывалось учредителем фирмы Ягжовой С.Е. в письме от 24.03.2025.

В уточненном исковом заявлении истец отразил, что на момент приемки имущества складское помещение на рампе отсутствовало и необходимости возведения противопожарной перегородки, о которой указано в предписании, не имелось.

Обязанность по соблюдению установленных норм пожарной безопасности в рамках осуществляемой деятельности пунктом 2.2.12 договора возложена на арендатора.

Со стороны арендатора не осуществлялось действий, направленных на устранение нарушений, заявленных в иске (с учетом его уточнения), относящихся к зоне ответственности арендатора. Доказательств обратного в деле не имеется.

По пояснениям сторон, с 07.04.2025 истец приостановил деятельность в арендуемом помещении, не вносит арендную плату со ссылкой на отсутствие возможности использовать имущество.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая совокупность установленных по делу фактических обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для исключения из обжалуемого судебного акта приведенных заявителем жалобы фраз, содержащихся в мотивировочной части решения.

Приведенные в апелляционной жалобе аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при изложении мотивировочной части решения.

Ссылки заявителя жалобы на то, что сделанные в обжалуемом судебном акте выводы суда первой инстанции могут иметь преюдициальное значение для разрешение спора в рамках другого дела, не принимаются как не влияющие на законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части.

Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе и свидетельствующих о наличии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, заявителем не приведено и судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.07.2025 по делу N А43-8772/2025 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгсервис 52" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.