Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 ноября 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Проценко,

судей Т.В. Захаровой, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ф.М. Дзауровой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.09.2025 по делу N А40-279845/24 по иску ООО "Владстом" (ИНН 7720511185, ОГРН 1047796545972) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: Лукин Д.С. по доверенности от 05.12.2024.

ООО "Владстом" обратился в Арбитражный суд города Москвы Департаменту городского имущества города Москвы с требованием об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 193,20 кв. м, кадастровый N 77:01:0004002:5873, находящегося в собственности у г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, Самотечный 4-й пер. дом 9, с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2025 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционного суда доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал в полном объеме.

Истец, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явился, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2025 г. на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "Владстом" являлось арендатором нежилого помещения общей площадью 193,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Самотечный 4-й пер., дом 9, на основании договора аренды от 24.06.2008 N 01-00972/08. Общество было включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Руководствуясь положениями части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества...", Общество 23.04.2024 года обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого помещения с рассрочкой платежа.

Поскольку Департамент в установленные законом сроки не заключил договор купли-продажи, Общество самостоятельно обратилось к оценщику. Согласно отчету ООО "Оптимал Групп", рыночная стоимость объекта на дату подачи заявления составляла 12 931 012 руб. (без НДС). 06.11.2024 г. Истец направил Ответчику через официальный портал предложение о заключении договора по данной цене.

Ответчик письмом от 15.11.2024 г. N ДГИ-Э-181296/24-1 отказался заключить договор на предложенных условиях, что послужило основанием для обращения Общества в суд с иском об урегулировании разногласий.

В суде первой инстанции между сторонами возникли разногласия по ряду пунктов проекта договора, представленного Ответчиком, а также по цене объекта. Для установления рыночной стоимости объекта судом по ходатайству Истца и за счет внесенных им на депозит суда средств была назначена судебная экспертиза, проведенная ООО "Центр Оценки Собственности". Согласно заключению эксперта от 06.03.2025 г., рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 23.04.2024 г. составила 24 112 000 руб. (без НДС).

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также обязал стороны заключить договор купли-продажи на следующих условиях.

Цена объекта установлена судом первой инстанции в размере 24 112 000 руб., что соответствует рыночной стоимости, определенной в ходе проведенной по делу судебной экспертизы. Суд первой инстанции отклонил отчет ООО "Центр оценки "Аверс", представленный ответчиком, поскольку его стоимость (29 687 000 руб.) не была подтверждена в рамках судебного спора, а заключение судебной экспертизы, назначенной с соблюдением процессуальных норм, имело приоритет в силу своей объективности и полноты.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 445 ГК РФ, а также специальными нормами Федерального закона N 159-ФЗ, подробно проанализировал каждый спорный пункт. Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемые истцом условия, предложенные ответчиком:

- Противоречили императивным нормам закона (например, п. 2.1.2 об электронной закладной - п. 5 ст. 5 Закона N 159-ФЗ; п. 2.1.3 о противопожарном оборудовании - ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 123-ФЗ, поскольку обязанность обеспечения пожарной безопасности до перехода права собственности не может быть возложена на покупателя).

- Нарушали баланс интересов сторон и могли привести к необоснованному обогащению Ответчика (п. 6.5, 6.10 о штрафных санкциях).

- Являлись избыточными и дублировали положения действующего законодательства (п. 4.8, 4.9).

- Необоснованно ограничивали права истца, в том числе право на судебную защиту (п. 6.4, 6.9, 8.3 - 8.8).

- Не являлись существенными для данного вида договоров, и стороны не достигли по ним соглашения (ст. 421 ГК РФ).

Суд первой инстанции принял редакцию договора, предложенную истцом, по ряду ключевых пунктов (1.6, 1.8, 2.2, 2.4, 2.5, 3.1, 3.4, 4.3), а также исключил из договора пункты 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 4.8, 4.9, 6.3, 6.4, 6.5, 6.8, 6.9, 6.10, 8.3, 8.4, 8.5, 8.6, 8.7, 8.8, 9.2.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом была назначена по делу судебно-оценочная экспертиза.

Кроме того, довод заявителя жалобы о том, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен в силу того, что оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не имеется.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о не согласии Департамента в части принятии пунктов договора в редакции истца и в части исключения пунктов договора из условий договора купли-продажи, были предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражены в обжалуемом акте, с указанием в решении суда подробных мотивов, по которым суд доводы ответчика в этой части отклонил.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.09.2025 по делу N А40-279845/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.