Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 декабря 2025 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дудариковой О.В., судей Поротикова А.И.,

Воскобойникова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Жуковой Е.С.,

при участии:

от Орловской региональной организации общественной организации физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Орловской региональной организации общественной организации физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" на решение Арбитражного суда Орловской области от 11.09.2025 по делу N А48-2358/2024 по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН 1097154014154, ИНН 7106510491) к Орловской региональной организации

общественной организации физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (ОГРН: 1025700004538, ИНН: 5753009185) о признании реконструкции здания клуба, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, незаконной, об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет привести здание клуба, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, в первоначальное состояние согласно данным технического паспорта от 02.11.2009, о возвращении здания клуба по акту приема-передачи,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация г. Орла (ОГРН: 1025700831640, ИНН: 5701000745),

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (далее - истец, МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Орловской региональной организации общественной организации физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (далее - ответчик) о признании реконструкции здания клуба, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, в части перепланировки и переустройства помещений N 1, N 2, N 3, N 5, N 9, N 13, а также возведение в северной части здания нежилого помещения (пристройки) по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, самовольной; обязании Орловской региональной организации общественной организации физкультурно - спортивного общества профсоюзов "Россия" в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу за свой счет привести здание клуба, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, в первоначальное состояние согласно данным технического паспорта от 02.11.2009 в том числе посредством демонтажа (сноса) пристройки к основному зданию (с учетом уточнения требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г. Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 11.09.2025 исковые требования удовлетворены частично.

Орловская региональная организация общественной организации физкультурно - спортивного общества профсоюзов "Россия" (302040, г. Орел, ул. Приборостроительная, д. 13, ОГРН: 1025700004538, ИНН: 5753009185) в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу обязана демонтировать (снести) пристройку к основному зданию, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой (с учетом дополнения), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом заявитель ссылается на отсутствие необходимости в получении разрешительной документации на пристройку к основному зданию, отсутствие сведений об угрозе жизни, здоровью, нарушений иных норм наличием пристройки к основному зданию. По мнению заявителя, данная пристройка не обладает признаками самовольной постройки, отсутствуют правовые основания для ее сноса.

Кроме того, указывает на недопустимость демонтажа спорной постройки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители истца, ответчика и третьего лица не явились.

В связи с наличием доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Орловской региональной общественной организации физкультурно-спортивное общество профсоюзов "Россия" на праве безвозмездного пользования предоставлен объект федерального недвижимого имущества - клуб, назначение: нежилое, общей площадью 298,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, реестровый номер РФИ П1258000461 (согласно распоряжению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 09.08.2012 N 63-р).

09.08.2012 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (Ссудодатель) и Орловской региональной общественной организацией физкультурно-спортивное общество профсоюзов "Россия" (Ссудополучатель) заключен договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, относящимся к федеральной собственности N 387Б, в соответствии с которым ссудополучателю передано в безвозмездное пользование государственное имущество - клуб, общей площадью 298,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5, целевое назначение: профилактика и охрана здоровья граждан, пропаганда здорового образа жизни, улучшения морально - психологического состояния граждан, физической культуры и спорта и содействия указанной деятельности, а также содействия духовному развитию личности.

По акту приема-передачи от 09.08.2012 имущество было передано Ссудодателем Судополучателю.

Срок договора предусмотрен с 13.08.2012 по 13.08.2017 (п. 2.1).

По окончании срока действия договора здание клуба не возвращено собственнику федерального имущества. До настоящего времени ответчик продолжает пользоваться спорным имуществом.

Пунктом 3.23 договора предусмотрена обязанность ссудополучателя по получению письменного согласия ссудодателя на проведение капитального ремонта и реконструкции переданного в безвозмездное пользование объекта.

В ходе проведения осмотра переданного имущества 22.11.2023 МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях выявлены признаки реконструкции и перепланировки федерального объекта.

По результатам осмотра Межрегиональным управлением составлен акт осмотра недвижимого имущества от 22.11.2023, в котором определено, что здание находится в удовлетворительном состоянии, представляет собой одноэтажное здание, используется ответчиком под спортивный клуб. В ходе осмотра установлено, что заложено 4 окна в помещении N 1; между помещениями N 1 и N 3 заложен проход; выход на улицу из помещения N 1 заложен, из него образовано окно; из помещения N 9 проделаны 2 входа в помещения N 1 и N 11; в помещении N 11 заложено окно, а также выход на улицу; в помещении N 5 проделан дополнительный выход в помещение N 4; помещение N 2 разделено на 2 части, сооружена перегородка с дверным проемом; в помещении N 13 образовано окно; выявлена пристройка в северной части здания (2-х этажная пристройка с назначением баня), соединенное с основным зданием общей крышей".

Таким образом, были установлены факты перепланировки и переустройства помещений внутри здания клуба, а также выявлена пристройка в северной части здания (2-х этажная пристройка с назначением баня), соединенная с основным зданием общей крышей.

С учетом установленных обстоятельств, истец усматривал признаки самовольной постройки возведенного объекта, полагая, что данная пристройка (баня) возведена в отсутствие разрешительной и проектной документации и при отсутствии согласования с собственником земли, ответчиком возведена пристройка (баня) к существующему зданию клуба, которая используется им в своей предпринимательской деятельности.

При этом указанный земельный участок ответчику для возведения (создания) пристроек с назначением - баня, Межрегиональным управлением не предоставлялся.

Письменное согласие собственника на проведение капитального ремонта и реконструкции, предусмотренное п. 3.2.6 договора, отсутствует. Актуальная техническая документация по результатам выполненной перепланировки и реконструкции ни Межрегиональным управлением, ни ответчиком не подготавливалась.

Ссылаясь на допущенные нарушения при строительстве пристройки (баня) к существующему зданию клуба истец обратился в суд с требованием о признании самовольной постройки и о ее сносе.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную им в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

На основании п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Как следует из пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44), собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В пункте 2 постановления Пленума N 44 указано, что в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 30 постановления Пленума N 44 разъяснено, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием.

При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (пункт 31).

По смыслу приведенных разъяснений в случае самовольной реконструкции одним из возможных способов устранения нарушений может являться приведение постройки в соответствие с установленными требованиями, в том числе приведение ее в первоначальное состояние.

Предметом настоящих требований явилось выявленная истцом в ходе проведенного осмотра 22.11.2023 реконструкция переданного объекта, а именно, - пристройка в северной части здания (2-х этажная пристройка с назначением баня), соединенное с основным зданием общей крышей.

Истцом проведено внесудебное экспертное заключение о техническом состоянии основных несущих конструкций, конструктивных элементов, инженерных систем пристройки к спортивному клубу по адресу: г. Орел, пер. Складской, д. 5.

По результатам проведенного обследования здания пристройки, расположенной по адресу: г. Орел, пер. Складской, д. 5 установлено, что в соответствии с ГОСТ 31937-2024 "Правила обследования и мониторинга технического состояния" на период обследования, пристройка к зданию спортивного клуба аварийного состояния не имеет, все несущие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Техническое состояние здания, а также по механической безопасности пристройка соответствует требованиям технического регламента гл. 2 ст. 7 "Требования механической безопасности", Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ.

Эксплуатация несущих конструкций пристройки к спортивному клубу при существенных нагрузках и воздействиях возможна без ограничений и пригодна к эксплуатации по механической безопасности.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда первой инстанции эксперт Сметанников Ю.В. пояснил, что перепланировка и пристройка выполнены в соответствии со строительными нормами; перепланировка в основном здании не влияет на безопасность использования объекта.

Для занятия спортом и физической культурой на 2-ом этаже (мансардного этажа) пристройки к спортивному клубу необходимо обеспечить соответствие пристройки требованиям пожарной безопасности - перестроить междуэтажную лестницу из существующего параметра 1:1 к нормативному 1:2 в соответствии с требованиями безопасной эвакуации людей п. 5.8. СП 118.13330.2022 (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009) "Общественные зданий и сооружения". Для лестниц, предназначенных для посетителей, в надземных этажах - нормативный уклон 1:2.

Получить заключение областной пожарной инспекции с возведением наружной металлической лестницы 3-го типа для эвакуации посетителей со 2-го этажа в случае возгорания на 1-ом этаже пристройки с обеспечением требуемого предела огнестойкости несущих конструкций 2-го этажа (мансарды) не менее REI 150.

В свою очередь, в целях установления обстоятельств соблюдения требований пожарной безопасности пристроенного объекта был направлен запрос в Фонд развития и поддержки пожарной безопасности.

Согласно выводам Фонда развития и поддержки пожарной безопасности сделать вывод о соответствии здания (строения) требованиям пожарной безопасности в полном объеме, не представляется возможным, в связи с тем, что не определен класс функциональной пожарной опасности не только мансардного этажа, но и здания в целом.

В соответствии с представленными материалами, имеются нарушения, в части обеспечения здания (строения) путями эвакуации. Установлено, что из помещений, расположенных в мансардном этаже, эвакуация осуществляется через внутреннюю лестницу, не отвечающую требованиям пожарной безопасности. Данная лестница не соответствует по величине уклона, а также не определен предел огнестойкости ее строительных конструкций.

Имеются нарушения требований пожарной безопасности к эксплуатации помещения встроенной котельной, расположенной на первом этаже строения и имеющей выход непосредственно в помещение.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения исключалась возможность возникновения пожара, обеспечивалось предотвращение или ограничение опасности задымления здания или сооружения при пожаре и воздействия опасных факторов пожара на людей и имущество, обеспечивались защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение последствий воздействия опасных факторов пожара на здание или сооружение, а также чтобы в случае возникновения пожара соблюдались указанные в законе требования.

При несоответствии требований пожарной безопасности, постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, в том числе, находящихся в ней.

В нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства возможности приведения спорного строения в соответствие с вышеуказанными нормативными требования пожарной безопасности (доказательства устранимости выявленных нарушений), в том числе не представлены доказательства проведения дополнительных мероприятий соблюдения пожарной безопасности.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что бремя доказывания и опровержения позиции истца о выявленных нарушениях пожарной безопасности и относимости постройки к категории самовольной, возлагаются на ответчика.

Процессуальные средства доказывания ответчиком не использованы, ходатайства о назначении экспертизы не поступило.

При изложенных обстоятельствах, суд не может установить возможность приведения спорного строения в соответствие с вышеуказанными нормативными требования пожарной безопасности.

Кроме того, судом было установлен факт расположения пристройки на смежном земельном участке с кадастровым номером <...>, общей площадью 2538+/-18 кв. м, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка.

Данный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена и предоставлен Администрацией г. Орла ответчику по договору аренды земельного участка от 31.12.2013 N 1725/з. При этом, границы земельного участка с кадастровым номером <...> установлены по границе здания клуба, без учета возведенной пристройки.

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 29.08.2024 N 07-05948-ОХ, объект капитального строительства с кадастровым номером <...>, назначение нежилое здание - клуб, площадью 298,5 кв. м, расположен на земельном участке с кадастровым номером <...>. Данные объект и земельный участок являются собственностью Российской Федерации. Пристройка к основному зданию площадью 170 кв. м, имеет общую крышу и расположено частично на земельном участке с кадастровым номером <...> и частично на земельном участке с кадастровым номером <...>.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 169-ФЗ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

В части 1 статьи 51 ГрК РФ дано понятие разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешительной документации на пристроенную часть здания не представлено.

При изложенных обстоятельствах в своей совокупности, суд правомерно признал пристройку (баню) к основному зданию, расположенному по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5 самовольной постройкой и удовлетворил требование о ее сносе.

При этом, позиция ответчика о невозможности демонтажа спорной постройки, со ссылками на письмо ООО "Надир+" судом отклоняется, поскольку экспертного исследования о невозможности демонтажа постройки не проводилось, ходатайств не заявлялось. Письмо ООО "Надир+", полученное вне рамок судебного разбирательства, не может служить основанием для вывода суда относительно невозможности демонтажа спорной постройки.

В остальной части требований о приведении здания клуба, расположенного по адресу: г. Орел, Складской переулок, д. 5 в первоначальное состояние согласно данным технического паспорта от 02.11.2009, суд правомерно отказал, поскольку удовлетворение требований о приведении здания клуба в первоначальное состояние приведет к ухудшению характеристик здания; произведенные улучшения не составляют угрозу жизни и здоровью населения.

Исследовав и оценив в совокупности и взаимной связи представленные в дело доказательства, установив необходимые для разрешения спора обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования частично.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с п. п. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в сумме 30 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решение Арбитражного суда Орловской области от 11.09.2025 по делу N А48-2358/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Орловской региональной организации общественной организации физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.