Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Донцовой А.Ю.,

судей Сириной В.В.,

Щанкиной А.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени на решение от 26.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление от 07.08.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Халявин Е.С., Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу N А70-11829/2024 по иску Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени (625002, Тюменская область, город Тюмень, улица Орджоникидзе, дом 24, ОГРН 1027200857980, ИНН 7202029213) к индивидуальному предпринимателю Пастухову Сергею Васильевичу (ОГРНИП 319723200081112, ИНН 721220087353) об обязании привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, взыскании денежных средств.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Главное управление строительства Тюменской области (625000, Тюменская область, город Тюмень, улица Некрасова, дом 11, ОГРН 1057200732907, ИНН 7202137988), Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Тюменской области (625048, Тюменская область, город Тюмень, улица Максима Горького, дом 72, 303, ОГРН 1047200654995, ИНН 7202130510).

В заседании приняли участие представители: Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени - Шевчук М.В. по доверенности от 11.03.2025; индивидуального предпринимателя Пастухова Сергея Васильевича - Байрамов Э.Ю. по доверенности от 05.07.2024.

Суд

Департамент земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Пастухову Сергею Васильевичу (далее - предприниматель, Пастухов С.В., ответчик) о признании постройки, возведенной (созданной) в результате реконструкции объекта - здания многоэтажного паркинга с кадастровым номером 72:17:1316002:13320, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1316002:86 по адресу: город Тюмень, улица Линейная, дом 13, самовольной; об обязании в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу привести самовольную постройку в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиям к параметрам объектов капитального строительства, а именно: привести параметры здания в соответствие с проектной документацией от 2014 года (шифр К-03/12-4-1-ПЗУ), выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Реконструкция 2000 и К", и получившей положительное заключение экспертизы от 09.04.2013 N 2-1-1-0212-12, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Геопроект"; об установлении судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до его фактического исполнения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление строительства Тюменской области (далее - управление строительства), Главное управление Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Тюменской области.

Решением от 26.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 07.08.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просил их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неверное установление обстоятельств дела, привел следующие доводы: требуемое разрешение на строительство в целях реконструкции объекта капитального строительства в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) не выдавалось; согласно данным информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" ответчик планирует разместить в спорном строении апартаменты, что не соответствует предусмотренному проектной документацией назначению - многоэтажный паркинг, приведет к дефициту парковочных мест, рассчитанных для собственников многоквартирных домов; суды не приняли во внимание результаты проверки от 22.04.2024, проведенной управлением строительства, уполномоченным делать выводы о реконструкции спорного здания; отказ экспертных учреждений от проведения судебной экспертизы лишает департамент возможности предоставления доказательств по делу, нарушая его право на судебную защиту.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу относительно представленных в ней доводов возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители департамента и предпринимателя поддержали правовую аргументацию, изложенную в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Учитывая надлежащее извещение третьих лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, объект капитального строительства - нежилое здание площадью 9 093,6 кв. м, кадастровый номер 72:17:1316002:13320, количество этажей - 5, в том числе подземных - 0, год завершения строительства - 2015, расположенный на земельном участке площадью 2 980 кв. м, с кадастровым номером 72:17:1316002:86, по адресу: город Тюмень, улица Линейная, дом 13, с видом разрешенного использования: под жилищное строительство по местоположению: город Тюмень (далее - спорное здание, объект, здание паркинга), принадлежит на праве собственности предпринимателю, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

Согласно акту проверки управления строительства от 22.04.2024 N 13 в ходе проведения контрольного (надзорного) мероприятия путем осмотра спорного здания установлено, что на уровне второго этажа выполняются строительно-монтажные работы по устройству кладки из керамзитоблоков, земельный участок частично огорожен временным ограждением из профлиста. Разрешение на строительство в целях реконструкции объекта капитального строительства в порядке статьи 51 ГрК РФ не выдавалось.

Здание многоэтажного паркинга построено застройщиком по проектной документации "Многоэтажный паркинг по ГП 3-2. г. Тюмень" от 2014 года (шифр: К-03/12-4-1-ПЗУ), выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Реконструкция 2000 и К", получившей положительное заключение экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Геопроект" от 09.04.2013 N 2-1-1-0212-12. На основании указанной документации выдано разрешение на строительство.

Здание паркинга введено в эксплуатацию разрешением на ввод от 25.12.2015 N 72-304-102-2014, информация о выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства в управлении строительства отсутствует.

Полагая, что имела место реконструкция спорного объекта, требующая оформления разрешительной документации, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 130, 141.3, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 15, 25, 42, 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 1, 51 ГрК РФ, статьей 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), положениями пункта 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктов 1, 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), пункта 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458, и, учитывая результаты представленных ответчиком внесудебных экспертиз, не опровергнутые истцом, пришли к выводу о том, что спорный объект возведен без нарушений градостроительных норм и правил, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, для выполнения произведенных ответчиком впоследствии работ оформления разрешения на реконструкцию не требовалось.

Данные выводы нельзя признать обоснованными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления N 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 ЗК РФ, пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 25.12.2023) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 24.07.2023) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ (ред. от 19.10.2023) "О пожарной безопасности" и другие).

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Возведение (создание) здания, сооружения (далее - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

При этом, возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной (пункт 28 Постановления N 44).

Таким образом, правила статьи 222 ГК РФ применяются также при осуществлении самовольной реконструкции.

Положения статьи 222 ГК РФ регулируют отношения, связанные с самовольным возведением (созданием) зданий, сооружений, отвечающих критериям недвижимого имущества вследствие прочной связи с землей, исключающей их перемещение без несоразмерного ущерба назначению этих объектов (абзацы первый, третий пункта 1 статьи 130, пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ, пункт 5 Постановления N 44).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 Постановления N 44, постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Таким образом, Верховным Судом Российской Федерации даны критерии, когда объект считается реконструированным - если произведенные работы привели к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Понятие реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) дано также в пункте 14 статьи 1 ГрК РФ - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Понятия переустройства и перепланировки в ГрК РФ не содержатся, такие понятия приведены в ЖК РФ применительно к помещениям в многоквартирном доме (статья 25 ЖК РФ).

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, основным отличием перепланировки от реконструкции является объект, в отношении которого осуществлены изменения. Так, перепланировка выполняется в помещениях (как в жилых, так и нежилых), расположенных в многоквартирном доме, а работы, проводимые в отношении здания (сооружения) или помещения, которое в нем находится, и в результате которых изменены параметры самого дома (его части) либо произведена замена, восстановление несущих конструкций, является реконструкцией.

Таким образом, вопрос о том, были ли произведена реконструкция или перепланировка, является правовым, разрешается судом по результатам оценки всех доказательств, в том числе заключения эксперта, которое для суда не имеет заранее установленной силы (статья 71 АПК РФ).

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что предприниматель является собственником земельного участка и расположенного на нем здания парковки, имеет право распоряжаться ими по своему усмотрению с соблюдением установленных законом правил, суд первой инстанции, полагаясь исключительно на выводы внесудебных экспертиз, содержащиеся в заключениях общества с ограниченной ответственностью "Тюменский Архитектурно-Реставрационный Союз" от 10.06.2024 N 08-ЭК/2024 и общества с ограниченной ответственностью "Арбитр" ЦНЭ" от 22.11.2024 N А-169/2024, представленных ответчиком в материалы настоящего дела, отнес работы, выполненные на спорном объекте, к перепланировке помещений, констатировав их соответствие требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и других обязательных норм и правил с возможностью эксплуатации без угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, имуществу третьих лиц, окружающей среде.

Апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Согласно разъяснениям приведенным в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ, и являющимся одним из видов письменных доказательств, подлежащим оценке арбитражным судом наравне с другими документами по делу в соответствии со статьей 71 АПК РФ.

Признавая заключения внесудебных экспертиз относимыми, допустимыми, достоверными доказательствами, суд первой инстанции отклонил аргументированные доводы департамента об ошибочности отнесения к перепланировке мероприятий, фактически выполненных на спорном объекте и предусмотренных проектной документацией шифр: 1286-09-2023-АР "Перепланировка многоэтажного паркинга по адресу: Тюменская область, город Тюмень, улица Линейная, 13".

Представленное в материалы дела заключение по указанной проектной документации, подготовленное главным конструктором и главным инженером проекта проектной группы муниципальное казенное учреждение "Тюменское городское имущественное казначейство", содержащее противоположные изложенным во внесудебных заключениях выводы о характере произведенных на спорном объекте работ, судами немотивированно отклонено и какой-либо оценки не получило.

Кроме того, заключив, что результаты внесудебных экспертиз государственными органами не опровергнуты, доказательств, свидетельствующих о недостоверности заключений не представлено, суды уклонились от оценки характера произведенных работ в качестве перепланировки либо реконструкции помещений и не учли, что речь идет о применении и толковании юридических терминов (легальных определений) и специальные познания в области строительства в данном случае не требуются.

Суд округа также находит заслуживающими внимания доводы департамента о том, что проведенные на спорном объекте работы изменили архитектурно-градостроительный облик сложившейся застройки города.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Кроме этого, требование о наличии разрешения для реконструкции объекта также установлено статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", согласно которой разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов.

Таким образом, если в ходе произведенных работ изменились существенные параметры объекта недвижимости, затронута наружная стена здания, то для осуществления такой реконструкции необходимо получение разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 ГрК РФ, а по завершении работ - получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со статьей 55 ГрК РФ.

Имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет отнесения спорных работ к реконструкции, равно как и доводы истца о негативных последствиях для собственников многоквартирных домов использования территории существующих парковочных мест в иных целях, судами не исследовались и надлежащей правовой оценки не получили.

С учетом вышеизложенного суд округа приходит к выводу, что судами не установлены и не исследованы все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, имеющих значение для правильного рассмотрения спора, в связи с чем указанные судебные акты не могут быть признаны законными и подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку всем доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, верно определить характер выполненных ответчиком на спорном объекте работ (перепланировка или реконструкция), в случае установления факта проведения работ, повлекших изменение параметров самого дома (его наружной стены), решить вопрос о наличии оснований для применения к возведенной постройке положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ, дать надлежащую правовую оценку всем доводам и доказательствам, представленным участвующими в деле лицами, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства; при необходимости разрешения вопросов, требующих специальных познаний, рассмотреть вопрос о проведении судебной экспертизы, отвечающей всем предъявляемым требованиям, корректно сформулировав вопросы; распределить между сторонами судебные расходы в порядке статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 26.05.2025 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 07.08.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-11829/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.