Резолютивная часть постановления объявлена 13.11.2025.

Постановление в полном объеме изготовлено 27.11.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Камановой М.Н., Бабаева С.В.,

при участии представителей

от истца: Марголина В.Ю. (доверенность от 20.12.2023)

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Волжская Ривьера":

Зевеке М.М. (доверенность от 05.02.2024),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

открытого акционерного общества "Санаторий "Автомобилист"

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025

по делу N А43-33851/2024

по иску открытого акционерного общества "Санаторий "Автомобилист"

(ИНН 5246009316, ОГРН 1025201524435),

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области

(ИНН 5260258667, ОГРН 1095260008172),

обществу с ограниченной ответственностью "Волжская Ривьера"

(ИНН 5260323860, ОГРН 1125260002966),

о признании частично недействительным дополнительного соглашения к договору аренды и о внесении изменений в дополнительное соглашение,

и

открытое акционерное общество "Санаторий "Автомобилист" (далее - Санаторий) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (далее - Теруправление), обществу с ограниченной ответственностью "Волжская Ривьера" (далее - Общество), в котором просило:

1) признать недействительным дополнительное соглашение от 31.05.2023 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.03.2012 N 594, заключенного между Теруправлением и Обществом в части: невключения в дополнительное соглашение (в разделе "Права и обязанности СТОРОН") ранее содержавшихся в договоре условий, а именно:

- пункта 11.5 "в соответствии с проектом освоение лесов осуществлять возведение временных построек и благоустройства лесного участка, а также возведение физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений, в том случае, если лесным планом Нижегородской области на территории арендуемого лесного участка либо его части допускается строительство, реконструкция, и эксплуатация объектов для осуществления рекреационной деятельности";

- пункта 12.15 "не препятствовать свободному доступу уполномоченного лица (лиц) Арендодателя для осуществления контроля за исполнением настоящего Договора, а также праву граждан свободно и беспрепятственно пребывать в лесах";

- указания в пункте 3.3 после слова "Арендатор" слов "имеет право" вместо "обязан";

- невключения в пункт 3.4.2 после слов "использовать Участок в соответствии с целевым назначением" указания на невозможность "возведения ограждения, препятствующего свободному доступу граждан, исходя из характеристики территории и принимая во внимание ее отнесение в соответствии с градостроительным регламентом к территории общего пользования, а также учитывая условия договора аренды";

2) обязать Теруправление и Общество изменить дополнительное соглашение от 31.05.2023 к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.03.2012 N 594, дополнив раздел 3 "Права и обязанности СТОРОН" пунктами, содержащими следующие условия:

- "в соответствии с проектом освоение лесов осуществлять возведение временных построек и благоустройства лесного участка, а также возведение физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений, в том случае, если лесным планом Нижегородской области на территории арендуемого лесного участка либо его части допускается строительство, реконструкция, и эксплуатация объектов для осуществления рекреационной деятельности";

- "не препятствовать свободному доступу уполномоченного лица (лиц) Арендодателя для осуществления контроля за исполнением настоящего Договора, а также праву граждан свободно и беспрепятственно пребывать в лесах";

- в пункте 3.4.2 после слов "Использовать Участок в соответствии с целевым назначением" указания на невозможность "возведения ограждения, препятствующего свободному доступу граждан, исходя из характеристики территории и принимая во внимание ее отнесения в соответствии с градостроительным регламентом к территории общего пользования, а также учитывая условия договора аренды";

- в пункте 3.3 после слова "Арендатор" слова "имеет право" заменить на слово "обязан".

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Санаторий обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Оспаривая законность принятых судебных актов заявитель жалобы указал, что судебными инстанциями сделан ошибочный вывод об отсутствии нарушений прав истца условиями спорного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка. Санаторий отметил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-3800/2020 подтвержден интерес истца в обеспечении комфортной среды при оказании услуг отдыхающим и установлено, что возведенный ответчиком забор нарушает права и законные интересы истца в сфере предпринимательской деятельности, препятствует свободному доступу отдыхающих Санатория на смежный земельный участок. По мнению кассатора, судами не дана оценка доводу заявителя относительно нарушения конкурсных процедур при заключении сторонами дополнительного соглашения, фактически являющегося новым договором аренды.

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны его представителем в заседании суд округа.

Общество в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании отклонило доводы Санатория, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Теруправление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд округа определением от 22.09.2025 в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, произвел замену судей Голубевой О.Д. и Кислицына Е.Г. на судей Павлова В.Ю. и Бабаева С.В.

Определениями от 25.08.2025 и от 25.09.2025 в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы отложено на 25.09.2025 и 22.10.2025 соответственно.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела и установили суды, Санаторий является собственником и осуществляет свою деятельность, связанную с организацией санаторно-курортного отдыха, на территории земельных участков с кадастровыми номерами 52:20:1900014:172, 52:20:1900014:201, 52:20:1900014:200, расположенных по адресу Нижегородская область, город Бор, Редькинский сельсовет.

Смежным к земельным участкам истца является земельный участок с кадастровым номером 52:20:0000000:2, переданный в аренду Обществу по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.03.2012 N 594. Ранее земельный участок относился к землям лесного фонда.

В связи с изменением категории земельного участка, являющегося предметом аренды по названному договору, между Теруправлением и Обществом 31.05.2023 заключено дополнительное соглашение.

Полагая, что дополнительное соглашение от 31.05.2023 заключено в обход установленных законодательством конкурентных процедур, нарушает права Санатория на ведение рекреационной деятельности, а также создает препятствия для ведения деятельности в сфере организации санаторно-курортного отдыха, Санаторий обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствовались статьями 11, 12, 166 - 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и указали, что Санаторием в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов дополнительным соглашением, заключенным ответчиками, а также не указано, каким образом будут восстановлены его права при удовлетворении иска; действия Санатория, по мнению судебных инстанций, фактически направлены не на оспаривание дополнительного соглашения, а на внесение изменений в его условия, что противоречит пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Санаторий не является стороной соглашения.

Между тем судами не учтено следующее.

Использование лесов осуществляется с предоставлением или без предоставления лесного участка, изъятием или без изъятия лесных ресурсов (часть 1 статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации). Одним из видов использования лесов является осуществление рекреационной деятельности (пункт 8 части 1 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (часть 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды - 21.03.2012).

В силу части 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации в указанной редакции при заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Федеральным законом от 29.12.2010 N 442-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в часть 2 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации было внесено изменение, согласно которому изменение договора аренды возможно исключительно в случае, предусмотренном частью 7 статьи 53.7 Лесного кодекса Российской Федерации: осуществление мероприятий по ликвидации чрезвычайной ситуации, возникшей вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекло за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при заключении такого договора.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в определении от 29.05.2014 N 1021-О, и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 17.12.2013 N 12157/13, лесным законодательством в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора аренды, не была предусмотрена возможность изменения тех условий заключенного на аукционе договора аренды лесного участка, которые были включены в аукционную документацию.

В дальнейшем Федеральным законом от 21.07.2014 N 250-ФЗ "О внесении изменений в статьи 74 и 81 Лесного кодекса Российской Федерации" статья 74 Лесного кодекса Российской Федерации была дополнена частью 2.1, которая предусматривала, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам аукциона, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Федеральным законом от 29.06.2015 N 206-ФЗ "О внесении изменений в Лесной кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования лесных отношений", вступившим в силу с 01.10.2015, в Лесной кодекс Российской Федерации внесена статья 74.1, которой регулируется порядок изменения и расторжения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе заключенного по итогам торгов.

Частью 2 данной статьи предусмотрено, что изменение условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешенного использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов (возрасты рубок, расчетная лесосека, сроки использования лесов) или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны договора аренды лесного участка исходили при его заключении, если такое изменение обстоятельств возникло вследствие природных явлений (лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий) и стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр.

В силу части 3 статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период заключения дополнительного соглашения - 31.05.2023) договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный по результатам торгов, может быть изменен по решению суда в случае существенного изменения количественных и качественных характеристик такого лесного участка.

Положения статьи 74.1 Лесного кодекса Российской Федерации, предусматривающие лишь в установленных в них случаях и только по указанным в них основаниям возможность изменения условий договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного по результатам торгов, создают, наряду с другими законоположениями, необходимую правовую основу порядка предоставления в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и направлены на обеспечение стабильности гражданского оборота, справедливого баланса интересов сторон договора, баланса интересов и равноправия участников аукциона, защиту публичных интересов, а также на предотвращение злоупотреблений при предоставлении в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2014 N 1021-О и от 30.06.2020 N 1540-О).

Из приведенных норм права следует, что Лесным кодексом Российской Федерации ранее был установлен и продолжает действовать запрет на изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного по результатам аукциона, по волеизъявлению его участников. Такое изменение может быть осуществлено только в судебном порядке при наличии установленных законом оснований.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 12157/13, определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2015 N 301-ЭС14-448.

Порядок изменения условий договора, заключенного по результатам аукциона, регламентирован также общими нормами гражданского законодательства. В частности, в соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами по основаниям, установленным законом; в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Заключив дополнительное соглашение от 31.05.2023, Общество и Теруправление фактически изменили заключенный 21.03.2012 договор аренды лесного участка, при этом правомерность соответствующих изменений входила в предмет исследования суда при рассмотрении настоящего спора применительно к изложенным положениям законодательства, действующим в спорный период.

Вместе с тем, суды оставили без внимания вопрос наличия либо отсутствия оснований для внесения изменений в договор в соответствии с изложенными положениями законодательства, а также не дали оценку действиям ответчиков при заключении указанного дополнительного соглашения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным в пункте 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

В силу пункта 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение вида разрешенного использования земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку из материалов дела следует, что Общество продолжает занимать земельный участок, согласованной сторонами в договоре аренды.

Пунктом 5 договора предусмотрено, что годовой размер арендной платы по договору составляет 315 238 рублей 22 копейки и определяется как произведение начальной цены предмета аукциона на частное от деления размера арендной платы, определенного по результатам аукциона, на начальную цену предмета аукциона.

Согласно пункту 4.1 дополнительного соглашения от 31.05.2023, годовой размер арендной платы определен в приложении N 3 к договору и составляет 169 920 рублей 38 копеек, порядок исчисления которой соответствует порядку, указанному в пункте 5 договора.

Таким образом, размер арендной платы Общества был уменьшен путем заключения дополнительного соглашения.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что арендная плата подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке пропорционально изменению ставок платы за единицу площади в случае принятия Правительством Российской Федерации нормативного акта об индексации ставок платы за единицу площади лесного участка. Арендодатель производит перерасчет арендной платы, уведомляет арендатора в письменной форме не позднее трех месяцев с момента изменения соответствующих ставок платы об измененном размере арендной платы и сумме, подлежащей уплате, а также ведет учет изменений арендной платы.

Аналогичный порядок предусмотрен ответчиками в дополнительном соглашении от 31.05.2023.

В соответствии с позицией, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.12.2016 N 303-ЭС15-19719, включение в договор условия о возможности изменения определенного по итогам аукциона размера арендной платы путем корректировки на установленный в нормативном акте соответствующим органом коэффициент к ставкам платы за единицу объема лесных ресурсов и за единицу площади лесного участка не является изменением условий договора по смыслу статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и соответствует требованиям законодательства.

По смыслу пункта 16 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с применением Федерального закона от 18.07.2011 N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.05.2018, изменение договорной цены может быть признано произвольным, направленным на нивелирование условий проведенного аукциона, не соответствующим принципам осуществления закупок (эффективности, обеспечения конкуренции, недопущения злоупотреблений, в том числе коррупции), а также нарушающим требования пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, применительно к настоящему спору, судами не дана оценка действиям сторон на предмет их соответствия требованиям законодательства в части уменьшения размера арендной платы; не исследованы правовые основания ее изменения применительно к договору, заключенному по результатам аукциона.

Не являясь стороной договора и участником аукциона, Санаторий исходил из обстоятельств и условий, существовавших на момент его проведения, не учитывал и не мог учитывать последующее уменьшение арендной платы путем заключения дополнительного соглашения.

В такой ситуации вывод судебных инстанций о том, что Санаторий не является стороной договора и соглашения, в связи с чем заявленные требования противоречат пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, коллегия суда округа находит преждевременным.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 30.06.2022, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2022 и постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.02.2023, по делу N А43-3800/2020, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено, что на спорном земельном участке расположены городские леса, в отношении которых в силу положений лесного законодательства устанавливается особый правовой режим использования, охраны, защиты и воспроизводства, допускающий возведение ограждений исключительно в целях охраны лесов, а также необходимость проведения рекреационных мероприятий в силу разрешенного использования земельного участка ("отдых (рекреация)").

Суд округа приходит к выводу, что исключение дополнительным соглашением положений договора аренды о необходимости осуществления рекреационной деятельности, а также о недопущении возведения ограждений, препятствующих свободному доступу граждан на земельный участок позволит ответчику избежать выполнения требований, соответствующих разрешенному использованию земельного участка и положениям лесного законодательства, что приведет к нарушению прав истца.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций, вопреки требованиям процессуального законодательства, не исследованы обстоятельства, касающиеся внесения изменений в договор аренды лесного участка путем заключения дополнительного соглашения, а также правомерность внесенных изменений, вывод судов о том, что при оспариваемым соглашением не нарушаются права истца не может быть признан обоснованным.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, оценить доводы и возражения сторон, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.12.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу N А43-33851/2024 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.