Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В., при участии Ибрагимова Ф.Г. (паспорт) и его представителя Грибова Д.А. (доверенность от 09.02.2023), от Гаджиевой Н.Ф. и Ибрагимова Р.Ф. представителя Грибова Д.А. (доверенность от 31.08.2023), рассмотрев 04.12.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ибрагимова Фармаила Гейдара оглы на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 по делу N А13-12763/2021,

Индивидуальный предприниматель Ибрагимов Фазаил Гейдар оглы, ОГРНИП 314774615600532, ИНН 771888018007, обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды, адрес: 160035, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Каменный мост, д. 4, ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930 (далее - Администрация), о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 1586,9 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26, местоположение: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Гагарина, д. 83г, согласно техническому плану, составленному обществом с ограниченной ответственностью "ПрофКадастр" (далее - ООО "ПрофКадастр") по состоянию на 30.06.2021.

Определением суда от 04.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области.

Определением суда от 18.04.2023 в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи со смертью произведена замена истца - Ибрагимова Фазаила Гейдар оглы на его правопреемников - индивидуального предпринимателя Ибрагимова Фармаила Гейдар оглы, Гаджиеву Наилу Фарман кызы, Ибрагимова Рамала Фазаиловича.

Определением суда от 20.06.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования" (далее - ООО "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования") Кабанову Евгению Анатольевичу и Олейник Елизавете Сергеевне; производство по делу приостановлено.

Определением суда от 20.01.2025 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25.03.2025 исковые требования удовлетворены полностью: признано право собственности индивидуального предпринимателя Ибрагимова Фармаила Гейдар оглы, Гаджиевой Наилы Фарман кызы, Ибрагимова Рамала Фазаиловича на нежилое здание общей площадью 1586,9 кв. м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26, расположенном по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Гагарина, д. 83г, согласно техническому плану, составленному ООО "ПрофКадастр" по состоянию на 30.06.2021.

Определением от 26.05.2025 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, посчитав, что суд первой инстанции принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что в силу пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ является безусловным основанием для отмены решения судом апелляционной инстанции, в порядке части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции. На основании статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Вологодской области и Управление МВД России по Вологодской области.

Постановлением апелляционного суда от 29.07.2025 решение отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Ибрагимов Фармаил Гейдар оглы, считая незаконным апелляционное постановление, просит его отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе. Податель жалобы указывает на процессуальные нарушения, выразившиеся в неправильном применении правил о привлечении к участию в деле третьих лиц; считает ошибочными выводы апелляционного суда о несоблюдении условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); полагает, что суд не дал надлежащей оценки заключению судебной экспертизы и иным доказательствам по делу. Подробно доводы изложены в самой жалобе.

В судебном заседании Ибрагимов Ф.Г. и представитель истцов доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержали.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.05.2015 серии 35-АБ N 332816 на основании договора купли-продажи от 21.05.2001 Ибрагимову Фазаилу Гейдар оглы на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:26 площадью 1252 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации и обслуживания нежилого здания, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Гагарина, д. 83 г.

В кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 27.05.2001 N 24/08-4251 указано, что земельный участок с кадастровым номером 35:24:0401014:26 поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2001. В данной выписке приведена информация о том, что часть земельного участка площадью 363,3 кв. м занята одноэтажным кирпичным зданием хранения автомашин общей площадью 320,2 кв. м. Границы этого земельного участка являются смежными с земельными участками с кадастровыми номерами 35:24:0401014:77, 35:24:0401014:163.

На основании заявления представителя Ибрагимова Ф.Г. от 30.11.2020 Департамент градостроительства Администрации выдал градостроительный план земельного участка N РФ-35-2327-0-00-2020-5288. В чертеже градостроительного плана земельного участка указано место допустимого размещения объекта капитального строительства внутри участка, предусматривающее минимальные отступы от границ участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. При этом указано на необходимость обеспечить соблюдение действующих нормативных разрывов (расстояний) от существующих и проектируемых зданий, строений, сооружений, площадок, расположенных на данном земельном участке и на смежных земельных участках (противопожарных, инсоляционных, санитарных, санитарно-бытовых).

По заказу истца в 2008 году общество с ограниченной ответственностью "АрхПроектСтрой" разработало проект пристройки к зданию по ул. Гагарина, д. 83г, в г. Вологде, который включал только общие данные, фасад, план первого и второго этажей, элементы благоустройства.

Иная необходимая документация, включая разрешение на строительство, в установленном порядке не получена.

Однако истец осуществил строительство нежилого трехэтажного здания.

По заказу истца ООО "ПрофКадастр" подготовило технический план здания от 30.06.2021, согласно которому нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0401014:26 по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Гагарина, д. 83г, имеет следующие характеристики: общая площадь - 1586,9 кв. м, количество этажей - 3, материал наружных стен - бетонные, год завершения строительства - 2021.

Ссылаясь на то, что здание достроено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и требованиями проектной документации, но без получения в установленном законом порядке разрешения на осуществление реконструкции, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Суд первой инстанции, полагая, что заключение эксперта по результатам судебной строительно-технической экспертизы от 03.12.2024 подтверждает наличие совокупности условий, установленных статьей 222 ГК РФ, пришел к выводу, что спорный объект соответствует требованиям действующего законодательства, строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а нарушение границ является несущественным, в связи с чем посчитал исковые требования обоснованными и признал право собственности на самовольную постройку.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело по правилам суда первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что спорный объект возведен на земельном участке без получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, соответственно, является самовольной постройкой, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

В статье 222 ГК РФ содержится понятие самовольной постройки, а также установлены последствия ее возведения и условия признания права на нее.

В соответствии с пунктом 1 указанной статьи самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности; оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается; самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства (абзац первый пункта 1).

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2022 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие (абзац второй пункта 1 Постановления N 44).

Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ) (абзац третий пункта 1 Постановления N 44).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 43 Постановления N 44, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Таким образом, по иску о признании права собственности на самовольную постройку подлежат исследованию фактические причины несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом Российской Федерации порядка получения разрешений на строительство/реконструкцию объекта и оценка поведения застройщика.

В рассматриваемом случае истец не обращался в уполномоченные органы за выдачей разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию спорного объекта с приложением комплекта документов, предусмотренных градостроительным законодательством.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки; если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры; в этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца определением от 20.06.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования".

В заключении от 03.12.2024 экспертами по итогам обследования здания, изучения проектной документации и выполненных расчетов сделаны следующие выводы: "Фундаменты здания выполнены в соответствии с проектной документацией, по результатам расчета несущая способность фундаментов обеспечена, фундаменты здания соответствуют строительным требованиям. Фундаментные балки выполнены в соответствии с проектной документацией. Фундаментные балки здания соответствуют строительным нормам. Колонны здания соответствуют строительным нормам. По результатам расчета несущая способность колонн обеспечена. Наружные стены здания соответствуют строительным нормам. По результатам расчета несущая способность металлических балок покрытия обеспечена, балки покрытия выполнены в соответствии со строительными нормами. Прогоны покрытия здания соответствуют проектной документации. По результатам расчетов несущая способность прогонов обеспечена, прогибы прогонов не превышают максимально допустимые. Прогоны покрытия соответствуют строительным нормам. Кровля здания соответствует строительным нормам. Лестницы здания соответствуют строительным нормам. Конструкцию железобетонных балок перекрытия невозможно оценить на соответствие проектной документации, так как в материалах дела отсутствуют листы с конструкцией железобетонных балок перекрытия. По результатам расчета несущая способность балок перекрытий по оси Б обеспечена. Балки перекрытий соответствуют строительным нормам. Конструкцию железобетонных балок покрытия невозможно оценить на соответствие проектной документации, так как в материалах дела отсутствуют листы с конструкцией железобетонных балок покрытия. По результатам расчета несущая способность железобетонных балок перекрытия обеспечена из условия прочности по наклонным сечениям. Железобетонные балки покрытий соответствуют строительным нормам. Перекрытия здания соответствуют проектной документации. Перекрытия здания соответствуют строительным нормам.

Здание не соответствует градостроительным требованиям в части расположения рассматриваемого объекта - выступает за границы земельного участка на 0,13 м со стороны гаражей. Отсутствует отступ от границ земельного участка согласно ПЗЗ города Вологды по торцу, где расположены гаражи.

Рассматриваемое здание соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям с возможностью подключения к сетям горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и сетям связи. Подключение к системе газоснабжения возможно в связи с наличием помещения, предназначенного для установки котельного оборудования.

Здание соответствует пожарным требованиям при выполнении отделочных работ: конструктивной огнезащиты деревянных конструкций, металлических балок покрытия (обшивка двумя слоями ГКЛО); оштукатуривания по металлической сетке железобетонных колонн, балок перекрытия.

Пожарный проезд к зданию возможен по территории земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401014:77. Необходимо обеспечить пожарный проезд к рассматриваемому зданию при застройке земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401014:77.

Красные линии (границы территорий общего пользования) не нарушены, здание располагается на требуемом расстоянии от красных линий".

В заключении от 03.12.2024 эксперты посчитали, что сохранение спорного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе Российской Федерации, Вологодской области, городского округа, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Апелляционный суд, оценив данное заключение, пришел к выводу, что оно не является доказательством наличия правовых оснований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, для признания права собственности на самовольную постройку.

Суд, отказывая в иске, учел отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию), к получению которого истцы не принимали мер, и то, что часть здания возведена на земельном участке, который в установленном законом порядке для размещения объекта не предоставлялся. Заключение эксперта подтверждает, что спорное здание не соответствует градостроительным требованиям в части расположения объекта. При этом пояснения экспертов о возможном наличии погрешности при определении координат характерных точек контура здания не приняты во внимание, поскольку не имеют правового значения для дела. Кроме того, территория для проезда пожарных машин выходит за пределы земельного участка с кадастровым номером 35:24:0401014:26. Истцом не доказано, что пожарный проезд к спорному зданию обеспечен с учетом требований нормативных документов по пожарной безопасности в части устройства пожарных проездов (подъездов).

В заключении эксперта от 03.12.2024 содержатся однозначные выводы о наличии нарушений, которые не позволили суду признать право собственности на самовольную постройку.

Вопрос об устранимости допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также возможности приведения ее в соответствие с установленными требованиями, как верно указал суд, подлежит рассмотрению в рамках дела по иску о сносе постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями.

При таких обстоятельствах суд округа считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования не подлежат удовлетворению.

Выводы апелляционного суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в нем доказательствам, и сделаны при правильном применении норм материального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически сводятся к несогласию подателя жалобы с установленными по делу обстоятельствами и оценкой доказательств, которые были предметом рассмотрения апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

В соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств по делу является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций и ее изменение в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемого постановления, не установлено, суд округа считает необходимым постановление оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 по делу N А13-12763/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу Ибрагимова Фармаила Гейдара оглы - без удовлетворения.