Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Афониной Е.И. и Зотовой И.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону (ИНН 6166017017, ОГРН 1026104034440), ответчика - индивидуального предпринимателя Ляшова Никиты Андреевича (ИНН 616611741976, ОГРНИП 321619600249427), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ляшова Никиты Андреевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу N А53-28250/2024, установил следующее.

Администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Ляшову Никите Андреевичу (далее - предприниматель) о сносе одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160, по адресу: г Ростов-на-Дону, ул. Знакомая, 34/6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 решение суда от 04.03.2025 отменено, иск удовлетворен полностью.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Податель жалобы указывает, что спорный объект недвижимости представляет собой нежилое здание садового дома, на который возникло право собственности предпринимателя в установленном законом порядке. Выводы апелляционного суда, что спорный объект изначально планировался к строительству как коммерческий объект, не обоснованы. В материалы дела представлен проект реконструкции, согласно которому садовый дом реконструировался еще в 2012 году. Согласно указанному плану в проект не входило обустройство или строительство помещений для коммерческого использования, в частности для организации общественной бани. В августе 2014 года проводилась техническая инвентаризация объекта, и составлялся технический паспорт, имеющийся в материалах дела. Согласно экспликации к поэтажному плану какие-либо помещения, предназначенные для коммерческого использования, в том числе для организации бани, отсутствовали. Планировка, состав, назначение и общая площадь помещений, отображенных в указанных проекте и техническом паспорте соответствуют друг другу. Право собственности на объект с существующей площадью и конфигурацией зарегистрировано в 2014 году. Земельный участок под спорным объектом имеет вид разрешенного использования под бытовое обслуживание. Апелляционный суд не учел, что законный порядок, предусматривающий ввод в эксплуатацию нежилого здания в такой ситуации, когда садовый дом введен в эксплуатацию без разрешения, а впоследствии стал использоваться в качестве коммерческого объекта без реконструкции или замены несущих элементов здания, отсутствует. Порядок, предусматривающий перевод нежилого здания "садовый дом" в нежилое здание "баня" также действующим законодательством не предусмотрен. Разрешение на осуществление деятельности по организации общественной бани не требуется. Действующие санитарно-эпидемиологические, противопожарные, градостроительные нормы и правила в нежилом здании при его эксплуатации соблюдаются и обеспечены. При назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции не учел тяжелое материальное положение ответчика, вызванное объективными обстоятельствами. Суд вправе был назначить экспертизу и без внесения ответчиком на депозитный счет суда денежных средств, достаточных для оплаты экспертных услуг. Предприниматель полагает, что настоящий спор невозможно разрешить без проведения судебной экспертизы.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что в целях обеспечения мер по выявлению самовольного строительства на территории города Ростова-на-Дону принято постановление администрации города Ростова-на-Дону от 11.04.2019 N 269 "Об утверждении порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов администрации города Ростова-на-Дону при выявлении и сносе самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону".

Согласно пунктам 6.2, 6.2.1 приложения к указанному постановлению выявление самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону осуществляется администрацией района города Ростова-на-Дону, если самовольная постройка создана или возведена на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или пожизненного наследуемого владения физическим или юридическим лицам, в случаях, если земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, имеет разрешенное использование - "для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)", "ведение огородничества", "ведение садоводства (садовый дом)", "ведение дачного хозяйства (жилой дачный дом)".

В рамках рассмотрения представления прокуратуры Первомайского района города Ростова-на-Дону от 23.05.2022 N 7-27-2022, администрацией в июне 2022 года проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160, расположенного по адресу: г Ростов-на-Дону, ул. Знакомая, 34/6, в результате чего установлено, что в границах отвода указанного участка с видом разрешенного использования для садоводства, расположен объект капитального строительства - нежилое здание, используемое под общественное здание - банный комплекс на 28 персон. Разрешение на строительство объекта капитального строительства по указанному адресу ни администрация, ни департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, не выдавали.

Как указывает истец, объект капитального строительства, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Знакомая, 34/6, обладает признаками самовольной постройки, что является нарушением градостроительного законодательства Российской Федерации. Указанное обстоятельство подтверждается актом осмотра от 06.06.2022.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым иском.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Отказывая в удовлетворении иска администрации, суд первой инстанции указал, что предприниматель является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274. Судом установлено, что вид разрешенного использования земельного участка (бытовое обслуживание, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг, в том числе, бани) допускает размещение на нем спорного объекта недвижимости, представляющего собой банный комплекс. Администрацией не доказано, что спорный объект недвижимого имущества возведен предпринимателем с нарушением вида разрешенного использования земельного участка либо в отсутствие разрешительной документации.

При этом, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные администрацией исковые требования, апелляционный суд обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Именно вид разрешенного использования земельного участка определяет допустимые возможности такого использования и осуществления каких-либо видов деятельности на земельном участке его правообладателем (статья 37 Градостроительного кодекса; подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 3 статьи 5, пункт 2 статьи 7, пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке"; далее - постановление Пленума N 44).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума N 44, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса, пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Согласно положениям части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство здания не требуется в следующих случаях:

- строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

- строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 постановления Пленума N 44 одним из признаков самовольной постройки является возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что факт изменения вида разрешенного использования земельного участка в момент рассмотрения иска в суде на другой вид не имеет правового значения отклоняется, поскольку законом установлено, что факт наличия несоответствующего виду разрешенного использования земельного участка недвижимого объекта определяется на дату возведения постройки, а не на дату рассмотрения дела.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что ответчиком в обход требований законодательства и установленного порядка регистрации объектов недвижимости произведен упрощенный порядок регистрации здания как садового дома на земельном участке с разрешенным видом использования "для садоводства" в целях последующего использования указанного объекта в коммерческих целях, констатировав, что на строительство спорного объекта недвижимости требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке, однако ответчиком указанных действий совершено не было, суд апелляционной инстанции, руководствуясь приведенными выше нормативными положениями и разъяснениями суда высшей судебной инстанции, пришел к законным, обоснованным и мотивированным выводам о наличии оснований для удовлетворения иска администрации.

Апелляционный суд установил, что на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 с разрешенным видом использования "для садоводства" размещен объект недвижимости, который фактически используется для осуществления предпринимательской деятельности (банный комплекс). Указанное также подтверждается общедоступными сведениями сети Интернет (https://donsauna.ru/dobrynya), наличием на объекте вывески, актами осмотра администрации. Таким образом, оснований полагать, что объект используется не как коммерческий объект у апелляционного суда не имелось, предпринимателем в ходе рассмотрения дела данное обстоятельство не оспаривалось. Доказательств, подтверждающих, что объект в соответствии с нормативными актами относится к объектам, не требующим разрешения на строительство, равно как и доказательств получения разрешения на строительство, предпринимателем в нарушение требований статьи 65 Кодекса не представлено.

Вопреки доводам предпринимателя, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что хотя действующим законодательством не установлен запрет изменять наименование объекта недвижимости ввиду изменения его фактического использования (правообладатель данного объекта вправе определить фактическое использование по своему усмотрению, если оно не противоречит закону), между тем на момент возведения спорного объекта, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 не имел вида разрешенного использования, который предусматривал возможность возведения на нем коммерческого объекта. Представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют об использовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160 в соответствии с видом разрешенного использования. Каких-либо доказательств того, что спорный объект изначально предполагался к использованию в качестве индивидуального жилого дома и/или садового дома, то есть для личного использования, ответчиком не представлено.

Подтверждений принятия ответчиком мер по легализации спорного здания, что подразумевает под собой обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"), предпринимателем не представлено.

Относительно доводов предпринимателя о неназначении по делу судебной экспертизы, судебная коллегия суда кассационной инстанции отмечает следующее.

В процессе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, предприниматель заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы в ООО "Экспертиза "ЮФОСЭО". Апелляционный суд, с учетом требований распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р, указал ответчику, что судебная строительно-техническая экспертиза по делам, связанным с самовольным строительством, не может быть назначена для проведения иным экспертным учреждениям, не являющимся государственными судебно-экспертными учреждениями и предложил рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, в связи с чем, судом в адрес экспертного учреждения направлено письмо о возможности проведения экспертного исследования с постановкой вопросов. Письмом от 05.06.2025 ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России уведомило суд о возможности проведения экспертизы по разрешению указанных судом вопросов и сообщило, что стоимость исследования составит 135 600 рублей.

Определениями от 05.06.2025, 03.07.2025 суд апелляционной инстанции неоднократно откладывал судебные заседания и предлагал предпринимателю внести на депозитный счет суда 135 600 рублей для назначения по делу судебной экспертизы, однако доказательств внесения на депозитный счет денежных средств предпринимателем представлено не было.

Доводы ответчика о том, что при назначении судебной экспертизы суд апелляционной инстанции не учел тяжелое материальное положение ответчика, вызванное объективными обстоятельствами, суд вправе был назначить экспертизу и без внесения ответчиком на депозитный счет суда денежных средств, достаточных для оплаты экспертных услуг, отклоняются судом округа.

Исходя из анализа протоколов и аудиопротоколов судебных заседаний суда апелляционной инстанции от 05.06.2025, 03.07.2025, 24.07.2025, после заявления ходатайства от 13.05.2025 о назначении судебной экспертизы, предприниматель не принимал участие в судебных заседаниях апелляционного суда, не направлял в суд мотивированных заявлений об отложении судебного разбирательства и не заявлял суду доводы о тяжелом материальном положении, неспособности оплатить судебную экспертизу.

Из анализа положений статьи 222 Гражданского кодекса, статей 51, 55 Градостроительного кодекса, постановления Пленума N 44, следует, бремя доказывания обстоятельств соблюдения градостроительных, строительных норм и правил, а также отвечают ли спорные постройки санитарным и противопожарным требованиям, лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

Поскольку доказательств соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, а также безопасности объекта в материалах дела не имеется, обязанность по внесению денежных средств для назначения судебной экспертизы ответчиком не исполнена, суд апелляционной инстанции, придя к очевидному выводу о том, что спорное здание имеет коммерческое назначение (оказание банных услуг), о чем свидетельствует имеющаяся на здании вывеска, материалы сайтов с указанием идентичного названия и адреса расположения банного клуба, правомерно констатировал, что спорный объект возведен на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для садоводства", что не соответствует его целевому использованию.

На строительство такого типа объекта требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке, в связи с чем суд обоснованно указал, что действия предпринимателя фактически были направлены на введение в гражданский оборот коммерческого объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).

Суд округа не усматривает оснований для несогласия с вышеуказанными выводами суда апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции").

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2025 по делу N А53-28250/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.