Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Луковицкой Т.А.

судей Бородулиной Т.С., Бучневой О.И.

при секретаре И.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу З. на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2024 года по гражданскому делу N 2-862/2024 по иску З. к ДНП "Ручей" об уменьшении покупной цены земельного участка.

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

З. обратился в Калининский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к ДНП "Ручей" об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежной суммы.

Свои требования обосновал тем, что 15.12.2020 приобрел у ДНП "Ручей" земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> для использования в личных целях и строительства жилого дома. Данный участок приобретен за 4 822 000 руб. В период с января 2020 года по октябрь 2021 года истец пользовался земельным участком 25.10.2021 подъезд к земельному массиву ДНП "Ручей" и земельному участку истца перекрыт собственником земельного участка, граничащего с земельным массивом ДНП "Ручей", - Р.

ДНП "Ручей" обращалось с иском к Р. об установлении сервитута, в удовлетворении иска Выборгским городским судом Ленинградской области было отказано, решение не обжаловалось.

Таким образом, ДНП "Ручей" не обеспечило проезд к земельному участку истца. На претензию об уменьшении покупной цены земельного участка ДНП "Ручей" не ответило. В связи с этим, истец просил уменьшить цену земельного участка, взыскав с ответчика 4 339 800 руб.

12.12.2023 истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил в счет уменьшения покупной цены земельного участка взыскать с ответчика в свою пользу 16 134 197,40 руб. (т. 1 л.д. 144-148).

14.03.2024 истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил в счет уменьшения покупной цены земельного участка взыскать с ответчика в свою пользу 16 625 509,20 руб.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2024 года З. в удовлетворении требований к ДНП "Ручей" об уменьшении покупной цены земельного участка, отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец З. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильную оценку судом первой инстанции доказательств, а также на неправильное распределение бремени доказывания.

Частью 1 ст. 327 ГПК РФ предусмотрено, что суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

Истец, ответчик ДНП "Ручей" извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, истец воспользовался правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

С учетом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, З. является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 15.12.2020, заключенного между ДНП "Ручей" и З. (т. 1 л.д. 21-25).

Право собственности истца на данный земельный участок зарегистрировано 28.12.2020 (т. 1 л.д. 9-10).

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 4 822 000 руб.

Из искового заявления следует, что истец пользовался земельным участком, однако 25.10.2021 подъезд к земельному массиву ДНП "Ручей" и земельному участку истца перекрыт собственником земельного участка, граничащего с земельным массивом ДНП "Ручей", - Р.

Как следует из материалов дела, существует два подъезда к ДНП "Ручей". Первый вариант осуществляется через земельный участок с кадастровым номером: 47:01:1706001:830, который находится в частной собственности, второй - через земли общего пользования СНТ "Спутник".

Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области от 12.09.2023 N А-8426 в соответствии с картой планируемого размещения объектов местного значения поселения (объекты транспортной инфраструктуры) улично-дорожная сеть, входящей в состав утвержденного генерального плана МО "Первомайское сельское поселение" постановлением Правительства Ленинградской области N 518 от 25.12.2018 подъезд к земельным участкам, расположенным на территории для ведения садоводства, в том числе к земельному участку с кадастровым номером <...> предусмотрены от дороги регионального значения (ул. Советская) по ул. Комаровская и ул. Новопоселковая, проходящие, в том числе по территории СНТ "Спутник" (т. 1 л.д. 41).

По сообщению ОАО "РЖД" запрос о получении согласия на организацию дороги общего пользования за счет земельного участка с кадастровым номером <...> не поступал (т. 1 л.д. 200).

Согласно сведений ФАУ "РОСДОРНИИ" от 17.01.2024 N 01-193/118 в настоящий момент сведения об автомобильных дорогах, проходящих по землям лесного фонда по маршрутам от точки въезда на пересечении с автомобильной дорогой регионального значения 41К-097 и заканчивающейся на въезде в земельный массив ДНП "Ручей", по землям СНТ "Спутник" от ул. Советская по ул. Комаровская к земельному участку ДНП "Ручей" или от улицы Советская по ул. Новопоселковская к земельному массиву ДНП "Ручей", а также маршруту, проходящему через участок с кадастровым номером 47:10:1706001:830 в ФГИС СКДФ отсутствуют. Притом указанные дороги не входят в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения (т. 1 л.д. 209-210).

По сведениям ЛОГКУ "Ленобллес" дорога является объектом лесохозяйственной инфраструктуры. Информация о выводе данной дороги из состава земель лесного фонда в Рощинское лесничество не поступала (т. 1 л.д. 34).

Также в материалы дела представлена копия заключения ООО "Зодчий" о вариантах проезда к ДНП "Ручей" (т. 1 л.д. 238-250, т. 2 л.д. 1-26).

В материалы дела в обоснование цены иска истцом представлено заключение специалиста, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес> ДНП "Ручей", на дату оценки составляла бы 18 472 788 рублей, если бы к нему имелся подъезд.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей", оценив представленные доказательства пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку изменение способа подъезда к земельному участку истца после передачи товара потребителю не свидетельствует о наличии недостатков товара, о которых продавец не уведомил покупателя, при том, что доказательств невозможности использовании альтернативных подъездов к земельному участку, невозможности использования земельного участка в соответствии с его видом использования, истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Судом указано, что на момент заключения договора купли-продажи каких-либо обстоятельств, затрудняющих или делающих невозможным проезд к земельному участку истца, о которых продавец был обязан предупредить покупателя, не имелось, З. имел объективную возможность определить на момент заключения договора купли-продажи, в каком порядке и через какие земельные участки осуществляется подъезд к приобретаемому земельному участку, поскольку сведения публичной кадастровой карты являются открытыми, использованы, в том числе при составлении экспертного заключения, представленного в материалы дела.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований судебная коллегия не усматривает, а доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к изложению обстоятельств дела и несогласию с произведенной судом оценкой доказательств полагает подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 18 Закона "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

На основании п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла указанных норм права следует, что для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ему лицу, знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы бремя доказывания судом первой инстанции распределено правильно. В рассматриваемом случае истец должен был доказать наличие недостатков недвижимости в виде отсутствия прохода/проезда к земельному участку, в том числе на момент передачи земельного участка в собственность истца, ответчик должен доказать отсутствие недостатков в виде наличия прохода/проезда.

Материалами дела установлено, что, ответчиком предоставлены следующие доказательства в подтверждение наличия прохода/проезда к земельному участку: генеральный план ДНП "Ручей", согласно которому подход, подъезд к земельному участку возможен со стороны земельных участков N 61 и 17. Доступ на территорию ДНП "Ручей осуществляется со стороны земельных участков N 1, 16, 55, решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 13.12.2022 по делу N 2-1840/2022, которым установлено наличие трех альтернативных способов подъезда к земельным участкам, расположенным на территории ДНП "Ручей.

Как усматривается из решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 13.12.2022 по делу N 2-1840/2022, основанием к отказу в иске ДНП "Ручей" стало наличие иных способов к подъезду к земельным участкам, принадлежащим ДНП, помимо участка Р.

Так, установлено три альтернативных возможности доступа к участкам, расположенным в ДНП "Ручей", а именно:

- через существующую лесную дорогу на землях лесного фонда, соединяющую земельные участки ДНП "Ручей" и автомобильную дорогу регионального значения 41К-097, использование которой возможно без предоставления на основании ст. 11 Лесного кодекса РФ или путем предоставления на условиях аренды;

- через земли общего пользования СНТ "Спутник" по улицам Комаровская, затем Новопоселковая с последующим проходом (проездом) на ул. Советская в пос. Ленинское (на земли общего пользования МО "Первомайское сельское поселение") при условии ликвидации установленного шлагбаума;

- через земельный участок с кадастровым <...>, принадлежащий ОАО "РЖД", который фактически используется для проезда к участкам ДНП "Ручей".

Доводы истца о том, что указанное решение суда не имеет преюдициального значения, поскольку он не являлся участником данного гражданского дела, не влияют на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Действительно, в силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом.

Вместе с тем, согласно ст. 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решения суда являются одним из видов письменных доказательств, а потому решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 13.12.2022 по делу N 2-1840/2022 обоснованно принято судом первой инстанции в качестве доказательства наличия иных способов проезда к земельному участку, принадлежащему на праве собственности истцу.

Кроме того, из заключения эксперта ООО "Зодчий" следует, что фактически существует три возможных варианта прохода/проезда к территории ДНП "Ручей" от земель общего пользования - автомобильных дорог общего пользования регионального значения, а именно:

от ул. Советской (дорога 41К-07) по ул. Новопоселковая - пер. Цветочный - ул. Комаровская:

от ул. Советской (дорога 41K-Q7) через земельный участок с кадастровым номером <...>

от дороги 41К097 через лесной массив, расположенный западнее ДНП "Ручей".

Более того, наличие проездов/проходов к земельным участкам подтверждается следующими доказательствами, полученными по результатам запросов суда:

- ответом администрации МО "Первомайское сельское поселение" Выборгского района Ленинградской области от 29.12.2023, в котором указано, что подъезд к земельному участку истца и землям ДНП "Ручей" осуществляется через земельный участок с кадастровым номером <...> принадлежащий ОАО "РЖД", и через земли СНТ "Спутник";

- ответом КУМИГ администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области от 28.12.2023 из которого следует, что согласно генеральному плану МО "Первомайское сельское поселение" Выборгского района Ленинградской области проезд к территории ДНП "Ручей" и к земельному участку истца предусмотрен с ул. Советская (автомобильная дорога регионального значения) по ул. Комаровская (улица в жилой застройке);

- ответом Рощинского лесничества (филиал ЛОГКУ "Леонобллес") от 15.12.2023, согласно которому подтверждено наличие лесной дороги, включенной в таксационное описание.

При таких обстоятельствах, довод истца об отсутствии доступа к земельному участку является несостоятельным.

Следует отметить, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> не содержит указания на осуществление проезда к нему через определенные территории или по определенным путям проезда, в связи с чем отсутствие проезда к нему через земельный участок, принадлежащий на праве собственности Р. нельзя квалифицировать как наличие недостатка.

Так, абзац восьмой преамбулы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" содержит понятие "недостаток товара (работы, услуги)" - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В данном случае, доказательств несоответствия земельного участка обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора материалы дела не содержат.

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

По искам обусловленным наличием недостатка в товаре, на истца-потребителя возложена обязанность доказать наличие недостатков товара, а на ответчика - обязанность доказать соответствие товара обязательным требованиям или условиям договора.

В данном случае, доказательств, подтверждающих наличие недостатков, делающих земельный участок непригодным для использования по назначению или ограничивающих такое использование материалы дела не содержат.

При этом ссылка истца на отсутствие подъезда к земельному участку по дорогам общего пользования также не может быть признана обоснованной, поскольку ранее существовавший проезд через земельный участок, принадлежащий Р., не являлся дорогой общего пользования.

Согласно ч. 2 ст. 12 Закона "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

Между тем, поскольку земельный участок передан истцу, очевидно, что при его приобретении истцу было известно об отсутствии проезда к нему по дорогам общего пользования, ссылки подателя жалобы на неполноту предоставленной истцу информации отклоняются судебной коллегией как несоответствующие обстоятельствам дела.

Суд также обоснованно учитывал добровольное заключение истцом договора с ответчиком, факт личного осмотра истцом земельного участка перед заключением договора, отсутствие в регистрационных данных участка сведений о каких-либо обременениях и ограничениях, предоставление продавцом сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора.

Таким образом, само по себе отсутствие подъездных путей по дорогам общего пользования к земельному участку, при наличии иных подъездов, которые были предусмотрены в проекте территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 47:01:0000000:0043, из которого был образован земельный участок <...> а впоследствии и земельный участок, принадлежащий истцу, не может служить основанием для вывода о наличии оснований для уменьшения покупной цены земельного участка.

Судебная коллегия также отмечает, что по смыслу положений ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

В данном случае, земельный участок был приобретен истцом по цене 4 822 000 рублей, при этом согласно заключению специалиста ООО "Рендер" от 01 марта 2024, рыночная стоимость земельного участка, принадлежащего истцу составляет 18 472 788 рублей, что более чем в 3 раза больше его покупной цены при заключении договора купли-продажи.

Указанное также свидетельствует об отсутствии в земельном участке недостатка, влияющего на снижение его стоимости.

Доводы жалобы, отражающие замечания на протокол судебного заседания от 14 марта 2024 отклоняются судебной коллегией, поскольку истец не был лишен возможности подать замечания на протокол судебного заседания в установленном порядке.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене постановленного судом решения не содержат, поскольку сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и направлены на переоценку установленных судом обстоятельств и исследованных по делу доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, основания к отмене решения суда, установленные ст. 330 ГПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь положениями ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

Решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 14 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.