Обычно составлением и проверкой договора аренды помещения занимается юрист. Но не каждый юрист знает налоговые особенности той или иной операции. Поэтому нередко его обязанности приходится выполнять бухгалтеру. На какие условия договора аренды помещения между юридическими лицами важно обратить внимание?

В общем случае, если арендодатель дал согласие на неотделимые улучшения переданного в аренду помещения, он обязан возместить арендатору их стоимость <1>.

Но фактически ситуации могут быть разные.

Например, арендодатель не давал согласия на неотделимые улучшения, в их проведении не заинтересован и требует привести арендованное помещение в первоначальное состояние <2>. Мало того, что арендатор не сможет учесть в этом случае стоимость неотделимых улучшений в налоговых расходах, так ему придется нести еще и дополнительные затраты на демонтаж улучшений и устранение его последствий.

А если, например, согласие на проведение неотделимых улучшений стороны предусмотрели, а условие о возмещении затрат упустили, тогда арендатор после прекращения договора аренды имеет право обратиться к арендодателю за таким возмещением <1>. И это может стать для арендодателя неприятной неожиданностью <3>.

Как избежать негативных последствий. Если договор аренды еще только предстоит заключить, в нем необходимо предусмотреть согласие/несогласие арендодателя на проведение в помещении, переданном в аренду, неотделимых улучшений. В договоре может быть указано, что на каждое такое преобразование требуется отдельное согласие арендодателя. И тогда арендатору придется каждый раз получать письменное согласие арендодателя перед проведением улучшения.

Кроме того, для целей учета важно определить, за чей счет (арендатора или арендодателя) будут производиться неотделимые улучшения. И отразить это условие сразу в договоре или в отдельном соглашении при получении согласия на проведение конкретных работ.

Нелишним будет прописать в договоре, какие улучшения считаются неотделимыми, а какие отделимыми <4>. Это поможет в дальнейшем избежать различий в толковании понятий и правильно отразить улучшения в учете.

--------------------------------

<1> п. 2 ст. 623 ГК РФ.

<2> ст. 622 ГК РФ.

<3> Письмо Минфина от 17.12.2015 N 03-07-11/74085.

<4> Постановления АС МО от 19.06.2018 N Ф05-5840/2018; АС УО от 20.09.2016 N Ф09-8579/16.

Собственник земельного участка должен использовать его по назначению <5>. А если в свидетельстве о праве собственности на земельный участок указано одно назначение, а здание и помещения, расположенные на этом участке, используются в других целях, то Росреестр может собственника оштрафовать.

Если собственник сдал имущество в аренду, то на него все равно распространяются эти же правила. Например, владелец здания на участке, который разрешено использовать для эксплуатации зданий и сооружений под научно-производственные цели, предоставил часть помещений в аренду. А арендаторы использовали эти помещения под офисы, кафе, объекты торговли и предприятия сферы обслуживания населения <7>. Штрафа арендодатель не избежал.

Как не допустить штрафных санкций. Арендодатель должен проверить в свидетельстве о праве собственности, для каких целей можно использовать земельный участок и здания на нем. И предусмотреть в договоре аренды, что именно арендатору можно размещать в арендуемом помещении. А также периодически проверять, что и где арендатор разместил.

--------------------------------

<5> ст. 42 ЗК РФ.

<6> ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

<7> Постановление АС МО от 25.03.2019 N Ф05-14821/2017.

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут и собственники помещений, и лица, уполномоченные ими владеть, пользоваться или распоряжаться <8>.

Если в договоре аренды лицо, ответственное за нарушение правил пожарной безопасности, не определено, то ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Это зависит от того, чье действие (бездействие) способствовало нарушению этих правил <9>. То есть фактически в этом случае инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности.

Внимание! За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрены штрафы:

Меры безопасности. Стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос о соблюдении правил пожарной безопасности, прописав обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений и разделив ответственность за нарушение противопожарных требований. К ответственности за их нарушение в таком случае будет привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность <11>.

Полезно будет застраховать имущество и риски от возможного пожара. А при необходимости - обратиться за консультацией в орган Госпожнадзора <12>.

Договор аренды можно расторгнуть досрочно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке <13>. Желание расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке может возникнуть и у арендатора, и у арендодателя. О таком намерении необходимо уведомить вторую сторону заранее. Условия досрочного расторжения лучше указать в договоре. Если стороны не смогут полюбовно договориться о досрочном расторжении договора, то придется обращаться в суд <14>.

--------------------------------

<8> ст. 38 Закона от 21.12.94 N 69-ФЗ.

<9> вопрос 14 Обзора судебной практики ВС от 27.09.2006.

<10> ч. 1 ст. 20.4 КоАП.

<11> Постановление АС СКО от 15.01.2019 N Ф08-10657/2018.

<12> подразд. 1.3 Докладов с обобщением правоприменительной практики, типовых и массовых нарушений обязательных требований, утв. МЧС 16.10.2017.

<13> статьи 450, 619, 620 ГК РФ.

<14> Постановление АС ВВО от 05.04.2019 N Ф01-938/2019.