Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 19 ноября 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Демидовой Е.Ю.

Рахматуллина И.И.

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Плисевич Любови Александровны на решение от 17.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Богер А.А.) и постановление от 26.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Лопатина Ю.М.) по делу N А45-23772/2021 по иску мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская область, г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к индивидуальному предпринимателю Плисевич Любови Александровне (ОГРНИП 318246800040631, ИНН 246310720145) о признании объекта самовольной постройкой, приведении объекта в соответствие с установленными параметрами, сносе самовольной постройки, по встречному иску индивидуального предпринимателя Плисевич Любови Александровны к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Розенберга Аркадия Владимировича, Плисевич Дениса Борисовича, Захарова Олега Валентиновича, Шамояна Амо Аджоевич, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, прокуратуры Новосибирской области.

В судебном заседании путем использования систем веб-конференции Информационной системы Картотека арбитражных дел принял участие представитель индивидуального предпринимателя Плисевич Любови Александровны - Григорьева Т.Е. по доверенности от 04.06.2024.

Суд

мэрия города Новосибирска (далее - мэрия, истец) обратилась в Центральный районный суд города Новосибирска с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Плисевич Любови Александровне (далее - ИП Плисевич Л.А., предприниматель, ответчик) о признании объекта - нежилого здания, количество этажей - 3, площадью 1 450 кв. м, с адресом: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Ипподромская, 17 - самовольной постройкой, обязании Плисевич Л.А. в течение трех месяцев с момента принятия решения привести спорную самовольную постройку в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, за свой счет и своими силами.

Определением Центрального районного суда г. Новосибирска от 15.07.2021 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области и принято к производству арбитражного суда 01.09.2021.

Определением от 29.08.2022 арбитражный суд принял встречное исковое заявление ИП Плисевич Л.А. к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на трехэтажное нежилое здание площадью 1 450 кв. м с кадастровым номером 54:35:101256:191 по адресу: город Новосибирск, ул. Ипподромская, дом 17, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по адресу: г. Новосибирск, ул. Ипподромская, 17.

В порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самострельные требования относительно спора, привлечены: 1) Розенберг Аркадий Владимирович, г. Новосибирск, 2) Плисевич Денис Борисович, г. Красноярск, 3) Захаров Олег Валентинович, г. Новосибирск, 4) Шамоян Амо Аджоевич, г. Новосибирск, 5) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Решением от 17.01.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 26.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальный иск удовлетворен, объект - нежилое здание, площадью 1 450 кв. м с кадастровым 54:35:101256:191, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по адресу: г. Новосибирск, ул. Ипподромская, 17, признан самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность в течение 12 месяцев с момента принятия решения привести самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 450 кв. м с кадастровым номером 54:35:101256:191, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по адресу: г. Новосибирск, ул. Ипподромская, 17, в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренным законом, в случае неисполнения решения суда о приведении постройки в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки г. Новосибирска, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки в течение 6 месяцев с момента истечения срока для приведения объекта в соответствие, снести самовольную постройку - нежилое здание, площадью 1 450 кв. м с кадастровым номером 54:35:101256:191, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по адресу: г. Новосибирск, ул. Ипподромская, 17 за свой счет и своими силами. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

ИП Плисевич Л.А. обратилась с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы.

Суды, делая вывод о том, что спорный объект построен с нарушением градостроительных норм и правил в части отступа от межевых границ и с превышением максимального процента застройки, не учли, что по искам, связанным с самовольными постройками, подлежат применению градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки. Однако суды руководствовались выводами судебной экспертизы, в рамках которой эксперты применили строительные и градостроительные нормы и правила, действующие на момент проведения судебной экспертизы.

Судами не учтена правовая позиция о том, что допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Таким образом, суды не исследовали вопрос соответствия спорного строения градостроительным нормам и правилам, действующим в 2013 году.

Из заключения ООО "Мэлвуд" от 08.07.2022 N 5680/2021 следует, что конструкция здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений.

Соответственно, по мнению кассатора, направление дела на новое рассмотрение необходимо для проведения дополнительной судебной экспертизы на предмет соответствия спорного строения строительным и градостроительным нормам и правилам, действующим в период возведения строения в 2013 году, а также для выяснения вопроса существенности нарушений в случае их выявления.

Также не учтено, что заступ спорного строения за межевую границу земельного участка на расстояние 0,55 м находится в пределах допустимой погрешности площади земельного участка, что допустимо в силу норм Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457), из которых следует, что при межевании земельных участков допустима среднеквадратичная погрешность измерения координат поворотных точек границ. Она зависит от типа земель, на которых производится межевание, погрешность измерения координат связывается с возможной калибровкой измерительных приборов, а также постоянным смещением публичной кадастровой карты в связи с движением спутника, к которому привязаны ее данные.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.06.2024 площадь участка составляет 586 +/- 2 м, то есть указанная площадь заступа находится в зоне допустимой погрешности площади земельного участка, которая составляет 2 м, что исключает самовольное занятие ответчиком земель общего пользования.

Кроме того, расстояние заступа 0,55 м в одной точке на изгибе земельного участка является настолько несущественным, что не могло повлечь нарушение прав неопределенного круга лиц - пользователей землями общего пользования. Указанный заступ не привел к нарушению противопожарных норм и правил.

Учитывая изложенные доводы, подтверждающие отсутствие угрозы и нарушения прав третьих лиц, суды необоснованно отказали в применении срока исковой давности.

Несостоятельными являются выводы суда первой инстанции об отсутствии пропуска срока исковой давности, мотивированные тем, что часть нарушений норм пожарной безопасности была устранена только в 2021 - 2022 годах. По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) противопожарные нормы и правила не являются признаком самовольного строительства и не дают право на подачу иска о сносе самовольного строения в порядке указанной статьи, нарушение противопожарных норм дает право только на запрет или приостановление эксплуатации здания.

Поскольку выявленные нарушения противопожарных норм не связаны с правом лица на предъявление исковых требований о сносе в порядке статьи 222 ГК РФ, момент устранения нарушений противопожарных норм не может изменять начало течения срока исковой давности по требованию о сносе самовольного строения.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Судами не исследовался вопрос, на защиту какого права направлен иск: нарушает ли строительство спорного объекта интересы неопределенного круга лиц, в чем заключается нарушение гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию.

Также судами не установлено, каким образом приведение объекта в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (далее - ПЗЗ, Правила землепользования и застройки) или его снос могут привести к восстановлению нарушенного права и какой интерес публично-правового образования будет защищен в результате сноса или частичного демонтажа здания.

Судом не конкретизировано, каким конкретно способом ответчик должен привести спорное строение в соответствие с ПЗЗ: путем его частичного сноса со всех сторон, где есть нарушение отступов от межевых границ, или только со стороны заступа здания за межевую границу, не выяснен вопрос о возможности осуществить частичный снос здания без повреждения конструкций основного здания, а также ряд технических вопросов, требующих разрешения путем проведения дополнительной строительно-технической экспертизы.

Судом не применено распоряжение Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", в соответствии с которым судебные строительно-технические экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, должны проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями. Экспертное заключение ООО "Мэлвуд" на дату принятия решения от 17.01.2021 не отвечало требованиям указанного распоряжения.

Определением от 17.09.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено до 08.10.2024 16 часов 15 минут, мэрии предложено представить отзыв на кассационную жалобу.

Определением от 08.10.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание было отложено до 05.11.2024 16 часов 00 минут. Мэрии предложено представить дополнительные пояснения относительно нарушения чьих-либо прав и охраняемых законом интересов несоблюдением отступа от границ земельного участка, выходом стены здания за границу земельного участка в одной точке на 0,55 м; указать, создают ли указанные нарушения какую-либо угрозу жизни и здоровью граждан, неопределенного круга лиц на территории общего пользования, в чем состоит такая угроза, невозможность обеспечения прав указанных лиц на такой территории; какими конкретно действиями возможно приведение постройки в соответствие с требованиями градостроительного регламента (изменение самой постройки, изменение границ и т.д.).

Мэрия 25.10.2024 представила возражения на кассационную жалобу, согласно которым: с юго-восточной стороны ввиду искривленности границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 здание выходит за пределы земельного участка на расстояние до 0,55 м; площадь застройки указанного земельного участка составляет 87,7%, что превышает установленный максимальный допустимый предел процента застройки земельного участка и не соответствует ПЗЗ; с учетом незаконности регистрации права собственности на здание без разрешения на строительство и без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию суд верно отказал в признании права собственности на самовольную постройку; о самовольности строительства мэрия узнала только из акта обследования 24.12.2020; расположение объекта за границами земельного участка на расстоянии 0,55 м свидетельствует о самовольном занятии ответчиком земель общего пользования; вид разрешенного использования земельного участка, на части которого возведено спорное строение (здание выступает на 0,55 м) не допускает строительства объектов недвижимости, участок для строительства данного объекта не формировался на землях общего пользования. До настоящего времени указанное нарушение не устранено. Ответчик самовольно ограничил права неопределенного круга лиц, имеющих право на пользование землями общего пользования; для устранения выявленных нарушений (процент застройки, отступы) ответчику предлагалось получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства либо обратиться за внесением изменений в проект планировки территории, с целью переноса красных линий, для последующего перераспределения земельного участка; от Шамоян А.А. в период строительства не могло быть получено согласия на нарушение минимальных отступов.

28.10.2024 и 01.11.2024 предприниматель представила дополнения к кассационной жалобе, содержащие следующие доводы: экспертами ООО "Мэлвуд" не выявлено, что допущенные нарушения градостроительных норм привели к созданию угрозы жизни и здоровью граждан или нарушению прав и интересов третьих лиц; ИП Плисевич Л.А. в целях устранения нарушений в части занятия земель общего пользования (занято 4,7 кв. м) обратилась к кадастровому инженеру, из заключения которого следует возможность устранения реестровой ошибки в виде изломанности межевой границы земельного участка путем уточнения местоположения границ земельного участка; ИП Плисевич Л.А. является добросовестным приобретателем спорного объекта; суды не установили существенность нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не дали оценки выводам эксперта о том, что спорное строение обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений и соответствует требованиям нормативно-технических документов; доказательства угрозы жизни и здоровью граждан отсутствуют.

Определением от 01.11.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ в составе суда произведена замена судьи Щанкиной А.В. на судью Рахматуллина И.И.

В судебном заседании представитель заявителя в полном объеме поддержала свою правовую позицию, просила направить дело на новое рассмотрение.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие неявившихся представителей участвующих в деле лиц, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, проверив соответствие со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, комиссией по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством на территории города Новосибирска, от 25.03.2021 на основании уведомления департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 09.02.2021, которым проведена проверка соблюдения лицами требования законов Новосибирской области по вопросам использования земель, было принято решение об обращении с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по ул. Ипподромская, 17.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 30.11.2020, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 с адресом: Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, ул. Ипподромская расположено нежилое здание по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, ул. Ипподромская, 17, площадью 586 кв. м, которое принадлежит на праве собственности Плисевич Л.А. от 06.06.2018 N 54:35:101256:44-54/001/2018-2, разрешенный вид использования земельного участка - автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки автотранспортных средств, магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры, для индивидуальной жилой застройки.

Плисевич Л.А. на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером 54:35:101256:191, количество этажей - 3, площадью 1 450 кв. м, год завершения строительства - 2013, с адресом: Новосибирская область, Новосибирск, ул. Ипподромская, 17 (от 06.06.2018 N 54:35:101256:191-54/001/2012).

Департаментом земельных и имущественных отношений проведена проверка соблюдений физическими лицами требований федеральных законов, законов Новосибирской области по вопросам использования земель в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44, площадью 568 кв. м местоположением: город Новосибирск, Центральный район, ул. Ипподромская, 17 (акт проверки от 20.02.2021 N 07/23-Г).

В ходе проведения проверки выявлены нарушения Правил землепользования и застройки.

В границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 самовольно возведено трехэтажное нежилое строение, предназначенное для торговли. Указанный земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-1.1.

Отступ от границы земельного участка со всех сторон менее 1 м, а также превышен процент застройки земельного участка.

Действиями ИП Плисевич Л.А. допущены нарушения законодательства: статьи 32 решения Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (Правил землепользования и застройки), статьи 222 ГК РФ.

Здание с кадастровым номером 54:35:101256:191 возведено без получения необходимых в силу закона согласований и разрешений, что подтверждается актом проверки от 09.02.2021 N 07/23 (уведомление о выявлении самовольной постройки от 09.02.2021 N 03/23-Г).

Разрешение на строительство объекта капитального строительства управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска не выдавало, собственник земельного участка с заявлением не обращался (письмо от 08.12.2020 N 11/1/11.1-04/04021).

Мэрия города Новосибирска, кроме того, указывала, что ответчиком также нарушены противопожарные требования, а именно Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Закон N 123-ФЗ) и приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (далее - приказ МЧС России N 288).

Приказом МЧС России N 288 установлены минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями - 6 метров. Противопожарные расстояния между объектами защиты допускается уменьшать в случаях, оговоренных нормативными документами по пожарной безопасности, а также при условии подтверждения нераспространения пожара между конкретными зданиями. Из-за несоблюдения противопожарных норм вышеуказанная самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, доводы основаны на случившемся в соседнем здании пожаре в сентябре 2020 года, огонь с которого перекинулся на здание ответчика, а также решении Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-6054/2021.

В соответствии с Законом N 123-ФЗ целью создания систем противопожарной защиты является защита людей и имущества от воздействия опасных факторов пожара и (или) ограничение его последствий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на то, что спорный объект соответствует всем строительным нормам и правилам, его эксплуатация безопасна для жизни и здоровья людей, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Предприниматель во встречном иске и дополнительных пояснениях указала, что ответчиком доказана совокупность обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимых для признания права собственности на объект недвижимого имущества: 3-этажное нежилое здание площадью 1 450 кв. м с кадастровым номером 54:35:101256:191 по адресу: город Новосибирск ул. Ипподромская, 17, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44 по адресу: город Новосибирск, ул. Ипподромская 17.

В обоснование безопасности постройки и ее соответствия всем строительным нормам и правилам, безопасной эксплуатации для жизни и здоровья людей ИП Плисевич Л.А. ссылается на представленные в дело доказательства:

- экспертное заключение от 08.07.2022 N 5680/2022, содержащее выводы судебных экспертов по пожарной и строительной безопасности объекта (Пушкарева Д.А. и Вдовиной А.П.) о том, что объект находится в работоспособном техническом состоянии, которое соответствует требованиям нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации;

- технический отчет ООО "Арка" от 20.09.2021 (шифр 2021/90-ОБ), содержащий выводы специалистов - инженеров Сидорова Ю.А. и Тюрина Е.П. - о соответствии объекта требованиям строительных норм и правил и обеспеченности его безопасной эксплуатации;

- экспертное заключение ООО "ФСЭБ" от 28.09.2021 N 247, содержащее выводы эксперта Федорова Е.А., о соответствии объекта государственным санитарно-гигиеническим правилам и нормативам;

- отчет ООО "Лидер групп" о результатах исследования соответствия требованиям пожарной безопасности нежилого здания, его несущих и ограждающих конструкций по адресу: город Новосибирск, ул. Ипподромская, 17 от 06.04.2022 N 29/04-2022, содержащий выводы специалиста Тарасенко М.В. о соответствии объекта требованиям по пожарной безопасности, содержащимся в нормативно-правовых актах, и возможности в связи с этим безопасной эксплуатации объекта в качестве предприятия розничной торговли;

- заключение ООО "Сириус безопасности" от 08.04.2022 N З/ПБ-22, содержащее выводы специалиста-эксперта по пожарной безопасности Лихошерстова Д.Г., о соблюдении исполнения требований Закона N 123-ФЗ;

- заключение кадастрового инженера, заключение судебных экспертизы по делу.

В сентябре 2021 года отделом надзорной деятельности и профилактической работы по городу Новосибирску УНД и ПР ГУ МЧС России по Новосибирской области проведена внеплановая выездная проверка объекта истца по встречному иску, в ходе которой государственным инспектором по пожарному надзору не установлено на объекте нарушений пункта 4.3 СП 4.13130.2013 по минимальным противопожарным расстояниям (разрывам), что подтверждается предписанием от 08.09.2021 N 2229/1, в котором перечислены нарушения других требований пожарной безопасности, но не требований по минимальным противопожарным расстояниям (разрывам).

Истец по встречному иску указала, что ею исполнены все требования органа пожарного надзора.

Устранив все нарушения требований пожарной безопасности, перечисленные в предписании от 08.09.2021 N 2229/1, истец по встречному иску направила в ОНД и ПР по городу Новосибирску ГУ МЧС России по Новосибирской области ходатайство от 24.10.2022 о проведении проверки и снятии предписания с контроля ввиду его исполнения.

08.11.2022 года истцом получен ответ N ИВ-204-3-9-6499 за подписью заместителя начальника ОНД и ПР о снятии предписания от 08.09.2021 N 2229/1 с контроля.

При проведении в сентябре 2021 года внеплановой проверки объекта истца по встречному иску установлено, что какие-либо основания для запрета эксплуатации объекта истца по встречному иску отсутствуют.

В связи с тем, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по поводу размещения и безопасности спорной постройки, определением от 15.04.2022 арбитражного суда по ходатайству ИП Плисевич Л.А. была назначена комплексная строительно-техническая, пожарно-техническая экспертиза, которая поручена экспертам общества с ограниченной ответственностью "Мэлвуд": Вдовиной Алене Павловне, Югрину Евгению Федоровичу, Пушкареву Дмитрию Александровичу.

В материалы дела поступило заключение экспертов от 08.07.2022 N 5680/2021, согласно выводам которого противопожарные разрывы между зданием с кадастровым номером 54:35:101256:191 (здание по ул. Ипподромская, 17), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, и зданиями, расположенными на смежных земельных участках (здание по ул. Романова, 99 и здание по ул. Журинская, 90/1), допускается не предусматривать, согласно пункту 4.12 СП 4.13130.2013.

Здание с кадастровым номером 54:35:101256:191 по ул. Ипподромская, 17, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, градостроительным требованиям и Правилам землепользования и застройки города Новосибирска соответствует частично, а именно:

- не соблюдены отступы от границы участка до здания и максимальный процент застройки земельного участка.

Согласно карте градостроительного зонирования города Новосибирска, утвержденной решением совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (в редакции от 30.06.2021 N 159), земельный участок с кадастровым номером 54:35:101256:44 расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1) с реестровым номером 54:35-7.4421.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 - автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры.

В соответствии с пунктом 2 статьи 32 Правил землепользования и застройки, в территориальной зоне ОД-1.1 минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м); предельное максимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 30 этажей; минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 25% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов), максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 70% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов).

Согласно выполненным геодезическим измерениям и схеме расположения нежилого здания на земельном участке, отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 по ул. Ипподромская, 17 до границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 с южной стороны составляет от 0,41 м до 0,60 м, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка с западной стороны составляет 1,32 м, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка с северной стороны составляет от 0,12 м до 0,68 м, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка восточной стороны составляет от 0,15 м до 0,70 м, что не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

При этом с юго-восточной стороны, ввиду искривленности границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44, здание выходит за пределы земельного участка на расстояние до 0,55 м.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 по сведениям ЕГРН составляет 586 кв. м.

Согласно выполненным геодезическим измерениям и схеме расположения нежилого здания на земельном участке, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 составила 514 кв. м, то есть 87,7%, что превышает установленный максимальный допустимый предел процента застройки земельного участка и не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

Количество надземных этажей здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 - 3 этажа, что соответствует требованиям Правил землепользования и застройки.

При этом техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта оценивается как работоспособное, недопустимых дефектов не обнаружено, что соответствует:

- СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87";

- СП 255.1325800.2016 "Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения";

- Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Согласно ГОСТ 31937-2011 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния": работоспособное техническое состояние - категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается.

На основании вышеизложенного конструкция здания с кадастровым номером 54:35:101256:191, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, соответствует требованиям нормативно-технических документов, перечисленных выше и действующих в настоящее время на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений.

Руководствуясь частью 1 статьи 87 АПК РФ, ввиду неполного исследования экспертами необходимых обстоятельств в области пожарной безопасности и возникновения дополнительных вопросов в части соблюдения противопожарных разрывов от спорного здания до иных объектов, определением 26.01.2023 суда первой инстанции по делу назначена дополнительная комплексная строительно-техническая, пожарно-техническая экспертиза, которая поручена экспертам общества с ограниченной ответственностью "Мэлвуд": Югрину Евгению Федоровичу, Бондарчуку Владиславу Викторовичу.

В заключении от 20.03.2023 N 6394/2023 по результатам дополнительной судебной экспертизы сделаны следующие выводы.

Специальные требования в части противопожарных разрывов между зданием с кадастровым номером 54:35:101256:191, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, и зданиями, расположенными на смежных земельных участках, если площадь застройки здания с кадастровым номером 54:35:101256:199, расположенного на земельном участке 54:35:1012:60, рассчитать с учетом площади помещения (пристройки к этому зданию либо отдельно стоящему зданию), расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:31, соблюдаются.

Противопожарные разрывы между зданием с кадастровым номером 54:35:101256:191 (здание по ул. Ипподромская, 17), расположенным на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, и зданиями, расположенными на смежных земельных участках (здание по ул. Романова, 99 и здание по ул. Журинская. 90/1 с учетом пристройки) допускается не предусматривать, согласно пункту 4.12 СП 4.13130.2013.

Следовательно, специальные требования, регламентирующие противопожарные разрывы, соблюдаются.

Помещение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:31, является пристройкой к зданию с кадастровым номером 54:35:101256:199, так как данные объекты имеют общие конструктивные элементы (стена, элементы каркаса).

Согласно табл. 21 и табл. 22 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности, административное здание по ул. Журинская, 90/1 следует отнести к II степени огнестойкости, классу СО конструктивной пожарной опасности.

Согласно табл. 23 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности стеной 1-го типа является преграда с пределом огнестойкости не менее REI 150.

В ходе анализа фактически зафиксированных конструкций между административным зданием по ул. Журинская, 90/1 и пристройкой (общая стена из сэндвич-панелей по металлическому каркасу) установлено, что стены 1-го типа отсутствуют.

Перекрытия 1-го типа возможно устраивать исключительно между этажами одного здания, следовательно, установить наличие перекрытия 1-го типа между административным зданием по ул. Журинская, 90/1 и пристройкой невозможно.

Специальные требования соблюдаются в части обеспечения проездов и подъездов для пожарной техники к зданию с кадастровым номером 54:35:101256:191, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, к зданию с кадастровым номером 54:35:101256:267, расположенному на земельных участках с кадастровыми номерами 54:35:101256:283 и 54:35:101256:349, к зданию с кадастровым номером 43:35:101256:199, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:60, с учетом наличия пристройки к указанному зданию, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:31.

Учитывая, что: за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (часть 5 статьи 55 АПК РФ); эксперты ООО "Мэлвуд" Вдовина А.П., Югрин Е.Ф., Пушкарев Д.А., проводившие судебную экспертизу, и эксперт Бондарчук В.В., участвовавший в проведении дополнительной судебной экспертизы, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; эксперты Югрин Е.Ф., Пушкарев Д.А. и Бондарчук В.В. допрошены в судебных заседаниях и подтвердили выводы экспертных заключений в порядке статьи 86 АПК РФ; заключение дополнительной судебной экспертизы, а также судебной экспертизы выполнены на основании письменных материалов дела; экспертные исследования проведены последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперты с учетом выводов дополнительной судебной экспертизы ответили вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения исследовательской части экспертизы; заключения содержат достоверные сведения о результатах экспертизы, сомнений в обоснованности заключения экспертизы с учетом дополнительного экспертного исследования судом не установлено, выводы дополнительной экспертизы дополняют выводы первоначальной экспертизы; суд первой инстанции, руководствуясь частями 1, 2 статьи 64 АПК РФ, частями 4, 5 статьи 71, частью 3 статьи 86 АПК РФ, не установил оснований для признания заключений экспертов ненадлежащим доказательством.

Выводы судебной экспертизы и дополнительной экспертизы относительно отсутствия нарушения норм пожарной безопасности, создающих угрозу жизни и здоровью или угрозу возникновения пожара при возведении постройки, суд первой инстанции счел согласующимися с разъяснениями привлеченного судом в дело в качестве специалиста инспектора ОНД и ПР по г. Новосибирска УНД и ПР Главного Управления МЧС России по Новосибирской области Сержан А.М., в том числе по выводам о том, что суммарная площадь застройки земельного участка ответчика, площади застройки и целевое назначении смежных объектов свидетельствуют о том, что допускается не предусматривать противопожарные разрывы, при этом требования пожарной безопасности на период рассмотрения дела соблюдены, предписания, ранее выданные органом МСЧ России по Новосибирской области ИП Плисевич Л.А., исполнены, сняты с контроля.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к выводу, что результатами судебной экспертизы подтверждены обстоятельства первоначального иска о наличии нарушений при возведении самовольной постройки требований Правил землепользования и застройки.

Применив положения пункта 3 части 1 статьи 27 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска от 27.06.2007 N 616, абзац 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", часть 1 статьи 4 АПК РФ, статью 12 ГК РФ, пункты 10 и 20 части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ), статью 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у мэрии права на подачу искового заявления о приведении самовольной постройки в соответствии с необходимыми нормами и градостроительными правилами, либо о сносе самовольной постройки.

На основании положений статьи 222 ГК РФ, пункта 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55, части 1 статьи 51 ГрК РФ суд первой инстанции при рассмотрении спора исходил из того, что при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм правил о безопасности.

Данный порядок, установленный ГрК РФ, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

При рассмотрении первоначально иска суд первой инстанции исходил из требований пункта 1 статьи 222 ГК РФ о том, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из перечисленных в ней нарушений, в том числе возведения постройки без разрешения на строительство, а в случае, если осуществившее такую постройку лицо, а при отсутствии сведений о нем, собственник земельного участка имеют намерение сохранить самовольное строение, то они предъявляют иск по правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ (данные выводы также изложены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2021 N 305-ЭС20-18007).

Определяя отказ в признании права собственности на самовольную постройку как санкцию, которая может быть применена если доказана вина в осуществлении самовольной постройки, суд первой инстанции исходил из того, что законодатель, вводя правовое регулирование самовольной постройки, закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков, и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. При этом осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 ГК РФ.

Суд истребовал у Управления Росреестра по Новосибирской области копии материалов регистрационного дела в отношении спорного объекта и земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 для установления обстоятельств регистрации права собственности ответчика.

Из материалов регистрационного дела на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 54:35:101256:191 по адресу: город Новосибирск, ул. Ипподромская 17, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101256:44, судом первой инстанции установлено следующее.

Согласно сведениям ЕГРН, 14.12.2010 земельный участок площадью 585,52 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Центральный район, ул. Ипподромская (далее - земельный участок), с разрешенным видом использования на момент постановки на государственный кадастровый учет: для эксплуатации индивидуального жилого дома, внесен в ЕГРН как ранее учтенный с кадастровым номером 54:35:101256:44 на основании заявления мэрии г. Новосибирска о постановке на государственный кадастровый учет.

07.02.2007 в отношении земельного участка зарегистрирован договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 20.12.2006 N 54404 (далее - договор аренды от 20.12.2006), арендатором по которому являлась Воропаева Н.А.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды от 20.12.2006 земельный участок передается для эксплуатации индивидуального жилого дома.

На основании данных ЕГРН на земельном участке на момент заключения договора аренды от 20.12.2006 располагался индивидуальный жилой дом, площадью 58 кв. м, который на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 19.04.2006 принадлежал на праве собственности Воропаевой Н.А.

15.12.2011 на основании договора (купли-продажи) от 03.04.2008 индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 54:35:101256:0044:01 перешел в собственность от Воропаевой Н.А. к Розенбергу А.В.

23.07.2008 на основании договора купли-продажи от 14.05.2008 N 4011 (далее - договор от 14.05.2008), в соответствии с которым мэрия г. Новосибирска продает, а Розенберг А.В. приобретает земельный участок, зарегистрировано право собственности Розенберга А.В. в отношении земельного участка.

Согласно пункту 1.2 договора от 14.05.2008 на земельном участке расположен индивидуальный жилой дом.

12.12.2011 на основании справки о прекращении существования объекта недвижимости от 25.11.2011 N 54000-63999/2011, выданной ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации", право собственности Розенберга А.В. на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 54:35:101256:0044:01 прекращено.

30.12.2013 разрешенный вид использования земельного участка изменен на: "автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры" на основании декларации от 30.12.2013, составленной в простой письменной форме Розенбергом А.В.

21.06.2013 в отношении здания, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Ипподромская, д. 17, зарегистрировано право собственности Розенберга А.В. на основании представленной Розенбергом А.В. декларации об объекте недвижимого имущества от 18.04.2013.

25.09.2013 филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Новосибирской области на государственный кадастровый учет поставлено здание площадью 1 450 кв. м, этажностью - 3 этажа, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Ипподромская, д. 17 на основании технического плана от 20.09.2013, подготовленного на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 19.09.2013.

Зданию присвоен кадастровый номер - 54:35:101256:191.

В последующем, 03.02.2014 на основании договоров купли-продажи от 11.01.2014 право собственности на земельный участок и здание зарегистрировано в отношении третьего лица по делу - Плисевича Д.Б.

В настоящее время земельный участок и здание принадлежат на праве собственности ИП Плисевич Л.А. на основании договора дарения недвижимого имущества от 29.05.2018. Дата регистрации 06.06.2018.

В результате анализа представленных для государственной регистрации документов судом первой инстанции установлено, что здание не относится к вспомогательным объектам недвижимого имущества. Технический план здания и декларация свидетельствуют о возведении спорного объекта в 2013 году. Розенберг А.В. для государственной регистрации не представил документы, устанавливающие права на нежилое здание, согласно Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) и его статье 25, регулирующей государственную регистрацию права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества.

Из материалов регистрационного дела следует, что регистрация объекта произведена Управлением Росреестра по Новосибирской области на основании декларации об объекте недвижимого имущества, заполненной заявителем Розенбергом А.В. в простой форме.

Отдельно в пояснениях третье лицо - Управление Росреестра по Новосибирской области - указало, что специалист, осуществлявший государственную регистрацию прав, в настоящее время не является сотрудником управления.

Управлением Росреестра по Новосибирской области по результатам проведенного анализа направлена информация в прокуратуру, мэрию для принятия соответствующих мер в установленном законом порядке.

В письменных пояснениях Управление Росреестра по Новосибирской области со ссылками на нормы Закона N 122-ФЗ указало, что право собственности на спорный объект было зарегистрировано на основании декларации об объекте недвижимого имущества, без разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в нарушение градостроительного законодательства, тогда как с учетом вида объекта такие разрешения подлежат учету при регистрации объекта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства и пояснения Управления Росреестра по Новосибирской области, суд первой инстанции счел, что регистрации права собственности на нежилое здание с кадастровым номером 54:35:101256:191 была проведена незаконно, только на основании декларации об объекте недвижимого имущества, без наличия разрешения на строительство, а также без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Из материалов дела следует, что ответчик за разрешением на строительство или на введение объекта в эксплуатацию никогда не обращался.

Поскольку спорный объект был возведен Розенбергом А.В., затем продан Плисевич Д.Б., ответчик получила спорный объект на основании договора дарения, по мнению суда первой инстанции, формально ответчик может быть признана добросовестной, не возводившей самовольную постройку и не несущей ответственности за действия Розенберга А.В.

Однако, ответчик, обладая статусом индивидуального предпринимателя и приобретая объект для ведения предпринимательской деятельности, поскольку объект фактически являлся и является торговым центром, должна была понимать нормы градостроительного законодательства и убедиться в наличии разрешения на строительство спорного объекта в соответствии с нормами градостроительного законодательства, при этом отсутствие такого разрешения влечет признание объекта самовольной постройкой.

Исходя из положений пунктов 2, 3 статьи 222 ГК РФ, пункта 5 статьи 10 ГК РФ, суд первой инстанции посчитал применимой в данном деле позицию, согласно которой если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку.

Отсутствие принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства суд оценил как не свидетельствующее о добросовестном соблюдении установленного порядка осуществления строительства (статья 10 ГК РФ), что является злоупотреблением правом со стороны застройщика. При этом каких-либо доказательств, подтверждающих объективную невозможность обращения застройщика за получением разрешения на строительство до начала строительства или во время строительства спорного объекта, а также за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в деле не имеется.

Кроме изложенного, суд применил в отношении ответчика пункт 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ", в котором разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Суд признал, что в настоящем случае регистрация права собственности на спорный объект свидетельствует о грубом игнорировании застройщиком норм градостроительного законодательства при строительстве здания торгового центра на территории города Новосибирска, связанного с пребыванием в нем значительного числа потребителей, недобросовестных действиях при постановке на регистрационный учет спорного объекта в отсутствие разрешения на строительство, строительной, проектной документации, строительного надзора, при этом первоначально земельный участок, на котором расположен спорный объект приобретался у муниципального образования (первоначально участок представлен в аренду) для эксплуатации индивидуального жилого дома, на месте которого в короткий срок после получения права собственности на земельный участок снесен индивидуальный жилой дом и построен крупный торговый центр в отсутствие какой-либо разрешительной документации, при непринятии мер к легализации такой самовольной постройки в административном порядке, признание права собственности на такой объект по рассматриваемому иску в случае, когда застройщик не предпринимал каких-либо мер к получению разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию приведет к одобрению судом указанных незаконных действий и поставит в неравное положение добросовестных крупных застройщиков на территории муниципального образования. Указанные действия не могут быть признаны добросовестными, так как направлены на легализацию самовольной постройки в обход установленных законом процедур.

Согласно выводам суда первой инстанции, в противном случае соблюдение градостроительных требований теряет смысл, а недобросовестные участники оборота получают конкурентные преимущества по сравнению с добросовестными, которые вынуждены проходить все легальные процедуры получения разрешений и согласований. Предоставление преференций недобросовестному участнику делает невыгодным добросовестное поведение участников строительства, что в конечном итоге приведет к росту числа нарушений разрешительной процедуры, риску массового возведения опасных объектов, росту затрат на контроль за таким строительством со стороны государства за счет бюджета, то есть за счет средств налогоплательщиков.

В отношении прав ответчика суд отметил, что он не лишен возможности обращения к первоначальному застройщику объекта в случае допущенных последним нарушений.

Судом применены также положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ об одновременном наличии условий, при которых право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где возведена постройка, пункта 8 Постановления N 44, согласно которому в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Также суд первой инстанции исходил из вывода о том, что допущенные при возведении самовольной постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил являются основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на такую постройку, если нарушения являются существенными и неустранимыми. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 18-КГ13-14). Отсутствие условий для признания права собственности на самовольную постройку свидетельствует о наличии оснований для ее сноса.

Рассматривая вопрос о существенности допущенных нарушений, наличии нарушений земельного и градостроительного законодательства, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно материалам дела, заключению судебной экспертизы и схеме расположения здания на земельном участке, отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 по адресу ул. Ипподромская, 17 до границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 с южной стороны составляет от 0,41 м до 0,60 м.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка с западной стороны составляет 1,32 м.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка с северной стороны составляет от 0,12 м до 0,68 м.

Отступ от фактической стены здания с кадастровым номером 54:35:101256:191 до границы земельного участка с восточной стороны составляет от 0,15 м до 0,70 м.

Указанные размеры отступов не соответствуют требованиям Правил землепользования и застройки.

Кроме того, с юго-восточной стороны самовольный объект выходит за пределы земельного участка на расстояние до 0,55 м, что тоже указывает на нарушение со стороны ответчика, спорный объект располагается не только в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44, принадлежащего ответчику, но и на смежном участке, право собственности на который истцу не принадлежит (земли общего пользования кадастровый квартал 54:35:101256).

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 по сведениям ЕГРН составляет 586 кв. м. Согласно выводам эксперта площадь застройки данного участка составляет 514 кв. м, то есть 87,7%, что превышает установленный максимальный допустимый предел процента застройки земельного участка и также свидетельствует о нарушении Правил землепользования и застройки.

ИП Плисевич Л.А. были приведены доводы о том, что минимальный отступ не устанавливается при условии согласования с правообладателями смежного земельного участка с соблюдением технических регламентов на основании пункта 2 части 2 статьи 25 Правил землепользования и застройки в редакции, действовавшей в 2013 году, Розенбергом А.В., возводившим объект с Шамоян А.А. и Захаровым О.В. (владельцы смежных земельных участков с кадастровыми NN 54:35:101256:283,54:35:101256:60, 54:35:101256:31 т. 2 л.д. 53), по отношению к границам которых нарушены минимальные отступы согласно представленным письмам указанных лиц.

Отклонение данных доводов суд мотивировал тем, что истцом объект поставлен на кадастровый учет в 2013 году (25.09.2013), и уже 03.02.2014 на основании договора купли-продажи право собственности на земельный участок и здание по ул. Ипподромская, 17 было зарегистрировано за Плисевич Д.Б., тогда как Шамоян А.А. приобрел свой земельный участок с кадастровым номером 54:35:10156:283 (на сегодняшний день земельный участок с кадастровым номером 54:35:101256:349) 10.10.2014, то есть через год после того как спорный объект был построен и поставлен на кадастровый учет.

Кроме того, объект уже на этот период принадлежал другому собственнику, из чего следует вывод, что никакого согласия на период строительства спорного объекта на нарушение минимальных отступов от собственника Шамояна А.А. не могло быть получено.

В период рассмотрения дела истец пояснил, что объект строительства на земельном участке, принадлежащем Шамоян А.А., также является объектом самовольной постройки, объект Шамоян А.А. (здание гостиницы) построен в 2014 году после строительства спорного здания, являющегося предметом иска, с нарушением минимальных отступов и противопожарных разрывов, что следует из представленных в дело актов обследования при проверке исполнения предписаний органа ГУ МЧС по НСО. Согласование строительства спорного объекта не было получено застройщиком на период строительства вопреки доводам ответчика. На территории кадастрового квартала 54:35:101256 были сосредоточены крупные здания самовольного строительства, на которых в 2020 году произошел пожар.

Установив, таким образом, что: спорное здание возведено с выходом за границы земельного участка (здание выступает на 0,55 м); ответчик занимает часть земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, вследствие чего распоряжение указанным земельным участком осуществляется органами местного самоуправления; фактически тротуар (земли общего пользования) с юго-восточной стороны от спорного здания и земельного участка используется в качестве остановки, парковки транспортных средств, количество машино-мест для торгового центра - спорного здания - также фактически обеспечивается занятием земель общего пользования, а не на земельном участке с кадастровым номером 54:35:191256:44 с учетом нарушения минимальных отступов от здания до границ смежных участков менее 1 метра, руководствуясь пунктом 1 статьи 262 ГК РФ, пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", суд первой инстанции посчитал, что допущенное нарушение в части самовольного занятия земель общего пользования спорным зданием не устранено, что не только нарушает градостроительные требования, но и права собственников смежных участков, в данном случае - неопределенного круга лиц, имеющих право пользования землями общего пользования, от имени которых фактически выступает истец, в границах которого частично расположен спорный объект ИП Плисевич Л.А.

Суд отметил, что машино-места для объекта организованы на не принадлежащих ответчику землях общего пользования.

Поскольку ИП Плисевич Л.А. не представлены доказательства возможности устранения допущенных нарушений градостроительных требований и правил, в том числе по соблюдению минимальных отступов, не принято мер по урегулированию вопроса о занятии земель общего пользования зданием в его выступающей части, однако с учетом доводов истца о возможности принятия ответчиком мер к получению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, либо обратиться за внесением изменений в проект планировки территории, с целью согласования расположения спорного объекта для последующего обращения за перераспределением земельного участка, суд первой инстанции счел невозможным удовлетворение встречного иска о признании права собственности на спорный объект и в целях правовой определенности судьбы не введенного в установленном порядке в гражданский оборот объекта капитального строительства удовлетворил первоначальный иск об обязании привести объект строительства в соответствии с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, а в случае невозможности выполнения указанных требований или невыполнения указанных требований о приведении постройки в соответствие осуществить снос самовольной постройки.

Доводы предпринимателя о пропуске срока исковой давности суд отклонил на основании пункта 1 статьи 196, пункта 1 статьи 200, абзаца пятого статьи 208 ГК РФ, с учетом требования мэрии об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (в связи с занятием земель общего пользования), и потому, что мэрия узнала о нарушении права непосредственно из акта обследования 24.12.2020, на момент обращения с иском было выдано предписание о нарушении норм пожарной безопасности, то есть объект представлял угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Между тем судами не принято внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 отмечено, что из пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил). Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, - в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

Нарушение гражданско-правового интереса истца в отношении спорного земельного участка судами не установлено, поскольку объект построен на земельном участке, который находился в частной собственности застройщика.

Лишь в отношении установленного факта выхода здания в одной точке на 0,55 м установлено нарушение права на распоряжение земельным участком общего пользования.

Суды исходили из нарушения публичного интереса, поскольку здание было возведено в отсутствие надлежаще оформленного разрешения на строительство, установлено нарушение градостроительных норм, поскольку не соблюдены отступы от границ земельного участка, превышен процент застройки.

В настоящем споре истец является публично-правовым образованием, и потому подразумевается, что его действия должны быть направлены на реализацию публичного интереса.

В пункте 8 Постановления N 44 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной.

В силу пункта 10 Постановления N 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В пункте 16 Постановления N 44 разъяснено, что постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (пункт 29 Постановления N 44).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункт 30 Постановления N 44, независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ). Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на заявление ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы.

В соответствии с пунктом 31 Постановления N 44 при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ). В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Согласно пункту 39 Постановления N 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; - если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления N 44).

Рассматривая спор и признавая спорный объект самовольной постройкой, суды правильно установили, что площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44 составляет 514 кв. м, то есть 87,7%, что превышает установленный максимальный допустимый предел процента застройки земельного участка и свидетельствует о нарушении Правил землепользования застройки.

Таким образом, судами установлено нарушение градостроительного регламента в части несоблюдения отступов от границ земельного участка до объекта строительства.

Суд отмечает, что Правила землепользования и застройки в редакции на момент регистрации права собственности на спорный объект также предусматривали минимальный отступ от границ земельного участка, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений, - 3 м (подпункт 2 пункта статьи 25 ПЗЗ в редакции от 26.06.2013).

Факт установления данного нарушения обязывает суд оценить его существенность, незначительным может быть признано нарушение градостроительных норм в части минимальных отступов от границ земельного участка, если такое нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц.

Между тем выводы об оценке данного нарушения градостроительного регламента как существенного или несущественного в судебных актах не содержатся, не установлено, создает ли данное нарушение какую-либо угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права и интересы третьих лиц. Кроме того, оценка существенности невозможна без определения судом содержания прав и интересов третьих лиц, которые обеспечиваются требованиями градостроительного регламента о проценте застройки земельного участка и минимальных отступах от границ земельного участка.

Существенность нарушений обязывает суд вынести на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных норм. Суд, обязывая ответчика привести постройку в соответствие с Правилами землепользования и застройки, не отразил в судебном акте, каким образом разрешался вопрос об устранимости рассматриваемого нарушения градостроительных норм об отступах от границ земельного участка, на основании чего суд пришел к выводу об устранимости данного нарушения. Судом не определено, что именно следует устранить - сдвинуть стены здания до установленных отступов, либо принять какие-либо иные действия.

Принятый по делу судебный акт должен быть исполнимым, иное означало бы как отсутствие возможности восстановления нарушенных прав истца в объеме, соответствующем объему установленного судом нарушения, так и отсутствие правовой определенности.

В пункте 33 Постановления N 44 разъяснено, что в случае принятия судом решения о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями выбор способа исполнения решения суда определяется должником. Должник обязан в срок, установленный для сноса самовольной постройки, осуществить ее снос либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки (пункт 2 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ), а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов - уведомление о планируемой реконструкции (часть 1 статьи 51.1 ГрК РФ). В течение срока, установленного решением суда для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться в уполномоченный орган публичной власти за выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (части 1, 2 статьи 55 ГрК РФ), а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома - с уведомлением об окончании реконструкции (часть 16 статьи 55 ГрК РФ). Решение суда о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, по общему правилу, считается исполненным с момента получения должником разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, предполагается, что обычный способ устранения нарушений - реконструкция самовольной постройки.

В связи с этим в отношении должника должен быть с определенностью разрешен вопрос о том, каким образом строение должно быть приведено в соответствие с градостроительным законодательством - в данном случае необходимо было разрешить вопрос о том, необходима ли реконструкция и возможно ли ее проведение, в ином случае решение суда о приведении постройки в соответствие с нормами об отступах от границ земельного участка является неисполнимым.

Кроме того, мэрией был приведен довод, с которым согласились суды двух инстанций, о том, что ответчику предлагалось получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Суд фактически признал возможным получение ответчиком данного разрешения.

Действительно, в соответствии с частями 1, 1.1 статьи 40 ГрК РФ правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

Часть 2 статьи 40 ГрК РФ допускает отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов.

Однако часть 6.1 статьи 40 ГрК РФ устанавливает запрет органу местного самоуправления на выдачу такого разрешения при наличии на земельном участке самовольной постройки до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случая вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, из приведенного нормативного регулирования следует, что при возникновении разрешаемого в судебном порядке спора о сносе либо легализации самовольной постройки вопрос о наличии или отсутствии реальных негативных последствий отклонения застройщиком от предельных параметров разрешенного строительства подлежит разрешению в конкретном споре и не может быть оставлен открытым (не подлежит произвольному исключению из предмета доказывания со ссылкой на непринятие мер к получению разрешения, которые в таком случае являются заведомо нереализуемыми).

Второе установленное судом нарушение, которое привело к признанию постройки самовольной - это занятие земель общего пользования. Так, судами установлено, что с юго-восточной стороны, ввиду искривленности границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:101256:44, здание выходит за пределы земельного участка на расстояние до 0,55 м. Такое нарушение суд признал существенным, поскольку земли общего пользования не принадлежат истцу на каком-либо праве, фактически эти земли используются в качестве остановки, парковки транспортных средств.

Между тем судами в отношении данного нарушения существенность установлена на основании факта частичного занятия земель общего пользования и без установления причин данного нарушения, которым могла являться реестровая ошибка и также неправильное формирование границ земельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Судебная коллегия полагает необходимым в настоящем споре учитывать разъяснения, приведенные в пункте 16 Постановления N 44, в соответствии с которыми если при рассмотрении спора относительно самовольной постройки будет установлено наличие спора о границах земельных участков, суду необходимо разъяснить сторонам право на предъявление иска, встречного иска, направленного на определение (установление) границ земельных участков, для совместного рассмотрения с первоначальным иском (статьи 137, 151 ГПК РФ, статьи 130, 132 АПК РФ).

В этом случае в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, резолютивная часть решения суда по любому дела, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков должна содержать уникальные характеристики подлежащих внесению в кадастр недвижимости сведений о земельном участке.

До разрешения указанного спорного вопроса вывод о частичном занятии спорным объектом земель общего пользования может являться преждевременным.

В отношении рассматриваемого нарушения судом также сделан вывод, что частичное самовольное занятие земель общего пользования спорным зданием нарушает права неопределенного круга лиц, имеющих право пользования землями общего пользования. Судом отмечено, что ИП Плисевич Л.А. организовала машино-места на землях общего пользования.

Между тем не соответствующее режиму использования земель общего пользования нарушение в виде организации парковки следует рассматривать как самостоятельное нарушение (может быть основанием для предъявления другого иска), если не приведено доводов и доказательств о том, что допущенное нарушение следует рассматривать как признак самовольности самой постройки. Однако такие доводы как основание для сноса постройки как самовольной истцом не были приведены и судами не рассматривались. Не установлен также и правовой режим земель общего пользования - в какой части они должны использоваться как тротуар, как остановка и т.д., без чего невозможно сделать вывод о существенности допущенного нарушения, а также установить необходимый баланс публичного и частного интереса.

Также необходимо учесть, что требования к различным по назначению землям общего пользования (улицы, тротуары, остановки и т.д.) устанавливаются сводами правил, что может иметь значение при оценке существенности допущенного нарушения.

Например, согласно Своду правил СП 42.13330.2016 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 30.12.2016 N 1034/пр) (далее - Свод правил) тротуаром является территория улиц и дорог, сформированная вдоль проезжей части, входящая в состав поперечного профиля улиц, отделенная бортовым камнем и приподнятая над проезжей частью или обозначенная разметкой (или отделенная другим способом), предназначенная для движения пешеходов, размещения опор освещения, элементов благоустройства, озеленения (пункт 3.35а).

Указанным Сводом правил в пункте 11.5 определены расчетные параметры улиц и дорог крупнейших, крупных и больших городских населенных пунктов, в частности, в зависимости от категории дорог и улиц установлена наименьшая ширина пешеходной части тротуара. Ширина улиц и дорог определяется расчетом в зависимости от интенсивности движения транспорта и пешеходов, состава размещаемых в пределах поперечного профиля элементов (проезжих частей, технических полос для прокладки подземных коммуникаций, тротуаров, зеленых насаждений и др.), с учетом санитарно-гигиенических требований и требований гражданской обороны. В ширину пешеходной части тротуаров и дорожек не включаются площади, необходимые для размещения киосков, скамеек, столбов освещения, дорожного ограждения и пр.

Кроме того, требования к тротуарам закреплены в разделе 7.2 Свод правил СП 396.1325800.2018 "Улицы и дороги населенных пунктов. Правила градостроительного проектирования" (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 01.08.2018 N 474/пр).

Учитывая изложенное, в случае необходимости специальных познаний судом может быть назначена экспертиза (статья 82 АПК РФ).

Судами также установлено недобросовестное поведение застройщика, выразившееся в неполучении разрешения на строительство, незаконной регистрации права собственности на постройку в Управлении Росреестра, грубом игнорировании застройщиком мер при строительстве здания торгового центра, связанного с пребыванием в нем значительного количества людей, а также недобросовестность Плисевич Л.А., которая должна была понимать нормы градостроительного законодательства и убедиться в наличии разрешения на строительство.

Соглашаясь с выводами судов о том, что обязанность по сносу самовольной постройки является санкцией за допущенное правонарушение, недобросовестные застройщики не должны получать каких-либо преференций, судебная коллегия полагает необходимым при рассмотрении настоящего спора руководствоваться в том числе правовыми позициями, выраженными в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее - Обзор от 16.11.2022), согласно которым снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях; самовольное же строительство представляет собой правонарушение, а обязанность по сносу самовольной постройки - санкцию за такое правонарушение, как это предусмотрено статьей 222 ГК РФ. Указанная в статье 222 ГК РФ санкция применяется с учетом характера допущенных нарушений, а сама статья направлена на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 101-О, от 24.03.2015 N 658-О, от 27.09.2016 N 1748-О, от 28.03.2017 N 609-О и др.). Снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

В пункте 25 Постановления N 44 также разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 Постановления N 44).

Оценивая снос как соразмерную меру ответственности допущенному нарушению, и, соответственно, признавая, что такая мера обеспечит баланс публичного и частного интереса, суды в данном конкретном деле не учли следующее.

Судами установлено, что Розенберг А.В. стал собственником земельного участка 23.07.2008, на земельном участке был расположен жилой дом. Право собственности Розенберга А.Ф. на индивидуальный жилой дом было прекращено 12.12.2011.

При этом впоследствии - 30.12.2013, то есть более чем через два года вид разрешенного использования земельного участка был изменен, установлен вид - "автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры".

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 30.11.2020 N КУВИ-002/2020-4440678 на земельный участок с кадастровым номером 54:35:101256:44 виды разрешенного использования данного участка: автостоянки открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов); магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры, для индивидуальной жилой застройки. Обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка судами не установлены.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 ЗК РФ).

Таким образом, собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в связи с жалобой гражданки М.Г. Анциновой" (далее - Постановление N 42-П) указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 ГрК РФ закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в ГрК РФ (пункты 7 и 9 статьи 1) и ЗК РФ (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено ЗК РФ (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (Постановление N 42-П).

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФ).

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В пунктах 18, 19 Постановления N 44 разъяснено, что правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность ее приведения в соответствие с установленными требованиями (пункт 19 Постановления N 44).

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обуславливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Таким образом, установление судом того, что собственником земельного участка соблюдается правовой режим его использования, в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта не установлено нарушений, связанных с несоответствием виду разрешенного использования, влечет необходимость оценить фактическое достижении цели правового регулирования в градостроительной сфере, поскольку предусмотренный градостроительным регламентом в определенной территориальной зоне объект служит достижению таких целей - а именно обеспечивает благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения организации торговли, что необходимо учесть при оценке баланса публичного и частного интереса.

Довод ответчика, не согласного с выводами судов о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, подлежит отклонению, поскольку об обстоятельствах, которые явились основанием для обращения в суд с иском (нарушение отступов, процента застройки), не являющихся очевидными, истец узнал не ранее проведенного обследования земельного участка - 24.12.2020, иск был подан 18.05.2021, соответственно, соблюден установленный пунктом 1 статьи 196 ГК РФ срок для защиты права.

В силу статьи 15 АПК РФ принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Оспариваемые судебные акты приведенным выше требованиям не соответствуют. При этом отмеченные нарушения норм права не могут быть устранены судом кассационной инстанции, поскольку для этого требуется установление фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств. Указанными полномочиями суд кассационной инстанции в силу требований статьи 287 АПК РФ не наделен, в связи с этим обжалуемые судебные акты согласно пункту 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное в настоящем постановлении в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, проверить совокупность приведенных выше критериев для признания постройки самовольной, включая проверку допущенных при возведении здания нарушений градостроительных правил на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности требования о сносе допущенным нарушениям; рассмотреть вопрос об устранимости каждого из допущенных нарушений. При необходимости разъяснить предпринимателю право заявить встречное требование в части установления границ земельного участка, а также право заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы. По результатам рассмотрения дела принять решение с соблюдением норм материального и процессуального права.

Суд округа обращает внимание, что распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, к которым относятся судебная строительно-техническая экспертиза, судебная землеустроительная экспертиза, что необходимо учитывать при рассмотрении дела.

Также следует принять во внимание, что согласно правовой позиции, изложенной в Решении Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022 N АКПИ22-93, Федеральный закон "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" устанавливает, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами (часть первая статьи 41). Часть вторая статьи 41 поименованного федерального закона прямо распространяет на указанных лиц действие его статей 16 и 25, закрепляющих обязанности эксперта и требования к заключению эксперта или комиссии экспертов, а также иных его норм (статьи 2 - 4, 6 - 8, 17, часть вторая статьи 18, статья 24). Таким образом, с учетом характера рассматриваемого судом спора и конкретных обстоятельств каждого дела вид назначаемой экспертизы, профессиональные и квалификационные требования к эксперту, проверка наличия у него специальных знаний в области предмета экспертизы, а также проверка сведений о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и круг вопросов, которые ставятся перед экспертом или экспертным учреждением, определяет исключительно суд, которому принадлежит право назначения судебной экспертизы.

Судебные расходы в связи с рассмотрением кассационной жалобы подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 17.01.2024 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.04.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-23772/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.