Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 02 ноября 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Сириной В.В.

судей Полосина А.Л.

Щанкиной А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича на решение от 13.02.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Чешкова О.Г.) и постановление от 19.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Краецкая Е.Б., Сидоренко О.А.) по делу N А75-12328/2022 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича (ОГРНИП: 304860807500061, ИНН: 860800003723) к администрации города Когалыма (628486, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Когалым, улица Дружбы народов, дом 7, ОГРН 1028601443892, ИНН 8608000104), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (628481, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Когалым, улица Дружбы народов, 7, ИНН 8608000070, ОГРН 1028601443199) о признании недействительным соглашения, о применении последствий недействительности сделки,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациями и ликвидации последствий стихийных бедствий по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

В судебном заседании приняли участие представители:

от индивидуального предпринимателя Маляра Вячеслава Васильевича - Тишкин А.В. по доверенности от 29.09.2023;

от администрации города Когалыма, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма - Тыналиева А.А. по доверенности от 17.03.2023.

Суд

индивидуальный предприниматель Маляр Вячеслав Васильевич (далее - ИП Маляр В.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации города Когалыма (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Когалыма (далее - КУМИ г. Когалыма, комитет), в котором просил:

- признать недействительным соглашение от 11.05.2018 о предоставлении других нежилых помещений взамен изымаемых земельного участка и не завершенных строительством объектов для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018, заключенное между КУМИ г. Когалыма и предпринимателем Маляром В.В.;

- применить последствия недействительности сделки в виде возврата администрации помещений:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 7-9);

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 5, 18-20);

- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59);

и оплаты предпринимателю Маляру В.В. стоимости изъятых объектов недвижимости в сумме 9 550 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Меандр Люкс" (далее - ООО "Меандр Люкс"); Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра); отдел надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - ГУ МЧС России по ХМАО - Югре).

Решением от 23.02.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 19.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: обращение с требованиями по настоящему делу вызвано невозможностью использования предоставленных нежилых помещений; сделка является ничтожной в силу того, что спорные помещения являются техническим этажом здания, в котором расположены инженерное и иное оборудования для обслуживания всего здания, является общим имуществом собственников здания, в связи с чем его реализация без реализации основных помещений в здании невозможна, что подтверждается актом от 05.07.1993 Государственной комиссии о приемке законченного строительством 2-х этажного торгового центра, в соответствии с которым подземные помещения не вводились в эксплуатацию как нежилые помещения, у здания есть только два этажа, о чем истцу стало известно только в ходе судебного разбирательства; из реестрового дела не следует, что проводилась реконструкция и ввод спорных помещений в эксплуатацию; представитель администрации подтвердил отсутствие документации о реконструкции объекта капитального строительства и разрешительной документации на реконструкцию; другой собственник здания - ООО "Меандр Люкс" - в своих возражениях также указывает, что приобретенные спорные помещения являются техническим этажом здания - общим имуществом собственников здания; ООО "Меандр Люкс" в письме от 28.02.2022 исх. N 012 прямо указало, что в принадлежащем истцу на праве собственности нежилом помещении, об аренде которого поставлен вопрос перед ООО "Меандр Люкс", имеется инженерное оборудование, которое по своему составу и назначению предназначено для осуществления отопления всего здания торгового центра, эксплуатация здания ТЦ без инженерного оборудования (тепловой пункт), размещенного в указанном истцом помещении, с технической точки зрения невозможна, по своему назначению это помещение обладает признаками общего имущества собственников других помещений здания ТЦ "Надежда", возможность демонтажа технического оборудования отсутствует; доводы истца подтверждены пояснениями специалиста Мохова А.В. в судебном заседании 14.12.2022 и 06.02.2023 о том, что изначально помещения технического подвала были спроектированы и построены для размещения инженерных сетей, обслуживающих здание, в котором по настоящее время размещены инженерные сети для обслуживания всего здания и относятся к общему имуществу собственников здания, что подтвердила и специалист Фатьянова Т.С.; согласно требованиям гражданского законодательства объекты общей собственности не могли подлежать реализации без основных помещений (пункт 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ; статьи 29, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее - ЖК РФ); другим основанием недействительности сделок является непригодность помещений для эксплуатации ввиду несоответствия требованиям пожарной безопасности, что подтверждается ответом от 06.12.2021 N ИВ-228-28812 отдела надзорной деятельности и профилактической работы по городу Когалыму управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по ХМАО - Югре, и в случае эксплуатации технического этажа истцом для всего здания в целом наступают последствия в виде приостановки деятельности; судами проигнорировано заключение ООО МПФ "Легион-3000", из которого следует, что спорные помещения возникли путем переобустройства подвального помещения - самовольной выемки уплотненного грунта из подвального помещения, для приведения фундамента несущих колонн в проектное состояние, с целью повышения долговечности и надежности сооружения, а также уровня безопасности, рекомендуется выполнить обратную засыпку; судами необоснованно оставлено без удовлетворения ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, выводы судов о пригодности здания для эксплуатации не соответствуют представленным доказательствам; какая-либо документация (проектная, о реконструкции) о переводе технического подвала в нежилые помещения отсутствует, такой перевод состоялся только на основании решений администрации, о чем истцу также стало известно только в ходе судебного разбирательства; администрация фактически распорядилась объектом, возникшим в результате самовольной реконструкции, не имея оснований регистрировать право собственности на спорные объекты и тем самым придавать им статус самостоятельных объектов недвижимого имущества; сделка недействительна по изложенным основаниям, а также на основании статьи 178 ГК РФ, так как истец был введен в заблуждение в отношении предмета сделки; по сути, суды ограничились тем, что доводы предпринимателя аналогичны тем, которые были заявлены при рассмотрении дела N А75-12954/2019, но без полного исследования обстоятельств дела и исковых требований, оставив без оценки несоразмерность расходов и затрат на соблюдение Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 (далее - ППР в РФ), если даже признать это возможным, не определив, какую часть помещений, не занятую инженерными коммуникациями и оборудованием, можно использовать, не рассмотрев в принципе вопрос о признании отсутствующим зарегистрированного права муниципального образования на момент заключения оспариваемой сделки.

Определением от 26.09.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа рассмотрение кассационной жалобы отложено, истцу, ответчику и ООО "Меандр Люкс" предложено представить дополнительные пояснения о наличии технических (кадастровых) паспортов на спорные помещения, о том, на каком этаже они расположены согласно проектной документации, что является основанием считать спорные помещения самостоятельным объектом прав, о фактическом использовании помещений, о том, какие из помещений относятся к общему имуществу.

24.10.2023 в суд округа поступили письменные пояснения от истца и ответчика, ООО "Меандр Люкс" пояснения не направило.

В судебном заседании представитель предпринимателя доводы кассационной жалобы поддержал, пояснив также, что третье лицо - ООО "Меандр Люкс" - считает спорные помещения общим имуществом, обслуживающим здание, однако с требованиями к истцу об оспаривании его прав не обращается, заявляя путем обращения в суд требования к нему как самостоятельному собственнику об участии в общих расходах на содержание здания.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать, считая, судебные акты соответствующими действующему законодательству.

Иные участники арбитражного процесса отзывы на кассационные жалобы не представили, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что с учетом надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации от 26.04.2018 N 871 между КУМИ по г. Когалыму (выступающим от лица муниципального образования) и предпринимателем Маляром В.В. заключено соглашение о предоставлении нежилых помещений взамен изымаемого земельного участка и не завершенного строительством объекта для муниципальных нужд с зачетом его стоимости в выкупную цену от 11.05.2018 (далее - соглашение).

В соответствии с пунктом 1.1 соглашения муниципальное образование в лице КУМИ по г. Когалыму взамен изымаемого для муниципальных нужд земельного участка, общей площадью 3 815 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010204:11, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5; объекта незавершенного строительства, общей площадью 1 176,7 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010204:100, расположенного по адресу: г. Когалым, ул. Пионерная, д. 5, далее по тексту "Объект - 2", передало в собственность предпринимателя следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 7 - 9);

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 5, 18 - 20);

- нежилое помещение, общей площадью 1056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6, 10 - 12, 15, 17, 21 - 29, 33, 34, 55 - 59), далее по тексту "Объект - 1".

Согласно пункту 1.2 договора Объект - 1 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 17.10.2014 сделана запись о регистрации N 86-86-14/009/2014-189, 17.10.2014 сделана запись о регистрации N 86-86-14/009/2014-192, 17.10.2014 сделана запись о регистрации N 86-86-14/009/2014-190.

По условиям соглашения рыночная стоимость передаваемых объектов недвижимости определена по результатам отчетов об оценке и составила: Объекта - 1:

- нежилое помещение, общей площадью 30,8 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 7 - 9) - 330 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 1 (подвал: помещения 5, 18 - 20) - 670 000 руб.;

- нежилое помещение, общей площадью 1 056,1 кв. м с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, расположенное по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, д. 29, часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6, 10 - 12, 15, 17, 21 - 29, 33, 34, 55 - 59) - 9 800 000 руб.

Согласно пункту 1.3.1 договора рыночная стоимость изымаемых объектов недвижимости (Объект - 2) - 9 550 000 руб., в том числе рыночная стоимость не завершенного строительством объекта - 5 910 000 руб., рыночная стоимость земельного участка - 3 640 000 руб.

Разница между стоимостью объектов составила 1 250 000 руб., которые предприниматель Маляр В.В. в соответствии с разделом 2 оспариваемого договора, обязался выплачивать ежемесячно равными долями в течение 5 лет.

В силу пункта 2.3 соглашения предприниматель согласился с размером выкупной цены и отказывается от предъявления в будущем каких-либо претензий относительно размера выкупной цены.

Приложением N 1 к соглашению установлен график внесения выкупной стоимости.

Согласно пунктам 3.1.2, 3.3 предприниматель обязался принять по акту приема-передачи от муниципального образования помещения и заключить договор аренды земельного участка под ними.

Акт приема-передачи от 11.05.2018 подписан сторонами соглашения без замечаний.

С предпринимателем Маляром В.В. и ООО "Меандр Люкс" муниципальным образованием в лице КУМИ г. Когалыма заключен договор от 03.08.2018 N 4713 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, на котором расположено здание по адресу ул. Ленинградская, 29, г. Когалым. Доли определены в соответствии с площадью занимаемых помещений.

Переход права собственности на помещения, указанные как "Объект - 1" в соглашении, к предпринимателю Маляру В.В. по вышеуказанному соглашению зарегистрирован 23.05.2018.

Выписки из ЕГРН содержат информацию на поэтажных планах о размещении помещений, переданных в собственность Маляру В.В.

Истец указал, что после подписания соглашения выяснил, что переданные ему помещения не имеют самостоятельного входа, в связи с чем он обратился в администрацию.

На основании обращения предпринимателя Маляра В.В. 18.06.2018 КУМИ г. Когалыма проведено обследование переданных истцу на основании соглашения нежилых помещений, составлен акт, согласно которому доступ в помещения, принадлежащие предпринимателю, ограничен, входы оборудованы дверями с магнитными замками, вход возможен только через помещения торгового зала ТЦ "Райт". Ряд помещений предпринимателя занят третьим лицом (под объекты ТЦ "Райт").

В связи с отсутствием отдельного входа истец 25.06.2018 в адрес главы администрации направил письмо с просьбой о снижении выкупной цены, с приложением оценочного отчета произведенного истцом изъятого имущества.

Письмом от 29.06.2018 3 1-исх-3682 администрация отказала в снижении выкупной цены.

Истец указал, что 06.09.2018 направил в адрес ответчика пакет документов для согласования строительства отдельного входа.

Ответчик письмом от 21.09.2018 сообщил, что для согласования проектной документации необходимо разработать архитектурные решения с учетом эскизного проекта реконструкции фасада здания ТЦ "Надежда" с учетом проекта, выполненного ООО "Меандр Люкс" - второго собственника и согласованного в 2017 году.

После актуализации проекта архитектурных решений истец повторно направил их в адрес ответчика письмом от 15.10.2018 N 29.

10.10.2018 прокуратурой города Когалыма предпринимателю Маляру В.В. как собственнику помещений в ТЦ "Надежда" выдано представление об устранении нарушений требований пожарной безопасности.

Истец указал, что в ответ на его обращения администрация предлагала иные варианты (письмо Уполномоченного по правам предпринимателей в ХМАО - Югре от 24.07.2019 N 01.13-Исх-987). Предложенные варианты истца не устроили.

Предприниматель Маляр В.В. письмом от 23.09.2019 обратился в администрацию с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении соглашения.

Письмом от 28.10.2019 администрация отказала в расторжении соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельств, на которые ссылался предприниматель.

Предприниматель обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к администрации о расторжении соглашения от 11.05.2018, об обязании произвести возврат выкупного платежа в сумме 374 999,94 руб., о возмещении 16 200 000 руб. рыночной стоимости, определенной по отчету от 16.01.2018 N 04-16/01/2017, за изъятый земельный участок с кадастровым номером 86:17:0010204:11 с объектом незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке и о взыскании 299 118,88 руб. убытков.

Решением от 04.02.2020 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-12954/2019, оставленным без изменения постановлением от 04.06.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 14.08.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Между тем в рамках настоящего дела истец указал, что по настоящее время не может воспользоваться нежилыми помещениями, поскольку они являются непригодным для использования и предполагаемой цели, являются техническим подвалом, в котором размещаются инженерные коммуникации, обслуживающие здание в целом, то есть общим имуществом собственников здания, которое не может передаваться в собственность другим лицам.

По заявке истца, сотрудниками ООО МПФ "Легион-3000" проводилось инженерно-геологическое обследование, согласно которому спорные помещения обустроены путем переобустройства подвального помещения - самовольной выемки уплотненного грунта из подвального помещения; отсутствие гидроизоляции, предусмотренной проектом, вокруг оснований несущих колонн может повлечь риск бокового смещения колонн в процессе эксплуатации сооружения, соответственно, здание запрещено эксплуатировать ввиду угрозы жизни и здоровью граждан. Кроме того, истец полагает, что спорные помещения непригодны для эксплуатации ввиду несоответствия требованиям пожарной безопасности.

Истец полагает, что спорная сделка была совершена под влиянием заблуждения, поскольку предприниматель не знал, что подвальные помещения являются переоборудованным помещением, обустроенным путем выемки уплотненного грунта, переданное ему имущество непригодно для использования по назначению и является общим имуществом собственников здания.

Считая, что указанные обстоятельства имеют существенное значение, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.

Рассматривая спор, суд первой инстанции руководствовался пунктами 1, 2, 5 статьи 178 ГК РФ, пунктом 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации", содержащим разъяснения о том, что в удовлетворении требования о признании сделки недействительной как заключенной под влиянием заблуждения относительно качеств ее предмета может быть отказано, если истец не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки, и исходил из следующего.

При подписании спорного соглашения истец: согласился с перечнем передаваемых помещений, условиями соглашения, с качеством и состоянием переданных ему нежилых помещений; не заявил в порядке статьи 161 АПК РФ о фальсификации подписи на соглашении и акте приема-передачи; подписанием акта подтвердил проведение им осмотра помещений; проявляя разумность и добросовестность мог и должен был поинтересоваться состоянием передаваемого ему объекта и иными его характеристиками, включая наличие отдельного входа в свои помещения, минуя помещения второго собственника, возможность его обустройства; требований по передаваемым объектам на момент подписания соглашения не заявлял, в соглашении не зафиксированы цели приобретения помещений, способы их дальнейшего использования. Указанное суд счел подтвержденным вступившим в законную силу судебным актом по делу N А75-12954/2019, а доводы истца по настоящему делу аналогичны доводам, получившим оценку при рассмотрении дела N А75-12954/2019.

Ссылаясь на пункт 2 статьи 1, статью 421 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом действий ответчика, свидетельствующих о том, что последний умышленно вводил истца в заблуждение.

Доводы истца о том, что переданные ему помещения являются техническим этажом, общим имуществом собственников здания, в котором была проведена незаконная реконструкция, в помещениях располагаются общие коммуникации, доступ к которым не может быть ограничен, что подтверждается истцом ссылкой на заключение ООО МПФ "Легион-3000", суд первой инстанции отклонил, придя к выводу о неотносимости данного доказательства к рассматриваемому спору, поскольку обследование производилось в 2021 году, после заключения оспариваемой сделки, эксперт не наделен полномочиями делать выводы о проведении самовольной реконструкции, не обладает всей информацией о строительстве и эксплуатации здания, за исключением копии отдельных разделов рабочего проекта, не имеет достоверной информации об отсутствии корректировок и изменений в проект до завершения строительства, в то время как акт государственной комиссии по вводу в эксплуатацию данного объекта от 05.07.1993 не содержит информации о технических характеристиках подвального помещения, другие же недостатки строительных конструкций могли возникнуть в процессе эксплуатации, что не исключается согласно пояснениям специалиста Мохова А.В., давшего свои пояснения в судебном заседании.

Кроме того, ООО "Меандр Люкс" было представлено Техническое заключение по результатам комплексного технического обследования объекта реконструкции торгового центра "Надежда", подготовленное Уральским проектно-экспертным центром (Техническое заключение УПЭЦ.ТЗ.15-54 от 14.12.2015), в котором сделан выводы о том, что фактическое техническое состояние конструкций объекта оценивается в целом как работоспособное. Суд признал возможным учесть выводы данного заключения для оценки обстоятельств по делу, поскольку оно содержит характеристики спорных помещений до заключения сделки.

Также в качестве специалиста была привлечена эксперт Фатьянова Т.С., которая дала свои пояснения в судебном заседании 30.01.2023, которая подтвердила, что подвал является эксплуатируемым, высота подвальных помещений отражена в заключении и превышала 2,5 метра, по результатам обследования технического состояния несущих строительных конструкций здания торгового центра "Надежда", проводимого специалистами ООО "Уральский проектно-экспертный центр" в ноябре 2015 года, оценивается как работоспособное, результат обследования комплексный и в целом не была выявлена угроза жизни и здоровью граждан при оценке состояния строительных конструкций. На момент обследования в помещения расположенных в осях А-И/1-4 ниже отметки 0,000 (подвальные помещения) находились кухня, для приготовления блюд, кафе "Пятница", то есть блок общественного питания, склады и холодильники для хранения продуктов питания. Конструкции здания находились в работоспособном состоянии, угрозы жизни и здоровью на момент 2015 года не было. Эксперт пояснил, что согласно ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь п. 4.2.13 подвал (basement): Эксплуатируемая часть здания, расположенная частично или полностью ниже уровня земли. По своему функционалу это - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями или условными границами. Согласно рабочей документации, шифр КА-24 АР лист 6, подвал разделен на две части разной высотой, они подписаны, площадь технического подполья составляет 1062,65 м2 в осях 4-12/А-Е. Служит для размещения трубопроводов инженерных систем и прокладки коммуникаций (без размещения оборудования) с высотой потолка 1,92 м (по проекту). По факту 2,50 и более. На остальных площадях в осях Е-Н/1-15 расположены помещения с размещенным оборудованием, такие как теплоузел, насосная, приточные камеры, электрощитовая, агрегатная, лифтовые шахты и вытяжные камеры. С высотой потолка от уровня пола 2,82 м. Размещение таких помещений не является нарушением ГОСТ. На вопрос: Имелись ли на момент обследования в подвальном помещении ТЦ "Надежда" инженерные системы и коммуникации, специалист дал ответ: Имелись. Предназначены для жизнедеятельности всего здания в целом. Они не могут являться изолированными и принадлежат всем собственникам. Также, для поддержания бесперебойной работы теплоузла, электрощитовая и приточная вентиляции и прочих инженерные коммуникации нуждаются в обслуживании специализированными организациями. СП предусмотрены обязательные нормативы по площади вспомогательных помещений (электрощитовая, приточная вентиляция, вытяжная, теплоузел, лифтовая шахта и т.д.), все площади зависят от оснащения оборудованием. Цели использования подвальных помещений неизвестны, часть помещений возможно являются вспомогательными, там, где расположены инженерные коммуникации и ничего больше не представляется возможным разместить, но вполне возможно разграничить помещения подвала и использовать для хранения товара (торговый центр же), размещения оборудования, других целей.

ООО "Меандр Люкс" был представлен Технический паспорт по состоянию на 28.05.2014 объекта нежилое здание по адресу: г. Когалым, ул. Ленинградская, 29, согласно которому в состав здания входит подвал площадью 1 164,5 кв. м, высота помещений 2,65 м, что опровергает доводы истца о проведенной самовольной реконструкции подвального помещения и невозможности использования его в иных целях, иначе как техническое помещение для обслуживания общих инженерных коммуникаций здания.

Суд первой инстанции, полагая, что оба привлеченных специалиста высказались о невозможности сделать однозначный вывод о техническом состоянии конструктивных элементов здания или его частей по состоянию на 11.05.2018, об отсутствии угрозы жизни и здоровью окружающих при эксплуатации помещений, отказал истцу в назначении судебной экспертизы, посчитав, что вопросы, указанные истцом для выяснения у эксперта в случае назначения экспертизы, не повлияют на выводы суда относительно спорной сделки. На момент принятия помещений в случае возникновения сомнений в техническом состоянии объекта, истец не был лишен права привлечь к осмотру специалистов, однако не проявил должной осмотрительности и не сделал этого.

Доводы истца о несоответствии переданных помещений требованиям пожарной безопасности суд отклонил, поскольку, как следует из отзыва Отдела надзорной деятельности и профилактической работы (по городу Когалыму) управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по ХМАО - Югре, в соответствии с подпунктами н) и о) пункта 16 ППР в РФ, эксплуатация помещений технического подвала (подвальный этаж) объекта защиты после изменения класса функциональной пожарной опасности технического этажа, а также изменения систем противопожарной защиты, допускается только после разработки проектной документации, выполненной в соответствии с действующими на момент изменений нормативных документов по пожарной безопасности, в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

На основании изложенного суд первой инстанции счел, что данный вывод не исключает использование помещений подвала в соответствии с назначением после проведения соответствующих работ в целях соблюдения предъявляемых требований исходя из конкретной цели использования помещений.

Ссылки органа надзора на то, что по результатам обследования помещений в отношении КУМИ г. Когалыма в связи с выявленными нарушениями противопожарных требований при эксплуатации здания Торгового центра "Надежда" возбуждено административное дело от 08.12.2010 N 482 по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ, материалы административного дела от 08.12.2010 N 482 были направлены по подведомственности в Когалымский городской суд Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, а по результатам рассмотрения административного дела, судьей Когалымского городского суда Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре было принято решение об административной приостановке деятельности всего здания на 90 суток, суд оценил как не имеющие правового значения для разрешения данного спора, поскольку приведенные обстоятельства не относятся к периоду, когда была заключена оспариваемая сделка.

Оценивая доводы истца о незаконности регистрации администрацией прав на спорные объекты, которые не являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, в связи с чем сделка ничтожна как нарушающая требования части 2 статьи 290 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств нарушения публичного интереса оспариваемой сделкой.

В принятии уточнения иска о признании недействительной государственной регистрации (отсутствующей регистрации) права собственности администрации на объекты с кадастровыми номерами 86:17:0010104:3774, 86:17:0010104:3773, 86:17:0010104:3771 суд первой инстанции отказал со ссылкой на пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), и не установив оснований для признания отсутствующим зарегистрированного права муниципального образования на момент оспариваемой сделки. При этом судом установлено следующее.

Из материалов регистрационного дела по спорным помещениям, представленным Управлением Росреестра 06.10.2022, следует, что на основании постановления администрации от 06.10.2014 был приватизирован объект - нежилые помещения по ул. Ленинградская, 29 г. Когалыма:

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3772, общей площадью 46,5 кв. м. Часть N 1 (подвал, помещения: 1, 2);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3775, общей площадью 5 132,4 кв. м. Часть N 1 (1 - 2 17 этажи; подвал: помещения 13, 14, 16, 30-32, 35-54, 60, 61) общей площадью 5 178,9 кв. м, что составляет 4/5 доли от общей площади здания.

Этим же постановлением (пункт 2) КУМИ г. Когалыма было дано разрешение в соответствии с действующим законодательством оформить документы на объекты (нежилые помещения):

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3772, общей площадью 46,5 кв. м. Часть N 1 (подвал, помещения: 1, 2);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3775, общей площадью 5 132,4 кв. м. Часть N 1 (1-2 этажи; подвал: помещения 13, 14, 16, 30-32, 35-54, 60, 61);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3774, общей площадью 30,8 кв. м;

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3773, нежилое помещение, общей площадью 62,4 кв. м часть N 1 (подвал: помещения 5, 18-20);

- с кадастровым номером 86:17:0010104:3771, общей площадью 1056,1 кв. м часть N 2 (подвал: помещения 3, 4, 6,10-12, 15, 17,21-29, 33, 34, 55-59).

Таким образом, на основании постановления администрации от 06.10.2014 в результате приватизации части здания ООО "Меандр Люкс", оставшиеся помещения подвала были оформлены, поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности муниципального образования.

Установив изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к заключению: о необоснованности доводов истца о том, что спорные помещения не могли являться самостоятельным предметом сделки, а являются общим имуществом; технические характеристики помещений не исключают возможности их использования в качестве нежилых помещений, при этом оспариваемое соглашение не содержало указание на конкретное назначение и целевое использование помещений, передаваемых истцу; наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций также не лишает собственников возможности выделить не занятые данным оборудованием помещения в иных целях; истец, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был осмотреть состояние передаваемого ему объекта, убедиться в соответствии его иным характеристикам, в том числе о наличии отдельного входа в свои помещения, минуя помещения второго собственника, возможности обустройства в соответствии с планируемыми целями использования.

Исходя из положений пункта 1 статьи 181, пункта 1 статьи 179, статьи 199 ГК РФ, придя к выводу, что срок исковой давности составляет один год, тогда как истец должен был узнать о фактическом состоянии переданных ему помещений в момент подписания акта приема-передачи имущества 11.05.2018, учитывая, что исковое заявление поступило в суд 01.07.2022, суд по заявлению ответчика применил исковую давность, признав срок пропущенным.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, отказал в ходатайстве о назначении по делу судебно-технической экспертизы, отметив, что суд первой инстанции не признал наличие процессуальной необходимости и целесообразности экспертизы; третий и четвертый вопросы, предложенные истцом, о том, находятся ли в спорных помещениях инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование, каково функциональное назначение подвального помещения, в суде первой инстанции не заявлялись; с учетом предмета спора о признании недействительным соглашения и применении последствий недействительности сделки в виде возврата помещений, а также сроков исковой давности по заявленным требованиям, обстоятельства, на выяснение которых направлены вопросы, не имеют правового значения для дела.

Ссылаясь на абзац третий части 1 статьи 2, статью 420, пункт 1 статьи 432, пункты 1, 4 статьи 421, пункт 2 статьи 168, статьи 178, 179 ГК РФ, пункты 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: истец не доказал, что его воля была направлена на совершение какой-либо другой сделки; не усматривается, что у истца возникла неопределенность относительно содержащихся в договоре условий; истец приступил к оформлению документов для согласования строительства отдельного входа; нарушение требований пожарной безопасности, в связи с чем эксплуатация объектов представляет угрозу жизни и здоровью граждан, не свидетельствует о том, что спорные помещения невозможно использовать после проведения соответствующих работ по приведению их в соответствие с ППР в РФ; истец сам не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность; при рассмотрении дела N А75-12954/2019 суды исходили из недоказанности истцом наличия оснований для расторжения спорного соглашения ввиду отсутствия существенно изменившихся обстоятельства, а также недоказанности несения убытков.

Кроме указанного, суд апелляционной инстанции расценил предъявление иска как очередную попытку истца, пришедшего к выводу о непригодности для себя условий заключенного соглашения, пересмотреть его условия с ответчиком и преодолеть преюдициальное значение вступивших в законную силу судебных актов в других судебных делах.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о пропуске истцом годичного срока давности, судебная коллегия отклонила доводы подателя жалобы о том, что течение срока исковой давности должно начаться с 2021 года, после обследования технических конструкций подвала, как основанный на неверном толковании правовых норм и без учета условий заключенного соглашения.

Оснований для вывода о злоупотреблении правом со стороны ответчиков суд апелляционной инстанции не установил.

Также суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций не лишает собственников здания возможности выделить не занятые данным оборудованием помещения для использования в иных целях, в том числе истцом, либо определить порядок доступа и пользования указанным имуществом всеми собственниками здания.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Истец обратился в суд, полагая, что по сделке ему было передано имущество - помещения в подвале торгового центра, которое не является самостоятельным объектом недвижимости, является общим имуществом, не имеет самостоятельного назначения, соответственно, основания для возникновения прав на это имущество как на самостоятельные объекты недвижимости и на распоряжение им у ответчика отсутствовали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 141.1 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Пунктом 2 статьи 141.4 ГК РФ предусмотрено, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таком здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 7 статьи 287.5 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).

Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения, глава 16 дополнена параграфом 2 - "Общее имущество собственников недвижимых вещей".

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 259.1 установлено, что собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

Пунктом 5 статьи 259.3 ГК РФ предусмотрено, что недвижимые вещи, относящиеся к общему имуществу, не подлежат передаче в собственность третьим лицам, за исключением случаев, если решение об этой передаче принято собственниками недвижимых вещей единогласно при условии, что эта передача не противоречит закону.

Таким образом, в настоящее время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, урегулированы законом.

На момент совершения спорной сделки такие отношения не были урегулированы законом. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Как разъяснено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 Постановления N 64), пункт 41 Постановления N 25.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 N 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления N 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает даже если зарегистрированы права на него как на самостоятельный объект недвижимости.

В указанном определении Верховного Суда Российской Федерации применительно к ситуации нахождения в спорном подвальном помещении индивидуального теплового пункта, необходимого для обеспечения горячим водоснабжением здания, которое входит в состав общедомового имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием здания, сделан вывод о том, что несмотря на наличие в ЕГРН записи о собственнике спорного подвального помещения, оно принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности и, соответственно, не могло войти в конкурсную массу должника и быть реализовано на торгах в процедуре банкротства.

Изложенное позволяет прийти к выводу, что наличие регистрации права собственности в ЕГРН на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

Соответственно, исходя из правовой природы общего имущества здания как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования помещениями, расположенными в здании, такое имущество не может являться предметом сделок.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В целях обеспечения прав собственников нежилых помещений в здания в пункте 3 Постановления N 64 закреплено правило о принадлежности собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 74 Постановления N 25, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Запрет на отчуждение общего имущества здания (доли в праве собственности на общее имущество здания) содержится в статье 290 ГК РФ.

На основании изложенного судебная коллегия полагает не соответствующими приведенным нормам материального права выводы судов об отказе в иске со ссылкой на отношение истца к этому имуществу при совершении сделки, факт его осмотра им и отсутствие замечаний с его стороны, подписание акты передачи и проч.

В связи с этим не имеет правового значения и ссылка судов на предыдущее решение по делу N А75-12954/2019, в котором были установлены такие обстоятельства, что он мог и должен был знать о состоянии передаваемых ему объектов (при том, что не состояние, а функциональное назначение определяет статус имущества).

Выводы же судов по рассмотренному делу N А75-12954/2019 (с другим предметом иска) правового значения не имеют.

Между тем имеющий основополагающее для данного дела вопрос о том, являются ли переданные истцу помещения общим имуществом, судами не разрешен.

Выводы судов о том, что на основании постановления администрации от 06.10.2014 в результате приватизации части здания ООО "Меандр Люкс", оставшиеся помещения подвала, были оформлены, поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности муниципального образования, не могли явиться самостоятельным основанием для отказа в признании правомерными доводов истца.

По сути, суды полагались на презумпцию достоверности реестра прав недвижимости, которая закреплена в статье 1 Федерального закона N 218-ФЗ от 13.07.2015 "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Действительно, в пункте 1 статьи 8.1 ГК РФ закреплены принципы публичности и достоверности государственного реестра.

Достоверность государственного реестра означает, с одной стороны, соответствие сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведениям в документах, на основании которых вносились данные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с другой - что такие сведения соответствуют объективной реальности (именно с этой целью кадастровый (технический) учет и учет прав осуществляются сегодня в рамках одной системы, одним государственным органом).

Между тем, исходя из взаимосвязанных положений части 3 и части 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ, государственная регистрация права на недвижимость, является актом органа государственной власти, имеющим правоподтверждающий, а не правообразующий характер, а установленный пунктом 5 статьи 5, частью 2 статьи 1 и частью 1 статьи 7 Закона принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости определен как презумпция до ее опровержения в установленном порядке.

Следовательно, презумпция достоверности реестра может быть опровергнута в судебном порядке.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2018 N 310-ЭС18-13357, ГК РФ устанавливает основополагающие принципы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество, одними из которых являются принципы публичности и достоверности, то есть бесспорности зарегистрированных в реестре прав, отсутствия сомнений в наличии у объекта, на который осуществлена регистрация прав, признаков недвижимости. Между тем осуществление государственной регистрации прав на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления N 25). Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью. Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В связи с этим ни регистрация в ЕГРН, ни осуществление технического (кадастрового) учета в данном споре сами по себе не подтверждают, что спорные помещения являются самостоятельными объектами недвижимости.

Выводы судов о характере спорного имущества, основанные на оценке представленных в дело доказательств, являются преждевременными.

Оценивая представленное истцом заключение ООО МПФ "Легион-3000", суд первой инстанции сделал вывод о его неотносимости, поскольку оно составлено в 2021 году, между тем в данном заключении имеются выводы, что спорный подвал - это технический подвал. Суд признал, что эксперт ООО МПФ "Легион-3000" не имеет достаточной информации о строительстве и эксплуатации здания, что акт приемки в эксплуатацию здания не содержит информации о технических характеристиках подвала, указал также на вероятность возникновения недостатков строительных конструкций.

Отмечая, что эксперт не имеет достаточной информации для сделанных им выводов (не обладает информацией о строительстве и эксплуатации здания, за исключением копий отдельных разделов рабочего проекта, не имея информации об отсутствии корректировок и изменений в проект строительства), суд, также не имея достоверных сведений о том, на основании какого проекта строилось здание, как оно вводилось в эксплуатацию, была ли с 2018 года до 2021 года проведена реконструкция, в результате которой подвал с самостоятельными помещениями (как утверждает ответчик) стал техническим подвалом (согласно заключению), не мог немотивированно его отклонить, поскольку фактически признал, что сам располагает неполными и вероятностными выводами.

Ссылка на заключение, представленное ООО "Меандр Люкс", также необоснованна. Суд сделал вывод, что оно содержит характеристики спорных помещений до совершения сделки, между тем судом приведены только следующие характеристики из заключения - высота подвала - переменная от 2,50 до 3,00 м, доступ осуществляется с первого этажа по лестницам, стены подвала выполнены из фундаментных блоков стеновых различной номенклатуры по ГОСТ 13579-78. Никаких характеристик, которые позволяли бы отнести к общему имуществу или исключить основания для этого - не приведено ни в заключении, ни судом. Наоборот, в заключении указано, что покрытия и перекрытия над техническим этажом - сборные железобетонные плиты, местами монолитные участки.

Допущенная в качестве специалиста к участию в деле по ходатайству ответчиков эксперт Фатьянова Т.С. на вопрос суда о том, имелись ли на момент обследования в подвальном помещении инженерные системы и коммуникации, ответила утвердительно, указав также, что они предназначены для жизнедеятельности всего здания в целом, не могут являться изолированными и принадлежат всем собственникам, для поддержания бесперебойной работы теплоузел, электрощитовая и приточная вентиляция и прочие инженерные коммуникации нуждаются в обслуживании специализированными организациями, цели использования помещений ей неизвестны, часть возможно являются вспомогательными. Изложенные выводы специалиста сами по себе являются противоречивыми, указывают на неопределенность для данного специалиста того, какие помещения являются вспомогательными.

Суд первой инстанции в своем решении это отметил, так как отказывая истцу в назначении судебной экспертизы, мотивировал отказ тем, что оба привлеченных специалиста высказались о невозможности сделать однозначный вывод о техническом состоянии конструктивных элементов здания или его частей по состоянию на 11.05.2018.

Между тем, как было указано выше, в соответствии с пунктом 2 Постановления N 64 при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, в силу статьи 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а на технические подвалы. Проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей только на вопрос о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев. Необходимо установление того, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, при этом результаты экспертизы подлежат правовой оценке исходя из нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в Постановлении от 13.08.2006 N 491. Кроме того, к общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в одном из принадлежащих истцу помещений расположен тепловой узел, обслуживающий все здание в целом. При этом в дело представлена проектная документация (том 2 л.д. 4, т. 3 л.д. 44), в которой указано, что между грунтом и панелью перекрытия первого этажа расположен технический подвал.

В соответствии с пунктом 5.71 Свода правил СП 118.13330.2022 "СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения" к помещениям технического назначения относятся: помещения инженерно-технических систем: электрощитовая, машинное отделение лифтов, тепловой пункт, вентиляционная камера, насосная, мусоросборная камера и т.п.; помещения для размещения технологического оборудования предприятия (организации); диспетчерские, узлы наблюдения и пр.

Данный СП также различает этаж подвальный и этаж технический: подвальным является этаж, отметка пола помещений которого расположена ниже планировочной отметки уровня земли более чем на половину высоты помещения (пункт 2.142), этаж технический - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций высотой не менее 1,8 м до низа несущих конструкций (пункт 3.1.44). То есть наличие помещений (как самостоятельных объектов недвижимости) является одним из признаков, который в том числе отличает подвал как этаж от технического подвала.

Указанные подходы к определению состава общего имущества в спорном здании судами не применены, не выяснено, имеется ли у спорных помещений самостоятельное назначение, доводам истца об отсутствии у помещений самостоятельного назначения оценка не дана, возможные процессуальные меры для выяснения этих обстоятельств не приняты.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами судов, из которых следует, что одним из оснований для отказа в иске послужило то, что при заключении сделки стороны не определили назначение помещений.

Действительно, конкретное назначение помещений сторонами не было определено, между тем следует учитывать, что предметом сделки может быть только оборотоспособный объект гражданских прав, отвечающий признакам самостоятельного объекта недвижимого имущества.

Следовательно, необходимо было принять во внимание то, помещения какого назначения в принципе действующее законодательство разрешает размещать в подвалах общественных и торговых зданий, и могут ли спорные помещения быть использованы по такому назначению, можно ли их признать имеющими самостоятельное назначение, в связи с чем разрешить вопрос о том, были ли переданы истцу по сделке помещения, которые он мог бы использовать в соответствии с тем назначением, которое допускается в подвалах зданий.

Например, вышеуказанным СП 118.13330.2022 "СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения" в Приложении В определен перечень помещений, размещение которых допускается в подземном и цокольном этажах общественного здания. Так, в подземном этаже можно размещать: бойлерные; насосные водопровода и канализации; дизель-генераторные установки, трансформаторные подстанции; камеры вентиляционные и кондиционирования воздуха; узлы управления и другие помещения для установки и управления инженерным и техническим оборудованием зданий; машинное отделение лифтов, помещения для оборудования системы пожаротушения (В.1.1.); стоянки автомобилей - по СП 113.13330; мойки для автомобилей; очистные (В1.1).

В подвальном этаже для всех общественных зданий разрешено размещать: все помещения, размещение которых допускается в подземных этажах; вестибюль и гардеробные; уборные для взрослых, умывальные, душевые; курительные (с учетом требований; раздевальные; помещения соляриев; комнаты обслуживающего персонала, тренерские, инструкторские, помещения отдыха, приема пищи и т.п.; зальные помещения с числом мест до 300 (зрительные, актовые, музыкальные и др.). Помещения физкультурно-оздоровительного назначения; книгохранилища; архивохранилища; медицинские архивы и т.п.; кладовые и складские помещения в соответствии с требованиями СП 4.13130; разгрузочные, загрузочные, распаковочные; экспедиция для разных организаций; помещения хранения, разгрузки и сортировки багажа, кладовые и хранилища всех видов. Помещения для сбора и упаковки макулатуры. Мусоросборные камеры; Помещения по инженерно-техническому обеспечению общественного здания (тепловые пункты, насосные, в том числе противопожарного водопровода, электрощитовые, главные распределительные щиты, вводно-распределительные устройства, компрессорные, вентиляционные камеры, дистилляционные, мастерские по эксплуатации зданий, серверные) (пункт В.2).

Очевидно, что использование помещений подвала для определенных зданий, то есть перечень возможного использования - ограничен, и не все помещения будут считаться имеющими самостоятельное назначение.

Необоснованно при определении оборотоспособности объектов сделки отклонены доводы отзыва Отдела надзорной деятельности и профилактической работы (по г. Когалыму) управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по ХМАО - Югре о том, что эксплуатация помещений технического подвала (подвальный этаж) объекта защиты после изменения класса функциональной пожарной опасности технического этажа, а также изменения систем противопожарной защиты, допускается только после разработки проектной документации, выполненной в соответствии с действующими на момент изменений нормативных документов по пожарной безопасности, в соответствии с новым классом функциональной пожарной опасности.

В данном отзыве указано лишь на возможную, а не существующую возможность эксплуатации помещений технического подвала, необходимо изменение класса функциональной пожарной опасности. Судами не выяснено, соответствует ли класс пожарной опасности требованиям законодательства применительно к тем помещения, которые ответчик считает самостоятельными объектами недвижимости, допущенными к размещению в подвальном этаже торгового центра.

Такие классы, как следует из статьи 32 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", напрямую зависят от назначения помещений, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна.

Как пояснил в судебном заседании представитель ответчика, все здание в целом ранее было в муниципальной собственности, часть помещений были проданы третьему лицу, после чего часть помещений в подвале решили зарегистрировать как самостоятельные.

Судам с целью установления наличия у предмета сделки признаков объектов недвижимости как самостоятельных объектов права следовало проверить и дать оценку и доводам истца о том, что при строительстве и вводе здания в эксплуатацию в подвале самостоятельных помещений не существовало.

Так как здания и сооружения создаются в результате строительства (пункт 1 статьи 141.3 ГК РФ), помещения (жилые и нежилые) являются обособленной частью здания (пункт 1 статьи 141.4 ГК РФ), ввод в эксплуатацию подтверждает выполнение строительства в соответствии с проектной документацией (часть 1 статьи 55 ГрК РФ), следовало проверить указанные доводы истца.

Если таких помещений не было при строительстве и вводе в эксплуатацию здания торгового центра, в последующем они могли появиться только в результате реконструкции, под которой в статье 1 ГрК РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Вопреки принятой судами позиции ответчиков, администрация г. Когалыма могла дать разрешение на оформление нежилых помещений и постановку их на кадастровый учет только в случае, если на тот момент (постановление администрации от 06.10.2014) помещения уже существовали как самостоятельные объекты недвижимости. Такое решение администрации не могло являться самостоятельным основанием для возникновения объекта недвижимости и права собственности на него.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце 2 пункта 3 Постановления N 10/22 и в пункте 9 Постановления N 25, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В данном случае истец однозначно указывал на обстоятельства, что имущество либо его часть, по крайней мере помещение теплового узла, обладает признаками общего имущества, и так как администрация в таком случае распорядилась не своим имуществом, суд должен был сам квалифицировать сделку как ничтожную, в то время как рассмотрел доводы истца со ссылкой на нормы о недействительности сделки по статье 178 ГК РФ, не применив подлежащие применению нормы права.

Арбитражный суд своим решением вносит правовую определенность в правоотношения сторон, между тем суды первой и апелляционной инстанций указали, что наличие в подвальном помещении инженерных коммуникаций не лишает собственников возможности выделить не занятые данным оборудованием помещения для использования в иных целях, то есть судом предложено каким-либо образом все-таки выделить общее имущество, однако при непризнании судом в настоящем деле того, что спорные помещения являются общим имуществом, такое решение между собственниками не может быть достигнуто.

Также суды сделали преждевременный вывод о пропуске срока исковой давности и отсутствии злоупотребления правом со стороны ответчика и третьего лица.

В дело представлен отзыв третьего лица - ООО "Меандр Люкс", из которого следует, что между сторонами в 2022 году имелась переписка по предложению истца заключить договор аренды на принадлежащее ему имущество, в котором расположено инженерное оборудование. Однако ООО "Меандр Люкс" после получения требования обнаружило, что приобретенные истцом спорные помещения являются техническим этажом здания, о чем сообщило истцу в письме. В итоге данное общество считает, что необходимо установить функциональное назначение технического этажа здания, является ли он самостоятельным объектом недвижимости, были ли допущены нарушения при постановке на кадастровый учет и оформлении права собственности МО г. Когалыма на спорные помещения.

При этом третье лицо не обращается с какими-либо самостоятельными требованиями, направленными на внесение правовой определенности по вопросу использования помещений, в которых расположено инженерное оборудование (с этим фактом третье лицо не спорит), но предъявляет к истцу требования о взыскании неосновательного обогащения, вытекающие из его статуса сособственника здания, размер которого зависит в том числе от его доли в праве (дела NN А75-2-255/2020, А75-8863/2022, А75-7397/2023, А75-7399/2023).

Возможность третьего лица на основании того, что за истцом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в подвале, требовать несения истцом расходов на содержание здания как сособственником, одновременное отношение третьего лица к имуществу (его части) как общему, при позиции администрации, которая отрицает общий характер имущества, и при отсутствии каких-либо иных собственников, которые могут поставить вопрос о том, какое имущество является общим, создает для истца ситуацию, в которой он не может защитить свои права.

Такой подход приводит к невозможности реальной защиты истцом своих интересов в ситуации, когда ответчик и третье лицо игнорируют необходимость внести правовую определенность в отношении того, какое имущество является общим, поскольку им достаточен факт регистрации прав истца в ЕГРН, но при этом срок исковой давности продолжает течь.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 ГК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, Постановление N 25).

В качестве санкции за злоупотребление правом рассматривается отказ судов в применении исковой давности, что соответствует по своему смыслу пункту 2 статьи 10 ГК РФ. Иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 ГК РФ, а именно: равенству участников регулируемых Гражданским кодексом Российской Федерации отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 22.11.2011 N 17912/09).

Таким образом, поскольку судами не исследованы и не оценены указанные доводы истца при разрешении вопроса о применении срока исковой давности, о наличии оснований для отказа в применении срока исковой давности по статье 10 ГК РФ, соответственно, следует признать, что обстоятельство, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, не установлено.

Все вышеперечисленные нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены судом кассационной инстанции в связи с необходимостью установления фактических обстоятельств дела посредством исследования и оценки доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 287 АПК РФ) и потому влечет отмену судебных актов с направлением дела в суд первой инстанции для наиболее полной реализации лицами, участвующими в деле, правового инструментария защиты своих интересов.

При новом рассмотрении дела суду необходимо в соответствии с частью 2.1 статьи 289 АПК РФ учесть указанное в настоящем постановлении, а именно: установить, являются ли переданные истцу по сделке помещения общим имуществом, каждое из них либо часть; имеются ли в подвале помещения как недвижимые вещи; при надобности применения специальных знаний для установления вышеуказанных обстоятельств поставить на обсуждение сторон соответствующий вопрос (статьи 55, 82 - 87 АПК РФ) или предпринять необходимые для этого самостоятельные действия (статьи 55.1, 87.1 АПК РФ, пункт 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции"); по итогам установления всех юридически значимых обстоятельств разрешить спор по существу при правильном применении норм материального и процессуального права, решив в числе прочего вопрос о распределении судебных расходов, включая расходы по кассационной жалобе.

Судебная коллегия отмечает, что в случае наличия оснований, при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки необходимо учесть невозможность возврата стороне по сделке общего имущества (если будет установлено, что часть помещений истца являлась и является самостоятельным объектом недвижимости), которое само по себе не является самостоятельным объектом прав. Если в здании два собственника (истец и третье лицо), то право на общее имущество не может перейти к ответчику.

Кроме того, так как в здании только два собственника - истец и третье лицо, нормы об общем имуществе могут быть применены, если будет установлено, что часть переданных истцу помещений все-таки является самостоятельным объектом недвижимости, в ином случае следует рассмотреть вопрос о том, имело ли место распоряжение ответчиком имуществом третьего лица.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

решение от 13.02.2023 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 19.05.2023 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-12328/2022 отменить. Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.