Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2011 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х. Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондаренко Е.Н.

при участии:

от истца: явка представителя не обеспечена, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ответчика: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом (почтовое уведомление N 34400237436868),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сандра"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 24.02.2011 по делу N А32-31530/2010,

принятое в составе судьи Артамкиной Е.В.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сандра"

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи

о признании права собственности

общество с ограниченной ответственностью "Сандра" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи, г. Сочи (далее - ответчик, администрация) о признании права собственности на одноэтажную пристройку литера "А", общей площадью 239,3 кв. м, двухэтажную пристройку литера "А2", общей площадью 647,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Вардане, ул. Львовская, 14.

Заявленные требования мотивированы тем, что к существующему зданию литер А-закусочная в 2000 г. без получения разрешения на строительство, общество возвело одноэтажную постройку-литер А1 площадью 239,3 кв. м и двухэтажную пристройку литер А2 общей площадью 647,7 кв. м. Данные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований, поскольку истец не представил доказательств обращения за получением необходимых разрешений и того, что в выдаче таких разрешений ему было отказано неправомерно, а также в связи с отсутствием у истца права собственности либо постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под строениями.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Сандра" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило отменить его и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Земельный участок, на котором ООО "Сандра" в 2000 году без разрешения к ранее существующему кафе "Вардане" (литер А) пристроены одноэтажные постройки - литер А1 и А2, предоставлены истцу на праве аренды для использования его в целях общественного питания.

Возведенные строения соответствуют строительным и градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям, сохранение спорных объектов не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В процессе строительства общество обращалось к администрации с заявлением об оформлении самовольно возведенных строений, однако, ответчик рекомендовал обратиться в межведомственную комиссию или в суд.

Возможность легализовать спорные объекты в административном порядке у истца отсутствует.

В судебное заседание представители надлежаще уведомленных о судебном заседании сторон не явились. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец владеет на праве собственности нежилым зданием - закусочной "Вардане" лит. А, общей площадью 75,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Сочи, пос. Вардане, ул. Львовская, 14 (свидетельство о праве собственности 23 АБ N 206699).

На основании постановления администрации города Сочи от 21.11.1995 N 919/5 "О предоставлении в аренду сроком на 49 лет товариществу с ограниченной ответственностью "Сандра" земельного участка, фактически занимаемого закусочной "Вардане" по ул. Львовской, 14 в Лазаревском районе" истец и Комитет по управлению имуществом г. Сочи заключили договор аренды земельного участка от 12.04.1996 N 136 площадью 660 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Вардане, ул. Львовская, 14 на срок до 01.01.2045. Настоящий договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи за N 070 от 27.05.1996.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен истцу в аренду для использования его в целях общественного питания.

В соответствии с ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" N 14-ФЗ от 08.02.98 в результате перерегистрации ТОО "Сандра" создано ООО "Сандра", которое является правопреемником по всем правам и обязанностям товарищества (устав общества, свидетельство серии Л N 04313 от 31.05.1999).

На предоставленном ему в аренду земельном участке, истец в 2000 году к существующему строению, без разрешения на строительство возвел одноэтажную постройку - лит. "А", общей площадью 239,3 кв. м, и двухэтажную пристройку лит. "А2", общей площадью 647,7 кв. м.

Ссылаясь на ст. 222 ГК РФ и соответствие строений литер А1 и А2 строительно-техническим нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровья граждан, ООО "Сандра" обратилось с иском к администрации муниципального образования г. Сочи о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества, посчитал их необоснованными. Апелляционная инстанция согласна с выводом об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя по следующим основаниям.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Наличие данных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, ему необходимо представить доказательства того, что в создании объекта не участвовали другие лица и при его создании соблюдены требования действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что этим не нарушаются законные интересы других лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

По смыслу указанной нормы права, право собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим, может быть признано за этим лицом при условии наличия у заявителя вещного права на земельный участок под самовольно возведенным объектом недвижимости, и отсутствии нарушений при возведении объекта прав и охраняемых законом интересов других лиц либо угрозы жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

На основании статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 660 кв. м, на котором расположено кафе (литер А) и осуществлено строительство спорных объектов (литеры А1 и А2), расположенный по адресу: Лазаревский район, пос. Вардане, ул. Львовская, 14, предоставлен ООО "Сандра" в аренду до 01.01.2045 г.

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Данная норма закона ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды (аналогичная позиция подтверждается судебной практикой - постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.04.2011 по делу N А53-10445/2010, Определение ВАС РФ от 08.07.2010 N ВАС-8363/10 по делу N А40-39379/09-40-287, постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-740/10-С6 по делу N А07-8717/2009).

Доказательств того, что общество владеет названным земельным участком на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, в материалы дела не представлено.

Более того, апелляционная инстанция отмечает, что в силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Разрешенным видом использования земельного участка, предоставленного ООО "Сандра" в аренду, установлено его использование в целях общественного питания (пункт 1.3 договора), указанный вид использования является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию. Договором также предусмотрена обязанность арендатора использовать предоставленный участок в соответствии с целями предоставления.

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора, связанную с пользованием имуществом, соблюдать установленные законом и договором ограничения.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В силу статьи 3 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации заказчик (застройщик) - гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления (статья 2 Закона об архитектурной деятельности в Российской Федерации).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Материалами дела подтверждается и не отрицается ООО "Сандра" возведение спорных объектов самовольно в отсутствие разрешительной документации.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

За разрешением на строительство ООО "Сандра" в ходе возведения литеров А1 (одноэтажная пристройка) и А2 (двухэтажная пристройка) не обращалось.

В апелляционной жалобе общество сослалось, что в процессе строительства обратилось к ответчику с заявлением об оформлении самовольно возведенных строений.

Между тем, объекты возведены обществом в 2000 году, с письмом об оформлении самовольных строений в собственность, общество обратилось только 15.07.2010. Как следует из представленного истцом в материалы дела ответа администрации г. Сочи от 05.08.2010 N 7094/01-02-34, администрация г. Сочи разъяснила заявителю, что на территории г. Сочи в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 27.07.2009 N 259 осуществляет деятельность городская межведомственная комиссия по пресечению самовольного строительства, в полномочия которой входит проверка самовольных построек на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам и решение вопроса о возможности сохранения указанных построек. В связи с этим, администрация рекомендовала обратиться обществу в межведомственную комиссию к ответственному секретарю.

Однако, доказательств обращения с заявлением о возможности сохранения самовольной постройки в межведомственную комиссию, а также отказа уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления, ООО "Сандра" не представлено. Таким образом, общество не предприняло все зависящие от него меры для узаконения самовольных построек в административном порядке.

Истец в апелляционной жалобе указал, что возведенные строения соответствуют строительным и градостроительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим и пожарным требованиям, сохранение спорных объектов не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Указанный довод апелляционной инстанцией отклоняется ввиду следующего.

Вопрос безопасности возведенных построек и возможности их легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами. Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона "О пожарной безопасности", утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 49 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" должностными лицами, уполномоченными в соответствии с данным Федеральным законом осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор являются главные государственные санитарные врачи и их заместители, руководители структурных подразделений и их заместители, специалисты органов, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор.

В нарушение требований закона, ООО "Сандра" в материалы дела не представлены заключения уполномоченных органов, подтверждающие соответствие возведенных построек требованиям строительных, противопожарных и санитарно-эпидемиологических норм, а также отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок, на котором расположены самовольные постройки, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также учитывая непредставление доказательств соответствия возведенных объектов (литеры А1 и А2) предусмотренным законодательством нормам и требованиям, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности общества на спорные объекты и правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования и оценки имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы ООО "Сандра" оплатило квитанцией от 23.03.2011 государственную пошлину в размере 2000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2011 по делу N А32-31530/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.