Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального

предпринимателя Божко Сергея Владимировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.05.2024 по делу N А32-6743/2022

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 1022301606799, ИНН: 2310032246)

к индивидуальному предпринимателю Божко Сергею Владимировичу (ИНН 230804555455)

при участии третьих лиц: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

г. Краснодар, Тихонова Лариса Владимировна, Ткачева Ксения Эдуардовна, Еремян Рудольф Андроникович, Романько Алексей Николаевич

о сносе самовольной постройки,

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Божко С.В. (далее - предприниматель) о сносе самовольной постройки - четырехэтажного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0204043:73 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68, о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Тихонова Л.В., Ткачева К.Э., Еремян Р.А.

Решением суда от 03.04.2023, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 28.06.2023, в удовлетворении исковых требований отказано, ввиду пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.04.2023, а также постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено, что спорный объект возведен с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности. Возможность приведения здания в соответствие обязательным требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, а также документацией по планировке территории, не исследована. Вывод о пропуске администрацией срока исковой давности является преждевременным.

При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Романько Алесей Николаевич.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 суд обязал индивидуального предпринимателя Божко Сергея Владимировича в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда привести спорный объект - четырехэтажное здание, площадью застройки 202, 2 кв. м, общей площадью 634,3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Передерия, 68, в соответствие техническими показателями (характеристиками) разрешения на строительство N 23-RU 23306000-51 от 15.11.2013. В случае неисполнения ИП Божко С.В. решения суда в установленные сроки, администрации муниципального образования город Краснодар предоставлено право совершить указанные действия за свой счет с отнесением на ответчика данных расходов. В случае неисполнения ответчиком решения суда в течение установленного срока, взыскать с индивидуального предпринимателя Божко Сергея Владимировича в пользу администрации муниципального образования город Краснодар неустойку за неисполнение настоящего решения в размере 20 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения настоящего решения. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на соответствие объекта требованиям безопасности, эксплуатация здания не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Приведение объекта в соответствии с техническими показателями не приведет к восстановлению прав истца.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации от 19.09.2013 N 7190 утвержден градостроительный план N RU23306000-00000000000700 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73, согласно которому земельный участок находится в территориальной зоне ОД. 2 (общественно-деловая зона местного значения), на земельном участке допускается размещение трехэтажного индивидуального жилого дома, с предельным количеством этажей - 3, предельной высотой здания 12 м.

15 ноября 2013 года администрация Западного внутригородского округа города Краснодара собственнику земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68 Романько А.Н. выдала разрешение N 23-RU23306000-51 на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, общей площадью 577,3 кв. м, площадью застройки 212,46 кв. м.

Четырехэтажный жилой дом общей площадью 634,3 кв. м поставлен на кадастровый учет 14.04.2014 с присвоением кадастрового номера 23:43:0204043:120, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за Романько А.Н. 25.04.2014 на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2013 и кадастрового паспорта здания от 14.04.2014.

По договору купли-продажи от 26.05.2014 Романько А.Н. продал земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204043:73, а также расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером 23:43:0204043:120 предпринимателю, за которым в 2014 году зарегистрировано право собственности на земельный участок и расположенный на нем объект.

Согласно письму администрации Западного внутригородского округа города Краснодара от 09.12.2021 исх. N 5947/42, уведомления о соответствии (несоответствии) построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности по вышеуказанному адресу администрацией округа не выдавались.

По сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0204043:73 также не выдавались.

12 ноября 2020 года управление по жилищным вопросам администрации провело внеплановую выездную проверку в отношении предпринимателя на предмет соблюдения обязательных требований в области жилищных отношений, по результатам которой установлено, что фактически спорное здание используется как отель "Smart People Eco".

Письмом межведомственной комиссии администрации по использованию жилищного фонда от 23.11.2021 N 1081-04 предпринимателю отказано в переводе жилого дома по ул. Передерия, 68 в нежилое помещение.

Администрация, ссылаясь на то, что разрешение на реконструкцию не выдавалось, спорное здание является самовольной постройкой, обратилась в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44), С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка (пункт 13 Постановления N 44).

Ранее аналогичные разъяснения содержались в пунктах 22, 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (далее - Постановление Пленума N 10/22).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, при наличии у строения хотя бы одного из указанных в норме квалифицирующих признаков, оно является самовольной постройкой.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (абзац четвертый пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Из указанных норм права следует, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, состоящее, в том числе в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку. К признанию постройки самовольной может приводить, в частности, возведение объекта с нарушением нормативных ограничений градостроительной деятельности, определяющих допустимые параметры построек.

В соответствии с пунктом 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и абзацем 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Из материалов дела следует, что застройщику выдано разрешение N 23-RU23306000-51 на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, общей площадью 577,3 кв. м, площадью застройки 212,46 кв. м.

Между тем фактически возведено четырехэтажное нежилое помещение с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности.

Технические характеристики спорного здания не позволяют отнести их к индивидуальному жилому дому.

Спорный объект капитального строительства, фактически представляющий собой четырехэтажное коммерческое здание, возведен в отсутствие разрешения на строительство и является самовольной постройкой.

Здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены, о чем указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.02.2020 N 308- ЭС19-21484 указано, что при отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих невозможность использования объекта в целях личного проживания, основания для сноса объекта в связи с использованием ответчиком постройки и земельного участка по нецелевому назначению нельзя признать правомерными.

Согласно сведениям ИСОГД Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (письмо N 19659/29 от 06.12.2021) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204043:73 в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в редакции от 22.07.2021, расположен в территориальной зоне ОД-1-6 (зоне застройки объектами делового, общественного и коммерческого назначения вдоль магистральных въездных маршрутов. Тип 1), предусматривающей в качестве основных видов разрешенного использования, в том числе гостиничное обслуживание, обслуживание жилой застройки.

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в ранее действовавшей редакции от 19.11.2020, указанный земельный участок располагался в территориальной зоне Ж.1.1 (зоне застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара).

В соответствии со сведениями ГИСОГД документация по планировке территории, в границах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 23:43:0204043:73, не разрабатывалась.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 03.08.2021, объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68, общей площадью 634,3 кв. м, количество этажей - 4, площадью застройки 204,1 кв. м, возведен в 2014 году, собственником жилого дома указан Божко С.В. на основании договора купли-продажи от 26.05.2014.

В материалы дела также представлен кадастровый паспорт спорного строения от 14.04.2014 N 2343/12/14-315528, содержащий схему расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, определением суда от 19.04.2022 г. по данному делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "Исследовательский центр судебных экспертов" (г. Краснодар, ул. Калинина, 468) Шарифгалиевой Алине Викторовне.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить технические характеристики спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (в том числе, его вид и глубину залегания) и перегородок, крыши, наличие и вид внутренней отделки, наличие коммуникаций. Представить фото-таблицу.

2. Расположен ли вышеуказанный спорный объект в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73?

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с указанными требованиями.

4. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73, строений (капитальных и некапитальных), расположенных на данном земельном участке и на смежных земельных участках.

Установить, соблюдены ли при размещении спорного объекта нормативно установленные градостроительные и противопожарные отступы от соседних объектов и границы земельного участка. Если не соблюдены, установить данные несоответствия, и возможности приведения в соответствие.

5. Установить назначение спорного объекта, в соответствии с которым он используется в настоящее время. Возможно ли его использование в качестве индивидуального жилого дома?

6. Соответствует ли спорный объект разрешению на строительство от 15.11.2013 N 23-RU 23306000-51? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство и каким образом.

7. Соответствует ли спорный объект декларации об объекте недвижимости от 26.05.2014 г.? Если не соответствует, то установить указанные несоответствия.

8. Соответствует ли спорный объект градостроительному плану земельного участка от 19.09.2013 N RU23306000-00000000000700, в том числе по схеме размещения объекта на земельном участке.

9. Создает ли строительно-техническое состояние существующего спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

Определением суда от 24.05.2022 к проведению судебной экспертизы привлечен также эксперт Тарасов А.В.

В заключении судебной экспертизы N 47.07-ИЦСЭ от 25.07.2022 экспертами Шарифгалиевой А.В., Тарасовым А.В. сделаны следующие выводы:

1. Технические характеристики спорного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. Передерия, 68, представлены в нижеследующей таблице:

2. Вышеуказанный спорный объект расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0204043:73.

3. Спорный объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, параметрам, установленным правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар.

Объект экспертизы не соответствует требованиям противопожарных норм и правил, так как не оборудован 3-м типом системы оповещения и управления эвакуацией: отсутствуют речевые оповещатели. Для устранения выявленного несоответствия необходимо установить речевые оповещатели.

4. Спорный объект расположен на расстоянии:

- 6,42-7,44 м - от фасадной границы земельного участка; - 2,7-2,80 м - от левой границы земельного участка;

- 1,88-2,74 м - от тыльной границы земельного участка; - 1,19-1,24 м - от правой границы земельного участка;

- 1,36 м - до строения по ул. Передерия, 68/1; - 2,55 м - до навеса по ул. Передерия, 70; - 5,39-5,56 м - до здания по ул. Передерия, 70; - более 6,00 м - до строений по ул. Северной, 135.

Нарушений в части размещения объекта относительно границ земельного участка, установленных градостроительными нормами и правилами, не выявлено.

При размещении спорного объекта не соблюдены нормативно установленные противопожарными нормами требования к расположению относительно соседних строений по ул. Передерия, 68/1 и по ул. Передерия, 70 в г. Краснодаре. Так как площадь застройки объекта экспертизы и строений по ул. Передерия, 68/1, 70, включая незастроенную площадь между ними, не превышает 800 кв. м, противопожарные разрывы допускается не предусматривать.

5. Назначение спорного объекта - городская гостиница (отель). Использование объекта исследования в качестве индивидуального жилого дома: для заселения жильцов и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с пребыванием в таком здании - возможно, однако, признать его таковым нельзя с учетом превышения допустимой для индивидуальных жилых домов этажности: допустимо - 3, фактически - 4.

6. Объект экспертизы не соответствует разрешению на строительство от 15.11.2013 N 23-RU 23306000-51 в части назначения (разрешено - индивидуальный жилой дом, фактически - гостиница), превышения этажности (разрешено - 3, фактически - 4), и общей площади (разрешено - 577,3 кв. м, фактически - 634,3 кв. м). Устранение выявленных нарушений возможно на основании проекта организации работ. Для этого необходимо демонтировать мансардный этаж, изменить разрешение объекта (с гостиницы на индивидуальный жилой дом).

7. Декларация об объекте недвижимости от 26.05.2014 в материалы дела не представлена, однако, имеется заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014. Спорный объект не соответствует указанному заявлению в части назначения (по заявлению - жилой дом, фактически - гостиница).

8. Расположение объекта экспертизы относительно левой и правой границ земельного участка не соответствует градостроительному плану земельного участка от 19.09.2013 N RU23306000-00000000000700 (должно быть соблюдено расстояние: от левой границы - 3,0 м, от правой границы - 1,5 м, фактически: от левой границы2,67-2,80 м, от правой - 1,19 - 1,24 м).

Также объект экспертизы не соответствует градостроительному плану земельного участка от 19.09.2013 N RU23306000-00000000000700 в части превышения предельно допустимого количества этажей (допустимо - 3, фактически - 4) и предельно допустимой высоты от уровня земли до верхнего перекрытия последнего этажа (допустимо - 12,00 м, фактически - 13,58 м).

Устранение выявленных нарушений возможно, на основании проекта организации работ. Для этого необходимо демонтировать мансардный этаж (в результате его демонтажа общая площадь объекта, высота и количество этажей будут соответствовать градостроительному плану), а также часть здания, таким образом, чтобы соблюдались отступы от левой и правой границ земельного участка, равные 3,0 м и 1,5 м соответственно. Также необходимо изменить разрешение (с гостиницы на индивидуальный жилой дом).

9. Строительно-техническое состояние существующего спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта, поддерживает вывод суда первой инстанции о его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект не соответствует разрешению на строительство от 15.11.2013 N 23-RU 23306000-51, градостроительному плану земельного участка от 19.09.2013 N RU23306000-00000000000700, в части назначения (разрешено - индивидуальный жилой дом, фактически - гостиница), превышения этажности (разрешено - 3, фактически - 4), общей площади (разрешено - 577,3 кв. м, фактически - 634,3 кв. м), предельно допустимой высоты от уровня земли до верхнего перекрытия последнего этажа (допустимо - 12,00 м, фактически - 13,58 м).

Как установлено экспертами, в настоящее время спорный объект используется как городская гостиница (отель), использование объекта исследования в качестве индивидуального жилого дома возможно, однако, признать его таковым нельзя с учетом превышения допустимой для индивидуальных жилых домов этажности.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал на то, что суды преждевременно, без надлежащей оценки поведения застройщика при строительстве спорного объекта и ответчика при приобретении спорного нежилого помещения, как жилого дома, применили к спорным отношениям срок исковой давности,

При новом рассмотрении спора ответчик в обоснование своей добросовестности, в судебном заседании пояснил, что спорный объект не возводил, а приобрел его уже в существующем виде у Романько А.Н.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен продавец спорного объекта - Романько Алесей Николаевич, которому было предложено представить доказательства соблюдения норм законодательства при возведении спорного объекта. Романько А.Н. пояснения в суд не направил.

Из материалов дела следует, что застройщику Романько А.Н. выдано разрешение N 23-RU23306000-51 на строительство индивидуального трехэтажного жилого дома, общей площадью 577,3 кв. м, площадью застройки 212,46 кв. м.

Между тем, фактически Романько А.Н, было возведено четырехэтажное нежилое помещение с нарушением допустимых параметров в части назначения (разрешено - индивидуальный жилой дом, фактически - гостиница), превышения этажности (разрешено - 3, фактически - 4), общей площади (разрешено - 577,3 кв. м, фактически - 634,3 кв. м), предельно допустимой высоты от уровня земли до верхнего перекрытия последнего этажа (допустимо - 12,00 м, фактически - 13,58 м).

Технические характеристики спорного здания не позволяют отнести его к индивидуальному жилому дому. Спорный объект капитального строительства, фактически представляющий собой четырехэтажное коммерческое здание, возведен в отсутствие разрешения на строительство и является самовольной постройкой.

Изначально при регистрации права собственности на спорный объект было возведено четырехэтажное здание, которое не соответствовало полученному разрешению на строительство N 23-RU23306000-51 от 15.11.2023.

Кроме того, в соответствии с заключением судебной экспертизы, спорный объект не соответствует заявлению о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.05.2014 в части назначения, в соответствии с которым используется здание (по заявлению - жилой дом, фактически - гостиница).

Ответчик по договору купли-продажи у Романько А.Н. от 26.05.2014 приобрел спорный объект в качестве жилого дома, однако на данный момент, спорный объект используется в качестве гостиницы, что свидетельствует о нарушении ответчиком обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса РФ)

Таким образом, действия застройщика при строительстве спорного объекта и ответчика при его приобретении, как жилого дома нельзя признать добросовестными.

Поскольку действия ответчика нельзя признать добросовестными, с учетом выводов суда кассационной инстанции, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что срок исковой давности в данном случае не может быть применен.

Заключением судебной экспертизы при первоначальном рассмотрении дела установлен ряд отхождений технических характеристик спорного объекта разрешению на строительство от 15.11.2013 г. N 23-RU 23306000-51, градостроительному плану земельного участка от 19.09.2013 N RU23306000-00000000000700:

- в части увеличения общей площади (с разрешенных - 577,3 кв. м до 634,3 кв. м по фактическим показателям);

- в части превышения этажности (с разрешенных - 3 этажей до 4 этажей по фактическим показателям);

- в части предельно допустимой высоты от уровня земли до верхнего перекрытия последнего этажа (с разрешенных 12,00 м до - 13,58 м по фактическим показателям);

- в части назначения (разрешено - индивидуальный жилой дом, фактически - гостиница).

Как установлено экспертами, в настоящее время спорный объект используется как городская гостиница (отель), использование объекта исследования в качестве индивидуального жилого дома возможно, однако, признать его таковым нельзя с учетом превышения допустимой для индивидуальных жилых домов этажности.

Заключением судебной строительно-технической экспертизы N 47.07-ИЦСЭ от 25.07.2022 по данному делу установлено, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Экспертами установлено, что при размещении спорного объекта не соблюдены нормативно установленные противопожарными нормами требования к расположению относительно соседних строений по ул. Передерия, 68/1 и по ул. Передерия, 70 в г. Краснодаре. При этом, как отметили эксперты в исследовательской части заключения экспертизы, в соответствии с п. 4.12 СП 4.13130.2013 противопожарные разрывы между общественными зданиями, сооружениями допускается не предусматривать, если суммарная площадь застройки объектов, включая незастроенную площадь между ними, не превышает допустимой площади этажа в пределах пожарного отсека, принимаемой в соответствии с СП 2.13130.

Согласно п. 6.7.1 СП 2.13130.2020 "Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты" степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, допустимую высоту зданий и площадь этажа в пределах пожарного отсека общественных зданий, в том числе гостиниц и апартамент-отелей (за исключением общежитий и гостиниц с проживанием в квартирах жилых домов), следует принимать в соответствии с таблицей 6.9, зданий предприятий бытового обслуживания (ФФ3.5) - согласно таблице 6.10, предприятий торговли (ФЗ.1) - согласно таблице 6.11. При этом необходимо учитывать дополнительные требования, предусмотренные в настоящем разделе для зданий соответствующих классов функциональной пожарной опасности. Площадь пожарного отсека для объекта экспертизы и соседних строений составляет 800 кв. м с минимальным значением допустимой площади и наихудшими значениями степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности.

Суммарная площадь застройки указанных объектов, включая незастроенную площадь между ними, не превышает допустимой площади этажа в пределах пожарного отсека, принимаемой в соответствии с СП 2.13130 и равной 800 кв. м, следовательно, противопожарные разрывы между объектом экспертизы и строениями на смежных земельных участках по ул. Передерия, 68/1, 70 допускается не предусматривать.

Ответчиком в материалы дела также представлен отчет N 282 от 21.11.2022 по определению значения расчетной величины индивидуального пожарного риска, подготовленный специалистом ООО "Объединенные Противопожарные Системы" Похилец С.А., имеющим соответствующую квалификацию и аттестованного на осуществление указанной деятельности.

Согласно указанному отчету, на основании проведенных расчетов установлено, что пожарный риск для рассматриваемого объекта "Здание отеля" по адресу: г. Краснодар, ул. Передерия, 68 не превышает допустимое максимальное значение расчетной величины пожарного риска, установленное статьей 79 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Согласно ст. 53 Закона N 123-ФЗ безопасная эвакуация людей из зданий и сооружений при пожаре считается обеспеченной, так как интервал времени от момента обнаружения пожара до завершения процесса эвакуации людей при пожаре.

Таким образом, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан несоответствием противопожарных расстояний при размещении спорного объекта подтверждено также указанными расчетами противопожарных рисков, подготовленными лицензированным специалистом.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключением судебной экспертизы, в вопросе N 6, сделан вывод о возможности приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство на основании проекта организации работ. Для этого необходимо демонтировать мансардный этаж (в результате его демонтажа общая площадь объекта, высота и количество этажей будут соответствовать градостроительному плану). Также необходимо изменить разрешение (с гостиницы на индивидуальный жилой дом).

Согласно п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).

В таком решении должны содержаться выводы суда о допущенных при возведении (создании) постройки нарушениях, вместе с тем указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ, которые должен произвести ответчик для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, не является обязательным, поскольку исполнение решения суда в части приведения постройки в соответствие с установленными требованиями производится по правилам, предусмотренным главой 6 ГрК РФ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований администрации путем возложения на ответчика обязанности привести спорный объект - четырехэтажное здание, площадью застройки 202, 2 кв. м, общей площадью 634,3 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0204043:120, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Передерия, 68, в соответствие техническими показателями (характеристиками) разрешения на строительство N 23-RU 23306000-51 от 15.11.2013, путем сноса (демонтажа) мансардного этажа.

Судом первой инстанции установлен трехмесячный срок для исполнения решения.

Руководствуясь пунктами 28, 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности присуждения судебной неустойки на случай неисполнения судебного акта ответчиком в сумме 20 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, до дня фактического исполнения решения.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2024 по делу N А32-6743/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.